Клас ще не піднімає ціну.
Його відсутність уже її знижує.
З 01.01.2025 оцінювач вписує клас навіть тоді, коли сертифіката немає, і припускає його за роком і за конструкцією.
Три документи, які всі плутають, і жоден з них не «на мою квартиру»
Три документи змішуються майже в кожній розмові. Сертифікат енергетичних характеристик нової будівлі видається за проєктом до введення в експлуатацію. Сертифікат будівлі в експлуатації видається після реального обстеження на місці. Енергетичний паспорт є частиною технічного паспорта за ЗУТ і це третій, окремий документ.
Звідси випливає найважливіше речення в темі: сертифікат належить будівлі, а не квартирі. При продажу самостійного обʼєкта продавець надає засвідчену копію сертифіката будівлі. Не існує «сертифіката на мою квартиру», який власник виготовить сам за два тижні, бо немає чого обстежувати окремо від будівлі.
Друге розчищення, цього разу широко поширеного хибного прочитання. За ст. 38, ч. 1 ЗЕЕ обовʼязковому обстеженню та сертифікації підлягають будівлі громадського обслуговування із загальною забудованою площею понад 250 кв. м і, окремо, будівлі в експлуатації. Поріг діє лише для першої групи: якби він діяв для всіх, виняток для окремих будівель до 50 кв. м у тій самій статті був би безглуздим. Ця редакція стоїть у законі з кінця 2016 р. Тобто масове «сертифікат потрібен лише для будівель понад 250 квадратів» хибне, а дача на 60 кв. м, у якій живуть цілорічно, теж у сфері дії.
«Чинний десять років»
Тільки якщо будівля класу A
Закон дає стелю: сертифікат будівлі в експлуатації має строк чинності до 10 років. Постанова дає дійсний строк, і він залежить від класу.
10 років для класу A і для будівель із близьким до нульового споживанням енергії. 8 років для класу B. 6 років для класу C. І 4 роки для класів D, E, F і G.
Тобто типовий необновлений будинок, який потрапляє в клас E, має сертифікат чинністю чотири роки, а не десять. Погана будівля платить частіше. Майже кожна публікація у нас каже «чинний десять років», і саме цей рядок є причиною того, що власник показує документ 2019 р., щиро впевнений, що він чинний, тоді як він сплив ще у 2023 р. А після спливу обовʼязок не зникає, а поновлюється.
А нове обстеження це витрата спільного майна будинку, яка потребує рішення загальних зборів, поки угода йде за строками попереднього договору. У цьому сценарії час виходить дорожчим за документ. Як ухвалюються такі рішення і чому вони звʼязують і нового власника, написано в статті Спільне майно будинку.
Сім класів, а не девʼять, і межі не абсолютні
Чинна шкала семиступенева, від G до A, за показником питомого річного споживання первинної енергії в kWh на квадратний метр на рік. Для багатоквартирних житлових будівель клас A це менше ніж 90, клас B до 180, клас C до 235, клас D до 290, клас E до 363, клас F до 435, клас G понад 435. Для одноквартирних будинків межі нижчі.
Словесні визначення в постанові напрочуд грубі. Клас D описаний як будівля з незадовільною енергоефективністю, клас E як погана, клас F як найгірша. Тобто середній болгарський будинок офіційно описаний як незадовільний до поганого.
Два застереження, які роблять рідко. Перше, шкала не абсолютна. Межі визначають за методом оптимальних витрат, тобто щодо референтних точок болгарського фонду будівель, тож клас C у Болгарії і клас C у Німеччині це не одне й те саме число. Друге, шкали з A+ уже не чинні: чинна з 2022 р. має сім класів, від A до G, а сайти, які пишуть про девʼять, цитують скасоване регулювання.
Окремо постанова вимагає, щоб усі наявні будівлі, не зайняті публічними органами, мали споживання щонайменше в класі B, з допуском класу C за доведеної нездійсненності. Вимога існує. Її застосування це інше питання.
Санкція, яка не настає
Штрафу за житлову будівлю майже немає
Тут дещо перевертає звичне очікування. ЗЕЕ прямо карає власника будівлі громадського обслуговування, який не виконає обовʼязку з обстеження та сертифікації: від 10 000 до 30 000 BGN для фізичної особи. Для житлового спільного майна будинку без сертифіката самостійного складу немає.
Залишається загальний текст про «інші обовʼязки, передбачені цим законом», який має найнижчі розміри в усьому законі: від 255,65 до 766,94 EUR для фізичної особи і від 511,29 до 5 112,92 EUR для фірми, наш переказ від 500 до 1 500 і від 1 000 до 10 000 BGN.
Для порівняння, сертифікат, виданий без реального обстеження, карається штрафом від 50 000 до 100 000 BGN і майновою санкцією до 300 000 BGN. Фіктивний сертифікат трактується вдесятеро суворіше за відсутній.
Проте висновок не «значить, нічого страшного», а рівно навпаки: обовʼязок існує, а тиск іде не від штрафу. Він іде від оцінювача і від банку покупця. Є і ще один обовʼязок з таким самим слабким складом: щойно для будівлі видано сертифікат, показник kWh/m² зазначають в усіх оголошеннях. Не в договорі і не на огляді обʼєкта, а в оголошенні. Термомодернізовані будинки вже мають сертифікати, а оголошення про квартири в них у масовому випадку цього числа не мають. Це обовʼязок посередника і орендодавця, а не покупця.
Удар, який уже є фактом: оцінювач з 1 січня 2025
Це найважливіша частина для болгарського покупця і продавця у 2026 р., і майже ніде вона не пояснена.
Палата незалежних оцінювачів і Палата професійних оцінювачів разом з АУЕР ухвалюють настанови для оцінювачів щодо відображення сертифіката, які набирають чинності з 01.01.2025 р. Що вони вимагають: сертифікат входить до обовʼязкових документів при замовленні оцінки; клас обовʼязково зазначають; за відсутнього сертифіката оцінювач обовʼязково зазначає імовірний клас, виведений за видом конструкції, роком спорудження і кліматичним регіоном; у звіт обовʼязково входить ринковий коефіцієнт за енергетичними характеристиками; і обовʼязково зазначають бюджет на поліпшення класу щонайменше до класу B.
Самі настанови публікують і таблицю цього бюджету. Від класу G до класу B: 240 BGN/кв. м, тобто 122,71 EUR/кв. м, наш переказ. Від класу E до класу B: 195 BGN/кв. м, тобто 99,70 EUR/кв. м. Від класу C до класу B: 152 BGN/кв. м, тобто 77,72 EUR/кв. м.
Робочий приклад у самих настановах це найкоротше можливе пояснення механізму. Ринкова вартість після всіх інших коригувань 2 650 EUR/кв. м. Витрата на підвищення з класу C до класу B: 77 EUR/кв. м. Ринковий коефіцієнт: одиниця мінус 77 поділити на 2 650, тобто 0,97. Оцінка: 2 650 помножити на 0,97, тобто 2 570 EUR/кв. м.
Це і є реальна ціна відсутнього сертифіката в Болгарії, і вона не є штрафом. Без сертифіката оцінювач не залишає поле порожнім. Він припускає клас за роком і конструкцією, а панельний будинок 1978 р. доброго припущення не отримує. Далі в оцінку входить прямий бюджет до класу B, який знижує вартість. І ця оцінка йде просто в банк покупця. Що означає сама конструкція, розглянуто в статті Панельний будинок чи новобудова.
Рахунок, який падає на етапі оцінки
8 589 євро на 70 квадратів
Розгляньте найзвичайніший варненський випадок. Квартира на 70 кв. м у необновленому будинку, покупець з іпотечним кредитом, продавець без сертифіката.
Оцінювач зобовʼязаний зазначити імовірний клас. Якщо апроксимація дійде до класу G, бюджет до класу B становить 240 BGN/кв. м, тобто за 70 кв. м це 16 800 BGN, або близько 8 589 EUR, наш переказ. Ця сума входить у звіт про оцінку як прямо зазначена витрата.
Далі арифметика знайома. Стеля БНБ становить 85% від оцінки, а не від ціни. Оцінка падає, банк видає менше, покупець має доплатити різницю готівкою або угода розпадається на етапі оцінки. Продавець зазвичай розуміє це через два тижні після того, як уже взяв зобовʼязання за попереднім договором. Повні стелі викладені в статті БНБ посилив кредитування, а механіка кредиту в статті Іпотечний кредит крок за кроком.
Скільки коштує сам сертифікат для порівняння. Ринок котирує за квадратний метр загальної забудованої площі: від 0,70 EUR/кв. м для великих будівель до 1,50 для малих. Середній панельний підʼїзд на 4 000 кв. м виходить близько 2 800 EUR, що збігається з опублікованою оцінкою від 2 000 до 3 000 EUR для цілої житлової будівлі. Поділене на сорок квартир, це близько 70 EUR на квартиру.
Тобто документ, який може коштувати продавцеві вісім із половиною тисяч євро в оцінці, коштує сімдесят євро на людину. Проблема не в ціні. Проблема в тому, що його не можна купити самому: витрата спільна, користь індивідуальна, а рішення ухвалюють загальні збори.
Витрата, яку успадковує покупець новобудови: між третім і шостим роком
Новобудова виглядає чистою в цій темі. Це не так.
За ст. 33, ч. 1 ЗЕЕ замовник отримує сертифікат нової будівлі до введення в експлуатацію, тобто документ має існувати ще до Акт 16. Власники мають право на копію оригіналу, який зберігає уповноважена ними особа. Якщо забудовник збанкрутував, змінив компанію або не відповідає, копію шукають в «уповноваженої особи», якої часто не існує, і будівля платить за нове обстеження, для якого закон уже вимагав, щоб документ був виданий і оплачений.
І друга частина, яка є бомбою уповільненої дії. За ст. 39, ч. 2 ЗЕЕ власники нових будівель отримують сертифікат будівлі в експлуатації не раніше ніж через три і не пізніше ніж через шість років від введення в експлуатацію. Тобто покупець квартири в будівлі з Акт 16 від 2023 р. купує і обстеження на місці, яке настає десь до 2029 р. Уся будівля коштує від 2 000 до 3 000 EUR. Покупець «новобудови» купує і цю витрату, не побачивши її в ціні.
Є і зворотний, позитивний звʼязок, який ми тут лише відзначаємо: строк чинності за ЗЕЕ тече від дати видачі, а у випадках за Законом про місцеві податки і збори з початку наступного року, тобто сертифікат із добрим класом може давати звільнення від податку на нерухомість. За ст. 24, ч. 1, п. 18 і 19 ЗМДТ будівля до 2005 р. з класом A звільняється на 6 років, а будівля з близьким до нульового споживанням енергії на 10 років, разом не більше ніж 10 років (ч. 6). Про сам податок див. Податок на нерухомість і збір за сміття.
Чи впливає клас на ціну
Чесна відповідь, без завезених чисел
Немає болгарського дослідження з опублікованою методикою, яке вимірювало б цінову премію за енергетичним класом. Пошук такого не повернув, а твердження про «премію від 15 до 20% у Болгарії» трапляються в маркетингових публікаціях без методики і без вибірки. Тому тут такого числа немає.
Є європейський огляд 2025 р. по 68 дослідженнях, який знаходить премію до 13,3% для житла в класах A і B щодо класу C, і знижку для F і G. Це західноєвропейський результат, на ринках із двадцятирічною історією сертифікатів. Він не переноситься як болгарське число.
Єдиний болгарський механізм, який справді переводить клас у гроші, це оцінювальний. І він є не премією за добрий клас, а відрахованим бюджетом за поганий. Тому точне формулювання таке: у Болгарії клас ще не піднімає ціну; його відсутність уже її знижує, і саме в оцінці.
Що попереду. Європейська директива про енергетичні характеристики будівель 2024 р. вимагає для житлового фонду не заборони, а національної кривої поступової термомодернізації, зі зниженням середнього споживання щонайменше на 16% щодо 2020 р. до 2030 р. Мінімальні стандарти з порогами є лише для нежитлових будівель. Заборони здавати в оренду житло найгірших класів це національні рішення окремих держав, найвідоміше з яких французьке, і в Болгарії вони не діють.
Болгарія ще не транспонувала цю директиву в закон: 15.07.2026 р. Європейська комісія відкрила процедури про порушення листами до всіх 27 держав членів, а 24.07.2026 р. Міністерство енергетики опублікувало для громадського обговорення проєкт змін до ЗЕЕ, яке завершилося 23.08.2026 р. Його мотиви не містять нового режиму для житлових сертифікатів при угоді. Те, що в липні описували в медіа як «новий законопроєкт зобовʼязує власників сертифікувати своє житло перед продажем», є чинним правом з 2016 р., яке просто не застосовується.
Одна річ, однак, вжалить і підготовлених. Шкала за новою директивою будується інакше: клас A відповідає будівлі з нульовими викидами, клас G найгіршим у національному фонді. Тобто межі зсуваються, і сьогоднішній клас це не завтрашній клас тієї самої будівлі.
Часті запитання
Чи обовʼязковий сертифікат енергоефективності при продажу квартири?
Так, але обовʼязок лежить на будівлі, а не на квартирі. За ст. 41 ЗЕЕ при продажу самостійного обʼєкта продавець надає покупцеві засвідчену копію сертифіката енергетичних характеристик будівлі, а при оренді орендодавець надає копію орендарю. Окремо, якщо для будівлі видано сертифікат, показник kWh/m² зазначають в усіх оголошеннях. Обовʼязок не новий: він є в законі з 2015 р. і розширений з кінця 2016 р., а не з 2025 р., як часто стверджують.
Скільки років чинний енергетичний сертифікат?
Залежить від класу, а не завжди десять років. За постановою чинність становить десять років для класу A і для будівель із близьким до нульового споживанням енергії, вісім років для класу B, шість років для класу C і чотири роки для класів D, E, F і G. Тобто типовий необновлений будинок у класі E має сертифікат, чинний чотири роки. Після спливу чинності власник зобовʼязаний отримати актуальний, а саме нове обстеження це витрата спільного майна будинку і потребує рішення загальних зборів.
Що буде при угоді, якщо сертифіката немає?
Штраф майже не настає: закон прямо карає лише власника будівлі громадського обслуговування, а для житлового спільного майна будинку залишається загальний склад із найнижчими розмірами в законі, від 255,65 до 766,94 євро для фізичної особи. Реальна ціна приходить з іншого місця. З 01.01.2025 р. настанови для оцінювачів вимагають, щоб за відсутнього сертифіката оцінювач зазначив імовірний клас за конструкцією, роком і кліматичним регіоном і обовʼязково вписав бюджет на поліпшення щонайменше до класу B. За класу G це близько 122,71 євро за квадратний метр, тобто близько 8 589 євро для квартири на 70 квадратів, і ця сума тисне на оцінку, яка йде в банк покупця.
Скільки коштує енергетичний сертифікат і хто його видає?
Видають його лише компанії, внесені до публічного реєстру АУЕР, з консультантами з енергоефективності, які відповідають вимогам щодо освіти, стажу і кваліфікації. Ціну котирують за квадратний метр загальної забудованої площі, від близько 0,70 євро для великих будівель до близько 1,50 євро для малих, тобто середній панельний підʼїзд на 4 000 кв. м виходить близько 2 800 євро, або близько 70 євро на квартиру за сорока обʼєктів. Проблема не в ціні, а в тому, що документ не можна купити індивідуально: витрата спільна, користь індивідуальна, а рішення ухвалюють загальні збори співвласників будинку.
Купуєш чи продаєш
у Варні?
Сьогодні ввечері подивись, чи є в оголошенні число в kWh/m². Якщо будівля термомодернізована або це новобудова, а числа немає, документа або немає, або ніхто в нього не дивився. Якщо продавець покаже сертифікат, подивись на дату видачі і клас: для класу E чинність становить чотири роки, а не десять.
Надішли нам посилання на оголошення, рік будівлі і фото сертифіката, якщо він є. Повернемо оцінку того, який клас найімовірніше припустить оцінювач за відсутності документа, який бюджет до класу B увійде у звіт про оцінку і як це вплине на суму, яку видасть банк.
Оцінка є комерційною і практичною, це не оцінювальний звіт і не обстеження енергоефективності. Суми в левах переведені за фіксованим курсом 1 EUR = 1,95583 BGN.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.