Die Klasse hebt den Preis noch nicht an.
Das Fehlen senkt ihn bereits.
Seit dem 1. Januar 2025 trägt der Gutachter eine Klasse auch dann ein, wenn kein Energieausweis vorliegt, und nimmt sie nach Baujahr und Bauweise an.
Drei Dokumente, die alle verwechseln und keines davon gehört „zu meiner Wohnung“
In fast jedem Gespräch werden drei Dokumente vermischt. Der Energieausweis für ein neues Gebäude (сертификат за енергийна ефективност) wird nach dem Projekt vor der Inbetriebnahme ausgestellt. Der Energieausweis für ein Bestandsgebäude wird nach einer tatsächlichen Begutachtung vor Ort ausgestellt. Der Energiepass ist Teil des technischen Passes nach dem Raumordnungsgesetz (ЗУТ) und ein drittes, eigenständiges Dokument.
Daraus folgt der wichtigste Satz zum Thema: Der Energieausweis gehört zum Gebäude, nicht zur Wohnung. Beim Verkauf eines einzelnen Objekts übergibt der Verkäufer eine beglaubigte Kopie des Energieausweises des Gebäudes. Einen „Energieausweis meiner Wohnung“, den sich der Eigentümer in zwei Wochen selbst besorgen könnte, gibt es nicht, weil es nichts gibt, was getrennt vom Gebäude begutachtet werden könnte.
Eine zweite Klarstellung, diesmal zu einem weit verbreiteten Fehlverständnis. Nach Art. 38 Abs. 1 des Energieeffizienzgesetzes (ЗЕЕ) unterliegen der verpflichtenden Begutachtung und Zertifizierung Gebäude für öffentliche Dienstleistungen mit einer entwickelten bebauten Fläche über 250 m² und, davon getrennt, Bestandsgebäude. Die Schwelle gilt nur für die erste Gruppe: Gälte sie für alle, wäre die Ausnahme für abgesonderte Gebäude bis 50 m² im selben Artikel sinnlos. Diese Fassung steht seit Ende 2016 im Gesetz. Das verbreitete „Der Ausweis ist nur für Gebäude über 250 Quadratmeter nötig“ ist also falsch, und auch das ganzjährig bewohnte Ferienhaus mit 60 m² fällt in den Anwendungsbereich.
„Zehn Jahre gültig“
Nur wenn das Gebäude Klasse A hat
Das Gesetz setzt die Obergrenze: Der Energieausweis für ein Bestandsgebäude hat eine Gültigkeitsdauer von bis zu 10 Jahren. Die tatsächliche Dauer legt die Verordnung fest, und sie hängt von der Klasse ab.
10 Jahre für Klasse A und für Gebäude mit nahezu null Energieverbrauch. 8 Jahre für Klasse B. 6 Jahre für Klasse C. Und 4 Jahre für die Klassen D, E, F und G.
Der typische unsanierte Block, der in Klasse E fällt, hat also einen Energieausweis mit vier Jahren Gültigkeit, nicht mit zehn. Das schlechte Gebäude zahlt öfter. Fast jede Veröffentlichung bei uns sagt „zehn Jahre gültig“, und genau diese Zeile ist der Grund, warum ein Eigentümer ein Dokument von 2019 vorzeigt, aufrichtig überzeugt, es sei gültig, obwohl es schon 2023 abgelaufen ist. Und nach dem Ablauf entfällt die Pflicht nicht, sie erneuert sich.
Eine neue Begutachtung ist zudem ein Kostenpunkt der Wohnungseigentümergemeinschaft (етажна собственост), der einen Beschluss der Eigentümerversammlung verlangt, während das Geschäft nach den Fristen des Vorvertrags läuft. In diesem Szenario kommt die Zeit teurer als das Dokument. Wie solche Beschlüsse zustande kommen und warum sie auch den neuen Eigentümer binden, steht in Wohnungseigentum.
Sieben Klassen, nicht neun und die Grenzen sind nicht absolut
Die geltende Skala hat sieben Stufen, von G bis A, nach der Kennzahl des spezifischen jährlichen Primärenergieverbrauchs in kWh pro Quadratmeter und Jahr. Für Mehrfamilienhäuser liegt Klasse A unter 90, Klasse B bis 180, Klasse C bis 235, Klasse D bis 290, Klasse E bis 363, Klasse F bis 435, Klasse G über 435. Für Einfamilienhäuser liegen die Grenzen niedriger.
Die Wortdefinitionen in der Verordnung sind überraschend grob. Klasse D wird als Gebäude mit unbefriedigender Energieeffizienz beschrieben, Klasse E als schlecht, Klasse F als am schlechtesten. Der durchschnittliche bulgarische Block gilt also offiziell als unbefriedigend bis schlecht.
Zwei Vorbehalte, die selten gemacht werden. Erstens ist die Skala nicht absolut. Die Grenzen werden nach der Methode der kostenoptimalen Niveaus bestimmt, also im Verhältnis zu Referenzpunkten für den bulgarischen Gebäudebestand, sodass Klasse C in Bulgarien und Klasse C in Deutschland nicht dieselbe Zahl sind. Zweitens sind Skalen mit A+ nicht mehr in Kraft: Die seit 2022 geltende hat sieben Klassen, von A bis G, und Seiten, die von neun schreiben, zitieren eine aufgehobene Regelung.
Außerdem verlangt die Verordnung, dass alle bestehenden Gebäude, die nicht von öffentlichen Stellen genutzt werden, einen Verbrauch von mindestens Klasse B haben, wobei Klasse C bei nachgewiesener Undurchführbarkeit zulässig ist. Die Anforderung besteht. Ihre Anwendung ist eine andere Frage.
Die Sanktion, die ausbleibt
Für ein Wohngebäude gibt es fast keine Geldbuße
Hier kehrt sich die übliche Erwartung um. Das Energieeffizienzgesetz bestraft ausdrücklich den Eigentümer eines Gebäudes für öffentliche Dienstleistungen, der die Pflicht zur Begutachtung und Zertifizierung nicht erfüllt: von 10.000 bis 30.000 BGN für eine natürliche Person. Für ein Wohngebäude in Wohnungseigentum ohne Energieausweis gibt es keinen eigenen Tatbestand.
Es bleibt der allgemeine Text über „andere Pflichten nach diesem Gesetz“, der die niedrigsten Beträge im ganzen Gesetz vorsieht: 255,65 bis 766,94 EUR für eine natürliche Person und 511,29 bis 5.112,92 EUR für ein Unternehmen, unsere Umrechnung aus 500 bis 1.500 und 1.000 bis 10.000 BGN.
Zum Vergleich: Ein Energieausweis, der ohne tatsächliche Begutachtung ausgestellt wurde, wird mit einer Geldbuße von 50.000 bis 100.000 BGN und einer Vermögenssanktion von bis zu 300.000 BGN geahndet. Der fiktive Energieausweis wird zehnmal strenger behandelt als der fehlende.
Der Schluss lautet jedoch nicht „dann droht ja nichts“, sondern genau das Gegenteil: Die Pflicht besteht, und der Druck kommt nicht von der Geldbuße. Er kommt vom Gutachter und von der Bank des Käufers. Es gibt noch eine Pflicht mit ebenso schwachem Tatbestand: Sobald für das Gebäude ein Energieausweis ausgestellt wurde, wird die Kennzahl kWh/m² in allen Anzeigen angegeben. Nicht im Vertrag und nicht bei der Besichtigung, sondern in der Anzeige. Sanierte Blöcke haben bereits Energieausweise, die Anzeigen für Wohnungen darin enthalten die Zahl aber meist nicht. Das ist eine Pflicht des Maklers und des Vermieters, nicht des Käufers.
Der Schlag, der schon Tatsache ist Der Gutachter seit dem 1. Januar 2025
Das ist der wichtigste Teil für bulgarische Käufer und Verkäufer im Jahr 2026, und er wird fast nirgends erklärt.
Die Kammer der unabhängigen Gutachter (Камарата на независимите оценители) und die Kammer der professionellen Gutachter (Камарата на професионалните оценители) haben gemeinsam mit der Agentur für nachhaltige Energieentwicklung (АУЕР) Leitlinien für Gutachter zur Berücksichtigung des Energieausweises angenommen, die am 01.01.2025 in Kraft treten. Was sie verlangen: Der Energieausweis gehört bei der Beauftragung eines Gutachtens zu den verpflichtenden Unterlagen; die Klasse muss angegeben werden; bei fehlendem Energieausweis muss der Gutachter eine vermutete Klasse angeben, abgeleitet aus Bauart, Baujahr und Klimaregion; im Gutachten ist ein Marktfaktor für die Energiekennwerte vorgeschrieben; und es muss ein Budget für die Verbesserung der Klasse auf mindestens Klasse B angegeben werden.
Die Leitlinien selbst veröffentlichen auch die Tabelle für dieses Budget. Von Klasse G auf Klasse B: 240 BGN/m², also 122,71 EUR/m², unsere Umrechnung. Von Klasse E auf Klasse B: 195 BGN/m², also 99,70 EUR/m². Von Klasse C auf Klasse B: 152 BGN/m², also 77,72 EUR/m².
Das Arbeitsbeispiel in den Leitlinien selbst ist die kürzestmögliche Erklärung des Mechanismus. Marktwert nach allen anderen Anpassungen: 2.650 EUR/m². Kosten für die Anhebung von Klasse C auf Klasse B: 77 EUR/m². Marktfaktor: eins minus 77 geteilt durch 2.650, also 0,97. Bewertung: 2.650 mal 0,97, also 2.570 EUR/m².
Das ist der wahre Preis des fehlenden Energieausweises in Bulgarien, und er ist keine Geldbuße. Ohne Energieausweis lässt der Gutachter das Feld nicht leer. Er vermutet die Klasse nach Baujahr und Bauart, und ein Plattenbau von 1978 bekommt keine gute Vermutung. Von da an fließt in die Bewertung ein ausdrückliches Budget bis Klasse B ein, das den Wert senkt. Und diese Bewertung geht direkt an die Bank des Käufers. Was die Bauart für sich genommen bedeutet, steht in Plattenbau oder Neubau.
Die Rechnung, die in der Bewertungsphase fällig wird
8.589 Euro auf 70 Quadratmeter
Nehmen Sie den gewöhnlichsten Fall in Varna. Eine Wohnung von 70 m² in einem unsanierten Block, ein Käufer mit Hypothekenkredit, ein Verkäufer ohne Energieausweis.
Der Gutachter muss eine vermutete Klasse angeben. Kommt die Annäherung bei Klasse G an, beträgt das Budget bis Klasse B 240 BGN/m², bei 70 m² also 16.800 BGN oder etwa 8.589 EUR, unsere Umrechnung. Dieser Betrag geht als ausdrücklicher Kostenpunkt in das Bewertungsgutachten ein.
Von hier an ist die Arithmetik bekannt. Die Obergrenze der Bulgarischen Nationalbank (БНБ) liegt bei 85 % der Bewertung, nicht des Preises. Sinkt die Bewertung, gibt die Bank weniger aus, und der Käufer muss die Differenz in bar ergänzen, oder das Geschäft zerfällt in der Bewertungsphase. Der Verkäufer erfährt das meist zwei Wochen, nachdem er sich bereits durch einen Vorvertrag gebunden hat. Die vollständigen Obergrenzen stehen in Die Bulgarische Nationalbank verschärft die Kreditstandards, die Mechanik des Kredits in Hypothekendarlehen Schritt für Schritt.
Was der Energieausweis selbst kostet, zum Vergleich. Der Markt quotiert pro Quadratmeter entwickelter bebauter Fläche: von 0,70 EUR/m² für große Gebäude bis 1,50 für kleine. Ein durchschnittlicher Plattenbau-Aufgang von 4.000 m² kommt auf etwa 2.800 EUR, was zur veröffentlichten Schätzung von 2.000 bis 3.000 EUR für ein ganzes Wohngebäude passt. Auf vierzig Wohnungen verteilt, sind das etwa 70 EUR pro Wohnung.
Das Dokument, das den Verkäufer in der Bewertung achteinhalbtausend Euro kosten kann, kostet also siebzig Euro pro Kopf. Das Problem ist nicht der Preis. Das Problem ist, dass man es nicht allein kaufen kann: Die Kosten sind gemeinsam, der Nutzen ist individuell, und die Entscheidung liegt bei der Eigentümerversammlung.
Die Kosten, die der Käufer eines Neubaus erbt Zwischen dem dritten und dem sechsten Jahr
Ein Neubau sieht bei diesem Thema sauber aus. Das ist er nicht.
Nach Art. 33 Abs. 1 des Energieeffizienzgesetzes erwirbt der Bauherr den Energieausweis für ein neues Gebäude vor der Inbetriebnahme, das Dokument muss also schon vor Akt 16 existieren. Die Eigentümer haben Anspruch auf eine Kopie des Originals, das von einer von ihnen bevollmächtigten Person aufbewahrt wird. Ist der Bauträger insolvent, hat er die Gesellschaft gewechselt oder antwortet nicht, wird die Kopie bei der „bevollmächtigten Person“ gesucht, die oft nicht existiert, und das Gebäude zahlt eine Begutachtung ein zweites Mal, für die das Gesetz schon verlangt hatte, dass das Dokument ausgestellt und bezahlt ist.
Und der zweite Teil, eine Zeitbombe. Nach Art. 39 Abs. 2 des Energieeffizienzgesetzes erwerben die Eigentümer neuer Gebäude den Energieausweis für ein Bestandsgebäude nicht früher als drei und nicht später als sechs Jahre nach der Inbetriebnahme. Der Käufer einer Wohnung in einem Gebäude mit Akt 16 aus dem Jahr 2023 kauft also auch eine Begutachtung vor Ort, die irgendwann bis 2029 fällig wird. Das ganze Gebäude kostet 2.000 bis 3.000 EUR. Der Käufer eines „Neubaus“ kauft auch diese Kosten, ohne sie im Preis gesehen zu haben.
Es gibt auch den umgekehrten, positiven Zusammenhang, den wir hier nur vermerken: Die Gültigkeitsdauer nach dem Energieeffizienzgesetz läuft ab dem Ausstellungsdatum, in den Fällen nach dem Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ) ab Beginn des folgenden Jahres. Ein Energieausweis mit guter Klasse kann also eine Befreiung von der Gebäudesteuer bringen. Nach Art. 24 Abs. 1 Nr. 18 und 19 dieses Gesetzes wird ein Gebäude aus der Zeit vor 2005 mit Klasse A für 6 Jahre befreit, ein Gebäude mit nahezu null Energieverbrauch für 10 Jahre, insgesamt aber nicht länger als 10 Jahre (Abs. 6). Zur Steuer selbst siehe Gebäudesteuer und Müllgebühr.
Beeinflusst die Klasse den Preis
Die ehrliche Antwort, ohne mitgebrachte Zahlen
Es gibt keine bulgarische Studie mit veröffentlichter Methodik, die einen Preisaufschlag nach Energieklasse misst. Die Suche hat keine ergeben, und Behauptungen über einen „Aufschlag von 15 bis 20 % in Bulgarien“ finden sich in Marketingtexten ohne Methodik und ohne Stichprobe. Deshalb steht hier keine solche Zahl.
Es gibt eine europäische Übersicht von 2025 über 68 Studien, die für Wohnungen der Klassen A und B im Vergleich zu Klasse C einen Aufschlag von bis zu 13,3 % findet und einen Abschlag für F und G. Das ist ein westeuropäisches Ergebnis auf Märkten mit zwanzig Jahren Geschichte der Energieausweise. Es wird nicht als bulgarische Zahl übertragen.
Der einzige bulgarische Mechanismus, der die Klasse tatsächlich in Geld übersetzt, ist der des Gutachters. Und er ist kein Aufschlag für eine gute Klasse, sondern ein Abzugsbudget für eine schlechte. Deshalb lautet die genaue Formulierung: In Bulgarien hebt die Klasse den Preis noch nicht an; ihr Fehlen senkt ihn bereits, und zwar in der Bewertung.
Was kommt. Die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden von 2024 verlangt für den Wohnungsbestand kein Verbot, sondern eine nationale Kurve für die schrittweise Sanierung, mit einem Rückgang des durchschnittlichen Verbrauchs um mindestens 16 % gegenüber 2020 bis 2030. Mindeststandards mit Schwellenwerten gibt es nur für Nichtwohngebäude. Verbote der Vermietung der schlechtesten Klassen sind nationale Entscheidungen einzelner Staaten, am bekanntesten ist die französische, und sie gelten in Bulgarien nicht.
Bulgarien hat diese Richtlinie noch nicht in ein Gesetz umgesetzt: Am 15. Juli 2026 hat die Europäische Kommission mit Schreiben an alle 27 Mitgliedstaaten Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet, und am 24. Juli 2026 hat das Energieministerium (Министерство на енергетиката) einen Entwurf zur Änderung des Energieeffizienzgesetzes zur öffentlichen Konsultation veröffentlicht, die am 23. August 2026 endete. Seine Begründung enthält keine neue Regelung für Wohnungsenergieausweise beim Geschäft. Was im Juli in den Medien als „neuer Gesetzentwurf verpflichtet Eigentümer, ihre Wohnungen vor dem Verkauf zertifizieren zu lassen“ beschrieben wurde, ist seit 2016 geltendes Recht, das einfach nicht angewandt wird.
Eines wird jedoch auch die Vorbereiteten treffen. Die Skala nach der neuen Richtlinie ist anders aufgebaut: Klasse A entspricht einem Gebäude mit null Emissionen, Klasse G den schlechtesten im nationalen Bestand. Die Grenzen verschieben sich also, und die heutige Klasse ist nicht die künftige Klasse desselben Gebäudes.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Energieausweis beim Verkauf einer Wohnung verpflichtend?
Ja, aber die Pflicht liegt beim Gebäude, nicht bei der Wohnung. Nach Art. 41 des Energieeffizienzgesetzes übergibt der Verkäufer beim Verkauf eines einzelnen Objekts dem Käufer eine beglaubigte Kopie des Energieausweises des Gebäudes, und bei der Vermietung übergibt der Vermieter dem Mieter eine Kopie. Außerdem wird, wenn für das Gebäude ein Energieausweis ausgestellt wurde, die Kennzahl kWh/m² in allen Anzeigen angegeben. Die Pflicht ist nicht neu: Sie steht seit 2015 im Gesetz und wurde Ende 2016 erweitert, nicht erst 2025, wie oft behauptet wird.
Wie viele Jahre ist der Energieausweis gültig?
Das hängt von der Klasse ab, nicht immer sind es zehn Jahre. Nach der Verordnung beträgt die Gültigkeit zehn Jahre für Klasse A und für Gebäude mit nahezu null Energieverbrauch, acht Jahre für Klasse B, sechs Jahre für Klasse C und vier Jahre für die Klassen D, E, F und G. Der typische unsanierte Block in Klasse E hat also einen Energieausweis mit vier Jahren Gültigkeit. Nach Ablauf ist der Eigentümer verpflichtet, einen aktuellen zu beschaffen, und die neue Begutachtung selbst ist ein Kostenpunkt der Wohnungseigentümergemeinschaft und verlangt einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Was geschieht beim Geschäft, wenn es keinen Energieausweis gibt?
Eine Geldbuße folgt kaum: Das Gesetz bestraft ausdrücklich nur den Eigentümer eines Gebäudes für öffentliche Dienstleistungen, und für ein Wohngebäude in Wohnungseigentum bleibt der allgemeine Tatbestand mit den niedrigsten Beträgen im Gesetz, von 255,65 bis 766,94 Euro für eine natürliche Person. Der wahre Preis kommt von anderer Seite. Seit dem 1. Januar 2025 verlangen die Leitlinien für Gutachter, dass der Gutachter bei fehlendem Energieausweis eine vermutete Klasse nach Bauart, Baujahr und Klimaregion angibt und zwingend ein Budget für die Verbesserung auf mindestens Klasse B einträgt. Bei Klasse G sind das etwa 122,71 Euro pro Quadratmeter, also etwa 8.589 Euro für eine Wohnung von 70 Quadratmetern, und dieser Betrag schlägt sich in der Bewertung nieder, die an die Bank des Käufers geht.
Was kostet der Energieausweis, und wer besorgt ihn?
Ausgestellt wird er nur von Unternehmen, die im öffentlichen Register der Agentur für nachhaltige Energieentwicklung eingetragen sind, mit Beratern für Energieeffizienz, die die Anforderungen an Ausbildung, Erfahrung und Qualifikation erfüllen. Der Preis wird pro Quadratmeter entwickelter bebauter Fläche quotiert, von etwa 0,70 Euro für große Gebäude bis etwa 1,50 Euro für kleine. Ein durchschnittlicher Plattenbau-Aufgang von 4.000 m² kommt damit auf etwa 2.800 Euro, bei vierzig Objekten also auf etwa 70 Euro pro Wohnung. Das Problem ist nicht der Preis, sondern dass sich das Dokument nicht einzeln kaufen lässt: Die Kosten sind gemeinsam, der Nutzen ist individuell, und die Entscheidung trifft die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Sie kaufen oder verkaufen
in Varna?
Schauen Sie heute Abend, ob in der Anzeige eine Zahl in kWh/m² steht. Ist das Gebäude saniert oder ein Neubau und die Zahl fehlt, gibt es das Dokument entweder nicht, oder niemand hat es sich angesehen. Zeigt der Verkäufer einen Energieausweis vor, achten Sie auf das Ausstellungsdatum und die Klasse: Bei Klasse E beträgt die Gültigkeit vier Jahre, nicht zehn.
Schicken Sie uns den Link zur Anzeige, das Baujahr des Gebäudes und ein Foto des Energieausweises, falls es einen gibt. Wir melden zurück, welche Klasse der Gutachter bei fehlendem Dokument am wahrscheinlichsten vermuten wird, welches Budget bis Klasse B in das Bewertungsgutachten eingehen wird und wie sich das auf den Betrag auswirkt, den die Bank ausgibt.
Die Einschätzung ist kaufmännisch und praktisch, kein Gutachten eines Sachverständigen und keine Begutachtung der Energieeffizienz. Die Beträge in Lewa sind zum festen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN umgerechnet.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.