Banka už neříká „ano“.
Říká „až sem“.
Úvěr je u nás rekordně levný, a lidé přesto zakopávají stále dříve. Nezakopávají o splátku, ale o vstup. Nad každým úvěrem na bydlení stojí tři stropy stanovené Bulharskou národní bankou (БНБ) a ty rozhodují, kolik vám vůbec poskytnou, dříve než se někdo podívá, kolik můžete splácet.
Tři čísla rozhodují o všem.
Rozhodnutím Správní rady z 11. září 2024 zavedla Bulharská národní banka požadavky na úvěrové standardy pro nově poskytnuté úvěry na bydlení. Platí od 1. října 2024 a uplatňují se jak při poskytnutí, tak při novém sjednání stávajícího úvěru.
Ověřeno k srpnu 2026: tyto úrovně se od té doby neměnily. Jediná makroobezřetnostní rozhodnutí BNB v roce 2026 se týkají proticyklické kapitálové rezervy, stanovené na 2,25 % pro druhé a třetí čtvrtletí roku 2027. Týká se kapitálu bank, ne kapsy dlužníka, a snadno se zaměňuje se změnou stropů. Změna není.
Pojistný ventil 5 %
Pravidla nejsou absolutní. Banka může poskytnout úvěr mimo stropy, ale celkový objem takových úvěrů za jedno čtvrtletí nesmí překročit 5 % objemu nově poskytnutých úvěrů na bydlení za předchozí čtvrtletí. Výjimky tedy existují, ale jsou dávkované a jdou k těm spisům, které vypadají nejlépe. Ne ke každému, kdo požádá.
Tři měsíce a trh se přeskupil.
Čtvrté čtvrtletí 2024 je první zcela pod novými pravidly a BNB zveřejnila, co se stalo. Číslo, které je vidět z dálky, je jedno.
Každý čtvrtý úvěr před opatřením byl takový, který dnes neprojde. Vážený průměr DSTI-O klesá z 39,1 % na 36,8 %. Úvěry poskytnuté mimo požadavky jsou 421 z celkových 10 140, tedy 4,2 %, těsně pod stropem ventilu.
Ostatní dva stropy téměř nic nepohnuly: průměrné LTV-O zůstává kolem 74 % a průměrná splatnost kolem 25,2 let. Obě hodnoty byly pod stropem už před pravidlem.
Strop splatnosti a financování téměř nekousl, protože trh tam nebyl. Kousl strop příjmu, a to ostře. O stropy se opírají právě ti, komu je nejtěsněji, tedy lidé, kteří počítají s tím, že úvěr pokryje rozdíl, který nemají.
DSTI není splátka vůči platu.
To je nejčastěji opakovaná chyba při přípravě na úvěr. Ukazatel měří všechny běžné platby za úvěrové produkty vůči příjmu, nejen budoucí hypoteční splátku. Do výpočtu vstupují:
Nevyužitý limit kreditní karty také váží. Karta může roky stát s nulovým zůstatkem a stejně snížit maximální výši hypotéky, protože limit je dostupný úvěr. Kupující vidí jen menší schválenou částku a zřídka se dozví, co je příčinou.
Odtud vyplývá něco, co se nerozhoduje v den podání žádosti. Zavření nevyužité karty, ukončení leasingu nebo splacení úvěru na zboží ukazatel mění, ale chce to měsíce, ne týdny. Příprava na hypotéku začíná dlouho před prohlídkou nemovitosti.
85 % není z ceny.
Výše úvěru se určuje podle tržního odhadu licencovaného odhadce, který banka přijala, ne podle částky sjednané s prodávajícím. Bankovní odhad bývá obvykle nižší z obou. Rozdíl se s nikým nedělí: kryje ho kupující, v hotovosti, před notářem.
Cena bytu se nezměnila. Změnil se jen odhad, o 12 000 eur, a účet kupujícího se změnil o 10 200 eur, splatných v hotovosti a obvykle v termínu několika týdnů.
Snížený úvěr, který na koupi nestačí. Druhý, dražší úvěr, který zase váží v DSTI. Nové vyjednávání ceny s prodávajícím, který nemá důvod ustoupit. Nebo odstoupení od transakce a ztracená záloha. Tady se chyba platí penězi, ne nervy.
Kolik z toho jsou vaše peníze.
Ve druhém čtvrtletí 2026 překročila průměrná cena bytu ve Varně 2 000 eur za m², s růstem asi 4 % čtvrtletně. Skutečné rozpětí ve městě je široké, řádově od 1 400 do 2 500 eur za m² podle čtvrti a budovy, ale pro výpočet použijeme průměr.
Průměrná hrubá mzda v oblasti Varna je 1 304 eur měsíčně za první čtvrtletí 2026, druhé místo v zemi po Sofii. Tedy 18 000 eur je 13,8 hrubé varnenské mzdy, jen abyste došli ke dveřím banky. Daň, notářský poplatek a zápis přicházejí navrch.
Téměř každá druhá transakce prochází bankou
Podle údajů Agentury pro zápisy (Агенция по вписванията) bylo v prvním čtvrtletí 2026 ve Varně realizováno 2 433 transakcí s nemovitostmi a zapsáno 1 117 smluvních hypoték.
Obě čísla se pohybují různými směry: transakce klesají o 21,5 % meziročně, zatímco zapsané hypotéky rostou o 5,7 %. Trh se zmenšuje a podíl kupujících závislých na bance roste. Právě proto se pravidlo napsané v Sofii v roce 2024 projevuje v konkrétní varnenské transakci v roce 2026.
Pozadí je stejné i v celostátním měřítku. Úvěry na bydlení v zemi dosahují 18,68 mld. eur k červnu 2026, růst o 26,4 % meziročně. Stropy úvěrování nezastavily. Přeskupily ho.
Tři čísla se počítají současně.
Odhad, DSTI a vlastní prostředky nejsou tři oddělené kontroly, ale jeden výpočet se třemi proměnnými. Snížení jedné posouvá ostatní dvě. A třetí číslo, odhad, kupující neovládá a dozví se ho poslední, obvykle až poté, co je záloha už zaplacena.
Ventil 5 % není záchranná síť pro průměrný případ. Jde k nejlépe připraveným spisům a „připravený spis“ znamená čistou úvěrovou historii, doložený příjem a nemovitost, kterou banka ráda oceňuje. To vše se staví před transakcí, ne během ní.
Stropy BNB nejsou novinka z roku 2024. Jsou dnes trvalou podmínkou trhu. Sazba je nejnižší v historii a právě proto už brzdou není ona. Brzdou je částka, která musí být k dispozici před zálohou, a ta se počítá předem, nebo se platí ztracenou zálohou.
Poznámka k přesnosti: ukazatele LTV-O a DSTI-O se vztahují na nově poskytnuté úvěry na bydlení zajištěné obytnou nemovitostí. Údaje o dopadu pocházejí ze zprávy BNB za čtvrté čtvrtletí 2024, první zcela pod pravidly. Ceny a mzdy jsou zveřejněné průměrné hodnoty, ne nabídka: konkrétní odhad konkrétní nemovitosti provádí licencovaný odhadce na zadání banky.
Tři otázky, které slyšíme nejčastěji.
Měří se strop 85 % z ceny, nebo z odhadu?
+Z odhadu. Výše úvěru se určuje podle tržního odhadu licencovaného odhadce, který banka přijala, a ne podle ceny sjednané s prodávajícím, a bankovní odhad bývá obvykle nižší z obou. U bytu za 120 000 eur a odhadu o 10 % pod cenou klesne úvěr ze 102 000 na 91 800 eur a vlastní prostředky vyskočí z 18 000 na 28 200 eur. Rozdíl 10 200 eur se skládá v hotovosti.
Co vstupuje do DSTI kromě splátky hypotéky?
+Vstupují všechny běžné platby za úvěrové produkty: spotřebitelské úvěry, leasing, úvěr na zboží, minimální splátky kreditních karet a kontokorentu. Část bank započítává i nájem. Nevyužitý limit kreditní karty může také snížit maximální výši hypotéky, aniž by kupující zjistil, co je příčinou.
Může banka poskytnout úvěr mimo stropy BNB?
+Může, ale množství je dávkované. Celkový objem úvěrů poskytnutých mimo požadavky nesmí překročit 5 % objemu nově poskytnutých úvěrů na bydlení za předchozí čtvrtletí. Ve čtvrtém čtvrtletí 2024 bylo mimo požadavky 421 úvěrů z 10 140, tedy 4,2 %. Tyto výjimky jdou k nejlépe připraveným spisům, ne ke každému.
Ptáte se, kolik vám poskytnou?
Před zálohou se počítají tři věci najednou: odhad, DSTI a vlastní prostředky. Známe bankovní odhady podle čtvrtí ve Varně a víme, který ukazatel kde váží. Chyba tu nestojí nervy, stojí zálohu.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.