„Stěrka a potěr“
není definice.
Ani zákon o územním plánování, ani nařízení č. 4, ani BDS norma ho nedefinují, a rozdíl mezi dvěma výklady je téměř 36 000 eur.
Šest výrazů bez definice Nezná je ani zákon o územním plánování, ani BDS
„Stěrka a potěr“, „na zátku“, „podle BDS“, „na klíč“, „polotovar“, „před dokončovacími pracemi“. Šest výrazů, s nimiž se ve Varně každý den prodávají byty za stovky tisíc eur. Žádný z nich nemá definici v zákoně, v nařízení ani v normě.
Není to domněnka. Úplná konsolidovaná znění zákona o územním plánování (ЗУТ) a nařízení č. 4 (Наредба № 4) o rozsahu a obsahu investičních projektů byla prohledána slovo od slova. Nula výskytů. Jediné místo, kde se zákon tématu vůbec dotýká, je definice hrubé stavby (§ 5 bod 46 doplňujících ustanovení): budova s obvodovými stěnami a střechou, „bez dokončovacích prací nebo s různým stupněm provedených dokončovacích prací“. Zákon tedy uznává, že stupně jsou různé, a rozdíl mezi nimi nechává nepopsaný.
Zkratka BDS (БДС) znamená Bulharský státní standard. Na dotaz u Bulharského institutu pro standardizaci (Български институт за стандартизация) zní odpověď, že oficiální norma pro dokončovací práce neexistuje a stupeň dokončenosti je věcí dohody s dodavatelem. Totéž uvádí i varnenský developer na vlastním webu. V roce 2018 podpořily čtyři profesní organizace (Komora stavitelů, NASP, Komora architektů a KIIP) iniciativu na zavedení normy pro stupeň dokončenosti u nové vícebytové výstavby. O osm let později není taková norma k nalezení zveřejněná.
Závěr není, že by někdo lhal. Závěr je, že slovo nemá obsah a každý si ho naplní sám. Kupující si ho také naplní sám, obvykle tou nejštědřejší možnou variantou.
Jedno jméno, tři různé obsahy
Ověřeno podle zveřejněných popisů
Tři účastníci trhu zveřejňují popis „BDS“ a „na zátku“, každý jako „to dostanete“. Seznamy se shodují jen na jednom místě: terasy se slinutou dlažbou. Jinde se rozcházejí, a právě tato shoda ukazuje, že neshody nejsou náhodné.
Vypínače a zásuvky. Dva ze tří je počítají do „BDS“. Třetí je uvádí výslovně jako příplatek, a proto stupeň popisuje jako „na zátku podle BDS plus malba plus osazené vypínače a zásuvky“. Developer, který k názvu normy přilepí znaménko „plus“, sám dokazuje, že norma nemá obsah.
Interiérové dveře. Dva říkají, že nejsou. Třetí říká, že dostanete obyčejné dveře z dřevovláknité desky, pokud neobjednáte dražší. Rozdíl mezi „žádné dveře“ a „nejlevnější dveře“ činí u třípokojového bytu několik tisíc eur: cena jedněch interiérových dveří s montáží se pohybuje mezi 250 a 2 000 EUR.
Malba a sanitární zařízení. Jeden popisuje stěny „zastěrkované a připravené k malování“. Druhý popisuje stěny „vymalované bíle“. Jeden o sanitě mlčí. Druhý ji vylučuje jmenovitě, včetně kombi WC, baterií, sifonů a směšovačů. Kupující, který četl první popis a kupuje podle druhého, už rozpočet pokazil, aniž ho někdo uvedl v omyl.
Stupeň dokončenosti znamená dvě různé věci A obě se říkají stejnými třemi slovy
Existuje správní stupeň dokončenosti a obchodní stupeň dokončenosti. První je definován a dokládá se dokumentem. Druhý není definován vůbec.
Kupující, který požádá o „dokument o stupni dokončenosti“, obvykle dostane osvědčení od obce se zjišťovacím protokolem. V naší složce k jedné varnenské nemovitosti je přesně takový dokument, vydaný odborem „Architektura, územní plánování a rozvoj“ obce Varna (Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“ на Община Варна). Konstatuje, že budova je dokončena v hrubé stavbě ve smyslu § 5 bodu 46 zákona o územním plánování, a vyjmenovává přiložené akty. Dokument je naprosto správný. Říká, že obvodové stěny a střecha stojí. O tom, co bude uvnitř, neříká ani slovo.
Druhá úroveň pasti je přímo na papíře: „Tento protokol má platnost tři měsíce ode dne jeho vydání.“ Dokument vydaný v březnu a předložený bance v červenci už nic nedosvědčuje a vyřizuje se znovu. Který akt co znamená, je samostatné téma, rozebrané v článku Akt 14, 15 a 16: co přesně kupujete.
Kupující se ptá na stupeň dokončenosti a dostává odpověď o tom druhém stupni. Rozhovor se považuje za vedený. Nikdo nelhal. A nikdo nepochopil.
Potěr, který se platí podruhé
Podlaha je provedena. Není rovná.
Byt je „na stěrku a potěr“. Kupující rozpočtuje laminátovou podlahu a vidí, že montáž stojí 3,07 EUR/m². Pak řemeslník změří a řekne, že podlaha není v rovině.
Vyrovnání povrchů stojí 10,23 EUR/m² podle veřejného varnenského ceníku pro rok 2026, samonivelační potěr 12,78, cementový 15,34. A všechna tři čísla jsou jen práce, bez materiálu. U bytu o výměře 55,64 m² je to mezi 569 a 854 EUR za práci, plus materiál, plus ztracený čas ve fázi, kdy už není s kým jednat.
Důvod, proč se to přehlédne, je fyzický, ne právní: rozdíly v úrovních nejsou na prázdné podlaze vidět a objeví se až při pokládce krytiny nebo když světlo dopadne zboku. A potěr „je proveden“. Podle litery dal stavitel přesně to, co slíbil. Kupující nekoupil rovnou podlahu. Koupil slovo „potěr“.
Stejný mechanismus funguje i dál v seznamu. Pokud jsou vypínače a zásuvky za hranicí, jsou tam pravděpodobně i dveře, sanita a podlahové krytiny. Rozpočet se neliší o jednu položku, ale ve svém principu.
„Na klíč“ je z šesti slov nejnebezpečnější protože zní nejbezpečněji
„Stěrka a potěr“ alespoň zní nedokončeně. „Na klíč“ zní jako konec rozhovoru. Co skutečně pokrývá, závisí výhradně na tom, kdo to napsal.
Jedna varnenská platforma zahrnuje do „bytu na klíč“ výslovně i vybavení. Jeden developer zahrnuje „montáž kuchyně a kuchyňského vybavení“ a „zařízení nábytkem“. Třetí nabízí „dokončení na klíč“ a zvlášť zařízení nábytkem za příplatek, takže u něj „na klíč“ nábytek nezahrnuje. Tři zdroje, tři různé odpovědi na otázku, zda je kuchyň v ceně. A všichni tři jsou v dobré víře, protože nikdo neporušuje definici, která neexistuje.
Kuchyň při skutečné varnenské poptávce na sedm metrů stojí 1 800 až 3 000 EUR. Kupující chybu zjistí ve chvíli, kdy už zaplatil vše a nemá žádnou páku.
Tatáž platforma se neshodne ani sama se sebou: na jedné stránce uvádí „byt na klíč“ pro Varnu za 450 až 900 EUR/m², na druhé „celkovou rekonstrukci na klíč“ za 350 až 800 EUR/m². Jeden web, jedno město, jeden rok, jedno slovo, dvě ceny. Rozdíl jen na dolním konci je přes 5 500 EUR při 55 m².
Výpočet na jednom skutečném bytě
Třicet šest tisíc eur v jedné větě
Byt z našeho portfolia ve Vladislavovu: 55,64 m², hrubá stavba, uvedená cena 85 000 EUR, tedy 1 528 EUR/m². Procházíme na něm zveřejněné ceny dokončení, aniž bychom přidali cokoli vlastního.
Při rozpočtové třídě (256 EUR/m²) je dokončení 14 244 EUR a konečná cena je 1 784 EUR/m². Při dolním konci „na klíč“ pro Varnu (450 EUR/m²) je to 25 038 EUR a 1 978 EUR/m². Při horním konci (900 EUR/m²) je to 50 076 EUR a konečná cena je 2 428 EUR/m².
Rozdíl mezi oběma konci je téměř 36 000 EUR a rozhoduje ho jedna věta bez definice. Pro srovnání, medián nabídek dvoupokojového bytu ve Vladislavovu je 1 571 EUR/m² podle zhruba sta inzerátů (alo.bg, staženo 22. srpna 2026). Tentýž byt, dokončený, tedy vychází mezi 14 % a 55 % nad mediánem čtvrti. Medián platí pro fond čtvrti jako celek, převážně starý, a novostavby nesou přirážku, proto se číslo čte jako řádová hodnota, ne jako ocenění. Jak se skládá skutečná cena nemovitosti, je rozebráno v článku Jeden byt, pět různých cen.
Je tu i druhý výpočet, který téměř nikdo neudělá: banka financuje kupní cenu, ne dokončení. Rozdíl se hledá v hotovosti poté, co už byl úvěr vyčerpán. Mechanika samotného financování je v článku Banka schválila. Hodiny ale nejsou vaše.
Který zákon rozhoduje spor, když je slovo prázdné Odpověď zní: dokazování, ne čtení
Předběžná smlouva „musí obsahovat ujednání o podstatných podmínkách konečné smlouvy“ (čl. 19 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД)). U nemovitosti ve výstavbě je stupeň dokončení podstatnou podmínkou, protože určuje, co přesně se převádí. Obecná mechanika této smlouvy je v článku Podepsali jste předběžnou. Nemovitost ještě není vaše., rizika koupě z projektu jsou v článku Při koupi z projektu se kupuje společnost, ne budova.
Taková smlouva obsahuje i prvky smlouvy o dílo, a proto platí také čl. 261 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách: dílo musí být způsobilé pro „obvyklý nebo ve smlouvě předpokládaný účel“. Právě tady se chybějící definice stává právním problémem. Pokud smlouva říká jen „stěrka a potěr“, soud hledá obvyklé. A obvyklé při prázdném slově znamená „jak se to obvykle dělá“, tedy třemi různými způsoby současně.
Výklad probíhá podle čl. 20 zákona o závazcích a smlouvách: hledá se skutečná společná vůle stran, „s ohledem na účel smlouvy, zvyklosti v praxi a dobrou víru“. Zvyklosti v praxi jsou přesně to, co tři zveřejněné popisy nedokázaly sjednotit do jednoho seznamu. Spor se nerozhoduje čtením zákona, ale dokazováním. A náklady na dokazování klidně přesáhnou cenu kuchyně, kvůli které spor začal.
A nakonec se dveře zavřou samy. Podle čl. 264 zákona o závazcích a smlouvách je třeba při převzetí vznést všechny námitky proti nesprávnému provedení, a pokud se nevznesou, dílo se považuje za převzaté. Záruční lhůty jsou potom samostatný režim a samostatné téma.
Jediný dokument, který má obsah
a proč se sám do smlouvy nedostane
Nařízení č. 4 vyžaduje, aby prováděcí projekt představil řešení „provedení oken a dveří, podlah, obkladů a jiných druhů dokončovacích stavebních a montážních prací“ (čl. 36 odst. 2 bod 4) a obsahoval specifikaci stavebních výrobků určených k zabudování (čl. 38 bod 1). Projekt ví. Je to závazný dokument, na rozdíl od reklamní brožury.
Jenže totéž nařízení obsahuje dvě pasti. Oceněný rozpočet se používá, „pokud to stanoví zadání (smlouva) o projektování“ (čl. 39), takže neexistuje normativní povinnost, aby projekt nesl cenu dokončení. A část „interiér a vybavení“, která pokrývá úpravu podlahy, stěn a stropu a rozmístění prvků vybavení, může být zpracována (čl. 41 odst. 1). Kuchyň, dveře a podlahové krytiny žijí přesně v části, kterou zákon nevyžaduje.
Odtud vyplývá věta, která rozhoduje o výsledku celého obchodu: projekt se automaticky nestává součástí kupní smlouvy. Stane se jí, jen pokud ho do ní smlouva zahrne. Právě v tomto místě se obchody navzájem liší, a právě to není při podpisu vidět, protože to nevypadá jako nedostatek. Vypadá to jako normální smlouva.
Proto téma není „kdo je dobrý developer“. Téma je, který obchod nese obsah za slovem a který nese jen slovo. To nelze poznat z inzerátu, z brožury ani z osvědčení obce. Poznat to lze z dokumentů poskládaných dohromady a z toho, co mezi nimi chybí.
Často kladené otázky
Existuje BDS norma pro stupeň dokončenosti?
Ne. Zkratka znamená Bulharský státní standard, ale při dotazu u Bulharského institutu pro standardizaci se ukazuje, že norma pro dokončovací práce ve stavebnictví neexistuje. Institut odpovídá, že stupeň dokončenosti je věcí dohody s dodavatelem. Totéž veřejně uvádí i varnenský developer na vlastním webu. V roce 2018 podpořily čtyři profesní organizace iniciativu na zavedení takové normy, ale o osm let později není žádná přijatá a zveřejněná norma k nalezení. „Podle BDS“ je tedy název něčeho, co neexistuje.
Co přesně zahrnuje „stěrka a potěr“?
Zákonnou odpověď nemáme, protože výraz není definován ani v zákoně o územním plánování, ani v nařízení č. 4, ani v žádné normě. V praxi zahrnuje stěrkované stěny, cementový potěr na podlaze, osazená PVC okna, vstupní dveře a rozvody vyvedené na zátku. Rozdíly začínají hned potom: u některých popisů jsou vypínače a zásuvky v ceně, u jiných jsou výslovným příplatkem; u některých nejsou interiérové dveře vůbec, u jiných se osadí ty nejlevnější. Sanitární zařízení, podlahové krytiny, malba a kuchyň zpravidla zůstávají mimo rozsah. Obsah má jen konkrétní smlouva spolu s prováděcím projektem, pokud ho smlouva učinila svou součástí.
Kolik stojí dokončení bytu na stěrku a potěr?
Zveřejněné ceny pro Varnu se v roce 2026 pohybují mezi 256 a 900 eur za metr čtvereční, rozdíl mezi dolním a horním koncem je tedy zhruba trojnásobek a půl. Dolní konec je rozpočtové dokončení bez vybavení, horní zahrnuje podlahy, koupelny, kuchyň a zařízení nábytkem. U bytu o výměře 55,64 m² to znamená 14 244 až 50 076 eur, tedy rozdíl téměř 36 000 eur u jedné a téže nemovitosti. Čísla se neshodují proto, že samotné slovo „dokončení“ nemá jediný obsah, ne proto, že by byl trh chaotický.
Říká osvědčení o stupni dokončenosti od obce, co v bytě bude?
Ne. Tento dokument je správní a konstatuje, že budova je dokončena v hrubé stavbě ve smyslu § 5 bodu 46 doplňujících ustanovení zákona o územním plánování, tedy že obvodové stěny a střecha stojí. O vnitřním provedení v něm není nic. Navíc samotný zjišťovací protokol má platnost tři měsíce od vydání, takže pokud byl vyřízen dříve a bance nebo notáři se předloží později, nic nedosvědčuje a vyřizuje se znovu. Kupující se ptá na jeden stupeň dokončenosti a dostává správnou odpověď na ten druhý.
Kupujete
„na stěrku a potěr“?
Dnes večer ve smlouvě nebo v návrhu smlouvy najděte větu, která popisuje dokončení, a přečtěte ji doslova. Nehledejte, zda zní dobře, ale zda vůbec něco vyjmenovává: dveře, vypínače a zásuvky, sanitu, podlahové krytiny, malbu, kuchyň. Pokud tam stojí jen název stupně a ne seznam, obsah ještě není sjednán.
Pošlete nám tuto větu spolu s odkazem na inzerát a výměrou. Vrátíme posouzení, co zůstane na vaše náklady při třech výkladech na trhu, jaký je rozdíl v eurech mezi nimi a které dokumenty je třeba od developera vyžádat, než se začne mluvit o záloze.
Posouzení je obchodní a praktické, nikoli právní stanovisko. Zveřejněné ceny jsou orientační k roku 2026 a mění se.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.