„Spachtelung und Estrich“
ist keine Definition.
Weder das Raumordnungsgesetz noch die Verordnung Nr. 4 noch ein BDS-Standard definieren sie, und der Unterschied zwischen ihren beiden Auslegungen beträgt fast 36.000 Euro.
Sechs Wörter ohne Definition Weder das Raumordnungsgesetz noch BDS kennen sie
„Spachtelung und Estrich“, „auf Blindstopfen“ (на тапа), „nach BDS“, „schlüsselfertig“, „halbfertig“, „vor den Ausbauarbeiten“. Sechs Ausdrücke, mit denen in Varna jeden Tag Wohnungen für Hunderttausende Euro verkauft werden. Keiner davon hat eine Definition in einem Gesetz, einer Verordnung oder einem Standard.
Das ist keine Vermutung. Die vollständigen konsolidierten Texte des Raumordnungsgesetzes (ЗУТ) und der Verordnung Nr. 4 über Umfang und Inhalt der Investitionsprojekte wurden Wort für Wort durchsucht. Null Treffer. Die einzige Stelle, an der das Raumordnungsgesetz das Thema überhaupt berührt, ist die Definition des Rohbaus (§ 5 Nr. 46 der Zusatzbestimmungen): ein Gebäude mit umschließenden Wänden und Dach, „ohne oder mit unterschiedlichem Grad ausgeführter Ausbauarbeiten“. Das Gesetz räumt also ein, dass die Grade unterschiedlich sind, und lässt den Unterschied zwischen ihnen unbeschrieben.
Die Abkürzung BDS steht für Bulgarischer Staatsstandard (Български държавен стандарт). Auf Anfrage beim Bulgarischen Institut für Normung lautet die Antwort, dass ein offizieller Standard für Ausbauarbeiten nicht existiert und der Fertigstellungsgrad Sache der Vereinbarung mit dem Auftragnehmer ist. Dasselbe schreibt ein Bauträger aus Varna auf seiner eigenen Website. 2018 unterstützten vier Berufsverbände (die Baukammer, NASP, die Architektenkammer und die Kammer der Ingenieure in der Investitionsplanung (КИИП)) eine Initiative zur Einführung eines Standards für den Fertigstellungsgrad bei neuen Mehrfamilienbauten. Acht Jahre später ist kein solcher Standard veröffentlicht.
Die Schlussfolgerung ist nicht, dass jemand lügt. Die Schlussfolgerung ist, dass das Wort keinen Inhalt trägt und jeder es selbst füllt. Auch der Käufer füllt es selbst, gewöhnlich mit der großzügigsten möglichen Variante.
Ein Name, drei verschiedene Inhalte
Geprüft anhand veröffentlichter Beschreibungen
Drei Marktteilnehmer veröffentlichen eine Beschreibung von „BDS“ und „auf Blindstopfen“, jeweils als „das bekommen Sie“ dargestellt. Die Listen stimmen nur an einer Stelle überein: bei den Terrassen mit Feinsteinzeug. Überall sonst weichen sie ab, und gerade die Übereinstimmung zeigt, dass die Abweichungen nicht zufällig sind.
Schalter und Steckdosen. Zwei der drei zählen sie zu „BDS“. Der dritte nennt sie ausdrücklich als Zusatz und beschreibt den Grad deshalb als „auf Blindstopfen nach BDS plus Anstrich plus montierte Schalter und Steckdosen“. Ein Bauträger, der dem Namen eines Standards ein „Plus“ anklebt, beweist selbst, dass der Standard keinen Inhalt trägt.
Die Innentüren. Zwei sagen, es gebe keine. Der dritte sagt, Sie bekämen eine einfache Tür aus Faserplatte, wenn Sie keine teurere bestellen. Der Unterschied zwischen „keine Tür“ und „die billigste Tür“ beträgt bei einer Dreizimmerwohnung einige tausend Euro: Der Preis einer Innentür mit Montage liegt zwischen 250 und 2.000 EUR.
Anstrich und Sanitär. Der eine beschreibt Wände, „gespachtelt und zum Streichen vorbereitet“. Der andere beschreibt Wände, „weiß gestrichen“. Der eine schweigt zum Sanitär. Der andere schließt es namentlich aus, zusammen mit dem WC-Monoblock, den Armaturen, den Siphons und den Mischbatterien. Ein Käufer, der die erste Beschreibung gelesen hat und nach der zweiten kauft, hat sein Budget bereits falsch angesetzt, ohne dass ihn jemand getäuscht hätte.
Der Fertigstellungsgrad bedeutet zwei verschiedene Dinge Und beide heißen mit denselben drei Wörtern
Es gibt einen administrativen Fertigstellungsgrad und einen kommerziellen Fertigstellungsgrad. Der erste ist definiert und wird durch ein Dokument bewiesen. Der zweite ist überhaupt nicht definiert.
Ein Käufer, der „das Dokument über den Fertigstellungsgrad“ verlangt, erhält gewöhnlich eine Bescheinigung der Gemeinde mit einem beigefügten Feststellungsprotokoll. In unserer Akte zu einer Immobilie in Varna liegt genau ein solches Dokument, ausgestellt von der Direktion „Architektur, Stadtplanung und Raumplanung“ der Gemeinde Varna. Es stellt fest, dass das Gebäude im Rohbau im Sinne von § 5 Nr. 46 des Raumordnungsgesetzes fertiggestellt ist, und zählt die beigefügten Akte auf. Das Dokument ist völlig korrekt. Es besagt, dass die umschließenden Wände und das Dach stehen. Darüber, was innen sein wird, steht kein Wort.
Die zweite Ebene der Falle liegt auf dem Papier selbst: „Dieses Protokoll hat eine Gültigkeit von drei Monaten ab dem Datum seiner Ausstellung.“ Ein im März ausgestelltes und im Juli der Bank vorgelegtes Dokument bescheinigt nichts mehr und wird neu beschafft. Welcher Akt was bedeutet, ist ein eigenes Thema, behandelt in Akt 14, 15 und 16.
Der Käufer fragt nach dem Fertigstellungsgrad und erhält eine Antwort zum anderen Grad. Das Gespräch gilt als geführt. Niemand hat gelogen. Und niemand hat verstanden.
Der Estrich, der zum zweiten Mal bezahlt wird
Der Boden ist ausgeführt. Er ist nicht eben.
Die Wohnung ist „mit Spachtelung und Estrich“. Der Käufer plant Laminatparkett ein und sieht, dass die Verlegung 3,07 EUR/m² kostet. Dann misst der Handwerker und sagt, dass der Boden nicht in der Ebene liegt.
Das Egalisieren von Flächen kostet 10,23 EUR/m² nach einer öffentlichen Preisliste aus Varna für 2026, der selbstverlaufende Estrich 12,78, der Zementestrich 15,34. Alle drei Zahlen sind nur Arbeit, ohne Material. Bei einer Wohnung von 55,64 m² sind das zwischen 569 und 854 EUR Arbeit, plus Material, plus verlorene Zeit in einer Phase, in der es niemanden mehr gibt, mit dem man verhandeln kann.
Der Grund für das Versäumnis ist physisch, nicht rechtlich: Höhenunterschiede sind auf einem leeren Boden nicht zu sehen und zeigen sich erst, wenn der Belag zu laufen beginnt oder das Licht seitlich einfällt. Und der Estrich „ist ausgeführt“. Dem Buchstaben nach hat der Bauträger genau das geliefert, was er versprochen hat. Der Käufer hat keinen ebenen Boden gekauft. Er hat das Wort „Estrich“ gekauft.
Derselbe Mechanismus wirkt die Liste hinunter. Liegen Schalter und Steckdosen jenseits der Linie, liegen dort wahrscheinlich auch die Türen, das Sanitär und die Beläge. Das Budget weicht nicht in einer Position ab, sondern in seinem Prinzip.
„Schlüsselfertig“ ist das gefährlichste der sechs Wörter weil es am sichersten klingt
„Spachtelung und Estrich“ klingt wenigstens unfertig. „Schlüsselfertig“ klingt wie das Ende des Gesprächs. Was es tatsächlich abdeckt, hängt ganz davon ab, wer es geschrieben hat.
Eine Plattform aus Varna schließt in „Wohnung schlüsselfertig“ ausdrücklich auch die Möblierung ein. Ein Bauträger schließt „Montage der Küche und der Küchenausstattung“ und „Möblierung“ ein. Ein dritter bietet „Fertigstellung schlüsselfertig“ und gesondert die Möblierung gegen Aufpreis an, bei ihm enthält „schlüsselfertig“ also keine Möbel. Drei Quellen, drei verschiedene Antworten auf die Frage, ob die Küche enthalten ist. Und alle drei sind redlich, weil niemand eine Definition verletzt, die nicht existiert.
Die Küche kostet bei einer realen Anfrage in Varna für sieben Meter 1.800 bis 3.000 EUR. Der Käufer entdeckt das Fehlen in dem Moment, in dem er schon alles bezahlt hat und keinen Hebel mehr besitzt.
Dieselbe Plattform ist auch mit sich selbst nicht einig: Auf einer ihrer Seiten nennt sie „Wohnung schlüsselfertig“ für Varna mit 450 bis 900 EUR/m², auf der anderen „Komplettsanierung schlüsselfertig“ mit 350 bis 800 EUR/m². Eine Website, eine Stadt, ein Jahr, ein Wort, zwei Preise. Der Unterschied allein am unteren Ende beträgt bei 55 m² über 5.500 EUR.
Die Rechnung an einer realen Wohnung
Sechsunddreißigtausend Euro in einem Satz
Eine Wohnung aus unserem Portfolio in Vladislavovo: 55,64 m², Rohbau, ausgeschriebener Preis 85.000 EUR, also 1.528 EUR/m². Darauf legen wir die veröffentlichten Preise für den Ausbau, ohne etwas Eigenes hinzuzufügen.
In der Budgetklasse (256 EUR/m²) beträgt der Ausbau 14.244 EUR, und der Endpreis wird 1.784 EUR/m². Am unteren Ende von „schlüsselfertig“ für Varna (450 EUR/m²) sind es 25.038 EUR und 1.978 EUR/m². Am oberen Ende (900 EUR/m²) sind es 50.076 EUR, und der Endpreis beträgt 2.428 EUR/m².
Der Unterschied zwischen den beiden Enden beträgt fast 36.000 EUR und wird von einem Satz ohne Definition entschieden. Zum Vergleich: Der Median der Angebote für eine Zweizimmerwohnung in Vladislavovo liegt bei 1.571 EUR/m² bei etwa hundert Inseraten (alo.bg, abgerufen am 22.08.2026). Dieselbe Wohnung, ausgebaut, liegt also zwischen 14 % und 55 % über dem Median des Viertels. Der Median gilt für den Bestand des Viertels insgesamt, überwiegend alt, und der Neubau trägt einen Aufschlag, deshalb ist die Zahl als Größenordnung zu lesen, nicht als Bewertung. Wie sich der reale Preis einer Immobilie zusammensetzt, ist in Der reale Preis einer Immobilie behandelt.
Es gibt auch eine zweite Rechnung, die fast niemand macht: Die Bank finanziert den Kaufpreis, nicht den Ausbau. Die Differenz wird bar aufgebracht, nachdem der Kredit bereits ausgezahlt ist. Die Mechanik der Finanzierung selbst steht in Hypothekenkredit Schritt für Schritt.
Welches Gesetz den Streit entscheidet, wenn das Wort leer ist Die Antwort lautet: Beweisen, nicht Lesen
Der Vorvertrag „muss Vereinbarungen über die wesentlichen Bedingungen des endgültigen Vertrags enthalten“ (Art. 19 Abs. 2 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД)). Bei einer Immobilie im Bau ist der Ausbaugrad eine wesentliche Bedingung, weil er bestimmt, was genau übertragen wird. Die allgemeine Mechanik dieses Vertrags steht in Der Vorvertrag, die Risiken des Kaufs auf dem Papier in Kauf auf Plan.
Ein solcher Vertrag enthält auch Elemente eines Werkvertrags, deshalb gilt auch Art. 261 Abs. 1 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge: Die Arbeit muss für den „gewöhnlichen oder im Vertrag vorgesehenen Zweck“ geeignet sein. Hier wird das Fehlen einer Definition zum Rechtsproblem. Sagt der Vertrag nur „Spachtelung und Estrich“, sucht das Gericht das Gewöhnliche. Und das Gewöhnliche bedeutet bei einem leeren Wort „wie man es üblicherweise macht“, also auf drei verschiedene Arten gleichzeitig.
Die Auslegung läuft über Art. 20 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge: Gesucht wird der tatsächliche gemeinsame Wille der Parteien, „im Hinblick auf den Zweck des Vertrags, die Gepflogenheiten in der Praxis und Treu und Glauben“. Die Gepflogenheiten in der Praxis sind genau das, was die drei veröffentlichten Beschreibungen nicht auf eine Liste bringen konnten. Der Streit wird nicht durch das Lesen des Gesetzes entschieden, sondern durch Beweisen. Und die Kosten des Beweisens übersteigen leicht den Preis der Küche, wegen der er begonnen hat.
Und am Ende schließt sich die Tür von selbst. Nach Art. 264 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge müssen bei der Abnahme alle Rügen wegen mangelhafter Ausführung erhoben werden, und wenn sie nicht erhoben werden, gilt die Arbeit als abgenommen. Die Gewährleistungsfristen danach sind ein gesondertes Regime und ein gesondertes Thema.
Das einzige Dokument, das Inhalt trägt
und warum es nicht von selbst in den Vertrag kommt
Die Verordnung Nr. 4 verlangt, dass das Ausführungsprojekt die Lösungen für die „Ausführung der Fenster und Türen, der Bodenbeläge, der Verkleidungen und der anderen Arten von Ausbau- und Montagearbeiten“ darstellt (Art. 36 Abs. 2 Nr. 4) und eine Spezifikation der vorgesehenen Bauprodukte enthält (Art. 38 Nr. 1). Das Projekt weiß Bescheid. Es ist ein verbindliches Dokument, im Gegensatz zur Werbebroschüre.
Nur enthält dieselbe Verordnung zwei Fallen. Die Kostenberechnung wird angewendet, „wenn dies in der Aufgabenstellung (im Vertrag) für die Planung vorgesehen ist“ (Art. 39), es gibt also keine normative Pflicht, dass das Projekt einen Preis für den Ausbau enthält. Und ein Teil „Innenausbau und Einrichtung“, der die Gestaltung von Boden, Wänden und Decke und die Anordnung der Einrichtungselemente abdeckt, kann erstellt werden (Art. 41 Abs. 1). Die Küche, die Türen und die Beläge leben genau in dem Teil, den das Gesetz nicht verlangt.
Daraus folgt der Satz, der den Ausgang des ganzen Geschäfts entscheidet: Das Projekt wird nicht automatisch Teil des Kaufvertrags. Es wird es nur, wenn der Vertrag es dazu macht. Genau an dieser Stelle unterscheiden sich die Geschäfte voneinander, und genau sie ist bei der Unterschrift nicht zu sehen, weil sie nicht wie ein Mangel aussieht. Sie sieht aus wie ein normaler Vertrag.
Deshalb lautet das Thema nicht „wer ist der gute Bauträger“. Das Thema ist, welches Geschäft Inhalt hinter dem Wort trägt und welches nur das Wort. Das sieht man dem Inserat nicht an, nicht der Broschüre und nicht der Bescheinigung der Gemeinde. Man sieht es an den Dokumenten, zusammen betrachtet, und daran, was zwischen ihnen fehlt.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es einen BDS-Standard für den Fertigstellungsgrad?
Nein. Die Abkürzung steht für Bulgarischer Staatsstandard, aber bei einer Nachfrage beim Bulgarischen Institut für Normung stellt sich heraus, dass ein Standard für Ausbauarbeiten im Bauwesen nicht existiert. Die Antwort des Instituts lautet, dass der Fertigstellungsgrad Sache der Vereinbarung mit dem Auftragnehmer ist. Dasselbe schreibt öffentlich ein Bauträger aus Varna auf seiner eigenen Website. 2018 unterstützten vier Berufsverbände eine Initiative zur Einführung eines solchen Standards, aber acht Jahre später ist kein angenommener und veröffentlichter Standard zu finden. „Nach BDS“ ist also der Name von etwas, das es nicht gibt.
Was genau umfasst „Spachtelung und Estrich“?
Eine gesetzliche Antwort gibt es nicht, weil der Ausdruck weder im Raumordnungsgesetz noch in der Verordnung Nr. 4 noch in einem Standard definiert ist. In der Praxis umfasst er gespachtelte Wände, Zementestrich auf dem Boden, eingebaute PVC-Fenster, eine Eingangstür und Installationen, die auf Blindstopfen herausgeführt sind. Die Abweichungen beginnen gleich danach: In manchen Beschreibungen sind Schalter und Steckdosen enthalten, in anderen ein ausdrücklicher Zusatz; in manchen gibt es überhaupt keine Innentüren, in anderen wird die billigste eingebaut. Sanitär, Beläge, Anstrich und Küche bleiben gewöhnlich außerhalb des Umfangs. Das Einzige, das Inhalt trägt, ist der konkrete Vertrag zusammen mit dem Ausführungsprojekt, wenn der Vertrag es zu seinem Bestandteil gemacht hat.
Was kostet der Ausbau einer Wohnung mit Spachtelung und Estrich?
Die veröffentlichten Preise für Varna bewegen sich 2026 zwischen 256 und 900 Euro pro Quadratmeter, der Unterschied zwischen dem unteren und dem oberen Ende beträgt also etwa das Dreieinhalbfache. Das untere Ende ist ein Budget-Ausbau ohne Einrichtung, das obere schließt Beläge, Bäder, Küche und Möblierung ein. Für eine Wohnung von 55,64 m² bedeutet das zwischen 14.244 und 50.076 Euro, also einen Unterschied von fast 36.000 Euro bei derselben Immobilie. Die Zahlen stimmen nicht überein, weil das Wort „Ausbau“ selbst keinen einheitlichen Inhalt hat, nicht weil der Markt chaotisch ist.
Sagt die Bescheinigung der Gemeinde über den Fertigstellungsgrad, was in der Wohnung sein wird?
Nein. Dieses Dokument ist administrativ und stellt fest, dass das Gebäude im Rohbau im Sinne von § 5 Nr. 46 der Zusatzbestimmungen des Raumordnungsgesetzes fertiggestellt ist, also dass die umschließenden Wände und das Dach stehen. Über die Innenausführung steht darin nichts. Außerdem hat das Feststellungsprotokoll selbst eine Gültigkeit von drei Monaten ab Ausstellung, ein früher beschafftes und später bei Bank oder Notar vorgelegtes bescheinigt also nichts und wird neu beschafft. Der Käufer fragt nach dem einen Fertigstellungsgrad und erhält eine korrekte Antwort zum anderen.
Sie kaufen mit
Spachtelung und Estrich?
Suchen Sie noch heute Abend im Vertrag oder im Vertragsentwurf den Satz, der den Ausbau beschreibt, und lesen Sie ihn wörtlich. Suchen Sie nicht, ob er gut klingt, sondern ob er überhaupt etwas aufzählt: Türen, Schalter und Steckdosen, Sanitär, Beläge, Anstrich, Küche. Steht dort nur der Name eines Grades und keine Liste, ist der Inhalt noch nicht vereinbart.
Schicken Sie uns diesen Satz zusammen mit dem Link zum Inserat und der Fläche. Wir geben eine Einschätzung zurück, was bei den drei Auslegungen des Marktes zu Ihren Lasten bleibt, wie groß der Unterschied in Euro zwischen ihnen ist und welche Dokumente vom Bauträger verlangt werden sollten, bevor über die Anzahlung gesprochen wird.
Die Einschätzung ist kaufmännisch und praktisch, keine Rechtsauffassung. Die veröffentlichten Preise sind ein Richtwert für 2026 und ändern sich.
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