Při koupi z projektu se kupuje
společnost, ne budova
Slib stojí přesně tolik, kolik stojí ten, kdo ho dává, a přesně tolik, kolik stojí ve smlouvě. Mezi tím je prověrka, která se za půl hodiny na internetu neudělá.
Kupující se zeptal na jedinou otázku, která ho napadla: kdy bude hotovo. Odpověď zněla: za měsíc. Problém je, že při koupi z projektu se nekupuje budova, ale společnost.
Etapy Akt 14, 15 a 16 jsou popsány v samostatném článku a tady se neopakují. Tento text prochází tím druhým: kdo je na druhé straně, co není vidět v rejstřících a které věty ve smlouvě rozhodují o výsledku. Pokud si ještě vybíráte mezi typy budov, začněte u paneláku nebo nové výstavby.
Tři rejstříky, ne jeden
Obchodní rejstřík ukazuje kapitál, historii, odpovědné osoby a zahájené insolvenční řízení nebo likvidaci. Neukazuje připravovaný návrh ani stav mezi dvěma ročními závěrkami. Společnost, která dnes vypadá čistě, může mít počátek platební neschopnosti před několika měsíci.
Rejstřík nemovitostí ukazuje vlastnictví pozemku, hypotéky, exekuční zápisy, zapsané žaloby a zřízené právo stavby s jeho datem. Neukazuje předběžné smlouvy, protože se nezapisují.
Ústřední rejstřík zvláštních zástav (Централен регистър на особените залози) je třetí, o jehož existenci kupující obvykle neví. Obchodní podnik lze zastavit (čl. 4 odst. 1 bod 6 zákona o zvláštních zástavách (ЗОЗ)), a podle čl. 21 odst. 3 věta druhá téhož zákona, jsou-li ve smlouvě individualizována jednotlivá aktiva, zástava na nich váže i po jejich vyčlenění z podniku. Byt prodaný ze zastaveného podniku může nést zástavu s sebou.
Mimo rejstříky zůstávají schválený investiční projekt, který je závazným dokumentem, ne vizualizace, předchozí dokončené objekty společnosti a v čí prospěch a kdy bylo právo stavby zřízeno.
Banky, které financují nákupy při Aktu 14, pracují se schválenými seznamy investorů, kteří prošli předběžnou prověrkou. Kupující k seznamům nemá přístup a kritéria nevidí. Nejdůkladnější prověrka na trhu se dělá, ale ne jím a ne pro něj.
Hodiny se rozběhnou
před vaší koupí.
Podle čl. 67 zákona o vlastnictví (ЗС) zaniká právo stavby ve prospěch vlastníka pozemku, pokud není vykonáváno po dobu 5 let. Lhůta běží od zřízení, ne od koupě, a další převody novou lhůtu nezahajují.
„Vykonáváno“ znamená dokončenou hrubou stavbu, ne vydané povolení a ne vykopanou desku (interpretativní rozhodnutí č. 1 ze dne 4. 5. 2012 Občanskoprávního kolegia Nejvyššího kasačního soudu). Definice hrubé stavby je v druhém článku a tady se neopakuje.
Kupující, který vstupuje ve čtvrtém roce, zdědí zbytek cizích hodin. Datum žije v notářském zápisu o zřízení, zapsaném v rejstříku nemovitostí. Není v brožuře, není v rozhovoru a nikdo se na ně neptá, protože si na to nikdo nevzpomene.
Právo zřízené v roce 2022. Kupující vstupuje v roce 2025 se zálohou 20 % podle předběžné smlouvy. V roce 2027 uplyne pět let bez dokončené hrubé stavby. Proti 20 000 EUR při ceně 100 000 EUR stojí nezajištěná pohledávka vůči společnosti, která právě v tu chvíli obvykle nemá peníze.
Uplynutím lhůty právo zaniká ve prospěch vlastníka pozemku, který nabývá vystavěné. V klasickém schématu „náhrada výměnou za právo stavby“ připadá nedostavěné vlastníkovi pozemku, ne investorovi. Kupující nabyl odvozené právo a zánik základního práva odnáší i to odvozené.
Špatným znamením není hypotéka. Špatným znamením je chybějící doložka.
Téměř každý investor staví na bankovní úvěr a zajištěním je hypotéka na pozemku. Její přítomnost sama o sobě není špatné znamení: znamená, že banka projekt schválila, tedy že prošel cizím posouzením.
Hypotéka však v pozemku nezůstává. Podle zásady přírůstku (čl. 92 ve spojení s čl. 111 zákona o vlastnictví) se zatížení rozšiřuje i na postavené. Formulace je tu záměrně opatrná: praxe Nejvyššího kasačního soudu z let 2014 a 2015 stanoví další podmínky, mezi nimi schválený projekt a dosaženou hrubou stavbu. Neexistuje jedno čisté pravidlo, ale pole, na kterém se vede spor.
Praktická stránka je jednodušší a nepříjemnější. Smlouva musí obsahovat mechanismus výmazu hypotéky z konkrétního bytu za jeho zaplacení. Obecný slib, že „zatížení budou vymazána“, není vázán ani na konkrétní objekt, ani na konkrétní platbu.
Bez takové doložky dostane kupující notářský zápis o zastavené nemovitosti. Poplatek za výmaz je drobný, polovina poplatku za zápis podle čl. 3 odst. 1 tarifu Agentury pro zápisy (Агенция по вписванията). Problém není poplatek, ale souhlas banky, a ten závisí na tom, zda investor úvěr splácel.
A pokud byl podnik zastaven zvláštní zástavou s popsaným aktivem, nese byt i tuto zástavu.
Akty, nebo kalendářní data:
číslo, na které se téměř nikdo nedívá.
Procenta se probírají vždy. Jiný rozměr téhož kalendáře téměř nikdy: k čemu jsou splátky vázány.
Vázané na akty: zpoždění stavby odkládá i platbu. Riziko zpoždění zůstává u investora.
Vázané na kalendářní data: kupující platí podle harmonogramu stavby, která zaostává. Platí za etapu, která nenastala, a fakticky financuje zpoždění.
Obě varianty vypadají v tabulce s procenty stejně. Liší se několika slovy v sousední větě, kterou kupující čte jako poslední.
Pro orientaci: typické rozložení je 10 % při předběžné smlouvě, 30 % při Aktu 14, 30 % při Aktu 15 a 30 % při Aktu 16 (imotni.com, 10. 5. 2025). Bankovní logika chce na začátku 20 až 30 % vlastních prostředků při minimální vlastní účasti 10 % (creditland.bg, 2. 9. 2025).
Mezi oběma konci neexistuje „správné“ procento. Je tu posouzení, kdo nese které riziko a za jakou cenu, a to se dělá na konkrétní smlouvě, ne na tabulce v článku.
Zcela zákonná a zcela nečekaná
Po vydání stavebního povolení se připouštějí jen nepodstatné odchylky od schváleného investičního projektu (čl. 154 odst. 1 zákona o územním plánování (ЗУТ)). Dělicí čára je v odstavci 2, body 1 až 8, a téměř vždy se přehlíží.
Body 1 až 4 (porušení podrobného územního plánu, režimů ochrany, neslučitelnost s určením území, porušení stavebních pravidel a norem) se po vydání stavebního povolení nepřipouštějí vůbec.
Body 5 až 8 (změna stavební konstrukce a druhu konstrukčních prvků, změna určení objektů nebo podstatná změna společných částí, změna společných instalací, změna přenosových a přívodních vedení) se připouštějí na žádost objednatele, ale s notářsky ověřeným souhlasem zúčastněných osob podle čl. 149 odst. 2 (čl. 154 odst. 5 zákona o územním plánování).
Praktická otázka zní, kdo je v okamžiku změny zúčastněnou osobou. Kupující bez notářského zápisu není vlastníkem, ale stranou závazkové smlouvy a jeho postavení závisí zcela na smlouvě. Zda je konkrétní kupující takovou osobou, závisí na dokumentu a na etapě.
Odtud pocházejí změny, o nichž se člověk dozví až při převzetí: přesunutá šachta, zmenšený společný vchod, místnost, která se stala bytem. A doložka umožňující „nepodstatné změny podle uvážení investora“ v kombinaci s čl. 154 zákona o územním plánování pokrývá víc, než si kupující představuje.
Ochrana, která
nemusí u soudu obstát.
Smluvní pokuta zajišťuje splnění a slouží jako náhrada škody z nesplnění, aniž by bylo nutné škodu dokazovat (čl. 92 odst. 1 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД)). Právě proto vypadá jako ochrana, která řeší všechno.
Soud ji však může snížit, je-li nepřiměřeně vysoká ve srovnání s utrpěnou škodou (čl. 92 odst. 2 zákona o závazcích a smlouvách). Zákaz podle čl. 309 obchodního zákoníku (ТЗ) platí jen pro smluvní pokutu v obchodní transakci mezi obchodníky. Kupující fyzická osoba obchodníkem není, tedy tato ochrana v jeho prospěch nepůsobí a sjednanou částku lze snížit.
Závažnější: smluvní pokuta sjednaná mimo její přirozenou zajišťovací, odškodňovací a sankční funkci narušuje dobré mravy a je neplatná (interpretativní rozhodnutí č. 1/2009 Občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího kasačního soudu ze dne 15. 6. 2010, bod 3). Neplatná doložka se nesnižuje. Prostě neexistuje.
Smlouva obvykle obsahuje i smluvní pokutu za prodlení kupujícího. Obě jsou zřídka souměrné ve výši a v mechanismu uplatnění.
A odstoupení podle čl. 87 zákona o závazcích a smlouvách vrací kupujícího do výchozí pozice jen na papíře: nárok na vrácení zaplaceného existuje a vymáhá se na téže společnosti, která nedokázala postavit. Žaloba podle čl. 19 odst. 3 téhož zákona může převést jen to, co právně existuje, a před hrubou stavbou je předmětem právo stavby (čl. 181 odst. 1 zákona o územním plánování), ne byt. Vyhraný spor budovu nevyprodukuje. Více o mechanice této smlouvy: předběžná smlouva.
A hlavně:
kdo ji platí.
Správným nástrojem při platbě před plněním je záruka za vrácení zálohy, vydaná bankou na pokyn investora ve prospěch kupujícího. Podle tarifu banky DSK pro podnikatelské klienty, platného od 7. 7. 2026, stojí vystavení plně kryté hotovostí a státními cennými papíry (ДЦК) „0,35 % z částky záruky, nejméně EUR 50 za čtvrtletí nebo jeho část“, plus EUR 25 za zpracování žádosti a EUR 30 SWIFT.
Smysl není v ceně, ale v tom, kdo ji platí. Záruka se vystavuje na pokyn investora, tedy provizi platí on a započítá ji do ceny. Záruka, která kupujícího nestojí nic, neexistuje. Plně peněžní zajištění znamená, že investor blokuje vlastní prostředky: proto malí investoři takový nástroj nenabízejí a velcí ho zahrnují do vyšší ceny.
Eskrow a úschovní účet jsou dvě různé věci: bankovní eskrow účet a úschovní účet notáře nebo advokáta. Dodatečné poplatky jsou zhruba 51 až 256 EUR (100 až 500 BGN při pevném kurzu 1 EUR = 1,95583 BGN) podle tržního pozorování agentur, ne podle tarifu: tarif notářských poplatků k zákonu o notářích a notářské činnosti (ЗННД) nemá pro úschovní účet samostatnou položku. Omezení je zásadní: eskrow chrání platbu, ne stavbu. Řeší riziko „zaplatil jsem a zápis se nezapsal“, ne riziko „zaplatil jsem a stavba se zastavila“.
Notářský zápis ihned po Aktu 14 je nejsilnější ochrana, ale přesouvá náklady dopředu. Ve Varně při ceně 100 000 EUR: notářský poplatek s DPH 565,49 EUR, místní daň 3 % (3 000,00 EUR) a zápis 0,1 % (100,00 EUR), celkem 3 665,49 EUR, zaplacených za objekt, který jsou stěny a střecha. Pokud se projekt poté zastaví, tyto peníze nikdo nevrátí.
Často kladené otázky
Co přesně kupuji, než je budova postavena?
Před dokončením hrubé stavby byt právně neexistuje. Předmětem transakce je právo stavby, omezené věcné právo k cizímu pozemku. Co se mění v každé další etapě, je podrobně popsáno v samostatném článku o Aktu 14, 15 a 16.
Proč mám vědět, kdy bylo právo stavby zřízeno?
Protože podle čl. 67 zákona o vlastnictví právo stavby zaniká ve prospěch vlastníka pozemku, pokud není vykonáváno po dobu 5 let. Lhůta běží od zřízení, ne od data vaší koupě, a další převody novou lhůtu nezahajují. Datum je v notářském zápisu o zřízení, zapsaném v rejstříku nemovitostí.
Znamená hypotéka na pozemku, že je investor rizikový?
Ne sama o sobě. Hypotéka znamená, že projekt financovala banka, tedy že prošel jejím posouzením. Zatížení se však podle zásady přírůstku rozšiřuje i na postavené a praxe Nejvyššího kasačního soudu stanoví další podmínky. Podstatný rozdíl je v tom, zda smlouva obsahuje mechanismus výmazu hypotéky z konkrétního bytu za jeho zaplacení.
Chrání mě bankovní záruka úplně?
Záruka za vrácení zálohy se vydává bankou na pokyn investora a kryje vrácené peníze, ne postavenou budovu. Provizi platí investor a promítá se do ceny. Eskrow účet má stejné omezení: chrání platbu, ne stavbu.
Pošlete nám dvě věci
Sleva při koupi z projektu je skutečná a právě proto je také cenou za riziko, které někdo nese místo investora. Tři rejstříky říkají, kdo je na druhé straně, smlouva říká, co se stane, když se nestane, a obojí se čte před schůzkou, ne po ní.
Pokud sledujete nemovitost z projektu, pošlete nám datum zřízení práva stavby a etapu stavby. Vrátíme, kolik zbývá z hodin podle čl. 67 zákona o vlastnictví a které ochrany ve skutečnosti v konkrétní smlouvě jsou.
Tento materiál není právní poradenství. Text konkrétní smlouvy posuzuje právník podle konkrétní transakce.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.