„Szpachlowanie i wylewka”
to nie jest definicja.
Ani ZUT, ani rozporządzenie nr 4, ani norma BDS go nie definiują, a różnica między dwiema jego interpretacjami to blisko 36 000 euro.
Sześć określeń bez definicji Ani ZUT, ani BDS ich nie zna
„Szpachlowanie i wylewka” (шпакловка и замазка), „na zaślepki” (на тапа), „wg BDS” (по БДС), „pod klucz” (до ключ), „stan półgotowy” (полуготов), „przed pracami wykończeniowymi” (преди довършителни работи). Sześć określeń, którymi w Warnie codziennie sprzedaje się mieszkania za setki tysięcy euro. Żadne z nich nie ma definicji w ustawie, w rozporządzeniu ani w normie.
To nie jest przypuszczenie. Pełne, skonsolidowane teksty ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (ZUT, ЗУТ) i rozporządzenia nr 4 w sprawie zakresu i treści projektów inwestycyjnych (Наредба № 4) zostały przeszukane słowo po słowie. Zero trafień. Jedyne miejsce, w którym ZUT w ogóle dotyka tematu, to definicja stanu surowego (груб строеж) w § 5 pkt 46 przepisów dodatkowych: budynek ze ścianami zewnętrznymi i dachem, „bez prac wykończeniowych lub z różnym stopniem ich wykonania”. Czyli ustawa przyznaje, że stopnie bywają różne, i zostawia różnicę między nimi bez opisu.
Skrót BDS oznacza Bułgarski Standard Państwowy (Български държавен стандарт). Zapytany o to Bułgarski Instytut Normalizacyjny (Български институт за стандартизация) odpowiada, że oficjalna norma dotycząca prac wykończeniowych nie istnieje, a stopień ukończenia jest kwestią umowy z wykonawcą. To samo na własnej stronie pisze warneński inwestor. W 2018 r. cztery organizacje branżowe (Izba Budowniczych (Камарата на строителите), НАСП, Izba Architektów (Камарата на архитектите) i КИИП, czyli izba inżynierów w projektowaniu inwestycyjnym) poparły inicjatywę wprowadzenia normy stopnia ukończenia dla nowego budownictwa wielorodzinnego. Osiem lat później takiej opublikowanej normy nie ma.
Wniosek nie brzmi: ktoś kłamie. Wniosek brzmi: to słowo nie ma treści i każdy wypełnia je sam. Kupujący też wypełnia je sam, zwykle najbardziej hojną możliwą wersją.
Jedna nazwa, trzy różne treści
Sprawdzone na opublikowanych opisach
Trzech uczestników rynku publikuje opis „BDS” i „na zaślepki”, każdy przedstawiony jako „oto co dostajesz”. Listy pokrywają się tylko w jednym miejscu: tarasy z gresem. Wszędzie indziej się rozchodzą, i właśnie ta zgodność pokazuje, że rozbieżności nie są przypadkowe.
Włączniki i gniazdka. Dwóch z trzech uważa je za część „BDS”. Trzeci wymienia je wprost jako dodatek i dlatego opisuje stopień jako „na zaślepki wg BDS plus farba plus zamontowane włączniki i gniazdka”. Inwestor, który do nazwy normy dokleja znak „plus”, sam dowodzi, że norma nie ma treści.
Drzwi wewnętrzne. Dwóch mówi, że ich nie ma. Trzeci mówi, że dostaniesz zwykłe drzwi z płyty pilśniowej, jeśli nie zamówisz droższych. Różnica między „brak drzwi” a „najtańsze drzwi” to kilka tysięcy euro przy mieszkaniu trzypokojowym: cena jednych drzwi wewnętrznych z montażem waha się od 250 do 2 000 EUR.
Farba i armatura sanitarna. Jeden opisuje ściany „zeszpachlowane i przygotowane do malowania”. Drugi opisuje ściany „pomalowane na biało”. Jeden milczy o armaturze sanitarnej. Drugi wyłącza ją wprost, razem z kompaktem WC, zaworami, syfonami i bateriami. Kupujący, który przeczytał pierwszy opis, a kupuje według drugiego, już pomylił się w budżecie, choć nikt go nie wprowadził w błąd.
Stopień ukończenia oznacza dwie różne rzeczy I obie nazywa się tymi samymi słowami
Istnieje administracyjny stopień ukończenia i handlowy stopień ukończenia. Pierwszy jest zdefiniowany i dowodzi się go dokumentem. Drugi nie jest zdefiniowany wcale.
Kupujący, który poprosi o „dokument o stopniu ukończenia”, zwykle dostaje zaświadczenie z gminy z dołączonym protokołem stwierdzającym (констативен протокол). W naszej teczce dla jednej warneńskiej nieruchomości leży dokładnie taki dokument, wydany przez Dyrekcję „Architektura, urbanistyka i planowanie przestrzenne” Gminy Warna (Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено планиране“). Stwierdza on, że budynek ukończono w stanie surowym w rozumieniu § 5 pkt 46 ZUT, i wylicza załączone akty. Dokument jest absolutnie poprawny. Mówi, że ściany zewnętrzne i dach stoją. O tym, co będzie w środku, nie pisze ani słowa.
Drugi poziom pułapki leży na samym papierze: „Niniejszy protokół jest ważny przez trzy miesiące od daty jego wystawienia.” Dokument wydany w marcu i okazany bankowi w lipcu niczego już nie poświadcza i wyrabia się go od nowa. Co oznaczają poszczególne akty, to osobny temat, omówiony w artykule Akt 14, 15 i 16.
Kupujący pyta o jeden stopień ukończenia i dostaje odpowiedź o drugim. Rozmowa uchodzi za przeprowadzoną. Nikt nie skłamał. I nikt nie zrozumiał.
Wylewka, za którą płaci się drugi raz
Podłoga jest wykonana. Nie jest równa.
Mieszkanie jest „na szpachlowanie i wylewkę”. Kupujący budżetuje panele laminowane i widzi, że montaż to 3,07 EUR/m². Potem fachowiec mierzy i mówi, że podłoga nie jest w poziomie.
Wyrównanie powierzchni to 10,23 EUR/m² według publicznego warneńskiego cennika na 2026 r., wylewka samopoziomująca to 12,78, cementowa 15,34. Wszystkie trzy liczby to sama robocizna, bez materiału. Przy mieszkaniu o powierzchni 55,64 m² daje to między 569 a 854 EUR robocizny, plus materiał, plus stracony czas na etapie, na którym nie ma już z kim negocjować.
Powód pominięcia jest fizyczny, nie prawny: różnice poziomów nie są widoczne na pustej podłodze i wychodzą dopiero, gdy ruszy układanie posadzki albo gdy światło padnie z boku. A wylewka „jest wykonana”. Co do litery wykonawca dał dokładnie to, co obiecał. Kupujący nie kupił równej podłogi. Kupił słowo „wylewka”.
Ten sam mechanizm działa niżej na liście. Jeśli włączniki i gniazdka są poza linią, to prawdopodobnie poza nią są też drzwi, armatura sanitarna i posadzki. Budżet rozjeżdża się nie o jedną pozycję, lecz co do zasady.
„Pod klucz” to najgroźniejsze z sześciu określeń bo brzmi najbezpieczniej
„Szpachlowanie i wylewka” przynajmniej brzmi jak coś niedokończonego. „Pod klucz” brzmi jak koniec rozmowy. Co realnie obejmuje, zależy całkowicie od tego, kto to napisał.
Jedna warneńska platforma wlicza do „mieszkania pod klucz” wprost także wyposażenie. Jeden inwestor wlicza „montaż kuchni i sprzętu kuchennego” oraz „meblowanie”. Trzeci oferuje „wykończenie pod klucz” i osobno meblowanie za dodatkową opłatą, czyli u niego „pod klucz” nie obejmuje mebli. Trzy źródła, trzy różne odpowiedzi na pytanie, czy kuchnia jest wliczona. I wszyscy trzej działają w dobrej wierze, bo nikt nie łamie definicji, która nie istnieje.
Kuchnia przy realnym warneńskim zapytaniu na siedem metrów to 1 800 do 3 000 EUR. Kupujący odkrywa brak w chwili, gdy zapłacił już wszystko i nie ma żadnej dźwigni.
Ta sama platforma nie potrafi się też porozumieć sama ze sobą: na jednej stronie podaje „mieszkanie pod klucz” dla Warny po 450 do 900 EUR/m², a na drugiej „kompleksowy remont pod klucz” po 350 do 800 EUR/m². Jedna strona, jedno miasto, jeden rok, jedno słowo, dwie ceny. Sama różnica na dolnym końcu to ponad 5 500 EUR przy 55 m².
Rachunek na jednym realnym mieszkaniu
Trzydzieści sześć tysięcy euro w jednej frazie
Mieszkanie z naszego portfolio we Vladislavovo: 55,64 m², stan surowy, ogłoszona cena 85 000 EUR, czyli 1 528 EUR/m². Przykładamy do niego opublikowane ceny wykończenia, nie dodając niczego od siebie.
Przy klasie budżetowej (256 EUR/m²) wykończenie to 14 244 EUR, a cena końcowa wynosi 1 784 EUR/m². Przy dolnym końcu „pod klucz” dla Warny (450 EUR/m²) to 25 038 EUR i 1 978 EUR/m². Przy górnym końcu (900 EUR/m²) to 50 076 EUR, a cena końcowa to 2 428 EUR/m².
Różnica między dwoma końcami to blisko 36 000 EUR i rozstrzyga ją jedna fraza bez definicji. Dla porównania mediana ofert mieszkań dwupokojowych we Vladislavovo to 1 571 EUR/m² przy około stu ogłoszeniach (alo.bg, dane z 22 sierpnia 2026 r.). Czyli to samo mieszkanie po wykończeniu wychodzi między 14% a 55% powyżej mediany dzielnicy. Mediana dotyczy ogółu zasobu w dzielnicy, głównie starego, a nowe budownictwo niesie premię, więc liczbę czyta się jako rząd wielkości, nie jako wycenę. Jak składa się realna cena nieruchomości, opisuje artykuł Realna cena nieruchomości.
Jest też drugi rachunek, którego prawie nikt nie robi: bank finansuje cenę zakupu, nie wykończenie. Różnicę znajduje się gotówką, gdy kredyt został już uruchomiony. Mechanikę samego finansowania opisuje artykuł Kredyt hipoteczny krok po kroku.
Które prawo rozstrzyga spór, gdy słowo jest puste Odpowiedź brzmi: dowodzenie, nie czytanie
Umowa przedwstępna „powinna zawierać postanowienia dotyczące istotnych warunków umowy przyrzeczonej” (art. 19 ust. 2 ustawy o zobowiązaniach i umowach, ZZD, ЗЗД). Przy nieruchomości w budowie stopień wykończenia jest istotnym warunkiem, bo określa, co dokładnie się przenosi. Ogólną mechanikę tej umowy opisuje artykuł Umowa przedwstępna, a ryzyka zakupu na zielono artykuł Zakup na zielono.
Taka umowa zawiera też elementy umowy o dzieło (договор за изработка), dlatego obowiązuje także art. 261 ust. 1 ZZD: praca musi nadawać się do „zwykłego lub przewidzianego w umowie przeznaczenia”. Tu brak definicji staje się problemem prawnym. Jeśli umowa mówi tylko „szpachlowanie i wylewka”, sąd szuka tego, co zwykłe. A zwykłe przy pustym słowie znaczy „tak, jak się zwykle robi”, czyli na trzy różne sposoby naraz.
Wykładnia idzie przez art. 20 ZZD: szuka się rzeczywistej wspólnej woli stron, „z uwzględnieniem celu umowy, zwyczajów w praktyce i dobrej wiary”. Zwyczaje w praktyce to właśnie to, czego trzy opublikowane opisy nie zdołały sprowadzić do jednej listy. Spór nie rozstrzyga się czytaniem ustawy, tylko dowodzeniem. A koszt dowodzenia spokojnie przekracza cenę kuchni, o którą spór się zaczął.
I na koniec drzwi zamykają się same. Według art. 264 ZZD przy odbiorze trzeba zgłosić wszystkie zastrzeżenia co do nieprawidłowego wykonania, a jeśli się ich nie zgłosi, praca uważana jest za przyjętą. Terminy gwarancyjne to potem osobny reżim i osobny temat.
Jedyny dokument, który ma treść
i dlaczego sam nie trafia do umowy
Rozporządzenie nr 4 wymaga, by projekt wykonawczy (работен проект) przedstawiał rozwiązania dotyczące „wykonania stolarki, posadzek, okładzin i innych rodzajów wykończeniowych robót budowlano-montażowych” (art. 36 ust. 2 pkt 4) oraz zawierał specyfikację przewidzianych do wbudowania wyrobów budowlanych (art. 38 pkt 1). Projekt wie. Jest dokumentem wiążącym, w przeciwieństwie do broszury reklamowej.
Tyle że to samo rozporządzenie zawiera dwie pułapki. Kosztorys stosuje się, „gdy przewidziano to w założeniach projektowych (umowie o projektowanie)” (art. 39), czyli nie ma normatywnego obowiązku, by projekt zawierał cenę wykończenia. A część „wnętrza i wyposażenie”, obejmująca ukształtowanie podłogi, ścian i sufitu oraz rozmieszczenie elementów wyposażenia, może być opracowana (art. 41 ust. 1). Kuchnia, drzwi i posadzki żyją właśnie w tej części, której prawo nie wymaga.
Stąd wynika zdanie, które rozstrzyga wynik całej transakcji: projekt nie staje się automatycznie częścią umowy sprzedaży. Staje się nią tylko wtedy, gdy umowa go nią uczyni. Właśnie w tym miejscu transakcje różnią się od siebie, i właśnie tego nie widać przy podpisywaniu, bo nie wygląda to na brak. Wygląda na normalną umowę.
Dlatego temat nie brzmi „kto jest dobrym inwestorem”. Temat brzmi: która transakcja niesie treść za słowem, a która niesie tylko słowo. Tego nie widać z ogłoszenia, nie widać z broszury i nie widać z zaświadczenia gminy. Widać to z dokumentów zebranych razem i z tego, czego między nimi brakuje.
Najczęściej zadawane pytania
Czy istnieje norma BDS dotycząca stopnia ukończenia?
Nie. Skrót oznacza Bułgarski Standard Państwowy, ale po sprawdzeniu w Bułgarskim Instytucie Normalizacyjnym okazuje się, że norma dotycząca prac wykończeniowych w budownictwie nie istnieje. Odpowiedź instytutu brzmi, że stopień ukończenia jest kwestią umowy z wykonawcą. To samo publicznie pisze warneński inwestor na własnej stronie. W 2018 r. cztery organizacje branżowe poparły inicjatywę wprowadzenia takiej normy, ale osiem lat później przyjętej i opublikowanej normy nie ma. Czyli „wg BDS” to nazwa czegoś, czego nie ma.
Co dokładnie obejmuje „szpachlowanie i wylewka”?
Nie ma odpowiedzi w prawie, bo wyrażenie nie jest zdefiniowane ani w ZUT, ani w rozporządzeniu nr 4, ani w normie. W praktyce obejmuje zeszpachlowane ściany, cementową wylewkę na podłodze, zamontowaną stolarkę PVC, drzwi wejściowe i instalacje wyprowadzone na zaślepki. Rozbieżności zaczynają się zaraz potem: w jednych opisach włączniki i gniazdka są wliczone, w innych to wyraźny dodatek; w jednych drzwi wewnętrznych nie ma w ogóle, w innych montuje się najtańsze. Armatura sanitarna, posadzki, farba i kuchnia zwykle zostają poza zakresem. Jedyne, co niesie treść, to konkretna umowa razem z projektem wykonawczym, jeśli umowa uczyniła go swoją częścią.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania „na szpachlowanie i wylewkę”?
Opublikowane dla Warny ceny na 2026 r. mieszczą się między 256 a 900 euro za metr kwadratowy, czyli różnica między dolnym a górnym końcem to około trzy i pół raza. Dolny koniec to budżetowe wykończenie bez wyposażenia, górny obejmuje posadzki, łazienki, kuchnię i meblowanie. Dla mieszkania o powierzchni 55,64 m² oznacza to między 14 244 a 50 076 euro, czyli różnicę blisko 36 000 euro przy tej samej nieruchomości. Liczby się nie zgadzają, bo samo słowo „wykończenie” nie ma jednej treści, a nie dlatego, że rynek jest chaotyczny.
Czy zaświadczenie gminy o stopniu ukończenia mówi, co będzie w mieszkaniu?
Nie. Ten dokument jest administracyjny i stwierdza, że budynek ukończono w stanie surowym w rozumieniu § 5 pkt 46 przepisów dodatkowych ZUT, czyli że ściany zewnętrzne i dach stoją. O wewnętrznym wykonaniu nie ma w nim nic. Poza tym sam protokół stwierdzający jest ważny trzy miesiące od wystawienia, czyli wyrobiony wcześniej i przedstawiony bankowi lub notariuszowi później, niczego nie poświadcza i wyrabia się go od nowa. Kupujący pyta o jeden stopień ukończenia i dostaje poprawną odpowiedź o drugim.
Kupujesz na
szpachlowanie i wylewkę?
Dziś wieczorem znajdź w umowie albo w projekcie umowy zdanie opisujące wykończenie i przeczytaj je dosłownie. Nie sprawdzaj, czy brzmi dobrze, tylko czy w ogóle coś wylicza: drzwi, włączniki i gniazdka, armaturę sanitarną, posadzki, farbę, kuchnię. Jeśli stoi tam tylko nazwa stopnia, a nie lista, treść nie została jeszcze uzgodniona.
Prześlij nam to zdanie razem z linkiem do ogłoszenia i metrażem. Odsyłamy ocenę, co zostaje na Twój koszt przy trzech interpretacjach rynku, jaka jest między nimi różnica w euro i jakich dokumentów trzeba zażądać od inwestora, zanim zacznie się mówić o zaliczce.
Ocena ma charakter handlowy i praktyczny, nie jest opinią prawną. Opublikowane ceny są orientacyjne na 2026 r. i się zmieniają.
Komentarze
Jeszcze nie ma komentarzy. Bądź pierwszy.