5 112,92 eur.
A právě ta je porušením.
Práh není zvolen v eurech, ale přepočten z leva, a samotná částka je už na druhé straně čáry, není to strop, ke kterému lze jít.
Práh není kulaté číslo a právě proto se přehlédne
Hranice, od které je platba v hotovosti na území země zakázána, činí 5 112,92 €. Číslo vypadá divně, protože nebylo zvoleno. Je to zbytek z leva: práh v zákoně o omezení plateb v hotovosti (Закон за ограничаване на плащанията в брой) byl 10 000 BGN a 10 000 vydělené pevným kurzem 1,95583 dává 5 112,9188.
Dva detaily této hranice odvedou víc práce než samotné číslo.
První: práh se počítá včetně. Tedy 5 112,92 € není strop, ke kterému lze jít, ale už je na druhé straně čáry. V hotovosti projde do 5 112,91 €.
Druhý: zákon nezakazuje bankovky, ale platbu v hotovosti mezi stranami. Text požaduje, aby platba proběhla převodem nebo vkladem na platební účet. Kupující, který přijde k pokladně a vloží částku na účet prodávajícího, zákon dodržel, i když nesl peníze v obálce. Význam má operace a stopa, kterou zanechá, ne dopravní prostředek peněz.
Praktický důsledek je nepříjemně jednoduchý. Záloha při koupi nemovitosti bývá téměř vždy kolem 10 procent ceny. Nad cenou řádově 51 000 € je standardní záloha už nad prahem, tedy téměř celý varnenský trh je tam. A parkovací stání za 15 000 €, které se vnímá jako drobná částka a málokdy projde advokátem, je téměř třikrát nad hranicí.
„Rozdělíme to na tři splátky“
nejdražší věta tohoto tématu
Zákon s přesně tímto tahem počítá. Kromě plateb nad prahem zachycuje i platby pod prahem, pokud jsou součástí vzájemně souvisejících platebních operací na stejném základě, jejichž celková hodnota práh dosahuje.
Kritériem není částka, ale základ. Jedna smlouva je jeden základ. Tři splátky po 5 000 € podle jedné smlouvy o budoucí smlouvě nejsou tři platby pod prahem. Je to jedna platba 15 000 € provedená v hotovosti.
Účinek je dvojí. Zaprvé se základem sankce stává celá částka. Zadruhé rozdělení přidává něco, co je samo o sobě důkazem: tři splátky zastavené těsně pod prahem, podle jedné smlouvy, vypadají přesně jako to, čím jsou.
Kde končí hranice „souvisejících“, zákon nedefinuje. Vytyčuje se v jednotlivém případě a příjmová správa dávala opačné odpovědi pro různé hypotézy: u nájemní smlouvy se sčítá hodnota za dobu trvání smlouvy, zatímco u dividendy rozdělené samostatnými rozhodnutími se každá platba posuzuje samostatně. Rozdíl je opět v základu: jedna smlouva proti dvěma samostatným rozhodnutím.
Tedy nejdůležitější část pravidla není v textu zákona, ale v jeho výkladu. To je důvod, proč toto téma není na svépomoc. Jak se samotná záloha strukturuje, jsme popsali v článku Smlouva o budoucí smlouvě.
Pokuta se počítá z celé platby ne z překročení
Sankce je procento a lidé obvykle předpokládají, že procento je z částky nad prahem. Není.
Fyzická osoba: pokuta 25 procent z celkové výše provedené platby. Právnická osoba: majetková sankce 50 procent. Při opakovaném porušení 50 a 100 procent. Sankční rozhodnutí vydává Národní agentura pro příjmy (Национална агенция за приходите).
Zaplacených 20 000 € v hotovosti se nepokutuje z překročení téměř 15 000 €. Pokutuje se z 20 000 €, tedy 5 000 €. Záloha 8 500 € u nemovitosti za 85 000 € znamená pokutu 2 125 € pro kupujícího.
A tady přichází druhá věc, která se málokdy čte do konce. Zákon trestá dva výrazy: kdo platbu provede nebo připustí její provedení. To jsou dvě různá jednání, ne jedno. Tedy i příjemce peněz je vystaven riziku, a pokud je prodávající firma, sankce je u něj procentuálně dvojnásobná. Na stejném příkladu: 2 125 € u kupujícího a 4 250 € u prodávající firmy, dohromady 6 375 € za jednu splátku, za nic.
Zda bude příjemce konkrétně sankcionován, závisí i na tom, jak je akt sestaven. Existuje praxe, podle které sankční rozhodnutí, které nespecifikuje, která z obou forem se přičítá, trpí podstatnou procesní vadou. Ale to je obrana v řízení, které už začalo, ne důvod spoléhat na jeho výsledek.
Dražší polovina: zaplatili jste a nemáte nic
Pokuta je předvídatelná. Počítá se kalkulačkou a zná se předem. Druhé riziko takové není, a právě proto je větší.
Čl. 164 odst. 1 bod 3 bulharského občanského soudního řádu (ГПК) nepřipouští svědecké výpovědi k prokázání smluv v hodnotě nad 2 556,46 €, kromě manželů a blízkých příbuzných. Bod 4 je nepřipouští pro zánik peněžních závazků zjištěných písemným aktem a bod 6 pro vyvrácení obsahu soukromé listiny pocházející od strany. Výpovědi podle těchto bodů se připouštějí jen s výslovným souhlasem protistrany daným před soudem.
Přečtěte si poslední větu ještě jednou. Aby kupující prokázal svou platbu svědky, potřebuje souhlas prodávajícího. Prodávající, který platbu popírá, ho nedá.
Zbývá stvrzenka. Je to soukromá listina a druhá strana může zpochybnit pravost podpisu, což vede k řízení podle čl. 193 občanského soudního řádu, grafologickému posudku, odkladům a nákladům. Bankovní výpis je nesrovnatelně silnější, protože je dokumentem třetí osoby bez zájmu na sporu a základ převodu mění „dostal peníze“ na „dostal tyto peníze za tohle“.
Asymetrie je celé téma: platba v hotovosti nenechává nic proti prodávajícímu a všechno proti kupujícímu, protože kupující je ten, kdo musí prokázat, že zaplatil. Pokud se obchod rozpadne a dojde na žalobu o vrácení zálohy nebo jejího dvojnásobku, prvním krokem není spor o podstatě, ale prokázání, že bylo vůbec zaplaceno.
Jedno slovo se dvěma významy a jeho cena je pětimístná
V hovorovém jazyce trhu znamená „cash“ bez hypotečního úvěru, tedy z vlastních prostředků. Právně znamená „v hotovosti“ bankovky. Ty dva významy se rozcházejí a právě v tom rozdílu vzniká většina porušení.
Prodávající slyší „kupující platí cash“, chápe „přinese peníze“ a domluví předání v hotovosti. Nikdo nechtěl nic porušit. Kupující s rozpočtem 40 000 € vlastních prostředků, který opravdu zaplatí v bankovkách, vstupuje do pokuty 10 000 €, plus chybějící důkaz o platbě, plus prohlášení o původu prostředků, které musí vysvětlit, odkud se vzalo 40 000 € v hotovosti.
Problém se slovy tady nekončí. Výjimky, při nichž se zákon vůbec nepoužije, jsou vyjmenovány taxativně a je jich sedm: výběr a vklad z vlastních účtů, totéž na účtech nesvéprávných osob, manželů a příbuzných v přímé linii, směnárenská činnost s cizí měnou, operace s Bulharskou národní bankou (БНБ), výměna poškozených bankovek, pracovní odměny podle zákoníku práce (Кодекс на труда), garantované vklady.
Žádná z nich nepokrývá obchod s nemovitostí. Neexistuje výjimka „mezi příbuznými“, neexistuje „mezi fyzickými osobami“, neexistuje „je to jen záloha, ne samotný obchod“. Bod o příbuzných upravuje vklad a výběr z účtu příbuzného, ne platbu ceny podle smlouvy.
Nejnevinnější měsíční platba na trhu
Nájem 490 € měsíčně je hluboko pod prahem a nikdo ho nevnímá jako problém. Ročně však činí 5 880 €, tedy nad prahem.
Podle výkladu příjmové správy se hodnota nájemní smlouvy posuzuje za dobu jejího trvání, a u smlouvy na dobu neurčitou za jeden rok. Pokud celková hodnota dosáhne prahu, musí každá měsíční platba projít bankou, přestože měsíční splátka je hluboko pod ním. Podle tohoto výkladu nájemce, který celý rok platil do ruky, hledí na základ 5 880 € a pokutu 1 470 €, tedy třikrát víc než měsíční nájem.
Tady je důležité říct upřímně: je to výklad, ne litera zákona. Záleží na době trvání smlouvy a na jejím znění. A právě proto je to dobrý příklad: nejobyčejnější platba na trhu může být porušením a odpověď závisí na dokumentu, který nájemce nikdy pozorně nečetl, a na správní praxi, která není v zákoně.
Platba v hotovosti nezmizí z dohledu zůstane bez vysvětlení
Zprostředkovatel při obchodech s nemovitostmi je povinnou osobou podle zákona o opatřeních proti praní peněz (Закон за мерките срещу изпирането на пари). To není formalita mimochodem: identifikace podle úředního dokladu, zjištění skutečného majitele, hloubková kontrola klienta při nahodilé operaci od 15 000 €, a při platbě v hotovosti od 5 000 € (čl. 11 odst. 1 bod 3 tohoto zákona, od 1. ledna 2026), prohlášení o politicky exponovaných osobách, prohlášení o původu prostředků, hlášení při podezření, uchování spisu pět let po skončení vztahu.
Prohlášení o původu vyžaduje konkrétnost, ne slovo „úspory“: u dědictví se uvádí rok nabytí a údaje o zůstaviteli, u úspor období a zdroj, u příjmu z činnosti období a protistrana. Podepisuje se s výslovně uvedenou trestní odpovědností za uvedení nepravdivých okolností.
A tady je souvislost, kvůli které je platba v hotovosti dražší, než se zdá. Koupě nemovitosti je přesně ta událost, která činí nesoulad viditelným. Nemovitost se zapisuje, přiznává se na obci, vstupuje do daňového profilu. Pokud majetková situace nesedí s přiznanými příjmy, může příjmová správa provést kontrolu ve zvláštním řízení, kde se zjištění v revizním aktu považují za správná, dokud se neprokáže opak. Neprokazuje správa, že peníze jsou nevysvětlitelné, ale osoba, že jsou vysvětlitelné.
Nejtěžší kombinace je ta klasická: snížená cena v notářském zápisu (нотариален акт) a rozdíl v obálce. Najednou se vrství čtyři samostatná rizika a nejdražší není pokuta. Při zrušení smlouvy kupující dostane zpět uvedenou cenu, protože rozdíl na papíře neexistuje. Co se reálně dluží při prodeji, jsme popsali v článku Daně při prodeji nemovitosti.
A nový evropský strop vám nepomůže
Od 10. července 2027 bude v celé Evropské unii platit zákaz plateb v hotovosti v hodnotě 10 000 € nebo více. Číslo už obíhá ve zprávách a vyvozuje přesně špatný závěr.
Dvě věci o něm.
Zaprvé, bulharský práh je a zůstává nižší. 5 112,92 € proti 10 000 €. Evropský strop je minimální standard, ne povolení, a členské státy mohou zavádět nižší prahy. Nizozemsko například už kleslo na 3 000 € u fyzického zboží.
Zadruhé, rozsah evropského pravidla je užší než bulharský zákon. Použije se, když alespoň jedna strana jedná v rámci podnikání, a nepoužije se mezi soukromými osobami. Bulharský zákon takové omezení nemá: zachytí i obchod mezi dvěma sousedy.
Kupující, který ve zprávách slyšel „limit v Evropě je 10 000 eur a mezi soukromými osobami neplatí“, je přesně ten člověk, který zaplatí zálohu v hotovosti a poté zaplatí pokutu.
To je také podstata celého tématu. Práh je jedna věta, ale kolem něj stojí výklad, který není v zákoně, sankce, která se počítá z celé částky, a důkazní režim, který nechává kupujícího samotného. Volba způsobu platby není technická podrobnost v den podpisu, ale rozhodnutí, které se přijímá před smlouvou.
Často kladené otázky
Jaká je maximální částka, kterou lze při koupi nemovitosti zaplatit v hotovosti?
Platby na území země se provádějí pouze převodem nebo vkladem na platební účet, pokud jejich hodnota je rovna 5 112,92 € nebo ji převyšuje. Tedy v hotovosti lze do 5 112,91 €, a samotná částka 5 112,92 € je už porušením, ne hranicí. Práh vychází z dřívějších 10 000 BGN pevným kurzem 1,95583, proto číslo není kulaté. Zákon však bankovky jako takové nezakazuje: vklad částky na účet příjemce u pokladny v bance požadavek splňuje, protože operace prochází platebním účtem.
Lze částku rozdělit na několik splátek pod prahem?
Ne. Kromě plateb nad prahem zákon zachycuje i platby pod ním, pokud jsou součástí vzájemně souvisejících platebních operací na stejném základě, jejichž celková hodnota práh dosahuje. Kritériem není výše jednotlivé splátky, ale základ: jedna smlouva je jeden základ. Tři splátky po 5 000 € podle jedné smlouvy o budoucí smlouvě se posuzují jako jedna platba 15 000 € a pokuta se počítá z celé částky. Rozdělení riziko nesnižuje a přidává okolnost, která vypadá přesně jako obcházení.
Jak vysoká je pokuta a z které částky se počítá?
Pro fyzickou osobu činí pokuta 25 procent z celkové výše provedené platby, pro právnickou osobu je majetková sankce 50 procent. Při opakovaném porušení se výše stávají 50 a 100 procent. Sankční rozhodnutí vydává Národní agentura pro příjmy. Základem je celá částka zaplacená v hotovosti, ne překročení prahu: při 20 000 € v hotovosti je pokuta fyzické osoby 5 000 €. Zákon trestá toho, kdo platbu provede, i toho, kdo ji připustí, tedy vystaveny jsou obě strany.
Jak se prokazuje platba provedená v hotovosti?
Obtížně, a to je dražší polovina rizika. Podle čl. 164 odst. 1 občanského soudního řádu se svědecké výpovědi nepřipouštějí k prokázání smluv v hodnotě nad 2 556,46 €, k zániku peněžních závazků zjištěných písemným aktem ani k vyvrácení obsahu soukromé listiny. Výpovědi v těchto případech se připouštějí jen tehdy, pokud protistrana výslovně souhlasí před soudem, a strana, která platbu popírá, nesouhlasí. Zbývá stvrzenka, jejíž pravost lze zpochybnit a vést ke grafologickému posudku. Bankovní výpis je nejsilnějším důkazem, protože pochází od třetí osoby bez zájmu na sporu, zvlášť když základ převodu uvádí smlouvu.
Záloha je příští týden?
Zkontrolujte základ, ne částku.
Otevřete smlouvu o budoucí smlouvě a podívejte se na tři věci: na který účet se platí, jaký je základ převodu a zda jsou podle téže smlouvy další platby, které se s touto sčítají. Pokud je částka rozdělena na splátky, sečtěte je dřív, než usoudíte, že jste pod prahem.
Pošlete nám smlouvu a výši zálohy. Vrátíme, zda platba spadá do prahu, které splátky se sčítají podle jednoho základu a co zůstane nedoložené, pokud platba neprojde účtem. Pokud je případ hraniční, řekneme vám, že odpověď chce advokáta, ne kalkulačku.
Materiál je obecná informace k prosinci 2026, není právním ani daňovým poradenstvím a nenahrazuje advokáta. Prahy a sankce se ověřují v oficiálním znění zákona k datu platby.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře. Buďte první.