5.112,92 Euro.
Und genau sie ist ein Verstoß.
Die Grenze wurde nicht in Euro gewählt, sondern aus Lew umgerechnet, und der Betrag selbst liegt bereits auf der anderen Seite der Linie, er ist keine Obergrenze, bis zu der es erlaubt ist.
Die Grenze ist keine runde Zahl und wird gerade deshalb übersehen
Die Grenze, ab der Barzahlungen im Inland verboten sind, beträgt 5.112,92 EUR. Die Zahl wirkt seltsam, weil sie nicht gewählt wurde. Sie ist ein Überbleibsel des Lew: Die Grenze im Gesetz zur Beschränkung von Barzahlungen (ЗОПБ) betrug 10.000 BGN, und 10.000 geteilt durch den festen Kurs 1,95583 ergibt 5.112,9188.
Zwei Einzelheiten dieser Grenze leisten mehr als die Zahl selbst.
Die erste: Die Grenze wird einschließlich gezählt. Also ist 5.112,92 EUR keine Obergrenze, bis zu der es erlaubt ist, sondern liegt schon auf der anderen Seite der Linie. Bar geht es bis 5.112,91 EUR.
Die zweite: Das Gesetz verbietet nicht die Banknoten, sondern die Barzahlung zwischen den Parteien. Der Text verlangt, dass die Zahlung per Überweisung oder durch Einzahlung auf ein Zahlungskonto erfolgt. Ein Käufer, der zum Bankschalter geht und den Betrag auf das Konto des Verkäufers einzahlt, hat das Gesetz eingehalten, auch wenn er das Geld in einem Umschlag getragen hat. Es zählt der Vorgang und die Spur, die er hinterlässt, nicht das Transportmittel des Geldes.
Die praktische Folge ist unangenehm einfach. Die Anzahlung bei einem Immobiliengeschäft beträgt fast immer etwa 10 Prozent des Preises. Ab einem Preis in der Größenordnung von 51.000 EUR liegt die übliche Anzahlung bereits über der Grenze, also fast der gesamte Markt in Varna. Und ein Stellplatz für 15.000 EUR, der sich wie ein kleiner Betrag anfühlt und selten über einen Anwalt läuft, liegt fast dreimal über der Grenze.
„Wir teilen es in drei Raten auf“
der teuerste Satz im Thema
Das Gesetz sieht genau diesen Zug vor. Neben den Zahlungen über der Grenze erfasst es auch Zahlungen unter der Grenze, wenn sie Teil miteinander verbundener Zahlungsvorgänge auf demselben Rechtsgrund sind, deren Gesamtwert die Grenze erreicht.
Das Kriterium ist nicht der Betrag, sondern der Rechtsgrund. Ein Vertrag ist ein Rechtsgrund. Drei Raten zu je 5.000 EUR aus einem Vorvertrag sind nicht drei Zahlungen unter der Grenze. Sie sind eine Zahlung von 15.000 EUR, bar geleistet.
Die Wirkung ist doppelt. Erstens wird die Grundlage der Sanktion der gesamte Betrag. Zweitens fügt die Aufteilung etwas hinzu, das selbst ein Beweis ist: drei Raten, die genau unter der Grenze haltmachen, aus einem Vertrag, sehen genau aus wie das, was sie sind.
Wo die Grenze des „Verbundenen“ verläuft, ist im Gesetz nicht definiert. Sie wird im Einzelfall gezogen, und die Einnahmenverwaltung hat für verschiedene Konstellationen gegensätzliche Antworten gegeben: Bei einem Mietvertrag wird der Wert für die Vertragslaufzeit addiert, bei einer in getrennten Beschlüssen ausgeschütteten Dividende wird jede Zahlung für sich behandelt. Der Unterschied liegt wieder im Rechtsgrund: ein Vertrag gegenüber zwei getrennten Beschlüssen.
Der wichtigste Teil der Regel steht also nicht im Gesetzestext, sondern in seiner Auslegung. Das ist der Grund, warum das Thema nichts für die Selbstbedienung ist. Wie die Anzahlung selbst aufgebaut wird, haben wir in Der Vorvertrag beschrieben.
Die Geldbuße wird auf die gesamte Zahlung berechnet nicht auf den Überschuss
Die Sanktion ist ein Prozentsatz, und man nimmt gewöhnlich an, dass der Prozentsatz auf den Betrag über der Grenze berechnet wird. Das ist nicht so.
Natürliche Person: Geldbuße von 25 Prozent des Gesamtbetrags der geleisteten Zahlung. Juristische Person: Vermögenssanktion von 50 Prozent. Bei Wiederholung entsprechend 50 und 100 Prozent. Die Bußgeldbescheide erlässt die Nationale Agentur für Einnahmen (Национална агенция за приходите).
Bar gezahlte 20.000 EUR werden nicht auf den Überschuss von fast 15.000 EUR bebußt. Sie werden auf 20.000 EUR bebußt, also 5.000 EUR. Eine Anzahlung von 8.500 EUR für eine Immobilie von 85.000 EUR bringt dem Käufer eine Geldbuße von 2.125 EUR.
Und hier kommt das Zweite, das selten bis zum Ende gelesen wird. Das Gesetz bestraft zwei Formulierungen: wer die Zahlung vornimmt oder zulässt. Das sind zwei verschiedene Verhaltensweisen, nicht eines. Auch der Empfänger des Geldes ist also ausgesetzt, und ist der Verkäufer eine Firma, ist die Sanktion bei ihm als Prozentsatz doppelt so hoch. Im selben Beispiel: 2.125 EUR beim Käufer und 4.250 EUR beim Verkäufer als Firma, zusammen 6.375 EUR auf eine Rate, für nichts.
Ob konkret der Empfänger bebußt wird, hängt auch davon ab, wie der Bescheid verfasst ist. Es gibt eine Praxis, nach der ein Bußgeldbescheid, der nicht klarstellt, welche der beiden Formen vorgeworfen wird, an einem wesentlichen Verfahrensmangel leidet. Aber das ist eine Verteidigung in einem Verfahren, das bereits begonnen hat, kein Grund, sich auf dessen Ausgang zu verlassen.
Die teurere Hälfte: Sie haben gezahlt und haben nichts
Die Geldbuße ist vorhersehbar. Sie wird mit dem Taschenrechner berechnet und ist im Voraus bekannt. Das andere Risiko ist nicht so, und gerade deshalb ist es das größere.
Art. 164 Abs. 1 Nr. 3 der Zivilprozessordnung (ГПК) lässt keine Zeugenaussagen zur Feststellung von Verträgen mit einem Wert über 2.556,46 EUR zu, außer zwischen Ehegatten und nahen Verwandten. Nr. 4 lässt sie nicht zu für die Tilgung von durch schriftliche Urkunde festgestellten Geldschulden, und Nr. 6 nicht für die Widerlegung des Inhalts einer von der Partei ausgehenden Privaturkunde. Aussagen zu diesen Punkten werden nur bei ausdrücklicher Zustimmung der Gegenseite vor Gericht zugelassen.
Lesen Sie den letzten Satz noch einmal. Um seine Zahlung mit Zeugen zu beweisen, braucht der Käufer die Zustimmung des Verkäufers. Ein Verkäufer, der die Zahlung bestreitet, wird sie nicht geben.
Bleibt die Quittung. Sie ist eine Privaturkunde, und die andere Seite kann die Echtheit der Unterschrift bestreiten, was zu einem Verfahren nach Art. 193 der Zivilprozessordnung, einem grafologischen Gutachten, Vertagungen und Kosten führt. Der Kontoauszug ist unvergleichlich stärker, denn er ist die Urkunde eines Dritten ohne Interesse am Streit, und der Rechtsgrund der Überweisung macht aus „hat Geld erhalten“ ein „hat dieses Geld dafür erhalten“.
Die Asymmetrie ist das ganze Thema: Die Barzahlung hinterlässt nichts gegen den Verkäufer und alles beim Käufer, denn der Käufer ist derjenige, der beweisen muss, dass er gezahlt hat. Scheitert das Geschäft und kommt es zu einer Klage auf Rückzahlung der Anzahlung oder auf ihren doppelten Betrag, ist der erste Schritt nicht der Streit in der Sache, sondern der Nachweis, dass überhaupt gezahlt wurde.
Ein Wort mit zwei Bedeutungen und sein Preis hat fünf Stellen
In der Umgangssprache des Marktes bedeutet „Cash“ ohne Hypothekenkredit, also mit eigenen Mitteln. Juristisch bedeutet „bar“ Banknoten. Die beiden Bedeutungen klaffen auseinander, und genau in dieser Lücke entstehen die meisten Verstöße.
Ein Verkäufer hört „der Käufer zahlt in Cash“, versteht „er bringt das Geld mit“, und sie vereinbaren die Übergabe in bar. Niemand wollte etwas verletzen. Ein Käufer mit einem Budget von 40.000 EUR Eigenmitteln, der tatsächlich in Banknoten zahlt, handelt sich eine Geldbuße von 10.000 EUR ein, plus fehlenden Zahlungsnachweis, plus eine Erklärung zur Herkunft der Mittel, die erklären muss, woher 40.000 EUR in bar kamen.
Das Problem mit den Wörtern endet hier nicht. Die Ausnahmen, in denen das Gesetz überhaupt nicht gilt, sind abschließend aufgezählt und betragen sieben: Abhebung und Einzahlung von eigenen Konten, dasselbe bei Konten von Geschäftsunfähigen, Ehegatten und Verwandten in gerader Linie, Geschäfte mit Fremdwährung gewerbsmäßig, Operationen mit der Bulgarischen Nationalbank, Umtausch beschädigter Banknoten, Arbeitsentgelte nach dem Arbeitsgesetzbuch, garantierte Einlagen.
Keine davon deckt ein Immobiliengeschäft ab. Es gibt keine Ausnahme „zwischen Verwandten“, keine „zwischen natürlichen Personen“, keine „das ist nur die Anzahlung, nicht das Geschäft selbst“. Die Position für Verwandte regelt Einzahlung und Abhebung von einem Konto eines Verwandten, nicht die Zahlung eines Preises aus einem Vertrag.
Die harmloseste monatliche Zahlung auf dem Markt
Eine Miete von 490 EUR im Monat liegt weit unter der Grenze, und niemand sieht darin ein Problem. Pro Jahr sind es jedoch 5.880 EUR, also über der Grenze.
Nach der Auslegung der Einnahmenverwaltung wird der Wert des Mietvertrags für seine Laufzeit beurteilt, bei einem unbefristeten Vertrag für ein Jahr. Erreicht der Gesamtwert die Grenze, muss jede monatliche Zahlung über die Bank laufen, obwohl die Monatsrate weit darunter liegt. Nach dieser Lesart betrachtet ein Mieter, der ein ganzes Jahr lang bar gezahlt hat, eine Grundlage von 5.880 EUR und eine Geldbuße von 1.470 EUR, also das Dreifache der Monatsmiete.
Hier ist es wichtig, ehrlich zu sagen: Das ist Auslegung, nicht der Buchstabe des Gesetzes. Es hängt von der Laufzeit des Vertrags und seinen Formulierungen ab. Und gerade deshalb ist es ein gutes Beispiel: Die gewöhnlichste Zahlung auf dem Markt kann ein Verstoß sein, und die Antwort hängt von einem Dokument ab, das der Mieter nie aufmerksam gelesen hat, und von einer Verwaltungspraxis, die nicht im Gesetz steht.
Eine Barzahlung verschwindet nicht aus dem Blickfeld sie bleibt ohne Erklärung
Der Vermittler bei Immobiliengeschäften ist Verpflichteter nach dem Gesetz über Maßnahmen gegen Geldwäsche (ЗМИП). Das ist keine Nebensache: Identifizierung anhand eines amtlichen Dokuments, Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten, Sorgfaltsprüfung des Kunden bei einem Gelegenheitsgeschäft ab 15.000 EUR, bei Barzahlung ab 5.000 EUR (Art. 11 Abs. 1 Nr. 3 des Gesetzes über Maßnahmen gegen Geldwäsche, seit dem 01.01.2026), Erklärung zu politisch exponierten Personen, Erklärung zur Herkunft der Mittel, Meldung bei Verdacht, Aufbewahrung der Akte fünf Jahre nach Ende der Beziehung.
Die Herkunftserklärung verlangt Konkretes, nicht das Wort „Ersparnisse“: Bei einer Erbschaft werden das Erwerbsjahr und Daten zum Erblasser angegeben, bei Ersparnissen der Zeitraum und die Quelle, bei Einkommen aus Tätigkeit der Zeitraum und der Vertragspartner. Sie wird mit ausdrücklich genannter strafrechtlicher Verantwortung für die Angabe unwahrer Umstände unterschrieben.
Und hier liegt der Zusammenhang, der die Barzahlung teurer macht, als es scheint. Der Kauf einer Immobilie ist genau das Ereignis, das die Unstimmigkeit sichtbar macht. Die Immobilie wird eingetragen, bei der Gemeinde angemeldet, kommt ins Steuerprofil. Passt der Vermögensstand nicht zu den erklärten Einkünften, kann die Einnahmenverwaltung im besonderen Verfahren prüfen, und dort gelten die Feststellungen im Prüfungsbescheid bis zum Beweis des Gegenteils als richtig. Nicht die Verwaltung beweist, dass das Geld unerklärlich ist, sondern die Person beweist, dass es erklärlich ist.
Die schwerste Kombination ist die klassische: ein zu niedriger Preis in der Notarurkunde und der Unterschied im Umschlag. Vier getrennte Risiken überlagern sich auf einmal, und das teuerste ist nicht die Geldbuße. Bei einem Rücktritt erhält der Käufer den erklärten Preis zurück, weil der Unterschied auf dem Papier nicht existiert. Was beim Verkauf tatsächlich geschuldet wird, haben wir in Steuern beim Immobilienverkauf beschrieben.
Und die neue europäische Obergrenze wird Ihnen nicht helfen
Ab dem 10.07.2027 gilt in der gesamten Europäischen Union ein Verbot von Barzahlungen im Wert von 10.000 EUR oder mehr. Die Zahl geht schon durch die Nachrichten und führt genau zum falschen Schluss.
Zwei Dinge dazu.
Erstens ist und bleibt die bulgarische Grenze niedriger. 5.112,92 EUR gegenüber 10.000 EUR. Die europäische Obergrenze ist ein Mindeststandard, keine Erlaubnis, und die Mitgliedstaaten können niedrigere Grenzen einführen. Die Niederlande sind zum Beispiel bereits auf 3.000 EUR für physische Waren heruntergegangen.
Zweitens ist der Anwendungsbereich der europäischen Regel enger als das bulgarische Gesetz. Sie gilt, wenn mindestens eine Seite gewerbsmäßig handelt, und gilt nicht zwischen Privatpersonen. Das bulgarische Gesetz hat keine solche Einschränkung: Es erfasst auch ein Geschäft zwischen zwei Nachbarn.
Der Käufer, der in den Nachrichten gehört hat „die Grenze in Europa liegt bei 10.000 Euro und gilt nicht zwischen Privatpersonen“, ist genau der Mensch, der die Anzahlung bar zahlen und danach die Geldbuße zahlen wird.
Das ist auch der Kern des ganzen Themas. Die Grenze ist ein Satz, aber um ihn herum stehen eine Auslegung, die nicht im Gesetz steht, eine Sanktion, die auf die gesamte Summe berechnet wird, und ein Beweisregime, das den Käufer allein lässt. Die Wahl der Zahlungsart ist keine technische Einzelheit am Tag der Unterschrift, sondern eine Entscheidung, die vor dem Vertrag getroffen wird.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist der Höchstbetrag, der bei einem Immobiliengeschäft bar gezahlt werden darf?
Zahlungen im Inland erfolgen nur per Überweisung oder durch Einzahlung auf ein Zahlungskonto, wenn ihr Wert 5.112,92 EUR erreicht oder übersteigt. Bar geht es also bis 5.112,91 EUR, und der Betrag von 5.112,92 EUR selbst ist bereits ein Verstoß, keine Grenze. Die Grenze stammt aus den früheren 10.000 BGN zum festen Kurs 1,95583, deshalb ist die Zahl nicht rund. Das Gesetz verbietet die Banknoten als solche jedoch nicht: Die Einzahlung des Betrags auf das Konto des Empfängers am Bankschalter erfüllt die Anforderung, weil der Vorgang über ein Zahlungskonto läuft.
Kann der Betrag in mehrere Raten unter der Grenze aufgeteilt werden?
Nein. Neben den Zahlungen über der Grenze erfasst das Gesetz auch Zahlungen darunter, wenn sie Teil miteinander verbundener Zahlungsvorgänge auf demselben Rechtsgrund sind, deren Gesamtwert die Grenze erreicht. Das Kriterium ist nicht die Höhe der einzelnen Rate, sondern der Rechtsgrund: Ein Vertrag ist ein Rechtsgrund. Drei Raten zu je 5.000 EUR aus einem Vorvertrag werden als eine Zahlung von 15.000 EUR behandelt, und die Geldbuße wird auf die gesamte Summe berechnet. Die Aufteilung senkt das Risiko nicht und fügt einen Umstand hinzu, der genau wie Umgehung aussieht.
Wie hoch ist die Geldbuße, und auf welchen Betrag wird sie berechnet?
Für eine natürliche Person beträgt die Geldbuße 25 Prozent des Gesamtbetrags der geleisteten Zahlung, für eine juristische Person beträgt die Vermögenssanktion 50 Prozent. Bei Wiederholung betragen die Sätze entsprechend 50 und 100 Prozent. Die Bußgeldbescheide werden von der Nationalen Agentur für Einnahmen erlassen. Die Grundlage ist der gesamte bar gezahlte Betrag, nicht der Überschuss über der Grenze: Bei 20.000 EUR in bar beträgt die Geldbuße für eine natürliche Person 5.000 EUR. Das Gesetz bestraft sowohl den, der die Zahlung vornimmt, als auch den, der sie zulässt, also sind beide Seiten ausgesetzt.
Wie wird eine in bar geleistete Zahlung bewiesen?
Schwer, und das ist die teurere Hälfte des Risikos. Nach Art. 164 Abs. 1 der Zivilprozessordnung sind Zeugenaussagen nicht zulässig zur Feststellung von Verträgen mit einem Wert über 2.556,46 EUR, zur Tilgung von durch schriftliche Urkunde festgestellten Geldschulden und zur Widerlegung des Inhalts einer Privaturkunde. Aussagen in diesen Fällen werden nur zugelassen, wenn die Gegenseite vor Gericht ausdrücklich zustimmt, und die Seite, die die Zahlung bestreitet, wird nicht zustimmen. Bleibt die Quittung, deren Echtheit bestritten werden kann und die zu einem grafologischen Gutachten führen kann. Der Kontoauszug ist der stärkste Beweis, denn er stammt von einem Dritten ohne Interesse am Streit, besonders wenn der Rechtsgrund der Überweisung den Vertrag nennt.
Die Anzahlung ist nächste Woche fällig?
Prüfen Sie den Rechtsgrund, nicht den Betrag.
Öffnen Sie den Vorvertrag und sehen Sie sich drei Dinge an: auf welches Konto gezahlt wird, was der Rechtsgrund der Überweisung ist und ob es weitere Zahlungen aus demselben Vertrag gibt, die mit dieser addiert werden. Ist der Betrag in Raten aufgeteilt, addieren Sie sie, bevor Sie entscheiden, dass Sie unter der Grenze liegen.
Schicken Sie uns den Vertrag und den Betrag der Anzahlung. Wir senden zurück, ob die Zahlung unter die Grenze fällt, welche Raten sich auf einem Rechtsgrund addieren und was unbewiesen bleibt, wenn die Zahlung nicht über ein Konto läuft. Ist der Fall grenzwertig, sagen wir Ihnen, dass die Antwort einen Anwalt verlangt und keinen Taschenrechner.
Der Beitrag ist eine allgemeine Information, Stand Dezember 2026, keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzt keinen Anwalt. Grenzen und Sanktionen sind im amtlichen Gesetzestext zum Zahlungsdatum zu prüfen.
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