Bank już nie mówi „tak”.
Mówi „dotąd”.
Kredyt u nas jest rekordowo tani, a ludzie potykają się coraz wcześniej. Potykają się nie o ratę, lecz o wejście. Nad każdym kredytem mieszkaniowym stoją trzy pułapy, ustanowione przez Bułgarski Bank Narodowy (BNB, Българска народна банка), i to one decydują, ile w ogóle ci udzielą, zanim ktokolwiek sprawdzi, ile możesz płacić.
Trzy liczby decydują o wszystkim.
Decyzją Rady Zarządzającej z 11 września 2024 r. Bułgarski Bank Narodowy wprowadził wymogi dotyczące standardów kredytowych dla nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych. Obowiązują od 1 października 2024 r. i stosuje się je zarówno przy udzielaniu, jak i przy renegocjacji istniejącego kredytu.
Sprawdzone na sierpień 2026 r.: poziomy te nie były od tamtej pory ruszane. Jedyne decyzje makroostrożnościowe BNB w 2026 r. dotyczą antycyklicznego bufora kapitałowego, ustalonego na 2,25% na drugi i trzeci kwartał 2027 r. Dotyczy on kapitału banków, nie kieszeni kredytobiorcy, i łatwo go pomylić ze zmianą pułapów. Zmiany nie ma.
Wentyl 5%
Zasady nie są absolutne. Bank może udzielić kredytu ponad pułapami, ale łączna wielkość takich kredytów w jednym kwartale nie może przekroczyć 5% wielkości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w poprzednim kwartale. Czyli wyjątki istnieją, ale są racjonowane i trafiają do wniosków, które wyglądają najlepiej. Nie do każdego, kto poprosi.
Trzy miesiące i rynek się przestawił.
Czwarty kwartał 2024 r. jest pierwszym w całości pod nowymi zasadami, a BNB opublikował, co się stało. Liczba widoczna z daleka jest jedna.
Co czwarty kredyt przed wprowadzeniem środka był taki, który dziś nie przechodzi. Średnioważony DSTI-O spada z 39,1% do 36,8%. Kredytów udzielonych poza wymogami jest 421 z łącznie 10 140, czyli 4,2%, tuż pod pułapem wentyla.
Pozostałe dwa pułapy prawie niczego nie ruszają: średni LTV-O pozostaje na poziomie około 74%, a średni okres zapadalności około 25,2 roku. Obie wartości były poniżej pułapu jeszcze przed wprowadzeniem reguły.
Pułap okresu i finansowania prawie nie ugryzł, bo rynek nie był w tym miejscu. Ugryzł pułap dochodu, i to ostro. O pułapy opierają się właśnie ci, którym jest najciaśniej, czyli ludzie, którzy liczą, że kredyt pokryje różnicę, której nie mają.
DSTI to nie rata względem pensji.
To najczęściej powtarzany błąd przy przygotowaniu do kredytu. Wskaźnik mierzy wszystkie bieżące płatności z tytułu produktów kredytowych względem dochodu, nie tylko przyszłą ratę hipoteczną. W rachunek wchodzą:
Niewykorzystany limit karty kredytowej też ciąży. Karta może latami stać z zerowym saldem i mimo to obniżyć maksymalną kwotę hipoteki, bo limit jest dostępnym kredytem. Kupujący widzi tylko mniejszą zatwierdzoną kwotę i rzadko dowiaduje się, jaka jest przyczyna.
Stąd wynika coś, czego nie rozstrzyga się w dniu składania wniosku. Zamknięcie niewykorzystanej karty, zakończenie leasingu czy spłata kredytu ratalnego zmienia wskaźnik, ale wymaga miesięcy, nie tygodni. Przygotowanie do hipoteki zaczyna się na długo przed oglądaniem nieruchomości.
85% liczy się nie od ceny.
Wysokość kredytu ustala się względem przyjętej przez bank wyceny rynkowej licencjonowanego rzeczoznawcy, a nie względem kwoty uzgodnionej ze sprzedającym. Wycena bankowa jest zwykle niższa z tych dwóch. Różnicy nie dzieli się z nikim: pokrywa ją kupujący, gotówką, przed notariuszem.
Cena mieszkania się nie zmieniła. Zmieniła się tylko wycena, o 12 000 euro, a rachunek kupującego zmienił się o 10 200 euro, płatne gotówką i zwykle w ciągu kilku tygodni.
Zmniejszony kredyt, niewystarczający na zakup. Drugi, droższy kredyt, który z kolei obciąża DSTI. Renegocjacja ceny ze sprzedającym, który nie ma powodu ustąpić. Albo zerwanie transakcji i utrata zaliczki. To miejsce, w którym błąd płaci się pieniędzmi, a nie nerwami.
Ile z tego to twoje pieniądze.
W drugim kwartale 2026 r. średnia cena mieszkania w Warnie przekroczyła 2 000 euro za m², przy wzroście o około 4% kwartał do kwartału. Rzeczywisty przedział w mieście jest szeroki, rzędu od 1 400 do 2 500 euro za m² zależnie od dzielnicy i budynku, ale do rachunku użyjemy średniej.
Średnie wynagrodzenie brutto w obwodzie Warna to 1 304 euro miesięcznie w pierwszym kwartale 2026 r., drugie miejsce w kraju po Sofii. Czyli 18 000 euro to 13,8 średnich warneńskich pensji brutto, tylko po to, by dojść do drzwi banku. Podatek, opłata notarialna i wpis dochodzą na wierzch.
Prawie co druga transakcja idzie przez bank
Według danych Agencji Wpisów (Агенция по вписванията) w pierwszym kwartale 2026 r. w Warnie zrealizowano 2 433 transakcje nieruchomościami i wpisano 1 117 hipotek umownych.
Obie liczby poruszają się w różnych kierunkach: transakcje spadają o 21,5% rok do roku, a wpisane hipoteki rosną o 5,7%. Rynek się kurczy, a udział kupujących zależnych od banku rośnie. Właśnie dlatego zasada napisana w Sofii w 2024 r. daje się odczuć w konkretnej warneńskiej transakcji w 2026 r.
Tło jest takie samo w skali kraju. Kredyty mieszkaniowe w kraju sięgają 18,68 mld euro według stanu na czerwiec 2026 r., przy wzroście o 26,4% rok do roku. Pułapy nie zatrzymały kredytowania. Przestawiły je.
Trzy liczby liczy się jednocześnie.
Wycena, DSTI i środki własne to nie trzy osobne sprawdzenia, lecz jeden rachunek z trzema zmiennymi. Obniżenie jednej przesuwa pozostałe dwie. A trzecią liczbę, wycenę, kupujący nie kontroluje i dowiaduje się o niej ostatni, zwykle gdy zaliczka jest już wpłacona.
Wentyl 5% nie jest siatką bezpieczeństwa dla przeciętnego przypadku. Trafia do najlepiej przygotowanych wniosków, a „przygotowany wniosek” oznacza czystą historię kredytową, udokumentowany dochód i nieruchomość, którą bank chętnie wycenia. Wszystko to buduje się przed transakcją, nie w jej trakcie.
Pułapy BNB nie są nowością z 2024 r. To stały warunek rynku dzisiaj. Oprocentowanie jest najniższe w historii i właśnie dlatego hamulcem nie jest już ono. Hamulcem jest kwota, która musi być dostępna przed zaliczką, i liczy się ją z góry albo płaci utratą zaliczki.
Uwaga co do dokładności: wskaźniki LTV-O i DSTI-O dotyczą nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych zabezpieczonych nieruchomością mieszkalną. Dane o skutku pochodzą ze sprawozdania BNB za czwarty kwartał 2024 r., pierwszy w całości pod nowymi zasadami. Ceny i wynagrodzenia to opublikowane wartości średnie, a nie oferta: konkretną wycenę konkretnej nieruchomości sporządza licencjonowany rzeczoznawca na zlecenie banku.
Trzy pytania, które słyszymy najczęściej.
Czy pułap 85% liczy się od ceny, czy od wyceny?
+Od wyceny. Wysokość kredytu ustala się względem przyjętej przez bank wyceny rynkowej licencjonowanego rzeczoznawcy, a nie względem ceny uzgodnionej ze sprzedającym, a wycena bankowa jest zwykle niższa z tych dwóch. Przy mieszkaniu za 120 000 euro i wycenie o 10% poniżej ceny kredyt spada z 102 000 do 91 800 euro, a środki własne skaczą z 18 000 do 28 200 euro. Różnicę 10 200 euro wpłaca się gotówką.
Co wchodzi do DSTI poza ratą hipoteki?
+Wchodzą wszystkie bieżące płatności z tytułu produktów kredytowych: kredyty konsumpcyjne, leasing, kredyt ratalny, minimalne spłaty kart kredytowych i debetu w rachunku. Część banków uwzględnia także czynsz. Niewykorzystany limit karty kredytowej również może obniżyć maksymalną kwotę hipoteki, a kupujący nie dowie się, jaka jest przyczyna.
Czy bank może udzielić kredytu poza pułapami BNB?
+Może, ale ilość jest racjonowana. Łączna wielkość kredytów udzielonych poza wymogami nie może przekroczyć 5% wielkości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w poprzednim kwartale. W czwartym kwartale 2024 r. poza wymogami udzielono 421 kredytów z 10 140, czyli 4,2%. Te wyjątki trafiają do najlepiej przygotowanych wniosków, nie do każdego.
Zastanawiasz się, ile ci udzielą?
Przed zaliczką liczy się trzy rzeczy naraz: wycenę, DSTI i środki własne. Znamy wyceny bankowe według dzielnic w Warnie i wiemy, który wskaźnik gdzie waży. Błąd tutaj nie kosztuje nerwów, kosztuje zaliczkę.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.