Die Bank sagt nicht mehr „Ja“.
Sie sagt „bis hierher“.
Der Kredit ist bei uns rekordgünstig, und die Leute stolpern immer früher. Sie stolpern nicht über die Rate, sondern am Eingang. Über jedem Wohnungskredit stehen drei Obergrenzen, die die Bulgarische Nationalbank (Българска народна банка, BNB) gesetzt hat, und sie entscheiden, wie viel Ihnen überhaupt bewilligt wird, bevor jemand geprüft hat, wie viel Sie zahlen können.
Drei Zahlen entscheiden alles.
Mit Beschluss des Verwaltungsrats vom 11. September 2024 führte die Bulgarische Nationalbank Anforderungen an die Kreditstandards für neu vergebene Wohnungskredite ein. Sie gelten seit dem 1. Oktober 2024 und werden sowohl bei der Vergabe als auch bei der Neuverhandlung eines bestehenden Kredits angewandt.
Geprüft Stand August 2026: Diese Werte sind seither nicht angetastet worden. Die einzigen makroprudenziellen Beschlüsse der BNB im Jahr 2026 betreffen den antizyklischen Kapitalpuffer, der für das zweite und dritte Quartal 2027 auf 2,25 % festgelegt wurde. Er betrifft das Kapital der Banken, nicht die Tasche des Kreditnehmers, und wird leicht mit einer Änderung der Obergrenzen verwechselt. Eine Änderung gibt es nicht.
Das 5-%-Ventil
Die Regeln sind nicht absolut. Eine Bank kann einen Kredit außerhalb der Obergrenzen vergeben, aber das Gesamtvolumen solcher Kredite in einem Quartal darf 5 % des Volumens der im Vorquartal neu vergebenen Wohnungskredite nicht übersteigen. Ausnahmen gibt es also, aber sie sind rationiert und gehen an die Akten, die am besten aussehen. Nicht an jeden, der darum bittet.
Drei Monate und der Markt hat sich neu geordnet.
Das vierte Quartal 2024 ist das erste vollständig unter den neuen Regeln, und die BNB hat veröffentlicht, was passiert ist. Die Zahl, die von Weitem sichtbar ist, ist eine.
Jeder vierte Kredit vor der Maßnahme war einer, der heute nicht mehr durchgeht. Das gewichtete durchschnittliche DSTI-O sinkt von 39,1 % auf 36,8 %. Die außerhalb der Anforderungen vergebenen Kredite sind 421 von insgesamt 10.140, also 4,2 %, knapp unter der Obergrenze des Ventils.
Die anderen beiden Obergrenzen bewegen fast nichts: Das durchschnittliche LTV-O bleibt bei etwa 74 % und die durchschnittliche Laufzeit bei etwa 25,2 Jahren. Beide Werte lagen schon vor der Regel unter der Obergrenze.
Die Obergrenzen bei Laufzeit und Finanzierung bissen kaum, weil der Markt nicht dort war. Gebissen hat die Obergrenze beim Einkommen, und das deutlich. An die Obergrenzen stoßen genau jene, denen es am engsten ist, also die Menschen, die darauf zählen, dass der Kredit die Differenz deckt, die sie nicht haben.
DSTI ist nicht die Rate im Verhältnis zum Gehalt.
Das ist der am häufigsten wiederholte Fehler bei der Vorbereitung auf einen Kredit. Die Kennzahl misst alle laufenden Zahlungen auf Kreditprodukte im Verhältnis zum Einkommen, nicht nur die künftige Hypothekenrate. In die Rechnung gehen ein:
Ein ungenutztes Kreditkartenlimit zählt ebenfalls. Die Karte kann seit Jahren mit Nullsaldo daliegen und trotzdem den maximalen Hypothekenbetrag senken, weil das Limit verfügbarer Kredit ist. Der Käufer sieht nur eine kleinere genehmigte Summe und erfährt selten, was der Grund ist.
Daraus folgt etwas, das sich nicht am Tag des Antrags lösen lässt. Das Schließen einer ungenutzten Karte, das Beenden eines Leasings oder das Tilgen eines Warenkredits verändert die Kennzahl, braucht aber Monate, nicht Wochen. Die Vorbereitung auf eine Hypothek beginnt lange vor der Besichtigung der Immobilie.
85 % sind nicht vom Preis.
Die Höhe des Kredits richtet sich nach der von der Bank akzeptierten Marktbewertung eines lizenzierten Gutachters, nicht nach dem mit dem Verkäufer vereinbarten Betrag. Die Bankbewertung ist üblicherweise die niedrigere von beiden. Die Differenz wird mit niemandem geteilt: Sie deckt der Käufer, in bar, vor dem Notar.
Der Preis der Wohnung hat sich nicht verändert. Verändert hat sich nur die Bewertung, um 12.000 Euro, und die Rechnung des Käufers hat sich um 10.200 Euro verändert, zahlbar in bar und in der Regel innerhalb weniger Wochen.
Ein gekürzter Kredit, der für den Kauf nicht reicht. Ein zweiter, teurerer Kredit, der seinerseits im DSTI zählt. Eine Neuverhandlung des Preises mit einem Verkäufer, der keinen Grund hat nachzugeben. Oder die Rückabwicklung des Geschäfts und eine verlorene Anzahlung. Das ist die Stelle, an der der Fehler in Geld bezahlt wird, nicht in Nerven.
Wie viel davon ist Ihr eigenes Geld.
Im zweiten Quartal 2026 überschritt der durchschnittliche Preis einer Wohnung in Varna 2.000 Euro pro m², bei einem Anstieg von etwa 4 % im Quartalsvergleich. Die tatsächliche Spanne in der Stadt ist breit, in der Größenordnung von 1.400 bis 2.500 Euro pro m² je nach Viertel und Gebäude, aber für die Rechnung nehmen wir den Durchschnitt.
Das durchschnittliche Bruttogehalt im Gebiet Varna beträgt im ersten Quartal 2026 1.304 Euro im Monat, der zweite Platz im Land nach Sofia. Also sind 18.000 Euro 13,8 Brutto-Monatsgehälter aus Varna, nur um bis zur Tür der Bank zu kommen. Steuer, Notargebühr und Eintragung kommen obendrauf.
Fast jedes zweite Geschäft läuft über eine Bank
Nach Angaben der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията) wurden im ersten Quartal 2026 in Varna 2.433 Immobiliengeschäfte abgeschlossen und 1.117 vertragliche Hypotheken eingetragen.
Die beiden Zahlen bewegen sich in unterschiedliche Richtungen: Die Geschäfte sinken im Jahresvergleich um 21,5 %, während die eingetragenen Hypotheken um 5,7 % steigen. Der Markt schrumpft, und der Anteil der von einer Bank abhängigen Käufer wächst. Genau deshalb ist eine 2024 in Sofia geschriebene Regel 2026 in einem konkreten Geschäft in Varna zu spüren.
Der Hintergrund ist auf nationaler Ebene derselbe. Die Wohnungskredite im Land erreichen im Juni 2026 18,68 Mrd. Euro, ein Plus von 26,4 % im Jahresvergleich. Die Obergrenzen haben die Kreditvergabe nicht gestoppt. Sie haben sie neu geordnet.
Die drei Zahlen werden gleichzeitig gerechnet.
Bewertung, DSTI und Eigenmittel sind nicht drei getrennte Prüfungen, sondern eine Rechnung mit drei Variablen. Senkt man die eine, verschieben sich die anderen beiden. Und die dritte Zahl, die Bewertung, kontrolliert der Käufer nicht und erfährt sie zuletzt, meist nachdem die Anzahlung schon gezahlt ist.
Das 5-%-Ventil ist kein Sicherheitsnetz für den Durchschnittsfall. Es geht an die am besten vorbereiteten Akten, und eine „vorbereitete Akte“ bedeutet saubere Kredithistorie, dokumentiertes Einkommen und eine Immobilie, die die Bank gern bewertet. All das baut man vor dem Geschäft auf, nicht währenddessen.
Die BNB-Obergrenzen sind keine Neuigkeit von 2024. Sie sind die dauerhafte Bedingung des heutigen Marktes. Der Zins ist der niedrigste der Geschichte, und gerade deshalb ist nicht mehr er die Bremse. Die Bremse ist der Betrag, der vor der Anzahlung verfügbar sein muss, und er wird vorher berechnet oder mit einer verlorenen Anzahlung bezahlt.
Hinweis zur Genauigkeit: Die Kennzahlen LTV-O und DSTI-O beziehen sich auf neu vergebene Wohnungskredite, die durch eine Wohnimmobilie besichert sind. Die Daten zur Wirkung stammen aus dem Bericht der BNB für das vierte Quartal 2024, das erste vollständig unter den Regeln. Preise und Gehälter sind veröffentlichte Durchschnittswerte und kein Angebot: Die konkrete Bewertung einer konkreten Immobilie nimmt ein lizenzierter Gutachter im Auftrag der Bank vor.
Die drei Fragen, die wir am häufigsten hören.
Wird die Obergrenze von 85 % vom Preis oder von der Bewertung gemessen?
+Von der Bewertung. Die Höhe des Kredits richtet sich nach der von der Bank akzeptierten Marktbewertung eines lizenzierten Gutachters und nicht nach dem mit dem Verkäufer vereinbarten Preis, und die Bankbewertung ist üblicherweise die niedrigere von beiden. Bei einer Wohnung für 120.000 Euro und einer Bewertung 10 % unter dem Preis sinkt der Kredit von 102.000 auf 91.800 Euro, und das Eigenkapital steigt von 18.000 auf 28.200 Euro. Die Differenz von 10.200 Euro wird in bar eingebracht.
Was zählt beim DSTI außer der Hypothekenrate?
+Es zählen alle laufenden Zahlungen auf Kreditprodukte: Verbraucherkredite, Leasing, Warenkredit, die Mindestraten von Kreditkarten und beim Überziehungskredit. Ein Teil der Banken rechnet auch die Miete ein. Ein ungenutztes Kreditkartenlimit kann ebenfalls den maximalen Hypothekenbetrag senken, ohne dass der Käufer erfährt, was der Grund ist.
Kann eine Bank einen Kredit außerhalb der BNB-Obergrenzen vergeben?
+Ja, aber die Menge ist rationiert. Das Gesamtvolumen der Kredite, die außerhalb der Anforderungen vergeben werden, darf 5 % des Volumens der neu vergebenen Wohnungskredite des Vorquartals nicht übersteigen. Im vierten Quartal 2024 lagen 421 von 10.140 Krediten außerhalb der Anforderungen, also 4,2 %. Diese Ausnahmen gehen an die am besten vorbereiteten Akten, nicht an jeden.
Sie fragen sich, wie viel man Ihnen bewilligt?
Vor der Anzahlung werden drei Dinge gleichzeitig gerechnet: Bewertung, DSTI und Eigenmittel. Wir kennen die Bankbewertungen nach Vierteln in Varna und wissen, welche Kennzahl wo schwer wiegt. Ein Fehler kostet hier keine Nerven, er kostet eine Anzahlung.
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