6 012 євро.
Що стоїть за цим числом.
Закон не каже, хто платить. Це каже договір, а суд дивиться, хто реально повʼязав сторони. Між цими двома стоять 17 документів і близько 10 оглядів.
Читач і без того вже полічив це подумки. Середня ціна житла у Варні за перший квартал 2026 року становить 200 386 EUR (Zimoti.com через infoz.bg, 2 квітня 2026), а звичайні 3% від однієї сторони дають близько 6 012 EUR. Це сума на столі.
Питання не в тому, чи це багато. Питання в тому, що стоїть за цією сумою і коли вона взагалі нараховується. Хто платить, вирішує не закон, а домовленість (ст. 51 ТЗ).
Рідко найбільший рядок. Майже завжди єдиний обговорюваний.
Звичайна ставка це 3% від однієї сторони, а портальний діапазон від 2 до 3% (address.bg). При подвійному обслуговуванні агентство може взяти по 3% з кожної сторони, тобто 6% разом. При оренді найпоширеніше це 50% місячної оренди, а публічні тарифи сягають 70% або цілої оренди; при сезонній оренді 50% (TOPIMMO, address.bg).
Щоб комісія не висіла у вакуумі, поруч з нею стають решта витрат за тією самою угодою: місцевий податок на придбання, який для громади Варни (Община Варна) становить 3% від більшої з двох величин, ціни або податкової оцінки (ЗМДТ дає громадам від 0,1 до 3 відсотка), нотаріальний збір з максимумом 3 068 EUR плюс 20% ПДВ, і внесення до реєстру 0,1% (notary294.bg, оновлено 2 вересня 2026).
Комісія рідко є найбільшим рядком угоди. Вона майже завжди єдиний рядок, який обговорюють.
Число це не 17.
Число це 6 місяців.
Комплект для однієї нотаріальної угоди це щонайменше 17 документів (довідник ibrokers.bg, 2026): девʼять від продавця, три від покупця, ще три при іпотечному кредиті і два при новобудові.
Але складність не в кількості. Складність у строках. Кадастрова схема (скица) від АГКК дійсна 6 місяців, довідка про обтяження 6 місяців, довідка про сімейний стан 6 місяців, а податкова оцінка спливає на календарну дату, 30 червня або 31 грудня. Весь комплект має потрапити в одне й те саме вікно.
При іпотечному кредиті довідку про обтяження беруть за десятирічний період, а не за звичайний.
Якщо угода розтягується, частину документів беруть повторно. Це звичайний випадок, а не винятковий.
Що відбувається в самий день акта, розказано окремо: нотаріальна угода.
Ринок охолоджується. Роботи більшає.
Середній покупець робить близько 10 оглядів за 2,5 до 3 місяців до покупки, проти приблизно 8 роком раніше («Адрес Недвижими Имоти» через БТА, 26 травня 2026). Процес від першого запиту до підписаного договору подовжився на 15 до 25% (New Estates через Forbes Bulgaria, 18 травня 2026).
Портальна метрика середнього часу до угоди у Варні це 33 дні (Zimoti.com через infoz.bg, 2 квітня 2026). Вона подається такою, якою є, бо її методика не опублікована.
Тло за цими числами: 84 119 купівель-продажів житла за перше півріччя 2026 року проти 101 154 за той самий період 2025 року, тобто падіння на 17% (Агенція з реєстрації (Агенция по вписванията) через газету «Сега», 11 липня 2026). Продавців на 26% більше, покупців на 10% менше, і вперше з 2014 року пропозиція випереджає попит («Адрес» через БТА).
Висновок протилежний очікуваному. Робота посередника не зменшується, коли ринок охолоджується, а зростає, тоді як угод на 17% менше. Знижки, про які взагалі домовляються, становлять від 2 000 до 4 000 EUR. Чому нерухомість інакше стоїть: непродана нерухомість.
За них ніхто
не виставляє окремого рахунку.
ЗМИП (Закон про заходи проти відмивання коштів). Агентства є зобовʼязаними особами за ст. 4: ідентифікація клієнта і копія документа, що посвідчує особу (ст. 53, ч. 1), декларація про походження коштів (ст. 66, ч. 2), письмові внутрішні правила і навчання щонайменше раз на рік. Посередництво при оренді входить до охоплення при місячній оренді від 10 000 EUR і вище.
Ст. 50 ТЗ. Журнал посередника, щоденні записи, датування і підпис наприкінці дня, витяги на вимогу сторін.
Ст. 147а, ч. 5 ЗЗП. Загальні умови звʼязують лише тоді, коли реально вручені й підписані, а тягар доказування лежить на брокері, а не на клієнті (ст. 146, ч. 4). Окремо посередник є розпорядником персональних даних за GDPR і обробляє три імені, єдиний громадянський номер, адресу, електронну пошту і телефон.
Контекст пояснює, чому практики так різняться: у країні працює понад 5 000 агентств, а членів НСНИ 337, тобто близько 6%. Сектор налічує 28 546 фірм, близько 99% з яких мікропідприємства, з понад 30 тисячами зайнятих (газета «Труд», 14 лютого 2025). Спеціального закону і обовʼязкового ліцензування немає: два законопроєкти (ИТН, грудень 2024; ГЕРБ, квітень 2025) і жоден не ухвалений станом на травень 2026 року.
Що комісія коштує клієнтові
Комісія це реальна витрата. Вона зменшує чистий результат угоди для продавця або підвищує вхід для покупця, і це говориться словами, а не обходиться мовчанням. Ексклюзивний договір теж має ціну: звʼязує клієнта строком і способом роботи, а вид договору змінює і те, коли винагорода стає такою, що підлягає сплаті.
Умови, які суди реально скасовують, є в галузі, і їх варто назвати. Поширення зобовʼязання на родичів і повʼязаних осіб (КЗП, підтверджено ВАС і СГС, у справі, де нерухомість купила партнерка клієнта через іншого посередника). Неустойка без максимуму: публічний бланк з 0,5% на день, проти умови, що встояла у ВКС, з 1% на день і максимумом 10%. І арбітражне застереження при споживачі, за умови що споживчі спори не підлягають арбітражу (ст. 143, ч. 2, п. 17 ЗЗП, ст. 19, ч. 1 ГПК).
Два речення з публічного бланка, які рідко читають: комісія сплачується і тоді, коли у 24-місячний строк після припинення замовник продасть покупцеві, представленому йому посередником; і «Посередницька винагорода поверненню не підлягає».
І механіка читання чужої пропозиції. Поріг реєстрації за ПДВ становить 51 130 EUR з 1 січня 2026 (ст. 96 ЗДДС). Пропозиція «3,6% з ПДВ» це ті самі 3% плюс податок. На 200 386 EUR різниця близько 1 202 EUR. Коли більшість бланків робить комісію такою, що підлягає сплаті: попередній договір.
Такого дослідження
для Болгарії немає.
Немає болгарського дослідження, яке показувало б, наскільки швидше або наскільки дорожче продається нерухомість з брокером порівняно з продажем самим власником. Американські відсотки NAR ходять і болгарськими текстами, але їх виміряли на іншому ринку, із системою MLS, іншою структурою комісій та іншим типом даних. Вони не переносні, і тому сюди не входять.
Немає і публічного числа з методикою про середню кількість угод на брокера за рік, тож тверджень на кшталт «одна угода покриває Х місяців реклами» теж не робимо.
Що відомо, так це обсяг: документи, строки й огляди. Його можна порахувати. Висновок залишається за читачем.
Поширені запитання
Хто сплачує брокерську комісію, продавець чи покупець?
Закон не вирішує це замість сторін. За ст. 51 Торгового закону винагорода сплачується однією або обома сторонами відповідно до їхньої домовленості, а якщо домовленості немає, сплачується звичайна винагорода за цей вид діяльності обома сторонами. На практиці продавець платить за те, що його нерухомість продана, а покупець за те, що йому знайдено обʼєкт і надано супровід до нотаріального акта. При оренді трапляються всі три моделі: платить орендодавець, платить орендар, або платять обидва.
Чи маю я сплачувати комісію, якщо знайду покупця сам?
Залежить від того, хто реально повʼязав сторони, а не від того, що написано в умові договору. У 2019 році два районні суди вирішили однаковий за типом спір у протилежних напрямках. У Шумені продавець продав без сприяння посередника попри ексклюзивний договір, який прямо казав, що винагорода сплачується і при продажу без відома посередника, і позов був відхилений повністю. У Бургасі продавець також завершив угоду без агентства, але покупця привело саме воно, і продавця зобовʼязали заплатити. Доказом там був парафований покупцем протокол огляду.
Коли сплачується комісія, при попередньому договорі чи при нотаріальному акті?
Законодавчого моменту немає, є договірний. У публічно доступних бланках і тарифах найчастіша модель це оплата в день підписання попереднього договору з покупцем, якого привів посередник, а якщо попередній договір не укладається, у день нотаріального акта. Це і є питання, яке варто поставити до підписання, бо воно найчастіше джерело спору.
Чому одне агентство просить 3%, а інше 3,6%?
Найчастіше різниця не в ціні послуги, а в податку. Поріг обовʼязкової реєстрації за ПДВ з 1 січня 2026 року становить 51 130 EUR оподатковуваного обороту, а агентство понад порогом нараховує 20% ПДВ на свою винагороду. Тобто 3,6% з ПДВ це ті самі 3% плюс податок. На середню варненську ціну 200 386 EUR різниця між 3% і 3,6% становить близько 1 202 EUR. Коли порівнюєш дві пропозиції, порівнюй відсотки з однаковою базою, а не так, як вони написані.
Чи може умова в договорі з брокером бути недійсною, якщо я її підписав?
Так. Коли клієнт це фізична особа поза торговельною або професійною діяльністю, він споживач за Законом про захист споживачів, а несправедливі умови є нікчемними, навіть якщо підписані. Суди відмовляли у захисті неустойки, яка значно перевищує ціну самої послуги, умов, що поширюють зобовʼязання на родичів і повʼязаних осіб, та арбітражних застережень у споживчих договорах, бо споживчі спори не підлягають арбітражу.
Чотири речі перед підписом
Закон не каже, хто платить, це каже договір, а суд дивиться на причинний звʼязок, а не на підпис. За відсотком стоїть комплект із 17 документів із шестимісячними строками і близько 10 оглядів за 2,5 до 3 місяців, на ринку, де угод на 17% менше.
Перш ніж підписувати будь-що, перевірте в тексті чотири речі: коли саме сплачується винагорода, чи є вона з ПДВ чи без, чи має неустойка максимум, і скільки часу після припинення договір продовжує діяти. Надішліть нам пропозицію або договір, який вам пропонують, і ми скажемо, що входить у цю ціну і де текст мовчить.
Цей матеріал не є юридичною консультацією. Конкретний договір перевіряє юрист.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.