Notář ověřuje.
Nekontroluje.
Ustálená praxe Nejvyššího soudu: notář nemá povinnost opatřovat osvědčení o zatíženích ani informovat kupujícího o zapsané hypotéce. Činí tak jen na základě zvláštní dohody.
Ověření potvrzuje podpisy a totožnost, ne historii nemovitosti. Není to opomenutí v práci notáře, ale rozsah jeho služby, a rozdíl platí kupující.
A okno je měřitelné: osvědčení o zatíženích k nemovitosti se vydává nejdříve za tři pracovní dny, zatímco exekuční zápis se zapisuje týž den. Tři dny stačí na to, aby se něco objevilo poté, co jste si věc ověřili.
Kontrola se řídí dokumenty, neřeší dokumenty samotné
Notář zjišťuje totožnost stran, jejich způsobilost k právním úkonům a zastupovací oprávnění a podle předložených dokumentů ověřuje, zda je prodávající vlastníkem. Vyžaduje také daňové ocenění (данъчна оценка) a osvědčení o zaplacených daních.
To, co zůstává mimo: nezapsané nároky, závazky osoby, které ještě nedošly k zápisu, a vše, co se stalo mezi datem výpisu a hodinou podpisu.
Účet za den,
řádek po řádku.
Čísla níže platí pro transakci za 115 000 eur ve Varně. Sazebníky jsou oficiálně v levech; částky v eurech jsou náš výpočet podle pevného kurzu 1 EUR = 1,95583 BGN.
Místní daň, obec Varna: 3 450 €. Sazba je 3 % podle obecní vyhlášky o místních daních, zvýšená z 2,6 % v prosinci 2019. Platí ji kupující.
Naše provize: 3 450 €, tedy 3 %. Uvádíme ji tady, a ne drobným písmem, protože čtenář, který hledá naši cenu a nenajde ji, si ji dosadí podle nejbližšího procenta.
Notář a zápis: přibližně 715 €. Stupnice notářských poplatků je v bodě 8 Sazebníku k zákonu o notářích a notářské činnosti (ЗННД), zápis činí 0,1 %.
Daňová stránka prodeje je samostatný rozhovor: daně při prodeji nemovitosti.
Poplatek se zdvojuje potichu
Podle bodu 20 Sazebníku k zákonu o notářích za vypracování návrhu notářského zápisu se účtuje poplatek podle bodu 8, tedy stejný jako za samotné ověření. Pokud notář zápis napíše, náleží dva plné poplatky.
U transakce za 115 000 eur jde o přibližně 601 eur navíc, za jeden den, kvůli jedné otázce, kterou nikdo nepokládá: kdo píše zápis.
Žádná online kalkulačka tento řádek neukazuje, protože se na něj žádná neptá. ⚠️ Poznámka k bodu 20 však vylučuje zdvojení při prověření okolností, takže pravidlo není univerzální.
Mezi podpisem
a zápisem.
Podle čl. 113 zákona o vlastnictví (Закон за собствеността) nelze nezapsanou listinu uplatnit vůči třetím osobám, které dříve nabyly a zapsaly práva k téže nemovitosti. Ochrana tedy přichází se zápisem, ne s podpisem.
V této mezeře už prodávající není vlastníkem, ale kupující ještě není zapsán. Obvykle tam leží i peníze.
Úschovní účet stojí mezi 50 a 250 €, tedy méně než 8 % místní daně u téže transakce. Většina transakcí probíhá bez něj, protože ho nikdo nenabízí, ne proto, že je drahý.
Nepadá transakce. Padá jeden dokument.
Chybějící aktuální daňové ocenění, nesplacený závazek v evidenci nemovitosti, nepřítomný manžel, prošlé osvědčení. Každé z nich je samo o sobě drobnost a každé zastaví den.
Notář je na místě za strany obstarat nemůže. Proto se den připravuje o týden dřív, ne ráno, a připravuje se už v předběžné smlouvě: co kupující přehlédnou před zálohou.
Často kladené otázky
Je notář povinen zkontrolovat nemovitost na zatížení?
Ne. Ustálená praxe Nejvyššího kasačního soudu uznává, že notář nemá povinnost opatřovat osvědčení o zatíženích ani upozorňovat strany na zapsanou hypotéku. Podle předložených dokumentů ověřuje, zda je prodávající vlastníkem. Úplná kontrola se provádí pouze na základě dodatečné dohody podle čl. 22 zákona o notářích a notářské činnosti, za zvláštní úplatu.
Jaká je místní daň z nabytí nemovitosti ve Varně?
3 % z vyšší hodnoty z dohodnuté ceny a daňového ocenění. Sazba je stanovena v obecní vyhlášce o místních daních obce Varna a byla zvýšena z 2,6 % v prosinci 2019. U transakce za 115 000 eur činí daň 3 450 eur a platí ji kupující.
Proč se notářský poplatek někdy zdvojuje?
Protože podle bodu 20 Sazebníku k zákonu o notářích a notářské činnosti se za vypracování návrhu notářského zápisu účtuje poplatek podle bodu 8, tedy stejný jako za ověření. Pokud notář zápis napíše, náleží dva plné poplatky. U transakce za 115 000 eur jde o přibližně 601 eur navíc.
Kdy je transakce chráněna, při podpisu, nebo při zápisu?
Při zápisu. Podle čl. 113 zákona o vlastnictví nelze nezapsanou listinu uplatnit vůči třetím osobám, které dříve nabyly a zapsaly práva k téže nemovitosti. Mezi podpisem a zápisem je mezera a právě tu pokrývá úschovní účet.
Tři otázky, které stojí nejvíc za nejmenší úsilí
Kdo připravuje zápis. Kdy byl vydán výpis o zatíženích. Kde leží peníze mezi podpisem a zápisem. Každá z těchto tří otázek se klade jednou zprávou a rozhoduje o rozdílu několika set eur a několika týdnů.
To, co stát nekontroluje za vás, zůstává na vás. Pošlete datum a cenu transakce a vrátíme vám úplný účet za den, řádek po řádku, s označením, který řádek je váš a který druhé strany.
Tento materiál není právní poradenství. Konkrétní transakci kontroluje právník.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře. Buďte první.