6 012 euro.
Co stoi za tą liczbą.
Ustawa nie mówi, kto płaci. Mówi to umowa, a sąd patrzy, kto naprawdę połączył strony. Pomiędzy jednym a drugim stoi 17 dokumentów i około 10 oglądań.
Czytelnik pewnie już to sobie policzył. Średnia cena mieszkania w Warnie w I kwartale 2026 roku wynosi 200 386 € (Zimoti.com za pośrednictwem infoz.bg, 2 kwietnia 2026), a zwyczajowe 3% od jednej strony daje około 6 012 €. To kwota na stole.
Pytanie nie brzmi, czy to dużo. Pytanie brzmi, co za tym stoi i kiedy w ogóle prowizja jest należna. Kto płaci, rozstrzyga nie ustawa, lecz umowa (art. 51 ustawy handlowej, ТЗ).
Rzadko najwyższa pozycja. Prawie zawsze jedyna omawiana.
Zwyczajowo jest to 3% od jednej strony, a przedział portalowy to 2 do 3% (address.bg). Przy obsłudze obu stron jedna agencja może pobrać po 3% od każdej strony, czyli łącznie 6%. Przy najmie najczęściej spotyka się 50% miesięcznego czynszu, a publiczne taryfy sięgają 70% albo całego czynszu; przy najmie sezonowym 50% (TOPIMMO, address.bg).
Żeby prowizja nie wisiała w próżni, obok niej stoją pozostałe koszty tej samej transakcji: lokalny podatek od nabycia, który w Gminie Warna wynosi 3% od wyższej z dwóch wartości, ceny albo wyceny podatkowej (данъчна оценка) (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, ЗМДТ, daje gminom przedział od 0,1 do 3 procent), opłata notarialna z górnym limitem 3 068 € plus 20% VAT oraz wpis 0,1% (notary294.bg, zaktualizowano 2 września 2026).
Prowizja rzadko jest największą pozycją w transakcji. Prawie zawsze jest jedyną, która jest omawiana.
Liczba to nie 17.
Liczba to 6 miesięcy.
Komplet na jedną transakcję notarialną to co najmniej 17 dokumentów (poradnik ibrokers.bg, 2026): dziewięć od sprzedającego, trzy od kupującego, kolejne trzy przy kredycie hipotecznym i dwa przy nowej budowie.
Liczba nie jest jednak trudną częścią. Trudną częścią jest termin. Szkic z katastru (скица) z Agencji Geodezji, Kartografii i Katastru (АГКК) jest ważny 6 miesięcy, zaświadczenie o obciążeniach (удостоверение за тежести) 6 miesięcy, zaświadczenie o stanie cywilnym 6 miesięcy, a wycena podatkowa wygasa w kalendarzową datę, 30 czerwca albo 31 grudnia. Cały komplet musi zmieścić się w jednym oknie.
Przy kredycie hipotecznym zaświadczenie o obciążeniach wyciąga się za okres dziesięcioletni, nie za zwykły.
Jeśli transakcja się przeciąga, część dokumentów wyciąga się ponownie. To normalny przypadek, nie wyjątkowy.
Co dzieje się w samym dniu aktu notarialnego (нотариален акт), opisaliśmy osobno: transakcja u notariusza.
Rynek stygnie. Pracy przybywa.
Przeciętny kupujący robi około 10 oglądań w ciągu 2,5 do 3 miesięcy przed zakupem, wobec około 8 rok wcześniej („Address Real Estate” za pośrednictwem Bułgarskiej Agencji Telegraficznej, БТА, 26 maja 2026). Proces od pierwszego zapytania do podpisanej umowy wydłużył się o 15 do 25% (New Estates za pośrednictwem Forbes Bulgaria, 18 maja 2026).
Portalowy wskaźnik średniego czasu do transakcji w Warnie to 33 dni (Zimoti.com za pośrednictwem infoz.bg, 2 kwietnia 2026). Podajemy go takim, jaki jest, bo jego metodyka nie jest opublikowana.
Tło tych liczb: 84 119 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań w I półroczu 2026 roku wobec 101 154 w tym samym okresie 2025 roku, czyli spadek o 17% (dane Agencji ds. Wpisów, Агенция по вписванията, za pośrednictwem dziennika „Sega”, 11 lipca 2026). Sprzedających jest o 26% więcej, kupujących o 10% mniej, i po raz pierwszy od 2014 roku podaż wyprzedza popyt („Address” za pośrednictwem BTA).
Wniosek jest odwrotny od oczekiwanego. Praca pośrednika nie maleje, gdy rynek stygnie, tylko rośnie, choć transakcji jest o 17% mniej. Rabaty, które w ogóle się negocjuje, mieszczą się między 2 000 a 4 000 €. Dlaczego inaczej nieruchomość stoi: niesprzedana nieruchomość.
Za nie nikt
nie wystawia osobnej faktury.
Ustawa o środkach przeciwdziałania praniu pieniędzy (ЗМИП). Agencje są podmiotami zobowiązanymi na mocy art. 4: identyfikacja klienta i kopia dokumentu tożsamości (art. 53 ust. 1), oświadczenie o pochodzeniu środków (art. 66 ust. 2), pisemne wewnętrzne zasady i szkolenie co najmniej raz w roku. Pośrednictwo w najmie wchodzi w zakres przy czynszu miesięcznym od 10 000 € wzwyż.
Art. 50 ustawy handlowej. Dziennik pośrednika, wpis codziennie, datowanie i podpis na koniec dnia, wyciągi na żądanie stron.
Art. 147a ust. 5 ustawy o ochronie konsumentów (ЗЗП). Ogólne warunki wiążą tylko wtedy, gdy zostały faktycznie doręczone i podpisane, a ciężar dowodu spoczywa na pośredniku, nie na kliencie (art. 146 ust. 4). Osobno pośrednik jest administratorem danych osobowych według RODO i przetwarza trzy imiona, osobisty numer identyfikacyjny (ЕГН), adres, e-mail i telefon.
Kontekst wyjaśnia, dlaczego praktyki tak się różnią: w kraju działa ponad 5 000 agencji, a członków Krajowego Stowarzyszenia Nieruchomości (НСНИ) jest 337, czyli około 6%. Sektor liczy 28 546 firm, około 99% z nich to mikroprzedsiębiorstwa, z ponad 30 tysiącami zatrudnionych (dziennik „Trud”, 14 lutego 2025). Nie ma specjalnej ustawy ani obowiązkowego licencjonowania: dwa projekty ustaw (Jest Taki Naród, grudzień 2024; GERB, kwiecień 2025) i żaden nie został przyjęty do maja 2026 roku.
Ile prowizja kosztuje klienta
Prowizja to realny koszt. Zmniejsza kwotę netto ze sprzedaży dla sprzedającego albo podnosi wkład wstępny dla kupującego, i mówi się to słowami, a nie omija. Umowa na wyłączność też ma swoją cenę: wiąże klienta na określony czas i sposób pracy, a rodzaj umowy zmienia także moment, w którym wynagrodzenie staje się wymagalne.
Klauzule, które sądy faktycznie uchylają, są w tej branży znane i warto je nazwać. Rozszerzenie zobowiązania na krewnych i osoby powiązane (Komisja Ochrony Konsumentów, КЗП, potwierdzona przez Najwyższy Sąd Administracyjny, ВАС, i Sąd Miejski w Sofii, СГС, w sprawie, w której nieruchomość kupiła partnerka klienta przez innego pośrednika). Kara umowna bez górnego limitu: publiczny wzór z 0,5% dziennie, wobec klauzuli 1% dziennie z limitem 10%, która utrzymała się przed Najwyższym Sądem Kasacyjnym (ВКС). I klauzula arbitrażowa wobec konsumenta, mimo że spory konsumenckie nie podlegają arbitrażowi (art. 143 ust. 2 pkt 17 ustawy o ochronie konsumentów, art. 19 ust. 1 Kodeksu postępowania cywilnego, ГПК).
Dwa zdania z publicznego wzoru, które rzadko się czyta: prowizja jest należna także wtedy, gdy w 24-miesięcznym terminie po rozwiązaniu zleceniodawca sprzeda kupującemu przedstawionemu mu przez pośrednika; oraz „Wynagrodzenie pośrednika nie podlega zwrotowi.”
I mechanika czytania cudzej oferty. Próg rejestracji VAT wynosi 51 130 € od 1 stycznia 2026 roku (art. 96 ustawy o podatku od wartości dodanej, ЗДДС). Oferta „3,6% z VAT” to te same 3% plus podatek. Od 200 386 € różnica wynosi około 1 202 €. Kiedy większość wzorów czyni prowizję wymagalną: umowa przedwstępna.
Takiego badania
dla Bułgarii nie ma.
Nie ma bułgarskiego badania, które pokazywałoby, o ile szybciej albo o ile drożej sprzedaje się nieruchomość z pośrednikiem w porównaniu ze sprzedażą przez samego właściciela. Amerykańskie odsetki NAR krążą też po bułgarskich tekstach, ale były mierzone na innym rynku, z systemem MLS, inną strukturą prowizji i innym typem danych. Nie dają się przenieść i dlatego nie trafiają tutaj.
Nie ma też publicznej liczby z metodyką dla średniej liczby transakcji pośrednika rocznie, więc twierdzenia w rodzaju „jedna transakcja pokrywa X miesięcy reklamy” również się nie formułuje.
To, co wiadomo, to wolumen: dokumenty, terminy i oglądania. On się liczy. Wniosek pozostaje czytelnikowi.
Często zadawane pytania
Kto płaci prowizję pośrednika, sprzedający czy kupujący?
Ustawa nie rozstrzyga tego za strony. Według art. 51 ustawy handlowej wynagrodzenie jest należne od jednej albo od obu stron zgodnie z ich ustaleniem, a jeśli ustalenia nie ma, należne jest zwyczajowe wynagrodzenie za ten rodzaj działalności, od obu stron. W praktyce sprzedający płaci za to, że jego nieruchomość została sprzedana, a kupujący za to, że znaleziono mu nieruchomość i obsłużono go do aktu notarialnego. Przy najmie spotyka się wszystkie trzy modele: płaci wynajmujący, płaci najemca albo płacą obaj.
Czy muszę zapłacić prowizję, jeśli sam znajdę kupującego?
Zależy od tego, kto faktycznie połączył strony, a nie od tego, co napisano w klauzuli. W 2019 roku dwa sądy rejonowe rozstrzygnęły w przeciwnych kierunkach spór tego samego typu. W Szumenie sprzedający sprzedał bez udziału pośrednika mimo umowy na wyłączność, która wprost mówiła, że wynagrodzenie jest należne także przy sprzedaży bez wiedzy pośrednika, i powództwo zostało oddalone w całości. W Burgas sprzedający również sfinalizował transakcję bez agencji, ale kupujący został przez nią przyprowadzony i sprzedającego skazano na zapłatę. Dowodem był tam parafowany przez kupującego protokół oglądania.
Kiedy prowizja jest należna, przy umowie przedwstępnej czy przy akcie notarialnym?
Ustawowego momentu nie ma, jest umowny. W publicznie dostępnych wzorach i taryfach najczęstszym modelem jest płatność w dniu podpisania umowy przedwstępnej z kupującym przyprowadzonym przez pośrednika, a jeśli umowa przedwstępna nie zostanie zawarta, w dniu aktu notarialnego. To także pytanie, które warto zadać przed podpisaniem, bo jest najczęstszym źródłem sporów.
Dlaczego jedna agencja chce 3%, a inna 3,6%?
Najczęściej różnica nie leży w cenie usługi, tylko w podatku. Próg obowiązkowej rejestracji VAT od 1 stycznia 2026 roku wynosi 51 130 € obrotu podlegającego opodatkowaniu, a agencja powyżej progu nalicza 20% VAT od swojego wynagrodzenia. Czyli 3,6% z VAT to te same 3% plus podatek. Przy średniej cenie w Warnie 200 386 € różnica między 3% a 3,6% wynosi około 1 202 €. Gdy porównujesz dwie oferty, porównuj procenty z tą samą podstawą, a nie tak, jak zostały zapisane.
Czy klauzula w umowie z pośrednikiem może być nieważna, jeśli ją podpisałem?
Tak. Gdy klient jest osobą fizyczną poza działalnością handlową lub zawodową, jest konsumentem według ustawy o ochronie konsumentów, a klauzule niedozwolone są nieważne, nawet jeśli zostały podpisane. Sądy odmawiały ochrony karze umownej, która znacznie przewyższa cenę samej usługi, klauzulom rozszerzającym zobowiązanie na krewnych i osoby powiązane oraz klauzulom arbitrażowym w umowach konsumenckich, ponieważ spory konsumenckie nie podlegają arbitrażowi.
Cztery rzeczy przed podpisem
Ustawa nie mówi, kto płaci, mówi to umowa, a sąd patrzy na związek przyczynowy, nie na podpis. Za procentem stoi komplet 17 dokumentów z sześciomiesięcznymi terminami i około 10 oglądań w ciągu 2,5 do 3 miesięcy, na rynku z 17% mniejszą liczbą transakcji.
Zanim podpiszesz cokolwiek, sprawdź w tekście cztery rzeczy: kiedy dokładnie jest należne wynagrodzenie, czy jest z VAT czy bez, czy kara umowna ma limit i jak długo po rozwiązaniu umowa nadal obowiązuje. Prześlij nam ofertę albo umowę, którą ci proponują, a powiemy, co wchodzi w tę cenę i gdzie tekst milczy.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretną umowę sprawdza prawnik.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.