6 012 евро.
Что стоит за этим числом.
Закон не говорит, кто платит. Это говорит договор, а суд смотрит, кто реально связал стороны. Между двумя стоят 17 документов и около 10 просмотров объектов.
Читатель всё равно уже посчитал это в уме. Средняя цена жилья в Варне за первый квартал 2026 г. составляет 200 386 EUR (Zimoti.com через infoz.bg, 2 апреля 2026), а обычные 3% с одной стороны дают около 6 012 EUR. Это сумма на столе.
Вопрос не в том, много это или нет. Вопрос в том, что стоит за ней и когда она вообще причитается. Кто платит, решает не закон, а договорённость (ст. 51 ТЗ).
Редко самая большая строка. Почти всегда единственная обсуждаемая.
Обычно это 3% с одной стороны, а портальный диапазон от 2 до 3% (address.bg). При двойном обслуживании одно агентство может взять по 3% с каждой стороны, то есть 6% в сумме. При аренде самое распространённое это 50% месячной арендной платы, а публичные тарифы доходят до 70% или целой арендной платы; при сезонной аренде 50% (TOPIMMO, address.bg).
Чтобы комиссия вышла из вакуума, рядом с ней встают остальные расходы по той же сделке: местный налог на приобретение, который для общины Варна составляет 3% от большей величины между ценой и налоговой оценкой (ЗМДТ даёт общинам от 0,1 до 3 процентов), нотариальный сбор с потолком 3 068 EUR плюс 20% НДС, и регистрация 0,1% (notary294.bg, обновлено 2 сентября 2026).
Комиссия редко бывает самой большой строкой по сделке. Она почти всегда единственная, которую обсуждают.
Число не 17.
Число это 6 месяцев.
Комплект для одной нотариальной сделки это не менее 17 документов (справочник ibrokers.bg, 2026): девять от продавца, три от покупателя, ещё три при ипотечном кредите и два при новостройке.
Но трудная часть не количество. Трудная часть это срок. Кадастровая схема (скица) от АГКК действительна 6 месяцев, справка об обременениях 6 месяцев, справка о семейном положении 6 месяцев, а налоговая оценка умирает на календарную дату, 30 июня или 31 декабря. Весь комплект должен попасть в одно и то же окно.
При ипотечном кредите справка об обременениях берётся за десятилетний период, а не за обычный.
Если сделка растянется, часть документов берётся повторно. Это нормальный случай, а не исключительный.
Что происходит в сам день акта, рассказано отдельно: нотариальная сделка.
Рынок охлаждается. Работы становится больше.
Средний покупатель делает около 10 просмотров за период от 2,5 до 3 месяцев перед покупкой, против примерно 8 годом ранее («Адрес Недвижими Имоти» через БТА, 26 мая 2026). Процесс от первого запроса до подписанного договора удлинился на от 15 до 25% (New Estates через Forbes Bulgaria, 18 мая 2026).
Портальная метрика среднего времени до сделки в Варне составляет 33 дня (Zimoti.com через infoz.bg, 2 апреля 2026). Она даётся такой, какая есть, потому что её методика не опубликована.
Фон за этими числами: 84 119 сделок купли-продажи жилья за первое полугодие 2026 г. против 101 154 за тот же период 2025 г., то есть спад на 17% (Агентство по вписванията через газету «Сега», 11 июля 2026). Продавцов на 26% больше, покупателей на 10% меньше, и впервые с 2014 г. предложение опережает спрос («Адрес» через БТА).
Вывод обратен ожидаемому. Работа посредника не уменьшается, когда рынок охлаждается, а растёт, при том что сделок на 17% меньше. Скидки, о которых вообще договариваются, составляют от 2 000 до 4 000 EUR. Почему объект иначе стоит: непроданный объект.
За них никто
не выставляет отдельный счёт.
ЗМИП. Агентства являются обязанными лицами по ст. 4: идентификация клиента и копия документа, удостоверяющего личность (ст. 53, ч. 1), декларация о происхождении средств (ст. 66, ч. 2), письменные внутренние правила и обучение не реже одного раза в год. Посредничество при аренде входит в охват при месячной арендной плате от 10 000 EUR и выше.
Ст. 50 ТЗ. Журнал посредника, запись ежедневно, датирование и подпись в конце дня, выписки по требованию сторон.
Ст. 147а, ч. 5 ЗЗП. Общие условия связывают только если они реально вручены и подписаны, а бремя доказывания лежит на брокере, а не на клиенте (ст. 146, ч. 4). Отдельно посредник является администратором персональных данных по GDPR и обрабатывает три имени, единый гражданский номер, адрес, электронную почту и телефон.
Контекст объясняет, почему практики так различаются: в стране работают более 5 000 агентств, а членов НСНИ 337, то есть около 6%. Сектор насчитывает 28 546 фирм, около 99% из которых микропредприятия, с более чем 30 тысячами занятых (газета «Труд», 14 февраля 2025). Специального закона и обязательного лицензирования нет: два законопроекта (ИТН, декабрь 2024; ГЕРБ, апрель 2025) и ни один не принят на май 2026 г.
Что комиссия стоит клиенту
Комиссия это реальный расход. Она уменьшает чистое от сделки для продавца или поднимает вход для покупателя, и об этом говорится словами, а не обходится стороной. У эксклюзивного договора тоже есть цена: он связывает клиента сроком и способом работы, а вид договора меняет и то, когда вознаграждение становится подлежащим уплате.
Условия, которые суды реально рвут, есть в отрасли, и их стоит назвать. Распространение обязательства на родственников и связанных лиц (КЗП, подтверждено ВАС и СГС, по делу, в котором объект был куплен партнёршей клиента через другого посредника). Неустойка без потолка: публичный бланк с 0,5% в день, против устоявшего перед ВКС условия в 1% в день с потолком 10%. И арбитражная оговорка при потребителе, при том что потребительские споры неарбитрабельны (ст. 143, ч. 2, п. 17 ЗЗП, ст. 19, ч. 1 ГПК).
Два предложения из публичного бланка, которые редко читают: комиссия причитается и если в 24-месячный срок после прекращения заказчик продаст покупателю, представленному ему посредником; и «Посредническое вознаграждение возврату не подлежит».
И механика чтения чужого предложения. Порог регистрации по НДС составляет 51 130 EUR с 1 января 2026 (ст. 96 ЗДДС). Предложение «3,6% с НДС» это те же 3% плюс налог. На 200 386 EUR разница составляет около 1 202 EUR. Когда большинство бланков делает комиссию подлежащей уплате: предварительный договор.
Такого исследования
для Болгарии нет.
Нет болгарского исследования, которое показывало бы, насколько быстрее или насколько дороже продаётся объект с брокером по сравнению с продажей самим собственником. Американские проценты NAR ходят и по болгарским текстам, но они измерены на другом рынке, с системой MLS, другой структурой комиссий и другим типом данных. Они не переносимы и поэтому сюда не входят.
Нет и публичного числа с методикой о среднем количестве сделок на брокера в год, поэтому утверждения вроде «одна сделка покрывает Х месяцев рекламы» тоже не делаются.
Что известно, так это объём: документы, сроки и просмотры. Он считается. Вывод остаётся за читателем.
Часто задаваемые вопросы
Кто платит брокерскую комиссию, продавец или покупатель?
Закон не решает это за стороны. По ст. 51 Торгового закона вознаграждение причитается от одной или от обеих сторон согласно их договорённости, а если договорённости нет, причитается обычное вознаграждение за этот вид деятельности от обеих сторон. На практике продавец платит за то, что его объект продан, а покупатель за то, что ему найден объект и он сопровождён до нотариального акта. При аренде встречаются все три модели: платит арендодатель, платит арендатор или платят оба.
Должен ли я комиссию, если найду покупателя сам?
Зависит от того, кто реально связал стороны, а не от того, что написано в пункте договора. В 2019 г. два районных суда решили один и тот же по типу спор в противоположных направлениях. В Шумене продавец продал без содействия посредника, несмотря на эксклюзивный договор, который прямо говорил, что вознаграждение причитается и при продаже без ведома посредника, и иск был отклонён полностью. В Бургасе продавец тоже завершил сделку без агентства, но покупатель был приведён им, и продавца обязали заплатить. Доказательством там был парафированный покупателем протокол просмотра объекта.
Когда причитается комиссия, при предварительном договоре или при нотариальном акте?
Законного момента нет, есть договорный. В публично доступных бланках и тарифах чаще всего встречается модель оплаты в день подписания предварительного договора с покупателем, приведённым посредником, а если предварительный договор не заключается, в день нотариального акта. Это и есть вопрос, который стоит задать до подписания, потому что он самый частый источник спора.
Почему одно агентство просит 3%, а другое 3,6%?
Чаще всего разница не в цене услуги, а в налоге. Порог обязательной регистрации по НДС с 1 января 2026 г. составляет 51 130 EUR облагаемого оборота, а агентство выше порога начисляет 20% НДС на своё вознаграждение. То есть 3,6% с НДС это те же 3% плюс налог. На среднюю варненскую цену в 200 386 EUR разница между 3% и 3,6% составляет около 1 202 EUR. Когда сравниваете два предложения, сравнивайте проценты с одинаковой базой, а не так, как они написаны.
Может ли пункт договора с брокером быть недействительным, если я его подписал?
Да. Когда клиент это физическое лицо вне торговой или профессиональной деятельности, он потребитель по Закону о защите потребителей, а неравноправные условия ничтожны, даже если они подписаны. Суды отказывали в защите неустойки, которая значительно превышает цену самой услуги, условий, распространяющих обязательство на родственников и связанных лиц, и арбитражных оговорок в потребительских договорах, потому что потребительские споры не подлежат арбитражу.
Четыре вещи до подписи
Закон не говорит, кто платит, это говорит договор, а суд смотрит на причинную связь, а не на подпись. За процентом стоит комплект из 17 документов с шестимесячными сроками и около 10 просмотров объектов в течение от 2,5 до 3 месяцев, на рынке с 17% меньшим числом сделок.
Прежде чем подписать что бы то ни было, проверьте в тексте четыре вещи: когда именно причитается вознаграждение, с НДС оно или без, есть ли потолок у неустойки, и сколько времени после прекращения договор продолжает действовать. Пришлите нам предложение или договор, который вам предлагают, и мы скажем, что входит в эту цену и где текст молчит.
Этот материал не является юридической консультацией. Конкретный договор проверяет юрист.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.