6.012 Euro.
Was hinter der Zahl steckt.
Das Gesetz sagt nicht, wer zahlt. Der Vertrag sagt es, und das Gericht prüft, wer die Parteien tatsächlich zusammengebracht hat. Dazwischen liegen 17 Dokumente und etwa 10 Besichtigungen.
Der Leser hat es ohnehin schon im Kopf überschlagen. Der Durchschnittspreis einer Wohnung in Varna im ersten Quartal 2026 beträgt 200.386 EUR (Zimoti.com über infoz.bg, 2. April 2026), und die üblichen 3 % von einer Seite ergeben rund 6.012 EUR. Das ist die Summe, die auf dem Tisch liegt.
Die Frage ist nicht, ob es viel ist. Die Frage ist, was dahintersteht und wann sie überhaupt fällig wird. Wer zahlt, entscheidet nicht das Gesetz, sondern die Vereinbarung (Art. 51 des Handelsgesetzbuchs (ТЗ)).
Selten der größte Posten. Fast immer der einzige, über den gesprochen wird.
Üblich sind 3 % von einer Seite, die Spanne auf den Portalen liegt bei 2 bis 3 % (address.bg). Bei doppelter Betreuung kann eine Agentur von jeder Seite 3 % nehmen, also insgesamt 6 %. Bei Vermietung ist am verbreitetsten die Hälfte der Monatsmiete, öffentliche Tarife reichen bis zu 70 % oder einer vollen Monatsmiete; bei saisonaler Vermietung sind es 50 % (TOPIMMO, address.bg).
Damit die Provision nicht im luftleeren Raum steht, hier die übrigen Kosten desselben Geschäfts: die kommunale Erwerbssteuer, die in der Gemeinde Varna 3 % des höheren Betrags aus Kaufpreis und Steuerbewertung beträgt (das Gesetz über die kommunalen Steuern und Gebühren (ЗМДТ), lässt den Gemeinden einen Satz zwischen 0,1 und 3 Prozent), die Notargebühr mit einer Obergrenze von 3.068 EUR zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer und die Eintragung mit 0,1 % (notary294.bg, aktualisiert am 2. September 2026).
Die Provision ist selten der größte Posten des Geschäfts. Fast immer ist sie der einzige, über den gesprochen wird.
Die Zahl ist nicht 17.
Die Zahl ist 6 Monate.
Das Dokumentenpaket für ein notarielles Geschäft umfasst mindestens 17 Dokumente (Leitfaden von ibrokers.bg, 2026): neun vom Verkäufer, drei vom Käufer, drei weitere bei einem Hypothekenkredit und zwei bei Neubau.
Die Anzahl ist jedoch nicht der schwierige Teil. Schwierig ist die Frist. Die Skizze der Katasteragentur (АГКК) ist 6 Monate gültig, die Belastungsbescheinigung 6 Monate, die Bescheinigung über den Familienstand 6 Monate, und die Steuerbewertung verfällt zu einem kalendarischen Stichtag, dem 30. Juni oder dem 31. Dezember. Das gesamte Paket muss in dasselbe Zeitfenster fallen.
Bei einem Hypothekenkredit wird die Belastungsbescheinigung für einen Zeitraum von zehn Jahren ausgestellt, nicht für den üblichen.
Zieht sich das Geschäft in die Länge, müssen einige Dokumente erneut beschafft werden. Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Was am Tag der Beurkundung selbst geschieht, wird gesondert erzählt: das notarielle Geschäft.
Der Markt kühlt ab. Die Arbeit wächst.
Der durchschnittliche Käufer macht etwa 10 Besichtigungen in 2,5 bis 3 Monaten, bevor er kauft, gegenüber etwa 8 ein Jahr zuvor („Adres Nedvizhimi Imoti“ über BTA, 26. Mai 2026). Der Prozess von der ersten Anfrage bis zum unterschriebenen Vertrag hat sich um 15 bis 25 % verlängert (New Estates über Forbes Bulgaria, 18. Mai 2026).
Die Portalkennzahl für die durchschnittliche Zeit bis zum Abschluss liegt in Varna bei 33 Tagen (Zimoti.com über infoz.bg, 2. April 2026). Sie wird so wiedergegeben, wie sie ist, weil ihre Methodik nicht veröffentlicht ist.
Der Hintergrund dieser Zahlen: 84.119 Wohnungskäufe im ersten Halbjahr 2026 gegenüber 101.154 im selben Zeitraum 2025, also ein Rückgang um 17 % (Eintragungsagentur (Агенция по вписванията), über die Zeitung „Sega“, 11. Juli 2026). Es gibt 26 % mehr Verkäufer und 10 % weniger Käufer, und zum ersten Mal seit 2014 übersteigt das Angebot die Nachfrage („Adres“ über BTA).
Die Schlussfolgerung ist die umgekehrte der erwarteten. Die Arbeit des Maklers nimmt nicht ab, wenn der Markt abkühlt, sondern wächst, während es 17 % weniger Geschäfte gibt. Die Nachlässe, die überhaupt ausgehandelt werden, liegen zwischen 2.000 und 4.000 EUR. Warum eine Immobilie sonst stehen bleibt: die unverkaufte Immobilie.
Dafür stellt niemand
eine gesonderte Rechnung aus.
Geldwäschegesetz (ЗМИП). Agenturen sind nach Art. 4 verpflichtete Personen: Identifizierung des Kunden und Kopie eines Ausweisdokuments (Art. 53 Abs. 1), Erklärung zur Herkunft der Mittel (Art. 66 Abs. 2), schriftliche interne Regeln und mindestens einmal jährlich eine Schulung. Die Vermittlung bei Vermietung fällt ab einer Monatsmiete von 10.000 EUR in den Anwendungsbereich.
Art. 50 Handelsgesetzbuch. Tagebuch des Vermittlers, tägliche Eintragung, Datierung und Unterschrift am Ende des Tages, Auszüge auf Verlangen der Parteien.
Art. 147a Abs. 5 Verbraucherschutzgesetz (ЗЗП). Allgemeine Geschäftsbedingungen binden nur, wenn sie tatsächlich ausgehändigt und unterschrieben wurden, und die Beweislast liegt beim Makler, nicht beim Kunden (Art. 146 Abs. 4). Davon unabhängig ist der Vermittler Verantwortlicher für personenbezogene Daten nach der DSGVO und verarbeitet drei Namen, die persönliche Identifikationsnummer, Adresse, E-Mail und Telefon.
Der Kontext erklärt, warum die Praktiken so unterschiedlich sind: Im Land arbeiten über 5.000 Agenturen, und Mitglieder des Nationalen Verbands der Immobilienmakler (НСНИ) sind 337, also etwa 6 %. Die Branche zählt 28.546 Firmen, etwa 99 % davon Kleinstunternehmen, mit über 30 Tausend Beschäftigten (Zeitung „Trud“, 14. Februar 2025). Ein Spezialgesetz und eine verpflichtende Lizenzierung gibt es nicht: zwei Gesetzentwürfe (ITN, Dezember 2024; GERB, April 2025) und keiner davon bis Mai 2026 verabschiedet.
Was die Provision den Kunden kostet
Die Provision ist ein realer Kostenpunkt. Sie verringert den Nettoerlös des Verkäufers aus dem Geschäft oder erhöht den Einstieg des Käufers, und das wird offen gesagt und nicht umgangen. Auch der Alleinauftrag hat seinen Preis: Er bindet den Kunden für eine Laufzeit und an eine bestimmte Arbeitsweise, und die Vertragsart bestimmt auch, wann die Vergütung fällig wird.
Die Klauseln, die Gerichte tatsächlich kippen, sind in der Branche bekannt und es lohnt sich, sie zu nennen. Die Ausweitung der Verpflichtung auf Verwandte und verbundene Personen (Verbraucherschutzkommission (КЗП), bestätigt vom Obersten Verwaltungsgericht (ВАС) und vom Stadtgericht Sofia, in einem Fall, in dem die Immobilie von der Partnerin des Kunden über einen anderen Vermittler gekauft wurde). Eine Vertragsstrafe ohne Obergrenze: ein öffentliches Formular mit 0,5 % pro Tag, gegenüber einer vor dem Obersten Kassationsgerichtshof (ВКС) bestandenen Klausel von 1 % pro Tag mit einer Obergrenze von 10 %. Und eine Schiedsklausel gegenüber einem Verbraucher, obwohl Verbraucherstreitigkeiten nicht schiedsfähig sind (Art. 143 Abs. 2 Nr. 17 ZZP, Art. 19 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ГПК)).
Zwei Sätze aus einem öffentlichen Formular, die selten gelesen werden: Die Provision ist auch dann geschuldet, wenn der Auftraggeber innerhalb von 24 Monaten nach Beendigung an einen Käufer verkauft, den ihm der Vermittler vorgestellt hat; und „Die Vermittlungsvergütung unterliegt nicht der Rückerstattung.“
Und noch die Mechanik beim Lesen eines fremden Angebots. Die Schwelle für die Mehrwertsteuerregistrierung beträgt seit dem 1. Januar 2026 51.130 EUR (Art. 96 des Mehrwertsteuergesetzes (ЗДДС)). Ein Angebot von „3,6 % inklusive Mehrwertsteuer“ sind dieselben 3 % plus Steuer. Bei 200.386 EUR beträgt der Unterschied etwa 1.202 EUR. Wann die meisten Formulare die Provision fällig stellen: der Vorvertrag.
Eine solche Untersuchung
gibt es für Bulgarien nicht.
Es gibt keine bulgarische Untersuchung, die zeigt, wie viel schneller oder wie viel teurer eine Immobilie mit Makler im Vergleich zum Verkauf durch den Eigentümer selbst verkauft wird. Die amerikanischen Prozentzahlen der NAR kursieren auch in bulgarischen Texten, doch sie wurden in einem anderen Markt gemessen, mit einem MLS-System, einer anderen Provisionsstruktur und einer anderen Art von Daten. Sie sind nicht übertragbar und kommen deshalb hier nicht vor.
Es gibt auch keine öffentliche Zahl mit Methodik zur durchschnittlichen Zahl der Geschäfte pro Makler und Jahr, daher werden auch Behauptungen wie „ein Geschäft deckt X Monate Werbung“ nicht aufgestellt.
Was man weiß, ist der Umfang: die Dokumente, die Fristen und die Besichtigungen. Er lässt sich zählen. Die Schlussfolgerung bleibt dem Leser überlassen.
Häufig gestellte Fragen
Wer zahlt die Maklerprovision, der Verkäufer oder der Käufer?
Das Gesetz entscheidet das nicht für die Parteien. Nach Art. 51 des Handelsgesetzbuchs wird die Vergütung von einer oder von beiden Seiten gemäß ihrer Vereinbarung geschuldet, und wenn es keine Vereinbarung gibt, wird die für diese Art von Tätigkeit übliche Vergütung von beiden Seiten geschuldet. In der Praxis zahlt der Verkäufer dafür, dass seine Immobilie verkauft wurde, und der Käufer dafür, dass ihm eine Immobilie gefunden und er bis zur notariellen Urkunde betreut wurde. Bei Vermietung kommen alle drei Modelle vor: Es zahlt der Vermieter, es zahlt der Mieter, oder es zahlen beide.
Schulde ich eine Provision, wenn ich den Käufer selbst finde?
Das hängt davon ab, wer die Parteien tatsächlich zusammengebracht hat, und nicht davon, was in der Klausel steht. Im Jahr 2019 entschieden zwei Amtsgerichte einen Streit derselben Art in entgegengesetzte Richtungen. In Shumen verkaufte der Verkäufer ohne Mitwirkung des Vermittlers, trotz eines Alleinauftrags, der ausdrücklich besagte, dass die Vergütung auch bei einem Verkauf ohne Wissen des Vermittlers geschuldet ist, und die Klage wurde vollständig abgewiesen. In Burgas schloss der Verkäufer das Geschäft ebenfalls ohne die Agentur ab, aber der Käufer war von ihr gebracht worden, und der Verkäufer wurde zur Zahlung verurteilt. Der Beweis dort war ein vom Käufer paraphiertes Besichtigungsprotokoll.
Wann ist die Provision fällig, beim Vorvertrag oder bei der notariellen Urkunde?
Einen gesetzlichen Zeitpunkt gibt es nicht, nur einen vereinbarten. In den öffentlich zugänglichen Formularen und Tarifen ist das am häufigsten anzutreffende Modell die Zahlung am Tag der Unterzeichnung des Vorvertrags mit einem vom Vermittler gebrachten Käufer, und wenn kein Vorvertrag geschlossen wird, am Tag der notariellen Urkunde. Das ist auch die Frage, die man vor der Unterschrift stellen sollte, denn sie ist die häufigste Ursache für Streit.
Warum verlangt eine Agentur 3 % und eine andere 3,6 %?
Meistens liegt der Unterschied nicht im Preis der Leistung, sondern in der Steuer. Die Schwelle für die verpflichtende Mehrwertsteuerregistrierung beträgt seit dem 1. Januar 2026 einen steuerpflichtigen Umsatz von 51.130 EUR, und eine Agentur oberhalb der Schwelle berechnet 20 % Mehrwertsteuer auf ihre Vergütung. Also sind 3,6 % inklusive Mehrwertsteuer dieselben 3 % plus Steuer. Bei einem durchschnittlichen Preis in Varna von 200.386 EUR beträgt der Unterschied zwischen 3 % und 3,6 % etwa 1.202 EUR. Wenn Sie zwei Angebote vergleichen, vergleichen Sie Prozentsätze mit derselben Grundlage und nicht so, wie sie ausgeschrieben sind.
Kann eine Klausel im Maklervertrag unwirksam sein, wenn ich sie unterschrieben habe?
Ja. Wenn der Kunde eine natürliche Person außerhalb einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit ist, ist er Verbraucher nach dem Verbraucherschutzgesetz, und unangemessene Klauseln sind nichtig, auch wenn sie unterschrieben wurden. Gerichte haben den Schutz verweigert für eine Vertragsstrafe, die den Preis der Leistung selbst erheblich übersteigt, für Klauseln, die die Verpflichtung auf Verwandte und verbundene Personen ausweiten, und für Schiedsklauseln in Verbraucherverträgen, weil Verbraucherstreitigkeiten nicht schiedsfähig sind.
Vier Dinge vor der Unterschrift
Das Gesetz sagt nicht, wer zahlt, der Vertrag sagt es, und das Gericht prüft den ursächlichen Zusammenhang, nicht die Unterschrift. Hinter dem Prozentsatz steht ein Paket aus 17 Dokumenten mit sechsmonatigen Fristen und etwa 10 Besichtigungen in 2,5 bis 3 Monaten, in einem Markt mit 17 % weniger Geschäften.
Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, prüfen Sie im Text vier Dinge: wann genau die Vergütung fällig wird, ob sie mit oder ohne Mehrwertsteuer gilt, ob die Vertragsstrafe eine Obergrenze hat, und wie lange der Vertrag nach der Beendigung noch fortwirkt. Schicken Sie uns das Angebot oder den Vertrag, der Ihnen vorgelegt wird, und wir sagen Ihnen, was in diesem Preis enthalten ist und wo der Text schweigt.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Der konkrete Vertrag wird von einem Juristen geprüft.
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