Prețul nu este
procentul.
Mandatul neexclusiv se încheie printr-o simplă notificare. În contractul de exclusivitate al aceleiași agenții, această procedură lipsește.
Contractul care nu are o definiție și de aceea se citește rând cu rând
În dreptul bulgar nu există niciun text care să spună ce este un „contract de exclusivitate”. Nu există o lege specială pentru intermedierea imobiliară și nici autorizarea profesiei. Adică exclusivitatea nu este un tip de contract, ci un nume pe care practica l-a dat unui set de clauze.
Setul are cinci elemente: o declarație că pentru acest imobil nu există alte contracte de intermediere; obligația ca imobilul să fie oferit doar prin acest intermediar; o remunerație datorată indiferent cine a găsit cumpărătorul; o sancțiune la încălcare; și un termen după încetare, în care o tranzacție cu un cumpărător prezentat duce tot la plată.
Prima constatare este chiar aici și de obicei se omite. Diferența față de contractul neexclusiv este doar în cele trei puncte din mijloc. Declarația și termenul de după încetare se găsesc în ambele tipuri. O mare parte din ceea ce vânzătorii socotesc o clauză de exclusivitate îi așteaptă și în mandatul „obișnuit”.
Iar dacă nu există o definiție, singura cale de a înțelege ce s-a semnat este să citiți textul rând cu rând, nu după numele documentului.
Rândul dispărut
din formularul aceleiași agenții
Unul dintre marile lanțuri publică ambele modele: un „Mandat de vânzare” neexclusiv și un „Contract de intermediere cu exclusivitate”. Același autor, aceeași limbă, diferă doar regimul. Un material rar, pentru că face comparația cinstită.
Remunerația în ambele este de 3%. Cel exclusiv adaugă un prag de 500 EUR și propoziția pe care o așteaptă toată lumea: remunerația se datorează „indiferent dacă Prestatorul a prezentat cumpărătorul sau nu”. Până aici nicio surpriză.
Surpriza este un rând mai jos. În mandatul neexclusiv, încetarea este descrisă astfel: prin acordul părților sau unilateral, de oricare dintre părți, prin notificare. În contractul de exclusivitate acest rând pur și simplu lipsește. Sunt enumerate trei ipoteze: actul notarial, acordul părților, expirarea termenului. Niciuna nu este voința vânzătorului.
Adică prețul real al exclusivității în acest formular nu este procentul și nu este penalitatea. Este ieșirea dispărută. Vânzătorul nu cumpără un serviciu mai scump; cumpără același serviciu și își vinde libertatea de a pleca.
Și invers, ceea ce de asemenea nu se așteaptă. Mandatul neexclusiv al aceleiași agenții conține o penalitate de 10% din prețul de ofertă, de peste trei ori cât remunerația în sine. Contractul de exclusivitate nu are deloc o asemenea clauză. Afirmația „dacă nu semnez cu exclusivitate, nu risc nimic” este infirmată de un document public.
Unde este semnat contractul biroul sau masa din bucătărie
Vânzătorul persoană fizică este consumator. De aici vine un drept pe care aproape nimeni nu îl citește, iar el este mai puternic decât orice clauză din formular.
Potrivit art. 44 din Legea privind protecția consumatorilor (Закон за защита на потребителите), un contract încheiat în prezența simultană a comerciantului și a consumatorului într-un loc diferit de spațiul comercial este un contract încheiat în afara spațiului comercial. Art. 50 îi dă consumatorului dreptul de a se retrage dintr-un asemenea contract în 14 zile, fără a indica motivul și fără a datora despăgubire sau penalitate. Iar art. 51 alin. 1 spune ce se întâmplă dacă comerciantul nu a informat despre acest drept: termenul se prelungește la un an și 14 zile.
Traducerea practică este scurtă. Un contract semnat în biroul agenției nu are drept de retragere. Același contract, semnat la domiciliul vânzătorului, chiar pe imobil sau într-o cafenea, îl are. Iar o mare parte din contractele de intermediere din Bulgaria se semnează exact pe imobil, la sfârșitul vizionării.
Două rezerve, ca să nu ne bazăm pe mai mult decât dă textul. Dacă serviciul a început la cererea consumatorului, acesta datorează o sumă proporțională pentru ce s-a făcut efectiv. Iar dreptul de retragere dispare doar când serviciul a fost prestat integral și consumatorul a confirmat expres că știe că îl pierde.
Aceasta nu este o portiță pentru client. Este un motiv ca contractul să fie semnat corect, inclusiv din partea agenției: informația omisă nu economisește nimic, ci transformă 14 zile într-un an.
Ce se obține în schimb
doar ce poate fi verificat
Restul este reclamă, de aceea aici intră doar lucruri care pot fi verificate.
Un singur preț pe piață. Singurul avantaj care este în același timp măsurabil și unic pentru exclusivitate. Imobilul are un singur număr pe internet, nu trei. De ce contează asta, în secțiunea următoare.
Acces la multilisting. Sistemele de multilisting de la noi primesc oferte doar de la agenți cu drepturi de exclusivitate. Adică exclusivitatea nu îngustează cercul agenților pentru imobil, ci îl lărgește. Invers față de intuiție, și este scris literal în regulile sistemului. Câte agenții trec efectiv prin el în 2026 nu este însă un număr publicat, de aceea se afirmă că mecanismul există, nu că acoperă piața.
Reclamă pe cheltuiala agenției, pe care cineva are interes să o plătească. Ambele formulare spun același lucru: intermediarul face reclamă ofertei integral pe cheltuiala sa. Numărul care dă sens acestui lucru vine din domeniu: vârful cererii pentru un anunț nou durează aproximativ 14 zile. O agenție cu o șansă din cinci nu are un motiv economic să cheltuiască bine acest start. O agenție a cărei este șansa, are. Acesta nu este un argument moral, ci un calcul. Pe larg în de ce o proprietate rămâne nevândută.
Un singur calendar pentru vizionări. Cumpărătorul vizionează aproximativ zece proprietăți înainte să decidă, în două luni și jumătate până la trei. Cu cinci contracte, proprietarul devine dispecer pe cinci telefoane.
Un termen, adică o scadență. Contractul de exclusivitate are termen. Mandatul neexclusiv al aceleiași agenții nu are deloc termen. O promisiune cu termen este o obligație; o promisiune fără termen este o intenție.
Prețul, numit inclusiv al nostru
Un material care enumeră avantajele și trece sub tăcere prețul se citește ca reclamă după a treia propoziție. De aceea: la noi contractul de exclusivitate este 3% din prețul de vânzare convenit. Rata promoțională de 2% a fost valabilă până la 30 iunie 2026 și a expirat. Un contract semnat astăzi este la 3%. Cine plătește acest procent și când se datorează este tratat separat în comisionul agentului imobiliar.
Procentul este însă cea mai mică parte din preț. Restul nu este în tarif.
Dispare ieșirea unilaterală. Dreptul comun oferă totuși ieșiri, dar fiecare dintre ele este un litigiu, nu o bifă. Mandatul neexclusiv se încheie printr-o simplă notificare.
Se plătește și când vânzătorul își găsește singur cumpărătorul. „Indiferent dacă Prestatorul a prezentat cumpărătorul sau nu” înseamnă exact asta: vecinul, vărul și colegul devin o tranzacție plătită. Cel mai frecvent cost pe care vânzătorii nu l-au prevăzut.
Timpul se blochează. La o agenție pasivă miza nu sunt banii, ci primele săptămâni ale anunțului. Ele se recuperează doar printr-o nouă ieșire pe piață, iar anunțul vechi a fost deja văzut.
Obligațiile sunt asimetrice. În formularele de exclusivitate, obligațiile agenției sunt verbe fără unitate de măsură: „să studieze piața”, „să facă reclamă oriunde și oricum consideră de cuviință”. Obligațiile vânzătorului sunt cu numere și scadențe. Se poate verifica cine nu și-a făcut treaba doar într-o singură direcție.
Și ultimul lucru, rar observat: sancțiunea și termenul de după încetare se calculează la prețul de ofertă, nu la cel obținut. Cel de ofertă este aproape întotdeauna mai mare. Cât de departe sunt cele două unul de altul este tema din prețul real al unei proprietăți.
Unde trag instanțele linia
despăgubire, nu privilegiu
Practica pare contradictorie doar cât timp ne uităm la procente în loc de temei. Trei cauze o pun în ordine.
Judecătoria Shumen, hotărârea nr. 475 din 20 mai 2019, dosar civ. nr. 3330/2018. Contract de exclusivitate cu remunerație de 2% și penalitate compensatorie de 5%, adică de două ori și jumătate peste prețul serviciului în sine. Agenția însăși recunoaște că vânzarea s-a făcut fără sprijinul ei. Penalitatea a fost declarată nulă pentru încălcarea bunelor moravuri.
Curtea Supremă de Casație. Comisia pentru Protecția Consumatorilor a atacat o clauză dintr-un contract standard de exclusivitate: penalitate de 3% din prețul de vânzare, dacă în termen de 12 luni după încetare vânzătorul vinde imobilul unui cumpărător prezentat de agenție. Acțiunea a fost respinsă. Motivarea este utilă și în afara cauzei: mărimea penalității este stabilită ca fiind corespunzătoare remunerației a cărei plată a fost zădărnicită, adică nu există un dezechilibru semnificativ.
Tribunalul Orășenesc Sofia, hotărârea din 7 noiembrie 2022, dosar civ. nr. 2328/2021. Opt vizionări în șapte zile, un acord de depozit pentru o proprietate la prețul de 224 000 EUR, tranzacția cu intermediarul eșuează, trei luni mai târziu clientul cumpără aceeași proprietate direct. Acțiunea pentru remunerație a fost respinsă: „rezultatul urmărit prin contractul de intermediere nu a fost atins, motiv pentru care intermediarul comercial nu are dreptul la remunerație în temeiul acestuia”. Acțiunea pentru penalitate a fost însă admisă, în cuantum de 6 720 EUR.
Linia pe care o trasează cele trei cauze este una singură: instanța apără despăgubirea, nu privilegiul. O penalitate care înlocuiește remunerația pe care intermediarul ar fi primit-o pentru munca sa rezistă chiar și atunci când tranzacția a trecut fără el. O penalitate care îi dă mai mult decât ar fi primit dacă și-ar fi făcut treaba, cade.
De aici și cele trei semne verificabile ale unei clauze care rezistă: o mărime corespunzătoare remunerației, nu peste ea; legătura cu un cumpărător concret, prezentat de agenție, nu cu orice tranzacție; și un termen, nu durată nelimitată.
Numărul care nu există și de ce cel străin nu ajută
Aici materialul datorează o recunoaștere. Nu există un studiu bulgar publicat care să compare timpul până la tranzacție sau prețul obținut la un contract exclusiv și la unul neexclusiv. Au fost căutate la camera profesională, la marile lanțuri, la Institutul Național de Statistică (НСИ) și la Agenția de Înregistrări (Агенция по вписванията). Tot ce este public pe temă este publicația agențiilor înseși, fără metodologie, fără eșantion și fără perioadă. De aceea în acest articol nu există un număr pentru „cu cât mai repede” și „cu cât mai scump”.
Numerele citate de obicei sunt americane: vânzările directe de la proprietar au scăzut la 5%, iar 91% dintre vânzători folosesc un agent. Nu sunt bune din trei motive separate, fiecare suficient prin el însuși.
Întâi, ele nu măsoară exclusivitatea, ci agent față de lipsa agentului. În SUA contractul de exclusivitate este standardul, iar „aceeași proprietate la cinci agenții” practic nu există. Comparația de care avem nevoie nu se află deloc în aceste date.
Al doilea, diferența de preț este în mare măsură selecție, nu efect: același raport spune că 60% dintre vânzătorii fără agent își cunoșteau cumpărătorul. O vânzare către o rudă sau un vecin are prin definiție alt preț.
Al treilea, altă infrastructură: acoperire aproape completă a multilistingului, registru public al tranzacțiilor reale, autorizare obligatorie. Nimic din toate acestea nu există la noi.
Propoziția care rămâne: nu există un studiu bulgar pe această întrebare, iar cel străin măsoară altceva. Asta valorează mai mult decât un număr împrumutat.
Cele opt rânduri dinainte de semnătură
listă de citit, nu model
Contractul de exclusivitate se discută la semnare, nu la încetare. Singura ieșire ieftină este cea scrisă din timp. Iată ce se citește înainte ca pixul să înceapă să scrie.
Un termen cu număr, legat de procesul real: aproximativ zece vizionări în două luni și jumătate până la trei, iar setul de documente pentru tranzacție este valabil șase luni. Fără prelungire automată. O ieșire unilaterală la neexecutare, scrisă expres și cu criterii măsurabile: numărul de anunțuri, numărul de vizionări, periodicitatea raportului. O clauză pe care agenția o va semna doar dacă are de gând să lucreze.
Obligații măsurabile ale agenției. „Să facă reclamă oriunde consideră” nu este o obligație, ci o permisiune. O penalitate egală cu remunerația, nu peste ea, și ca bază prețul real al tranzacției, nu cel de ofertă.
Un termen de după încetare cu număr și o listă scrisă a cumpărătorilor prezentați, predată la încetare. Această listă este în același timp protecția vânzătorului și limita pretenției. Termenele întâlnite public sunt 12 luni, 24 de luni și clauze fără termen deloc: un interval de la un an până la durată nelimitată pentru aceeași clauză.
Persoane excluse expres, cunoscute vânzătorului la data semnării. Vecinul, vărul, colegul. O discuție de cinci minute care economisește un litigiu. Și, la final, informarea despre dreptul de retragere, când contractul se semnează în afara biroului.
Și contrapunctul cinstit cu care se încheie materialul: contractul neexclusiv nu este un contract prost. Este alegerea corectă când vânzătorul nu se grăbește, vrea să rămână liber sau nu are motiv să aibă încredere într-o anumită agenție. Diferența nu este între un regim bun și unul prost, ci între risc distribuit și risc concentrat. Cinci agenții distribuie riscul unei alegeri proaste și concentrează riscul pentru preț. O singură agenție face exact invers. Alegerea aparține vânzătorului, dar se face cu un text citit.
Întrebări frecvente
Pot să încetez un contract de exclusivitate cu un agent imobiliar înainte de expirarea termenului?
Se poate, dar, spre deosebire de mandatul neexclusiv, ieșirea are un preț și de obicei nu este scrisă în formularul însuși. Modelele publice de exclusivitate enumeră doar trei ipoteze de încetare: actul notarial, acordul părților și expirarea termenului. Dreptul comun oferă totuși ieșiri: rezilierea pentru neexecutare, denunțarea sau retragerea contra plății cheltuielilor și a câștigului nerealizat al intermediarului, iar la un contract semnat în afara biroului agenției și retragerea potrivit Legii privind protecția consumatorilor. Fiecare dintre aceste ieșiri este însă un litigiu sau o plată, nu o bifă. De aceea procedura de încetare unilaterală se negociază la semnare, nu la încetare.
Datorez comision dacă îmi găsesc singur cumpărătorul în cadrul unui contract de exclusivitate?
Dacă contractul conține clauza „remunerația se datorează indiferent dacă Prestatorul a prezentat cumpărătorul sau nu”, răspunsul după text este da, inclusiv când cumpărătorul este vecinul sau o rudă. Practica instanțelor se uită însă dacă intermediarul a lucrat efectiv: în caz de inactivitate, Judecătoria Shumen consideră penalitatea nulă, iar Tribunalul Orășenesc Sofia refuză remunerația atunci când rezultatul urmărit nu a fost atins. De aceea singura soluție sigură este cea de dinainte: numele cunoscute vânzătorului la data semnării se enumeră într-o anexă și se scot din sfera contractului. Este o discuție de cinci minute înainte de semnătură.
Ce penalitate într-un contract cu o agenție imobiliară este legală?
Linia de separare trece prin mărimea față de remunerație. Curtea Supremă de Casație a respins o acțiune împotriva unei clauze cu penalitate de 3% la un termen de 12 luni după încetare, pentru că mărimea corespunde remunerației a cărei plată a fost zădărnicită. Invers, Judecătoria Shumen, prin hotărârea nr. 475 din 20 mai 2019, a declarat nulă o penalitate de 5% la o remunerație de 2%, adică de două ori și jumătate peste prețul serviciului, în condițiile inactivității intermediarului. Semnele verificabile ale unei clauze care rezistă sunt trei: o mărime corespunzătoare remunerației, legătura cu un cumpărător concret prezentat de agenție și existența unui termen.
Se vinde mai repede o proprietate dacă este la cinci agenții?
Nu există un studiu bulgar publicat care să răspundă cu un număr, și acest lucru se spune cinstit. Mecanismul este însă descris public chiar de domeniu: portalurile ordonează anunțurile după preț, nu după proprietar, de aceea cel mai mic preț publicat apare primul și începe să funcționeze ca prețul real. Rezultatul este o concurență între intermediari pe prețul proprietății, nu pe calitatea muncii, iar costul îl plătește proprietarul. Separat, niciuna dintre cele cinci agenții nu are un motiv economic să cheltuiască bine primele aproximativ 14 zile ale anunțului, când cererea este la vârf, pentru că șansa ei este una din cinci.
Înainte să semnați
cu exclusivitate.
Deschideți contractul și căutați un singur rând: puteți DUMNEAVOASTRĂ să îl încetați unilateral, fără acordul celeilalte părți. Apoi uitați-vă la încă două: la ce preț se calculează penalitatea și câte luni durează termenul de după încetare. Trei rânduri, cinci minute.
Trimiteți-ne clauzele privind termenul, penalitatea și încetarea. Vă spunem care dintre ele se încadrează în limita pe care instanțele au tras-o deja și pe care merită să cereți să le schimbați înainte de semnătură.
Explicație generală pe baza unor formulare și hotărâri judecătorești accesibile public, nu consultanță juridică pentru un contract concret.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.