Bedel
yüzde değildir.
Münhasır olmayan talimat tek bir bildirimle sona erer. Aynı acentenin münhasır sözleşmesinde bu satır yoktur.
Tanımı olmayan sözleşme ve bu yüzden satır satır okunur
Bulgar hukukunda “münhasır (exclusive) sözleşme” denen şeyin ne olduğunu söyleyen bir metin yoktur. Taşınmaz aracılığına ilişkin özel bir kanun yoktur ve mesleğin lisanslanması yoktur. Yani münhasırlık bir sözleşme türü değil, uygulamanın bir dizi maddeye verdiği addır.
Küme beş unsurdan oluşur: bu mülk için başka aracılık sözleşmesi bulunmadığına dair beyan; mülkün yalnızca bu aracı aracılığıyla sunulması yükümlülüğü; alıcıyı kimin bulduğundan bağımsız olarak ödenmesi gereken ücret; ihlal halinde yaptırım; ve sona ermeden sonraki, sunulan bir alıcıyla yapılan işlemin yine de ödemeye yol açtığı süre.
İlk bulgu tam burada ve genellikle gözden kaçar. Münhasır olmayan sözleşmeyle fark yalnızca ortadaki üç noktadadır. Beyan ve sona ermeden sonraki süre her iki türde de vardır. Satıcıların münhasır madde saydığı şeyin büyük bir kısmı, “sıradan” talimatta da onları bekler.
Tanım olmadığına göre, neyin imzalandığını anlamanın tek yolu, belgenin adına göre değil, metni satır satır okumaktır.
Kaybolan satır
aynı acentenin formunda
Büyük zincirlerden biri iki örneğini de yayımlıyor: münhasır olmayan “Satış Talimatı” ve “Münhasır Aracılık Sözleşmesi”. Aynı yazar, aynı dil, yalnızca rejim farklı. Nadir bir materyal, çünkü karşılaştırmayı dürüst kılıyor.
Ücret her ikisinde de %3. Münhasır olanı 500 EUR'luk bir eşik ve herkesin beklediği cümleyi ekliyor: ücret “Yüklenici alıcıyı sunmuş olsun veya olmasın” ödenir. Buraya kadar sürpriz yok.
Sürpriz bir satır aşağıdadır. Münhasır olmayan talimatta fesih şöyle tanımlanır: karşılıklı anlaşmayla veya taraflardan her biri tarafından bildirimle, tek taraflı olarak. Münhasır sözleşmede bu satır sadece yoktur. Üç varsayım sıralanmıştır: noter senedi, karşılıklı anlaşma, sürenin dolması. Hiçbiri satıcının iradesi değildir.
Yani bu formda münhasırlığın gerçek bedeli yüzde değildir, cezai şart da değildir. Kaybolan çıkış yoludur. Satıcı daha pahalı bir hizmet satın almıyor; aynı hizmeti satın alıyor ve ayrılma özgürlüğünü satıyor.
Ve tersi de, beklenmedik. Aynı acentenin münhasır olmayan talimatı ilan fiyatının %10'u tutarında bir cezai şart taşır; bu, ücretin kendisinin üç katından fazladır. Münhasır sözleşmede böyle bir madde hiç yoktur. “Münhasır imzalamazsam hiçbir şey riske atmam” savı, herkese açık bir belgeyle çürütülüyor.
Sözleşme nerede imzalandı ofiste mi, mutfak masasında mı
Gerçek kişi olan satıcı tüketicidir. Buradan, neredeyse kimsenin okumadığı ve formdaki her maddeden daha güçlü bir hak doğar.
Tüketicinin Korunması Kanunu'nun (Закон за защита на потребителите) 44. maddesine göre, tüccar ile tüketicinin aynı anda hazır bulunduğu, işyerinden farklı bir yerde akdedilen sözleşme, işyeri dışında akdedilen sözleşmedir. 50. madde tüketiciye bu tür bir sözleşmeden 14 gün içinde, gerekçe göstermeden ve tazminat veya cezai şart ödemeden cayma hakkı tanır. 51. maddenin 1. fıkrası ise tüccarın bu hakkı bildirmemesi halinde ne olacağını söyler: süre bir yıl ve 14 güne uzar.
Pratik çeviri kısadır. Acentenin ofisinde imzalanan sözleşmede cayma hakkı yoktur. Aynı sözleşme satıcının evinde, mülkün kendisinde veya bir kafede imzalanırsa, bu hakkı taşır. Bulgaristan'daki aracılık sözleşmelerinin büyük bir kısmı ise tam da mülkte, gösterimin sonunda imzalanır.
Metnin verdiğinden fazlasına güvenilmemesi için iki not. Hizmet tüketicinin talebiyle başlamışsa, fiilen yapılan iş için orantılı bir tutar öder. Ve cayma hakkı, ancak hizmet tamamen ifa edildiğinde ve tüketici bunu kaybettiğini bildiğini açıkça teyit ettiğinde sona erer.
Bu müşteri için bir kaçamak değildir. Sözleşmenin, acente tarafından da dahil olmak üzere, doğru biçimde imzalanması için bir nedendir: atlanan bilgi hiçbir şey kazandırmaz, 14 günü bir yıla çevirir.
Karşılığında ne alınır
yalnızca doğrulanabilir olanlar
Gerisi reklamdır, bu yüzden buraya yalnızca doğrulanabilir şeyler girer.
Pazarda tek bir fiyat. Hem ölçülebilir hem de münhasırlığa özgü tek avantaj. Mülkün internette üç değil, tek bir rakamı olur. Bunun neden önemli olduğu bir sonraki bölümdedir.
Çoklu ilan sistemine (multilisting) giriş. Bulgaristan'daki çoklu ilan sistemleri teklifleri yalnızca münhasır haklara sahip emlak danışmanlarından kabul eder. Yani münhasırlık mülk üzerindeki emlak danışmanı çevresini daraltmaz, genişletir. Sezginin tersi ve sistemin kurallarında harfiyen yazılı. 2026 itibarıyla kaç acentenin gerçekte bu sistemden geçtiği ise yayımlanmış bir rakam değil; bu yüzden mekanizmanın var olduğu söyleniyor, pazarı kapsadığı değil.
Ödemekte birinin çıkarı olan, acente hesabına reklam. İki form da aynı şeyi söylüyor: aracı teklifi tamamen kendi hesabına reklam eder. Bunu anlamlı kılan rakam sektörden geliyor: yeni bir ilanda talep zirvesi yaklaşık 14 gün sürer. Beşte bir şansı olan bir acentenin bu başlangıcı iyi harcamak için ekonomik bir nedeni yoktur. Şansın kendisine ait olduğu acentenin vardır. Bu ahlaki bir argüman değil, bir hesaptır. Ayrıntılı olarak mülk neden satılmadan kalıyor yazısında.
Gösterimler için tek bir takvim. Alıcı karar vermeden önce, iki buçuk ila üç ayda yaklaşık on mülk gezer. Beş sözleşmede mal sahibi beş telefonun dispeçeri olur.
Süre, yani vade. Münhasır sözleşmenin bir süresi vardır. Aynı acentenin münhasır olmayan talimatının hiç süresi yoktur. Süreli bir söz bir yükümlülüktür; süresiz bir söz bir niyettir.
Adı konmuş bedel, bizimki dahil
Faydaları sıralayıp bedeli saklayan bir metin, üçüncü cümleden sonra reklam gibi okunur. Bu yüzden: bizde münhasır sözleşme, kararlaştırılan satış bedelinin %3'üdür. %2'lik promosyon oranı 30 Haziran 2026'ya kadar geçerliydi ve sona erdi. Bugün imzalanan sözleşme %3'tür. Bu yüzdeyi kimin ödediği ve ne zaman ödenmesi gerektiği ayrı olarak emlak danışmanı komisyonu yazısında ele alınmıştır.
Ancak yüzde, bedelin en küçük kısmıdır. Gerisi tarifede değildir.
Tek taraflı çıkış kaybolur. Genel hukuk yine de çıkış yolları verir, ama her biri bir onay kutusu değil, bir uyuşmazlıktır. Münhasır olmayan talimat tek bir bildirimle sona erer.
Satıcı alıcıyı kendisi bulduğunda da ödenir. “Yüklenici alıcıyı sunmuş olsun veya olmasın” tam olarak bunu anlatır: komşu, kuzen ve iş arkadaşı ücretli bir işleme dönüşür. Satıcıların öngörmediği en yaygın masraf.
Zaman kilitlenir. Pasif bir acentede rehin para değil, ilanın ilk haftalarıdır. Bunlar ancak piyasaya yeniden çıkışla geri kazanılır, eski ilan ise artık görülmüştür.
Yükümlülükler asimetriktir. Münhasır formlarda acentenin yükümlülükleri ölçüsü olmayan fiillerdir: “piyasayı araştırmak”, “uygun gördüğü yerde ve biçimde reklam yapmak”. Satıcının yükümlülükleri ise rakamlı ve vadelidir. İşini kimin yapmadığı yalnızca tek yönde doğrulanabilir.
Ve nadiren fark edilen son şey: yaptırım ve sona ermeden sonraki süre, elde edilen değil, ilan fiyatı üzerinden hesaplanır. İlan fiyatı hemen hemen her zaman yüksek olandır. İkisinin birbirinden ne kadar uzak durduğu, mülkün gerçek fiyatı yazısının konusudur.
Mahkemelerin çizgiyi çektiği yer
tazminat, ayrıcalık değil
Uygulama, insan gerekçe yerine yüzdelere baktığı sürece çelişkili görünür. Üç dava onu düzene sokar.
Shumen Bölge Mahkemesi (Районен съд Шумен), 20 Mayıs 2019 tarihli 475 sayılı karar, 3330/2018 sayılı hukuk davası. Ücreti %2 ve tazmin edici cezai şartı %5 olan münhasır sözleşme, yani hizmetin kendi bedelinin iki buçuk katı. Acentenin kendisi satışın katkısı olmadan gerçekleştiğini kabul ediyor. Cezai şart, iyi ahlaka aykırılık nedeniyle batıl ilan edildi.
Yüksek Kasasyon Mahkemesi (Върховният касационен съд). Tüketiciyi Koruma Komisyonu (Комисия за защита на потребителите), tip bir münhasır sözleşmedeki bir maddeye itiraz etti: satıcı, sona ermeden sonraki 12 ay içinde mülkü acente tarafından sunulan bir alıcıya satarsa satış bedelinin %3'ü tutarında cezai şart. Dava reddedildi. Gerekçe dava dışında da işe yarıyor: cezai şartın tutarı, ödenmesi engellenen ücretle orantılı olarak kararlaştırılmıştır, yani önemli bir dengesizlik yoktur.
Sofya Şehir Mahkemesi (Софийски градски съд), 7 Kasım 2022 tarihli karar, 2328/2021 sayılı hukuk davası. Yedi günde sekiz gösterim, 224 000 EUR bedelli mülk için depozito anlaşması, aracıyla işlem bozuluyor, üç ay sonra müşteri aynı mülkü doğrudan satın alıyor. Ücret talebi reddedildi: “aracılık sözleşmesiyle hedeflenen sonuç elde edilmediği için ticari aracının bu sözleşme uyarınca ücret hakkı yoktur”. Cezai şart talebi ise kabul edildi, 6 720 EUR tutarında.
Üç davanın çizdiği çizgi tektir: mahkeme tazminatı korur, ayrıcalığı değil. Aracının kendi çalışması karşılığında alacağı ücretin yerini tutan bir cezai şart, işlem onsuz gerçekleşse bile ayakta kalır. Ona, işini yapmış olsaydı alacağından fazlasını veren cezai şart ise düşer.
Buradan, ayakta kalan bir maddenin üç doğrulanabilir işareti çıkar: ücretin üzerinde değil, ücretle orantılı bir tutar; her işleme değil, acentenin sunduğu belirli bir alıcıya bağlılık; ve süresizlik değil, bir süre.
Var olmayan rakam ve yabancısı neden işe yaramaz
Burada materyalin bir itirafı var. Münhasır ve münhasır olmayan sözleşmede işleme kadar süreyi veya elde edilen fiyatı karşılaştıran yayımlanmış bir Bulgar araştırması yoktur. Sektör odasında, büyük zincirlerde, Ulusal İstatistik Kurumu'nda (НСИ) ve Kayıt Ajansı'nda (Агенция по вписванията) arandı. Konuyla ilgili herkese açık olan her şey acentelerin kendi yayınlarıdır; yöntemi, örneklemi ve dönemi yoktur. Bu yüzden bu yazıda “ne kadar daha hızlı” ve “ne kadar daha pahalı” için bir rakam yok.
Genellikle alıntılanan rakamlar Amerikalıdır: doğrudan mal sahibinden satışlar %5'e düştü, satıcıların %91'i bir danışman kullanıyor. Her biri tek başına yeten üç ayrı nedenle uygun değiller.
Birincisi, münhasırlığı ölçmüyorlar; danışman ile danışmanın yokluğunu ölçüyorlar. ABD'de münhasır sözleşme standarttır ve “aynı mülk beş acentede” pratikte yoktur. İhtiyacımız olan karşılaştırma bu verilerde hiç yok.
İkincisi, fiyat farkı büyük ölçüde seçilimdir, etki değil: aynı rapor, danışmansız satıcıların %60'ının alıcısını tanıdığını söylüyor. Bir akrabaya veya komşuya satış, tanım gereği başka bir fiyattadır.
Üçüncüsü, başka bir altyapı: çoklu ilan sisteminin neredeyse tam kapsamı, gerçek işlemlerin herkese açık sicili, zorunlu lisanslama. Bunların hiçbiri burada yok.
Geriye kalan cümle: bu konuda Bulgar araştırması yok, yabancısı ise başka bir şeyi ölçüyor. Ödünç alınmış bir rakamdan daha değerlidir.
İmzadan önceki sekiz satır
okuma listesi, örnek değil
Münhasır sözleşme imza anında görüşülür, feshedilirken değil. Tek ucuz çıkış, önceden yazılmış olandır. Kalem yürümeden önce okunması gerekenler şunlar.
Rakamlı süre, gerçek süreçle bağlantılı: iki buçuk ila üç ayda yaklaşık on gösterim ve işlem belge setinin altı aylık geçerliliği. Otomatik yenileme yok. Ayrıca, ifa edilmemesi halinde tek taraflı çıkış, açıkça ve ölçülebilir ölçütlerle yazılmış: ilan sayısı, gösterim sayısı, rapor sıklığı. Acentenin yalnızca çalışmayı düşünüyorsa imzalayacağı bir madde.
Acentenin ölçülebilir yükümlülükleri. “Uygun gördüğü yerde reklam yapmak” bir yükümlülük değil, bir izindir. Ücrete eşit, ücretin üzerinde olmayan cezai şart ve ilan fiyatı değil, işlemin gerçek fiyatı temel.
Rakamlı, sona ermeden sonraki süre ve fesihte teslim edilen sunulan alıcıların yazılı listesi. Bu liste hem satıcının korumasıdır hem de talebin sınırı. Herkese açık olarak görülen süreler 12 ay, 24 ay ve hiç süresiz maddelerdir: aynı madde için bir yıldan süresizliğe uzanan bir aralık.
Açıkça hariç tutulan kişiler, imza tarihinde satıcının bildiği. Komşu, kuzen, iş arkadaşı. Bir uyuşmazlığı önleyen beş dakikalık bir konuşma. Ve son olarak, sözleşme ofis dışında imzalandığında cayma hakkına ilişkin bilgi.
Ve materyalin bittiği dürüst karşı nokta: münhasır olmayan sözleşme kötü bir sözleşme değildir. Satıcı acele etmiyorsa, serbest kalmak istiyorsa veya belirli bir acenteye güvenmek için nedeni yoksa doğru seçimdir. Fark iyi ve kötü rejim arasında değil, dağıtılmış ve yoğunlaşmış risk arasındadır. Beş acente kötü seçim riskini dağıtır ve fiyat riskini yoğunlaştırır. Tek acente tam tersini yapar. Seçim satıcınındır, ancak okunmuş bir metinle yapılır.
Sık sorulan sorular
Süresi dolmadan önce bir emlak danışmanıyla münhasır sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Edebilirsiniz, ancak münhasır olmayan talimattan farklı olarak çıkışın bir bedeli vardır ve genellikle formun kendisinde yazılı değildir. Herkese açık münhasır örnekler fesih için yalnızca üç varsayım sıralar: noter senedi, karşılıklı anlaşma ve sürenin dolması. Genel hukuk yine de çıkış yolları verir: ifa edilmemesi nedeniyle fesih, aracının masraflarının ve kaçırdığı kârın ödenmesi karşılığında cayma veya geri çekilme ve acentenin ofisi dışında imzalanan sözleşmede Tüketicinin Korunması Kanunu uyarınca cayma. Bu çıkışların her biri ise bir uyuşmazlık veya ödemedir, bir onay kutusu değil. Bu yüzden tek taraflı fesih düzeni feshederken değil, imza sırasında kararlaştırılır.
Münhasır sözleşmede alıcıyı kendim bulursam komisyon borçlu muyum?
Sözleşme “ücret, Yüklenici alıcıyı sunmuş olsun veya olmasın ödenir” maddesini içeriyorsa, metne göre cevap evet; alıcı komşu veya akraba olsa bile. Ancak yargı uygulaması aracının gerçekten çalışıp çalışmadığına bakar: eylemsizlik halinde Shumen Bölge Mahkemesi cezai şartı batıl sayar, Sofya Şehir Mahkemesi ise hedeflenen sonuç elde edilmediğinde ücreti reddeder. Bu yüzden tek güvenli çözüm önceden olandır: satıcının imza tarihinde bildiği isimler bir ekte sıralanır ve sözleşmenin kapsamı dışında bırakılır. Bu, imzadan önceki beş dakikalık bir konuşmadır.
Bir emlak acentesi sözleşmesinde hangi cezai şart yasaldır?
Ayırıcı çizgi, ücrete göre tutardan geçer. Yüksek Kasasyon Mahkemesi, sona ermeden sonra 12 aylık süre ve %3 cezai şart içeren bir maddeye karşı açılan davayı reddetmiştir, çünkü tutar, ödenmesi engellenen ücretle orantılıdır. Buna karşılık Shumen Bölge Mahkemesi, 20 Mayıs 2019 tarihli 475 sayılı kararla, aracının eylemsizliği halinde, ücreti %2 iken %5'lik cezai şartı, yani hizmet bedelinin iki buçuk katını, batıl ilan etmiştir. Ayakta kalan bir maddenin doğrulanabilir işaretleri üçtür: ücretle orantılı tutar, acentenin sunduğu belirli bir alıcıya bağlılık ve bir sürenin bulunması.
Bir mülk beş acentedeyse daha hızlı mı satılır?
Bir rakamla cevap verecek yayımlanmış bir Bulgar araştırması yok ve bu dürüstçe söyleniyor. Ancak mekanizma sektörün kendisi tarafından herkese açık olarak anlatılıyor: portallar ilanları mal sahibine göre değil fiyata göre sıralar, bu yüzden yayımlanan en düşük fiyat en üste çıkar ve gerçek fiyat gibi çalışmaya başlar. Sonuç, aracılar arasında işin kalitesi üzerinden değil, mülkün fiyatı üzerinden rekabettir ve bunu mal sahibi öder. Ayrıca beş acentenin hiçbirinin, talebin zirvede olduğu ilanın ilk yaklaşık 14 gününü iyi harcamak için ekonomik bir nedeni yoktur, çünkü şansı beşte birdir.
Münhasır
imzalamadan önce.
Sözleşmeyi açın ve tek bir satır arayın: SİZ onu diğer tarafın onayı olmadan tek taraflı feshedebilir misiniz? Sonra iki satır daha bakın: cezai şart hangi fiyat üzerinden hesaplanıyor ve sona ermeden sonraki süre kaç ay sürüyor. Üç satır, beş dakika.
Süre, cezai şart ve fesih maddelerini bize gönderin. Hangilerinin mahkemelerin zaten çizdiği sınır içinde kaldığını ve hangilerinin imzadan önce değiştirilmesini istemeye değer olduğunu size geri bildiririz.
Herkese açık formlar ve mahkeme kararları üzerine genel bir açıklamadır; belirli bir sözleşme için hukuki tavsiye değildir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.