6 012 euro.
Ce se află în spatele cifrei.
Legea nu spune cine plătește. Contractul o spune, iar instanța se uită la cine a pus efectiv în legătură părțile. Între cele două stau 17 documente și circa 10 vizionări.
Cititorul a făcut deja calculul în gând. Prețul mediu al unei locuințe în Varna pentru primul trimestru din 2026 este de 200 386 EUR (Zimoti.com prin infoz.bg, 2 aprilie 2026), iar cei 3% obișnuiți de la o parte înseamnă aproximativ 6 012 EUR. Aceasta este suma de pe masă.
Întrebarea nu este dacă este mult. Întrebarea este ce se află în spatele ei și când se datorează în general. Cine plătește nu este stabilit de lege, ci de înțelegerea dintre părți (art. 51 din Legea comercială, ТЗ).
Rareori cel mai mare rând. Aproape întotdeauna singurul discutat.
Uzual este 3% de la o parte, iar intervalul din portaluri este de 2 până la 3% (address.bg). La servirea dublă, o agenție poate lua câte 3% de la fiecare parte, adică 6% în total. La închiriere, cel mai răspândit este 50% din chiria lunară, iar tarifele publice ajung până la 70% sau o chirie întreagă; la închirierile sezoniere, 50% (TOPIMMO, address.bg).
Pentru ca comisionul să nu rămână în vid, alături de el stau celelalte costuri ale aceleiași tranzacții: impozitul local la dobândire, care pentru Municipalitatea Varna este de 3% din valoarea mai mare dintre preț și evaluarea fiscală (Legea privind impozitele și taxele locale, ЗМДТ, permite municipalităților între 0,1 și 3 la sută), taxa notarială cu plafon de 3 068 EUR plus 20% TVA, și înscrierea 0,1% (notary294.bg, actualizat la 2 septembrie 2026).
Comisionul este rareori cel mai mare rând al tranzacției. Este aproape întotdeauna singurul care se discută.
Cifra nu este 17.
Important este care document se învechește primul.
Setul pentru o tranzacție notarială este de cel puțin 17 documente (ghidul ibrokers.bg, 2026): nouă de la vânzător, trei de la cumpărător, încă trei în cazul unui credit ipotecar și două în cazul construcțiilor noi.
Numărul nu este însă partea grea. Partea grea este prospețimea. Schița de la Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru (АГКК) nu are termen de valabilitate: schițele eliberate sunt valabile până la modificarea datelor despre imobil, indiferent de data eliberării (răspuns oficial al AGKK). Certificatul de sarcini și certificatul privind starea civilă arată situația la ora eliberării. Nu am găsit o lege care să prevadă un termen de valabilitate, de aceea cât de proaspete le cere notarul sau banca se decide la ei, nu în lege. Întregul set trebuie să fie proaspăt în ziua tranzacției.
În cazul unui credit ipotecar, certificatul de sarcini se scoate pentru o perioadă de zece ani, nu pentru cea obișnuită.
Dacă tranzacția se prelungește, o parte dintre documente se scot din nou. Acesta este cazul normal, nu cel excepțional.
Ce se întâmplă chiar în ziua actului este povestit separat: tranzacția notarială.
Piața se răcește. Munca crește.
Cumpărătorul mediu face circa 10 vizionări în 2,5 până la 3 luni înainte de achiziție, față de circa 8 cu un an mai devreme („Adres Nedvizhimi Imoti” prin Agenția Telegrafică Bulgară, BTA, 26 mai 2026). Procesul de la prima solicitare până la contractul semnat s-a prelungit cu 15 până la 25% (New Estates prin Forbes Bulgaria, 18 mai 2026).
Indicatorul din portaluri pentru timpul mediu până la tranzacție în Varna este de 33 de zile (Zimoti.com prin infoz.bg, 2 aprilie 2026). Este dat așa cum este, deoarece metodologia lui nu este publicată.
Fundalul din spatele acestor cifre: 84 119 tranzacții cu locuințe în primul semestru din 2026, față de 101 154 în aceeași perioadă din 2025, adică o scădere de 17% (Agenția de Înregistrări, Агенция по вписванията, prin ziarul „Sega”, 11 iulie 2026). Vânzătorii sunt cu 26% mai mulți, cumpărătorii cu 10% mai puțini, iar pentru prima dată din 2014 oferta depășește cererea („Adres” prin BTA).
Concluzia este opusă celei așteptate. Munca agentului imobiliar nu scade atunci când piața se răcește, ci crește, în timp ce tranzacțiile sunt cu 17% mai puține. Reducerile care se negociază, în general, sunt între 2 000 și 4 000 EUR. De ce stă altfel un imobil: imobilul nevândut.
Pentru ele nimeni
nu emite o factură separată.
Legea privind măsurile împotriva spălării banilor (ЗМИП). Agențiile sunt entități obligate potrivit art. 4: identificarea clientului și copia documentului de identitate (art. 53 alin. 1), declarația privind proveniența fondurilor (art. 66 alin. 2), reguli interne scrise și instruire cel puțin o dată pe an. Intermedierea la închiriere intră în sfera de aplicare de la o chirie lunară de 10 000 EUR în sus.
Art. 50 din Legea comercială. Jurnalul agentului, înscriere zilnică, datare și semnătură la sfârșitul zilei, extrase la cererea părților.
Art. 147a alin. 5 din Legea privind protecția consumatorilor (ЗЗП). Condițiile generale obligă numai dacă au fost efectiv înmânate și semnate, iar sarcina probei revine agentului imobiliar, nu clientului (art. 146 alin. 4). Separat, agentul este operator de date cu caracter personal conform GDPR și prelucrează trei nume, numărul civil unic (ЕГН), adresa, e-mailul și telefonul.
Contextul explică de ce practicile diferă atât de mult: în țară lucrează peste 5 000 de agenții, iar membrii NSNI (НСНИ) sunt 337, adică circa 6%. Sectorul numără 28 546 de firme, circa 99% dintre ele microîntreprinderi, cu peste 30 de mii de angajați (ziarul „Trud”, 14 februarie 2025). Nu există o lege specială și nici licențiere obligatorie: două proiecte de lege (ITN, decembrie 2024; GERB, aprilie 2025) și niciunul adoptat până în mai 2026.
Ce îl costă comisionul pe client
Comisionul este un cost real. El reduce suma netă din tranzacție pentru vânzător sau ridică intrarea pentru cumpărător, și acest lucru se spune cu cuvinte, nu se ocolește. Contractul de exclusivitate are și el un preț: leagă clientul pe o perioadă și de un mod de lucru, iar tipul contractului schimbă și momentul în care remunerația devine exigibilă.
Clauzele pe care instanțele le înlătură efectiv se află în domeniu și merită numite. Extinderea obligației la rude și persoane afiliate (Comisia pentru Protecția Consumatorilor, КЗП, confirmată de Curtea Administrativă Supremă, ВАС, și de Tribunalul Orașului Sofia, СГС, într-un caz în care imobilul a fost cumpărat de partenera clientului printr-un alt agent). Clauză penală fără plafon: un formular public cu 0,5% pe zi, față de o clauză de 1% pe zi cu plafon de 10% care a rezistat în fața Curții Supreme de Casație (ВКС). Și clauza de arbitraj la consumator, în condițiile în care litigiile de consum nu pot fi arbitrate (art. 143 alin. 2 pct. 17 ZZP, art. 19 alin. 1 din Codul de procedură civilă, ГПК).
Două propoziții dintr-un formular public, care se citesc rar: comisionul se datorează și dacă, într-un termen de 24 de luni de la încetare, clientul vinde unui cumpărător care i-a fost prezentat de agent; și „Remunerația de intermediere nu se restituie.”
Și mecanica citirii unei oferte străine. Pragul de înregistrare în scopuri de TVA este de 51 130 EUR din 1 ianuarie 2026 (art. 96 din Legea privind TVA, ЗДДС). O ofertă „3,6% cu TVA” înseamnă aceiași 3% plus taxă. La 200 386 EUR diferența este de circa 1 202 EUR. Când majoritatea formularelor fac comisionul exigibil: antecontractul.
Un asemenea studiu
nu există pentru Bulgaria.
Nu există un studiu bulgar care să arate cu cât mai repede sau cu cât mai scump se vinde un imobil cu agent imobiliar față de vânzarea de către proprietarul însuși. Procentele americane ale NAR circulă și prin textele bulgărești, dar ele au fost măsurate pe altă piață, cu sistem MLS, altă structură a comisioanelor și alt tip de date. Nu sunt transferabile și de aceea nu intră aici.
Nu există nici o cifră publică, cu metodologie, pentru numărul mediu de tranzacții pe agent pe an, așa că nici afirmații de genul „o tranzacție acoperă X luni de publicitate” nu se fac.
Ceea ce se știe este volumul: documentele, termenele și vizionările. Acesta se numără. Concluzia rămâne cititorului.
Întrebări frecvente
Cine plătește comisionul agentului imobiliar, vânzătorul sau cumpărătorul?
Legea nu hotărăște acest lucru în locul părților. Potrivit art. 51 din Legea comercială, remunerația se datorează de către una sau de ambele părți conform înțelegerii lor, iar dacă nu există o înțelegere, se datorează remunerația obișnuită pentru acest tip de activitate de către ambele părți. În practică, vânzătorul plătește pentru că imobilul său a fost vândut, iar cumpărătorul pentru că i s-a găsit un imobil și a fost asistat până la actul notarial. La închiriere se întâlnesc toate cele trei modele: plătește proprietarul, plătește chiriașul sau plătesc amândoi.
Datorez comision dacă găsesc singur cumpărătorul?
Depinde de cine a pus efectiv în legătură părțile, nu de ceea ce scrie în clauză. În 2019, două judecătorii au soluționat în direcții opuse un litigiu de același tip. La Shumen, vânzătorul a vândut fără sprijinul agentului, deși exista un contract de exclusivitate care spunea explicit că remunerația se datorează și în cazul vânzării fără știrea agentului, iar acțiunea a fost respinsă integral. La Burgas, vânzătorul a încheiat de asemenea tranzacția fără agenție, dar cumpărătorul fusese adus de aceasta, iar vânzătorul a fost obligat să plătească. Dovada acolo a fost un proces-verbal de vizionare parafat de cumpărător.
Când se datorează comisionul, la antecontract sau la actul notarial?
Nu există un moment legal, există unul stabilit prin contract. În formularele și tarifele accesibile public, cel mai des întâlnit model este plata în ziua semnării antecontractului cu un cumpărător adus de agent, iar dacă nu se încheie antecontract, în ziua actului notarial. Aceasta este și întrebarea care merită pusă înainte de semnare, deoarece este cea mai frecventă sursă de litigii.
De ce o agenție cere 3%, iar alta 3,6%?
Cel mai adesea diferența nu este în prețul serviciului, ci în taxă. Pragul pentru înregistrarea obligatorie în scopuri de TVA din 1 ianuarie 2026 este de 51 130 EUR cifră de afaceri impozabilă, iar o agenție peste prag adaugă 20% TVA la remunerația sa. Adică 3,6% cu TVA sunt aceiași 3% plus taxă. La un preț mediu din Varna de 200 386 EUR, diferența dintre 3% și 3,6% este de circa 1 202 EUR. Când comparați două oferte, comparați procente cu aceeași bază, nu așa cum sunt scrise.
Poate fi nulă o clauză din contractul cu agentul imobiliar dacă am semnat-o?
Da. Când clientul este o persoană fizică ce acționează în afara unei activități comerciale sau profesionale, el este consumator potrivit Legii privind protecția consumatorilor, iar clauzele abuzive sunt nule, chiar dacă au fost semnate. Instanțele nu au validat o clauză penală care depășește semnificativ prețul serviciului în sine, clauze care extind obligația la rude și persoane afiliate și clauze de arbitraj din contractele cu consumatorii, deoarece litigiile de consum nu pot face obiectul arbitrajului.
Patru lucruri înainte de semnătură
Legea nu spune cine plătește, contractul o spune, iar instanța se uită la legătura cauzală, nu la semnătură. În spatele procentului stă un set de 17 documente cu termene de șase luni și circa 10 vizionări în 2,5 până la 3 luni, pe o piață cu 17% mai puține tranzacții.
Înainte de a semna orice, verificați patru lucruri în text: când anume se datorează remunerația, dacă este cu sau fără TVA, dacă clauza penală are plafon și cât timp după încetare contractul continuă să producă efecte. Trimiteți-ne oferta sau contractul care vi se propune și vă vom spune ce intră în acel preț și unde textul tace.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Contractul concret se verifică de către un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.