Na zielono kupuje się
spółkę, nie budynek
Obietnica jest warta dokładnie tyle, ile ten, kto jej udziela, i dokładnie tyle, ile zapisano w umowie. Pomiędzy jednym a drugim stoi weryfikacja, której nie robi się w pół godziny w internecie.
Kupujący zadał jedyne pytanie, jakie przyszło mu do głowy: kiedy będzie gotowe. Odpowiedź brzmiała: za miesiąc. Problem w tym, że na zielono nie kupuje się budynku, lecz spółkę.
Etapy Akt 14, 15 i 16 zostały opisane w osobnym artykule i nie są tu powtarzane. Ten tekst omawia resztę: kto jest po drugiej stronie, czego nie widać w rejestrach i które zdania w umowie decydują o wyniku. Jeśli nadal wybierasz między typami budynków, zacznij od bloku z wielkiej płyty czy nowego budownictwa.
Trzy rejestry, a nie jeden
Rejestr Handlowy (Търговски регистър) pokazuje kapitał, historię, osoby odpowiedzialne oraz wszczęte postępowanie upadłościowe lub likwidacyjne. Nie pokazuje zbliżającego się wniosku ani kondycji spółki między dwoma rocznymi sprawozdaniami. Spółka, która dziś wygląda czysto, może mieć datę początkową niewypłacalności sprzed miesięcy.
Rejestr Nieruchomości (Имотен регистър) pokazuje własność gruntu, hipoteki, zajęcia, wpisane pozwy oraz ustanowione prawo do zabudowy (право на строеж) wraz z datą jego ustanowienia. Nie pokazuje umów przedwstępnych (предварителни договори), ponieważ nie podlegają one wpisowi.
Centralny Rejestr Zastawów Specjalnych (Централен регистър на особените залози) jest trzecim, o którego istnieniu kupujący zwykle nie wie. Przedsiębiorstwo handlowe może zostać zastawione (art. 4 ust. 1 pkt 6 Ustawy o zastawach specjalnych (ЗОЗ)), a zgodnie z art. 21 ust. 3 zd. 2 tej ustawy, jeśli w umowie wskazano indywidualnie poszczególne składniki majątku, zastaw obciąża je także po wyłączeniu ich z przedsiębiorstwa. Mieszkanie sprzedane przez zastawione przedsiębiorstwo może nosić zastaw ze sobą.
Poza rejestrami pozostają zatwierdzony projekt inwestycyjny, który jest dokumentem wiążącym, a nie wizualizacja, wcześniej ukończone obiekty spółki oraz to, na czyją rzecz i kiedy ustanowiono prawo do zabudowy.
Banki finansujące zakupy na etapie Aktu 14 pracują z zatwierdzonymi listami inwestorów, którzy przeszli wstępną weryfikację. Kupujący nie ma dostępu do tych list i nie widzi kryteriów. Najgłębsza weryfikacja na rynku jest przeprowadzana, ale nie przez kupującego i nie dla niego.
Zegar rusza
przed Twoim zakupem.
Zgodnie z art. 67 Ustawy o własności (ЗС) prawo do zabudowy wygasa na rzecz właściciela gruntu, jeśli nie zostanie wykonane przez 5 lat. Termin biegnie od ustanowienia prawa, a nie od zakupu, a kolejne przeniesienia nie rozpoczynają nowego terminu.
„Wykonane” oznacza ukończony stan surowy (груб строеж), a nie wydane pozwolenie i nie wykopaną płytę (uchwała interpretacyjna nr 1 z 4 maja 2012 r. Zgromadzenia Ogólnego Izb Cywilnych Najwyższego Sądu Kasacyjnego (ОСГК на ВКС)). Definicja stanu surowego znajduje się w drugim artykule i nie jest tu powtarzana.
Kupujący, który wchodzi w czwartym roku, dziedziczy resztę cudzego zegara. Data jest zapisana w akcie notarialnym (нотариален акт) o ustanowieniu prawa, wpisanym do Rejestru Nieruchomości. Nie ma jej w broszurze, nie ma w rozmowie i nikt o nią nie pyta, bo nikt o tym nie myśli.
Prawo ustanowione w 2022 r. Kupujący wchodzi w 2025 r. z 20% zaliczki na podstawie umowy przedwstępnej. W 2027 r. mija pięć lat bez ukończonego stanu surowego. Naprzeciw 20 000 EUR przy cenie 100 000 EUR stoi niezabezpieczona wierzytelność wobec spółki, która właśnie wtedy zwykle nie ma pieniędzy.
W razie upływu terminu prawo wygasa na rzecz właściciela gruntu, który nabywa to, co zostało zbudowane. W klasycznym schemacie „odszkodowanie w zamian za prawo do zabudowy” niedokończony obiekt trafia do właściciela terenu, a nie do inwestora. Kupujący nabył prawo pochodne, a wygaśnięcie prawa podstawowego pociąga za sobą także prawo pochodne.
Złym znakiem nie jest hipoteka. Złym znakiem jest brakująca klauzula.
Prawie każdy inwestor buduje z kredytu bankowego, a zabezpieczeniem jest hipoteka na gruncie. Sama jej obecność nie jest złym znakiem: oznacza, że bank zatwierdził projekt, czyli że przeszedł on cudzą ocenę.
Hipoteka jednak nie pozostaje w gruncie. Zgodnie z zasadą przyrostu (art. 92 w związku z art. 111 Ustawy o własności) obciążenie rozciąga się także na to, co zostało zbudowane. Sformułowanie jest tu celowo ostrożne: orzecznictwo Najwyższego Sądu Kasacyjnego z 2014 i 2015 r. stawia dodatkowe warunki, między innymi zatwierdzony projekt i osiągnięty stan surowy. Nie ma jednej czystej reguły, jest pole, w którym toczy się spór.
Strona praktyczna jest prostsza i bardziej nieprzyjemna. Umowa musi zawierać mechanizm wykreślenia hipoteki z konkretnego mieszkania w zamian za dokonanie za nie płatności. Ogólna obietnica, że „obciążenia zostaną wykreślone”, nie jest związana ani z konkretnym obiektem, ani z konkretną płatnością.
Bez takiej klauzuli kupujący otrzymuje akt notarialny na nieruchomość obciążoną hipoteką. Opłata za wykreślenie jest niewielka, to połowa opłaty za wpis według art. 3 ust. 1 Taryfy Agencji Wpisów (Агенция по вписванията). Problemem nie jest opłata, lecz zgoda banku, a ta zależy od tego, czy inwestor obsługiwał swój kredyt.
A jeśli przedsiębiorstwo zostało objęte zastawem specjalnym z opisanym składnikiem majątku, mieszkanie niesie także zastaw.
Akty czy daty kalendarzowe:
liczba, na którą prawie nikt nie patrzy.
Procenty są omawiane zawsze. Drugi wymiar tego samego harmonogramu prawie nigdy: do czego są przywiązane raty.
Powiązane z aktami: opóźnienie budowy odsuwa także płatność. Ryzyko opóźnienia pozostaje po stronie inwestora.
Powiązane z datami kalendarzowymi: kupujący płaci według harmonogramu za budowę, która jest opóźniona. Płaci za etap, który jeszcze nie nastąpił, i w praktyce finansuje opóźnienie.
Oba warianty wyglądają tak samo w tabeli z procentami. Różnią się kilkoma słowami w sąsiednim zdaniu, które kupujący czyta jako ostatnie.
Dla orientacji: typowy podział to 10% przy umowie przedwstępnej, 30% przy Akcie 14, 30% przy Akcie 15 i 30% przy Akcie 16 (imotni.com, 10 maja 2025). Logika banków wymaga od 20 do 30% środków własnych na początku przy minimalnym udziale własnym 10% (creditland.bg, 2 września 2025).
Pomiędzy dwoma krańcami nie ma „właściwego” procentu. Jest ocena, kto ponosi jakie ryzyko i za jaką cenę, a ta jest dokonywana na konkretnej umowie, a nie na tabeli w artykule.
Całkowicie legalna i całkowicie nieoczekiwana
Po wydaniu pozwolenia na budowę (разрешение за строеж) dopuszczalne są tylko nieistotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu inwestycyjnego (art. 154 ust. 1 Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (ЗУТ)). Linia podziału znajduje się w ust. 2, punkty od 1 do 8, i jest prawie zawsze pomijana.
Punkty od 1 do 4 (naruszenie szczegółowego planu zagospodarowania, reżimów ochronnych, niezgodność z przeznaczeniem terenu, naruszenie przepisów i norm budowlanych) w ogóle nie są dopuszczalne po wydaniu pozwolenia na budowę.
Punkty od 5 do 8 (zmiana konstrukcji budynku i rodzaju elementów konstrukcyjnych, zmiana przeznaczenia obiektów lub istotna zmiana części wspólnych, zmiana instalacji wspólnych, zmiana przewodów przesyłowych i doprowadzających) są dopuszczalne na wniosek zlecającego, ale za notarialnie poświadczoną zgodą osób zainteresowanych na podstawie art. 149 ust. 2 (art. 154 ust. 5 Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym).
Praktyczne pytanie brzmi: kto jest osobą zainteresowaną w momencie zmiany. Kupujący bez aktu notarialnego nie jest właścicielem, lecz stroną umowy zobowiązaniowej, a jego pozycja zależy w całości od umowy. To, czy dany kupujący jest taką osobą, zależy od dokumentu i od etapu.
Stąd biorą się zmiany, o których dowiaduje się dopiero przy odbiorze: przesunięty szyb, zmniejszone wspólne wejście, pomieszczenie, które stało się mieszkaniem. A klauzula pozwalająca na „nieistotne zmiany według uznania inwestora”, w połączeniu z art. 154 Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, obejmuje więcej, niż kupujący sobie wyobraża.
Ochrona, która
może nie przetrwać w sądzie.
Kara umowna (неустойка) zabezpiecza wykonanie i służy jako odszkodowanie za szkody wynikające z niewykonania, bez konieczności ich udowadniania (art. 92 ust. 1 Ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД)). Właśnie dlatego wygląda jak ochrona, która rozwiązuje wszystko.
Sąd może ją jednak obniżyć, gdy jest rażąco wygórowana w porównaniu z poniesioną szkodą (art. 92 ust. 2 Ustawy o zobowiązaniach i umowach). Zakaz wynikający z art. 309 Kodeksu handlowego (ТЗ) dotyczy tylko kary umownej w transakcji handlowej między przedsiębiorcami. Kupujący będący osobą fizyczną nie jest przedsiębiorcą, czyli ta ochrona nie działa na jego korzyść, a uzgodniona kwota może zostać obniżona.
Co poważniejsze: kara umowna ustalona poza jej właściwymi funkcjami zabezpieczającą, odszkodowawczą i sankcyjną narusza dobre obyczaje i jest nieważna (uchwała interpretacyjna nr 1/2009 Zgromadzenia Ogólnego Izb Handlowych Najwyższego Sądu Kasacyjnego z 15 czerwca 2010 r., pkt 3). Nieważnej klauzuli się nie obniża. Po prostu jej nie ma.
Umowa zwykle zawiera także karę umowną za zwłokę kupującego. Obie rzadko są symetryczne co do wysokości i mechanizmu uruchomienia.
A rozwiązanie umowy na podstawie art. 87 Ustawy o zobowiązaniach i umowach przywraca kupującego do pozycji wyjściowej tylko na papierze: roszczenie o zwrot wpłaconego istnieje i jest dochodzone od tej samej spółki, której nie udało się zbudować. Powództwo na podstawie art. 19 ust. 3 Ustawy o zobowiązaniach i umowach może przenieść tylko to, co prawnie istnieje, a przed stanem surowym przedmiotem jest prawo do zabudowy (art. 181 ust. 1 Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym), a nie mieszkanie. Wygrana sprawa nie tworzy budynku. Więcej o mechanice tej umowy: umowa przedwstępna.
I co najważniejsze:
kto za nie płaci.
Właściwym instrumentem przy płatności przed wykonaniem jest gwarancja zwrotu zaliczki, wystawiona przez bank na zlecenie inwestora na rzecz kupującego. Według Taryfy Banku DSK dla klientów biznesowych, obowiązującej od 7 lipca 2026 r., wystawienie, w pełni zabezpieczone środkami pieniężnymi i rządowymi papierami wartościowymi, kosztuje „0,35% od kwoty gwarancji, ale min. EUR 50 za kwartał lub jego część”, plus EUR 25 za obsługę wniosku i EUR 30 za SWIFT.
Sens nie leży w cenie, lecz w tym, kto ją płaci. Gwarancja jest wystawiana na zlecenie inwestora, czyli to on płaci prowizję i wlicza ją w cenę. Gwarancja, która nic nie kosztuje kupującego, nie istnieje. Zabezpieczenie w pełni pieniężne oznacza, że inwestor blokuje własne środki: dlatego mali inwestorzy nie oferują takiego instrumentu, a więksi wliczają go w wyższą cenę.
Escrow i rachunek powierniczy to dwie różne rzeczy: bankowy rachunek escrow oraz rachunek powierniczy (доверителна сметка) notariusza lub adwokata. Dodatkowe opłaty wynoszą około 51 do 256 EUR (100 do 500 BGN według stałego kursu 1 EUR = 1,95583 BGN) według obserwacji rynku agencji, nie według taryfy: Taryfa opłat notarialnych do Ustawy o notariuszach i działalności notarialnej (ЗННД) nie ma osobnej pozycji dla rachunku powierniczego. Ograniczenie jest zasadnicze: escrow chroni płatność, a nie budowę. Rozwiązuje ryzyko „zapłaciłem, a akt nie został wpisany”, a nie ryzyko „zapłaciłem, a budowa stanęła”.
Akt notarialny zaraz po Akcie 14 jest najsilniejszą ochroną, ale przesuwa koszty do przodu. W Warnie przy cenie 100 000 EUR: opłata notarialna z VAT 565,49 EUR, podatek lokalny 3% (3 000,00 EUR) i wpis 0,1% (100,00 EUR), łącznie 3 665,49 EUR, zapłacone za obiekt, który jest ścianami i dachem. Jeśli projekt stanie po tym, tych pieniędzy nikt nie zwróci.
Najczęściej zadawane pytania
Co dokładnie kupuję, zanim budynek zostanie zbudowany?
Przed ukończeniem stanu surowego mieszkanie prawnie nie istnieje. Przedmiotem transakcji jest prawo do zabudowy, ograniczone prawo rzeczowe na cudzym gruncie. Co zmienia się na każdym kolejnym etapie, opisano szczegółowo w osobnym artykule o Akcie 14, 15 i 16.
Dlaczego powinienem wiedzieć, kiedy ustanowiono prawo do zabudowy?
Ponieważ zgodnie z art. 67 Ustawy o własności prawo do zabudowy wygasa na rzecz właściciela gruntu, jeśli nie zostanie wykonane przez 5 lat. Termin biegnie od ustanowienia prawa, a nie od daty Twojego zakupu, a kolejne przeniesienia nie rozpoczynają nowego terminu. Data jest zapisana w akcie notarialnym o ustanowieniu prawa, wpisanym do Rejestru Nieruchomości.
Czy hipoteka na gruncie oznacza, że inwestor jest ryzykowny?
Nie sama w sobie. Hipoteka oznacza, że bank sfinansował projekt, czyli że przeszedł on jego ocenę. Obciążenie rozciąga się jednak także na to, co zostało zbudowane, zgodnie z zasadą przyrostu, a orzecznictwo Najwyższego Sądu Kasacyjnego stawia dodatkowe warunki. Istotna różnica polega na tym, czy umowa zawiera mechanizm wykreślenia hipoteki z konkretnego mieszkania w zamian za dokonanie za nie płatności.
Czy gwarancja bankowa chroni mnie w pełni?
Gwarancja zwrotu zaliczki jest wystawiana przez bank na zlecenie inwestora i pokrywa zwrot pieniędzy, a nie zbudowany budynek. Prowizję płaci inwestor i wlicza ją w cenę. Rachunek escrow ma to samo ograniczenie: chroni płatność, a nie budowę.
Wyślij nam dwie rzeczy
Rabat na zielono jest realny i właśnie dlatego jest ceną ryzyka, które ktoś ponosi zamiast inwestora. Trzy rejestry mówią, kto jest po drugiej stronie, umowa mówi, co się dzieje, jeśli się nie uda, a obie rzeczy czyta się przed spotkaniem, nie po nim.
Jeśli oglądasz nieruchomość na zielono, wyślij nam datę ustanowienia prawa do zabudowy i etap budowy. Odpowiadamy, ile zostało z zegara z art. 67 Ustawy o własności i które z zabezpieczeń naprawdę istnieją w konkretnej umowie.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Treść konkretnej umowy sprawdza prawnik w ramach konkretnej transakcji.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.