На этапе строительства покупают
компанию, а не здание
Обещание стоит ровно столько, сколько стоит тот, кто его даёт, и ровно столько, сколько написано в договоре. Между этими двумя вещами стоит проверка, которую не сделать за полчаса в интернете.
Покупатель задал единственный вопрос, который пришёл ему в голову: когда будет готово. Ответ был: через месяц. Проблема в том, что на этапе строительства покупают не здание, а компанию.
Этапы Акт 14, Акт 15 и Акт 16 разобраны в отдельной статье и здесь не повторяются. Этот текст о другом: кто перед вами, что не видно в реестрах и какие предложения в договоре решают исход. Если вы ещё выбираете между типами зданий, начните с панельного дома или новостройки.
Три реестра, а не один
Торговый регистр (Търговски регистър) показывает капитал, историю, ответственных лиц и открытое производство по несостоятельности или ликвидации. Он не показывает поданное, но ещё не рассмотренное заявление и состояние между двумя годовыми отчётами. Компания, которая сегодня выглядит чистой, может иметь начальную дату неплатёжеспособности, наступившую несколько месяцев назад.
Имотный регистр (реестр недвижимости) показывает собственность на землю, ипотеки, запреты на распоряжение (възбрани), внесённые исковые заявления и учреждённое право застройки (право на строеж) с его датой. Он не показывает предварительные договоры, потому что они в регистр не вносятся.
Центральный регистр особых залогов это третий регистр, о существовании которого покупатель обычно не знает. Торговое предприятие может быть заложено (ст. 4, абз. 1, п. 6 Закона об особых залогах, ЗОЗ), а по ст. 21, абз. 3, предл. 2 ЗОЗ, если в договоре индивидуализированы отдельные активы, залог обременяет их и после отделения от предприятия. Квартира, проданная заложенным предприятием, может нести залог с собой.
Вне реестров остаются утверждённый инвестиционный проект, который и является обязывающим документом, а не рендер, ранее завершённые объекты компании, а также в чью пользу и когда учреждено право застройки.
Банки, которые финансируют покупки на Акт 14, работают с утверждёнными списками застройщиков, прошедших предварительную проверку. Покупатель не имеет доступа к этим спискам и не видит критериев. Самая тщательная проверка на рынке делается, но не им и не для него.
Часы идут
ещё до вашей покупки.
По ст. 67 Закона о собственности (ЗС) право застройки погашается в пользу собственника земли, если не осуществлено в течение 5 лет. Срок течёт с момента учреждения, а не с момента покупки, и последующие передачи нового срока не запускают.
«Осуществлено» значит завершённый «груб строеж», а не выданное разрешение и не залитая плита (разъяснительное решение ТР № 1 от 4 мая 2012 общего собрания гражданской коллегии ВКС). Определение «груб строеж» есть в другой статье и здесь не повторяется.
Покупатель, который входит на четвёртый год, наследует остаток чужих часов. Дата находится в нотариальном акте об учреждении, внесённом в Имотный регистр. Её нет в буклете, нет в разговоре, и о ней не спрашивают, потому что никто о ней не вспоминает.
Право учреждено в 2022 году. Покупатель входит в 2025 году с авансом 20% по предварительному договору. В 2027 году пять лет истекают без завершённого «груб строеж». Против 20 000 EUR при цене 100 000 EUR стоит необеспеченное требование к компании, у которой именно тогда обычно нет денег.
По истечении срока право погашается в пользу собственника земли, который приобретает построенное. В классической схеме «компенсация в обмен на право застройки» недостроенное переходит к собственнику участка, а не к застройщику. Покупатель приобрёл производное право, а погашение основного уносит и производное.
Плохой знак не ипотека. Плохой знак отсутствующее условие.
Почти каждый застройщик строит на банковский кредит, и обеспечением служит ипотека на землю. Её наличие само по себе не плохой знак: это значит, что банк одобрил проект, то есть проект прошёл чужую оценку.
Но ипотека не остаётся в земле. По принципу приращения (ст. 92 в связи со ст. 111 ЗС) обременение распространяется и на построенное. Формулировка здесь намеренно осторожная: практика ВКС 2014 и 2015 годов ставит дополнительные условия, среди которых утверждённый проект и достигнутый «груб строеж». Единого чистого правила нет, есть поле, в котором спорят.
Практическая сторона проще и неприятнее. Договор должен содержать механизм снятия ипотеки с конкретной квартиры в обмен на оплату по ней. Общее обещание, что «обременения будут сняты», не привязано ни к конкретному объекту, ни к конкретному платежу.
Без такого условия покупатель получает нотариальный акт на обременённый ипотекой объект. Сбор за снятие небольшой, половина сбора за внесение по ст. 3, абз. 1 Тарифа Агентства по вписванията (регистрационное агентство). Проблема не в сборе, а в согласии банка, а оно зависит от того, обслужил ли застройщик свой кредит.
И если предприятие было в особом залоге с описанным активом, квартира несёт и залог.
Акты или календарные даты:
цифра, на которую почти никто не смотрит.
Проценты обсуждают всегда. Другое измерение того же графика почти никогда: к чему привязаны платежи.
Привязаны к актам: задержка строительства откладывает и платёж. Риск задержки остаётся у застройщика.
Привязаны к календарным датам: покупатель платит по графику за строительство, которое отстаёт. Он платит за этап, который не наступил, и на практике финансирует задержку.
Оба варианта выглядят одинаково в таблице с процентами. Они различаются несколькими словами в соседнем предложении, которое покупатель читает последним.
Для ориентира: типичное распределение это 10% при предварительном договоре, 30% при Акт 14, 30% при Акт 15 и 30% при Акт 16 (imotni.com, 10 мая 2025). Банковская логика требует от 20 до 30% собственных средств в начале при минимальном первоначальном взносе 10% (creditland.bg, 2 сентября 2025).
Между двумя крайностями нет «правильного» процента. Есть оценка того, кто какой риск берёт и по какой цене, и делается она по конкретному договору, а не по таблице в статье.
Полностью законное и полностью неожиданное
После выдачи разрешения на строительство допускаются только несущественные отклонения от утверждённого инвестиционного проекта (ст. 154, абз. 1 Закона об устройстве территории, ЗУТ). Разделительная линия проходит в абз. 2, пункты с 1 по 8, и её почти всегда пропускают.
Пункты с 1 по 4 (нарушение подробного плана застройки, режимов охраны, несовместимость с назначением территории, нарушение строительных правил и норм) после выдачи разрешения на строительство не допускаются вообще.
Пункты с 5 по 8 (изменение строительной конструкции и вида конструктивных элементов, изменение назначения объектов или существенное изменение общих частей, изменение общих инженерных систем, изменение передающих и подводящих сетей) допускаются по требованию заказчика, но с нотариально заверенным согласием заинтересованных лиц по ст. 149, абз. 2 (ст. 154, абз. 5 ЗУТ).
Практический вопрос в том, кто является заинтересованным лицом в момент изменения. Покупатель без нотариального акта не собственник, а сторона обязательственного договора, и его позиция полностью зависит от договора. Является ли конкретный покупатель таким лицом, зависит от документа и от этапа.
Отсюда изменения, о которых узнают только при приёмке: перенесённая шахта, уменьшенный общий вход, помещение, ставшее квартирой. А условие, разрешающее «несущественные изменения по усмотрению застройщика», в сочетании со ст. 154 ЗУТ покрывает больше, чем покупатель себе представляет.
Защита, которая
может не устоять в суде.
Неустойка обеспечивает исполнение и служит возмещением вреда от неисполнения, причём доказывать его не требуется (ст. 92, абз. 1 Закона об обязательствах и договорах, ЗЗД). Именно поэтому она выглядит как защита, которая решает всё.
Но суд может её уменьшить, когда она чрезмерно велика по сравнению с понесённым вредом (ст. 92, абз. 2 ЗЗД). Запрет по ст. 309 Торгового закона (ТЗ) действует только для неустойки по торговой сделке между коммерсантами. Покупатель физическое лицо не коммерсант, то есть эта защита в его пользу не работает, и согласованное число может быть уменьшено.
Хуже другое: неустойка, согласованная вне присущих ей обеспечительной, компенсационной и санкционной функций, нарушает добрые нравы и ничтожна (разъяснительное решение ТР № 1/2009 общего собрания торговой коллегии ВКС от 15 июня 2010, п. 3). Ничтожное условие не уменьшают. Его просто нет.
Договор обычно содержит и неустойку за просрочку покупателя. Эти две редко симметричны по размеру и по механизму срабатывания.
А расторжение по ст. 87 ЗЗД возвращает покупателя в исходную позицию только на бумаге: требование о возврате уплаченного существует, и взыскивается оно с той же компании, которая не смогла построить. Иск по ст. 19, абз. 3 ЗЗД может перенести только то, что юридически существует, а до «груб строеж» предметом является право застройки (ст. 181, абз. 1 ЗУТ), а не квартира. Выигранное дело не производит здание. Подробнее о механике этого договора: предварительный договор.
И самое главное:
кто за них платит.
Правильный инструмент при оплате до исполнения это гарантия возврата аванса, выданная банком по поручению застройщика в пользу покупателя. По Тарифу Банка ДСК для бизнес клиентов, действующему с 7 июля 2026 года, выдача, обеспеченная полностью денежными средствами и государственными ценными бумагами (ДЦК), стоит «0,35% от гарантийной суммы, но мин. EUR 50 за квартал или его часть», плюс EUR 25 за обработку требования и EUR 30 SWIFT.
Смысл не в цене, а в том, кто её платит. Гарантия выдаётся по поручению застройщика, то есть комиссию платит он и закладывает её в цену. Гарантии, которая ничего не стоит покупателю, не существует. Полностью денежное обеспечение значит, что застройщик блокирует собственные средства: поэтому небольшие застройщики такой инструмент не предлагают, а крупные включают его в более высокую цену.
Эскроу и доверительный счёт это две разные вещи: банковский эскроу счёт и доверительный счёт нотариуса или адвоката. Дополнительные сборы составляют примерно от 51 до 256 EUR (от 100 до 500 BGN по фиксированному курсу 1 EUR = 1,95583 BGN) по рыночному наблюдению агентств, а не по тарифу: Тариф нотариальных сборов к ЗННД отдельной позиции для доверительного счёта не имеет. Ограничение принципиальное: эскроу бережёт платёж, а не стройку. Он решает риск «я заплатил, а акт не внесли в регистр», а не риск «я заплатил, а здание встало».
Нотариальный акт сразу после Акт 14 это самая сильная защита, но она выносит расходы вперёд. В Варне при цене 100 000 EUR: нотариальный сбор с НДС 565,49 EUR, местный налог на приобретение 3% (3 000,00 EUR) и внесение в регистр 0,1% (100,00 EUR), всего 3 665,49 EUR, уплаченных за объект, который представляет собой стены и крышу. Если проект после этого остановится, эти деньги никто не вернёт.
Часто задаваемые вопросы
Что именно я покупаю до того, как здание построено?
До завершения «груб строеж» квартира юридически не существует. Предметом сделки является право застройки, ограниченное вещное право на чужой земле. Что меняется на каждом следующем этапе, подробно рассказано в отдельной статье об Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Почему мне нужно знать, когда учреждено право застройки?
Потому что по ст. 67 Закона о собственности право застройки погашается в пользу собственника земли, если не осуществлено в течение 5 лет. Срок течёт с момента учреждения, а не с даты вашей покупки, и последующие передачи нового срока не запускают. Дата находится в нотариальном акте об учреждении, внесённом в Имотный регистр.
Означает ли ипотека на землю, что застройщик рискованный?
Сама по себе нет. Ипотека означает, что банк профинансировал проект, то есть проект прошёл его оценку. Но обременение распространяется и на построенное по принципу приращения, а практика ВКС ставит дополнительные условия. Существенная разница в том, содержит ли договор механизм снятия ипотеки с конкретной квартиры в обмен на оплату по ней.
Защищает ли меня банковская гарантия полностью?
Гарантия возврата аванса выдаётся банком по поручению застройщика и покрывает возвращённые деньги, а не построенное здание. Комиссию платит застройщик, и она входит в цену. У эскроу счёта то же ограничение: он бережёт платёж, а не стройку.
Пришлите нам две вещи
Скидка на этапе строительства реальна, и именно поэтому она же является ценой риска, который кто-то берёт вместо застройщика. Три реестра говорят, кто перед вами, договор говорит, что будет, если не получится, и оба читаются до встречи, а не после неё.
Если вы смотрите объект на этапе строительства, пришлите нам дату учреждения права застройки и этап строительства. Мы ответим, сколько осталось от срока по ст. 67 ЗС и какие из защит реально есть в конкретном договоре.
Этот материал не является юридической консультацией. Текст конкретного договора проверяет юрист по конкретной сделке.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.