Beim Kauf auf Plan kauft man
eine Gesellschaft, kein Gebäude
Das Versprechen ist genau so viel wert wie derjenige, der es gibt, und genau so viel, wie im Vertrag steht. Dazwischen steht eine Prüfung, die man nicht in einer halben Stunde im Internet erledigt.
Der Käufer hat die einzige Frage gestellt, die ihm eingefallen ist: wann es fertig wird. Die Antwort war: in einem Monat. Das Problem ist, dass man beim Kauf auf Plan kein Gebäude kauft, sondern eine Gesellschaft.
Die Etappen Akt 14, 15 und 16 sind in einem eigenen Artikel erzählt und werden hier nicht wiederholt. Dieser Text geht das Übrige durch: wer Ihnen gegenübersitzt, was die Register nicht zeigen und welche Sätze im Vertrag den Ausgang entscheiden. Wenn Sie noch zwischen den Gebäudetypen wählen, beginnen Sie bei Plattenbau oder Neubau.
Drei Register, nicht eines
Das Handelsregister zeigt Kapital, Geschichte, verantwortliche Personen und ein eröffnetes Insolvenz- oder Liquidationsverfahren. Es zeigt keinen bevorstehenden Antrag und nicht den Zustand zwischen zwei Jahresabschlüssen. Eine Gesellschaft, die heute sauber aussieht, kann einen Zahlungsunfähigkeitsbeginn von vor Monaten haben.
Das Immobilienregister zeigt das Eigentum am Grundstück, die Hypotheken, die Pfändungsvermerke, die eingetragenen Klagen und das begründete Baurecht mit seinem Datum. Es zeigt keine Vorverträge, weil diese nicht eingetragen werden.
Das Zentrale Register der besonderen Pfandrechte ist das dritte, von dessen Existenz der Käufer meist nichts weiß. Ein Handelsunternehmen kann verpfändet werden (Art. 4 Abs. 1 Nr. 6 des Gesetzes über besondere Pfandrechte, ЗОЗ), und nach Art. 21 Abs. 3 Satz 2 ZOZ lastet das Pfandrecht, wenn im Vertrag einzelne Vermögenswerte individualisiert sind, auch nach deren Herauslösung aus dem Unternehmen auf ihnen. Eine Wohnung, die aus einem verpfändeten Unternehmen verkauft wird, kann das Pfandrecht mit sich tragen.
Außerhalb der Register bleiben das genehmigte Investitionsprojekt, das das verbindliche Dokument ist und nicht die Visualisierung, die früheren fertiggestellten Objekte der Gesellschaft und zu wessen Gunsten und wann das Baurecht begründet wurde.
Die Banken, die Käufe ab Akt 14 finanzieren, arbeiten mit genehmigten Listen von Bauträgern, die eine Vorabprüfung durchlaufen haben. Der Käufer hat keinen Zugang zu den Listen und sieht die Kriterien nicht. Die gründlichste Prüfung am Markt wird durchgeführt, aber nicht von ihm und nicht für ihn.
Die Uhr läuft
vor Ihrem Kauf los.
Nach Art. 67 des Eigentumsgesetzes (ЗС) erlischt das Baurecht zugunsten des Grundstückseigentümers, wenn es 5 Jahre lang nicht ausgeübt wird. Die Frist läuft ab der Begründung, nicht ab dem Kauf, und spätere Übertragungen setzen keine neue Frist in Gang.
„Ausgeübt“ heißt fertiger Rohbau, nicht erteilte Genehmigung und nicht ausgehobene Bodenplatte (Auslegungsentscheidung Nr. 1 vom 04.05.2012 der Gesamtversammlung der Zivilkammer des Obersten Kassationsgerichtshofs). Die Definition des Rohbaus steht im anderen Artikel und wird hier nicht wiederholt.
Ein Käufer, der im vierten Jahr einsteigt, erbt den Rest einer fremden Uhr. Das Datum steht in der Notarurkunde über die Begründung, die im Immobilienregister eingetragen ist. Es steht nicht in der Broschüre, nicht im Gespräch und wird nicht erfragt, weil niemand daran denkt.
Ein 2022 begründetes Recht. Ein Käufer steigt 2025 mit 20 % Anzahlung aufgrund eines Vorvertrags ein. 2027 laufen die fünf Jahre ab, ohne dass ein Rohbau fertig ist. Den 20.000 EUR bei einem Preis von 100.000 EUR steht eine ungesicherte Forderung gegen eine Gesellschaft gegenüber, die gerade dann meist kein Geld hat.
Mit Fristablauf erlischt das Recht zugunsten des Grundstückseigentümers, der das Errichtete erwirbt. Im klassischen Modell „Entschädigung gegen Baurecht“ fällt das Unfertige an den Eigentümer des Grundstücks, nicht an den Bauträger. Der Käufer hat ein abgeleitetes Recht erworben, und das Erlöschen des Grundrechts nimmt das abgeleitete mit.
Das schlechte Zeichen ist nicht die Hypothek. Das schlechte Zeichen ist die fehlende Klausel.
Fast jeder Bauträger baut mit einem Bankkredit, und die Sicherheit ist eine Hypothek auf dem Grundstück. Ihr Vorhandensein ist für sich genommen kein schlechtes Zeichen: Es bedeutet, dass eine Bank das Projekt genehmigt hat, es also eine fremde Bewertung durchlaufen hat.
Die Hypothek bleibt jedoch nicht im Boden. Nach dem Grundsatz des Zuwachses (Art. 92 in Verbindung mit Art. 111 ZS) erstreckt sich die Last auch auf das Gebaute. Die Formulierung bleibt hier absichtlich vorsichtig: Die Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs von 2014 und 2015 stellt zusätzliche Bedingungen, darunter ein genehmigtes Projekt und einen erreichten Rohbau. Es gibt keine einfache Regel, sondern ein Feld, in dem gestritten wird.
Die praktische Seite ist einfacher und unangenehmer. Der Vertrag muss einen Mechanismus zur Löschung der Hypothek von der konkreten Wohnung gegen die Zahlung dafür enthalten. Das allgemeine Versprechen, dass „die Lasten gelöscht werden“, ist weder an das konkrete Objekt noch an eine konkrete Zahlung gebunden.
Ohne eine solche Klausel erhält der Käufer eine Notarurkunde über eine hypothekarisch belastete Immobilie. Die Löschungsgebühr ist gering, die Hälfte der Eintragungsgebühr nach Art. 3 Abs. 1 des Tarifs der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията). Das Problem ist nicht die Gebühr, sondern die Zustimmung der Bank, und die hängt davon ab, ob der Bauträger seinen Kredit bedient hat.
Und wenn das Unternehmen mit einem beschriebenen Vermögenswert besonders verpfändet war, trägt die Wohnung auch das Pfandrecht.
Akte oder Kalenderdaten:
die Zahl, die fast niemand ansieht.
Über die Prozentsätze wird immer gesprochen. Über die andere Dimension desselben Plans fast nie: woran die Raten gebunden sind.
An Akte gebunden: Die Verzögerung des Baus verschiebt auch die Zahlung. Das Verzugsrisiko bleibt beim Bauträger.
An Kalenderdaten gebunden: Der Käufer zahlt nach einem Zeitplan für einen Bau, der hinterherhinkt. Er zahlt für eine Etappe, die nicht eingetreten ist, und finanziert faktisch die Verzögerung.
Die beiden Varianten sehen in einer Tabelle mit Prozentsätzen gleich aus. Sie unterscheiden sich durch einige Wörter im Nachbarsatz, den der Käufer zuletzt liest.
Zur Orientierung: Eine typische Verteilung ist 10 % beim Vorvertrag, 30 % bei Akt 14, 30 % bei Akt 15 und 30 % bei Akt 16 (imotni.com, 10.05.2025). Die Logik der Banken verlangt am Anfang zwischen 20 und 30 % Eigenmittel bei einem Mindesteigenanteil von 10 % (creditland.bg, 02.09.2025).
Zwischen den beiden Enden gibt es keinen „richtigen“ Prozentsatz. Es gibt eine Abwägung, wer welches Risiko zu welchem Preis trägt, und sie wird am konkreten Vertrag vorgenommen, nicht an einer Tabelle in einem Artikel.
Völlig rechtmäßig und völlig unerwartet
Nach Erteilung der Baugenehmigung sind nur unwesentliche Abweichungen vom genehmigten Investitionsprojekt zulässig (Art. 154 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumordnung, ЗУТ). Die Trennlinie steht in Abs. 2, Nummern 1 bis 8, und wird fast immer übersehen.
Nummern 1 bis 4 (Verstoß gegen den detaillierten Bebauungsplan, gegen Schutzregime, Unvereinbarkeit mit der Zweckbestimmung des Gebiets, Verstoß gegen Bauregeln und Bauvorschriften) sind nach Erteilung der Baugenehmigung überhaupt nicht zulässig.
Nummern 5 bis 8 (Änderung der Baukonstruktion und der Art der konstruktiven Elemente, Änderung der Zweckbestimmung von Objekten oder wesentliche Änderung von Gemeinschaftsteilen, Änderung gemeinsamer Installationen, Änderung von Transport- und Zuleitungen) sind auf Antrag des Auftraggebers zulässig, aber mit notariell beglaubigter Zustimmung der Beteiligten nach Art. 149 Abs. 2 (Art. 154 Abs. 5 ZUT).
Die praktische Frage ist, wer im Moment der Änderung beteiligte Person ist. Ein Käufer ohne Notarurkunde ist kein Eigentümer, sondern Partei eines schuldrechtlichen Vertrags, und seine Stellung hängt ganz vom Vertrag ab. Ob ein konkreter Käufer eine solche Person ist, hängt vom Dokument und von der Etappe ab.
Daher kommen die Änderungen, von denen man erst bei der Abnahme erfährt: ein versetzter Schacht, ein verkleinerter gemeinsamer Eingang, ein Raum, der zur Wohnung wurde. Und eine Klausel, die „unwesentliche Änderungen nach Ermessen des Bauträgers“ erlaubt, deckt in Verbindung mit Art. 154 ZUT mehr ab, als der Käufer sich vorstellt.
Der Schutz, der
vor Gericht vielleicht nicht überlebt.
Die Vertragsstrafe sichert die Erfüllung und dient als Entschädigung für die Schäden aus der Nichterfüllung, ohne dass diese nachgewiesen werden müssen (Art. 92 Abs. 1 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge, ЗЗД). Gerade deshalb sieht sie aus wie der Schutz, der alles entscheidet.
Das Gericht kann sie jedoch herabsetzen, wenn sie im Vergleich zu den erlittenen Schäden übermäßig hoch ist (Art. 92 Abs. 2 ZZD). Das Verbot nach Art. 309 des Handelsgesetzes (ТЗ) gilt nur für eine Vertragsstrafe bei einem Handelsgeschäft zwischen Kaufleuten. Ein Käufer als Privatperson ist kein Kaufmann, dieser Schutz wirkt also nicht zu seinen Gunsten, und die vereinbarte Zahl kann herabgesetzt werden.
Schwerer wiegt: Eine Vertragsstrafe, die über ihre eigentlichen Sicherungs-, Entschädigungs- und Sanktionsfunktionen hinaus vereinbart wird, verstößt gegen die guten Sitten und ist nichtig (Auslegungsentscheidung Nr. 1/2009 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammer des Obersten Kassationsgerichtshofs vom 15.06.2010, Nr. 3). Eine nichtige Klausel wird nicht herabgesetzt. Es gibt sie einfach nicht.
Der Vertrag enthält meist auch eine Vertragsstrafe für den Verzug des Käufers. Die beiden sind selten symmetrisch in Höhe und Auslösemechanismus.
Und der Rücktritt nach Art. 87 ZZD bringt den Käufer nur auf dem Papier in die Ausgangslage zurück: Die Forderung auf Rückzahlung des Gezahlten besteht und wird bei derselben Gesellschaft eingetrieben, der der Bau nicht gelungen ist. Die Klage nach Art. 19 Abs. 3 ZZD kann nur das übertragen, was rechtlich existiert, und vor dem Rohbau ist der Gegenstand das Baurecht (Art. 181 Abs. 1 ZUT), nicht eine Wohnung. Ein gewonnener Prozess erzeugt kein Gebäude. Mehr zur Mechanik dieses Vertrags: der Vorvertrag.
Und das Wichtigste:
wer sie bezahlt.
Das richtige Instrument bei Zahlung vor Erfüllung ist eine Garantie zur Rückzahlung einer Anzahlung, ausgestellt von einer Bank im Auftrag des Bauträgers zugunsten des Käufers. Nach dem Tarif der DSK Bank für Geschäftskunden, gültig seit dem 07.07.2026, kostet die Ausstellung, vollständig mit Bargeld und Staatsanleihen besichert, „0,35 % auf die Garantiesumme, mindestens EUR 50 pro Quartal oder angefangenes Quartal“, plus EUR 25 für die Antragsbearbeitung und EUR 30 SWIFT.
Der Sinn liegt nicht im Preis, sondern darin, wer ihn zahlt. Die Garantie wird im Auftrag des Bauträgers ausgestellt, also zahlt er die Provision und kalkuliert sie in den Preis ein. Eine Garantie, die den Käufer nichts kostet, gibt es nicht. Die vollständige Besicherung mit Bargeld bedeutet, dass der Bauträger eigene Mittel blockiert: Deshalb bieten kleine Bauträger ein solches Instrument nicht an, und große rechnen es in den höheren Preis ein.
Escrow und Treuhandkonto sind zwei verschiedene Dinge: ein Bank-Escrow-Konto und ein Treuhandkonto eines Notars oder Rechtsanwalts. Die zusätzlichen Gebühren betragen etwa 51 bis 256 EUR (100 bis 500 BGN zum festen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN) nach Marktbeobachtung von Agenturen, nicht nach einem Tarif: Der Tarif der Notargebühren zum Gesetz über Notare und notarielle Tätigkeit (ЗННД) hat keine eigene Position für ein Treuhandkonto. Die Einschränkung ist grundsätzlich: Escrow schützt die Zahlung, nicht den Bau. Es löst das Risiko „ich habe gezahlt, und die Urkunde wurde nicht eingetragen“, nicht das Risiko „ich habe gezahlt, und das Gebäude ist stehen geblieben“.
Eine Notarurkunde unmittelbar nach Akt 14 ist der stärkste Schutz, verlagert aber die Kosten nach vorn. In Varna bei einem Preis von 100.000 EUR: Notargebühr mit MwSt. 565,49 EUR, kommunale Steuer 3 % (3.000,00 EUR) und Eintragung 0,1 % (100,00 EUR), insgesamt 3.665,49 EUR, gezahlt für ein Objekt, das aus Wänden und Dach besteht. Wenn das Projekt danach stehen bleibt, bekommt niemand dieses Geld zurück.
Häufig gestellte Fragen
Was kaufe ich genau, bevor das Gebäude gebaut ist?
Vor der Fertigstellung des Rohbaus existiert eine Wohnung rechtlich nicht. Gegenstand des Geschäfts ist ein Baurecht, ein beschränktes dingliches Recht an fremdem Grund. Was sich in jeder weiteren Etappe ändert, ist ausführlich in einem eigenen Artikel zu Akt 14, 15 und 16 erzählt.
Warum muss ich wissen, wann das Baurecht begründet wurde?
Weil nach Art. 67 des Eigentumsgesetzes das Baurecht zugunsten des Grundstückseigentümers erlischt, wenn es 5 Jahre lang nicht ausgeübt wird. Die Frist läuft ab der Begründung, nicht ab dem Datum Ihres Kaufs, und spätere Übertragungen setzen keine neue Frist in Gang. Das Datum steht in der Notarurkunde über die Begründung, die im Immobilienregister eingetragen ist.
Bedeutet eine Hypothek auf dem Grundstück, dass der Bauträger riskant ist?
Nicht für sich genommen. Eine Hypothek bedeutet, dass eine Bank das Projekt finanziert hat, es also ihre Bewertung durchlaufen hat. Die Last erstreckt sich jedoch nach dem Grundsatz des Zuwachses auch auf das Gebaute, und die Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs stellt zusätzliche Bedingungen. Der wesentliche Unterschied ist, ob der Vertrag einen Mechanismus zur Löschung der Hypothek von der konkreten Wohnung gegen die Zahlung dafür enthält.
Schützt mich die Bankgarantie vollständig?
Die Garantie zur Rückzahlung einer Anzahlung wird von einer Bank im Auftrag des Bauträgers ausgestellt und deckt das zurückgezahlte Geld, nicht das gebaute Gebäude. Die Provision zahlt der Bauträger, und sie fließt in den Preis ein. Das Treuhandkonto (Escrow) hat dieselbe Einschränkung: Es schützt die Zahlung, nicht den Bau.
Schicken Sie uns zwei Dinge
Der Preisnachlass beim Kauf auf Plan ist real, und genau deshalb ist er auch der Preis eines Risikos, das jemand anstelle des Bauträgers trägt. Die drei Register sagen, wer Ihnen gegenübersitzt, der Vertrag sagt, was passiert, wenn es nicht klappt, und beides liest man vor dem Treffen, nicht danach.
Wenn Sie eine Immobilie auf Plan ansehen, schicken Sie uns das Datum der Begründung des Baurechts und die Bauetappe. Wir melden zurück, wie viel von der Uhr nach Art. 67 ZS noch bleibt und welche der Schutzmaßnahmen im konkreten Vertrag tatsächlich vorhanden sind.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Der Text des konkreten Vertrags wird von einem Juristen für das konkrete Geschäft geprüft.
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