Nieruchomość stoi.
Pieniądze są.
Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego jest poniżej dwóch i pół procent, a udzielanie kredytów rośnie o ponad dwadzieścia osiem. Kupujących nie brakuje. Gdy konkretna nieruchomość stoi miesiącami, przyczyna leży w niej samej.
Jeden kupujący na jedną nieruchomość.
Tak opisuje rok 2026 Gergana Tenekedżijewa, dyrektor wykonawcza „Adres Nedvizhimi Imoti”: rynek z jednym kupującym na jedną nieruchomość i jednocyfrowym wzrostem cen. Dla porównania w 2025 r. wzrost cen miejscami sięgał 20 procent, a kupujący rywalizowali o te same ogłoszenia.
Zmianę widać w trzech miejscach naraz. Po pierwsze, już drugi kwartał z rzędu sprzedających jest więcej niż kupujących. Po drugie, kupujący ogląda około dziesięciu nieruchomości, zanim przystąpi do transakcji, a na początku tego samego roku było ich osiem. Po trzecie, około 15 procent szukających mieszkania po prostu nie ma na rynku.
A od razu uczciwy kontrapunkt, bo liczby powyżej brzmią apokaliptycznie, a takie nie są. Dobromir Ganew przypomina, że w latach 2005 do 2026 Warna odnotowuje w istocie jedenaste najsilniejsze półrocze pod względem liczby transakcji. Rynek jest skurczony w porównaniu z rekordowym rokiem 2025, ale historycznie daleko mu do zamarcia. Właśnie to sprawia, że zawyżanie ceny jest tak kosztowne: kupujący są, tylko nie muszą się już spieszyć.
Pieniądze są. Więc to nie rynek.
Najczęściej słyszane wyjaśnienie niesprzedanej nieruchomości brzmi: rynek się zepsuł. Dane Bułgarskiego Banku Narodowego (Българска народна банка) za czerwiec 2026 r. tego nie potwierdzają.
Do tego dochodzi fakt, że 60 procent transakcji w drugim kwartale przeszło z kredytem hipotecznym, a w Sofii udział ten wynosi 70 procent. A ceny nadal rosną: indeks Narodowego Instytutu Statystycznego (НСИ) za pierwszy kwartał 2026 r. wykazuje roczny wzrost o 14,8 procent w kraju i 13,2 procent dla Warny, a cena ofertowa w Warnie wynosi już około 1 990 euro za m².
Ogłoszenie ma jeden start.
„Do 14. dnia od wejścia na rynek przypada szczyt zainteresowania nieruchomością. Jeśli do tego momentu nie ma zapytań, cena została ustawiona nieprawidłowo, a nieruchomość jest zawyżona.”
Mechanizm jest prosty i nie ma nic wspólnego ze szczęściem. Portale układają ogłoszenia według nowości, a osoby, które śledzą rynek codziennie, widzą nowe ogłoszenie w pierwszych dniach. Drugiej takiej okazji nie ma. Po dwóch tygodniach ci sami kupujący już je widzieli i je minęli.
Stąd bierze się też określenie „spalone” ogłoszenie. Obniżka ceny po miesiącu nie tworzy nowych oczu, tylko zwraca nieruchomość tej samej publiczności, która raz już powiedziała nie. A ona już wie, że cena spada, czyli ma powód, by poczekać na kolejną obniżkę.
To samo mierzy się także poza Bułgarią. Realtor.com podaje, że w 2026 r. szczyt obniżek cen przypada dokładnie na czwarty tydzień ogłoszenia, a nieruchomość, która stała osiemnaście tygodni, zamyka się poniżej oczekiwań względem ceny ofertowej. Ich sformułowanie jest krótkie: ustawisz właściwą cenę, kupujący przychodzą do ciebie; ustawisz złą, ty biegasz za nimi.
Cena, zdjęcia i dostęp.
Trzy rzeczy, na które sprzedający naprawdę ma wpływ. Ich waga nie jest jednak jednakowa, a kolejność, w jakiej działają, wyjaśnia dlaczego.
Filtr w portalu działa według ceny. Jeśli nieruchomość jest poza przedziałem, w którym szuka kupujący, ogłoszenie w ogóle się nie wyświetla, a najpiękniejsze zdjęcia świata nie mają gdzie zadziałać. Cena decyduje o tym, czy ktoś w ogóle otworzy ogłoszenie.
Decydują o tym, czy otwarte ogłoszenie zamieni się w telefon. Ciemne kadry, bałagan w pokojach i krzywe pionowe linie spychają nieruchomość o cały stopień niżej w porównaniu z sąsiednią, zrobioną przyzwoicie. Tu jednak poprawka jest tania: zdjęcia robi się od nowa w jeden dzień.
Kupujący ogląda około dziesięciu nieruchomości, zanim się zdecyduje. Nieruchomość, którą można zobaczyć tylko w sobotę po południu i po dwudniowym uprzedzeniu, odpada z listy, zanim ktokolwiek ją zobaczył. Ta poprawka też jest tania: załatwia się ją telefonem.
W sprawie zdjęć i dostępu nie mamy bułgarskiego badania z liczbami. Jedyne bułgarskie twierdzenie na ten temat jest reklamowe, bez podanego źródła, a najczęściej cytowana liczba międzynarodowa pochodzi z badania sprzed trzynastu lat i z innego rynku. Dlatego mówimy tu jakościowo. Liczby podajemy tylko tam, gdzie jest kto je potwierdzi.
Wniosek z tej kolejności jest praktyczny. Dwie z trzech rzeczy poprawia się w jeden dzień i kosztują prawie nic. Trzecią, ustawioną błędnie w pierwszym dniu, naprawia się miesiącami. Dlatego rozmowa o sprzedaży zaczyna się od ceny, a nie od fotografa.
Małe kroki wychodzą drożej.
Badanie „Adres Nedvizhimi Imoti” z lipca 2026 r. wykazuje, że 54 procent sprzedających w kraju w ciągu ostatnich sześciu miesięcy poszło na kompromis w cenie, od 2 do 10 procent wartości ofertowej. Drugie, niezależne badanie „Imoteka” daje około 40 procent sprzedających z obniżką do 10 000 euro, zwykle od 5 000 do 10 000. Obie liczby się nie zgadzają, bo mierzą co innego, ale wskazują ten sam kierunek.
„Obniżki do 10 procent robi się tylko przy cenach ponadrynkowych i nieprawidłowo ustalonych.”
Tendencję widać na przestrzeni dwóch lat. W 2025 r. połowa transakcji przeszła z korektą od 2 do 8 procent. Na 2026 r. prognozowano, że obniżka sięgnie 12 procent, a odsetek sprzedających w kraju, którzy obniżają cenę, wynosi już 54 procent (według „Adres”, metodyka nieopublikowana). Czyli obniża się nie tylko częściej, ale i głębiej.
Przyczyna jest ta sama, od której wyszliśmy. Każdy krok w dół zwraca nieruchomość przed publiczność, która już ją odrzuciła, zamiast znaleźć jej nową. A publiczność widzi ten krok i liczy, że będzie też następny.
Osiem procent sprzedaje z konieczności.
Tylko 8 procent sprzedających w Sofii wystawiło mieszkanie na sprzedaż, bo musi. Pozostałe 92 procent nie jest przyciśnięte czasem i może sobie pozwolić na czekanie ze zawyżonym ogłoszeniem. Właśnie dlatego tyle nieruchomości stoi: nie ma kto ich zmusić do skorygowania ceny, a okno zamyka się samo.
„Procesy w sektorze są ociężałe”, komentuje ten sam efekt „Adres”. „Aby doszło do realnej korekty cen w dół, potrzebny jest trwały spadek liczby transakcji.” Czyli zbiorowo rynek koryguje się powoli. Indywidualnie jednak właściciel płaci rachunek od razu, w postaci miesięcy.
Cenę początkową ustala się na podstawie PRAWDZIWYCH transakcji w dzielnicy z ostatnich miesięcy. Te dane nie są publiczne. Agencja ds. Wpisów publikuje tylko kwartalne zestawienia według rodzajów wpisów, bez podziału na miasta, a tym bardziej na ulice. Portale pokazują ceny ofertowe, czyli czego chcą sprzedający, a nie ile zapłacili kupujący.
Właściciel, który porównuje się z sąsiednim ogłoszeniem, porównuje się w rzeczywistości z cudzym życzeniem. Jeśli i ono stoi od pięciu miesięcy, po prostu kopiuje cudzy błąd i płaci za niego swoim czasem.
Trzy pytania, które słyszymy najczęściej.
Jak długo nieruchomość stoi na rynku w 2026 roku?
+Portal Zimoti podaje za pierwszy kwartał 2026 r. średni czas do transakcji: 29 dni dla Sofii, 33 dni dla Warny, 34 dni dla Burgas i 38 dni dla Płowdiwu. Metodyka nie jest opublikowana, dlatego liczbę czyta się jako rząd wielkości, nie jako normę. Oficjalna bułgarska statystyka czasu ekspozycji nie istnieje.
Jeśli moja nieruchomość stoi, czy obniżać cenę?
+Obniżanie małymi krokami zwraca nieruchomość tym samym kupującym, którzy już ją minęli, a nie nowym. Brytyjskie dane Rightmove pokazują, że nieruchomość z właściwą ceną od pierwszego dnia znajduje kupującego w 63% przypadków, a nieruchomość, której cenę trzeba było obniżać, w 32%. Dlatego jedna właściwa cena na początku wychodzi taniej niż trzy kroki w dół.
Czy to wina rynku, że moja nieruchomość się nie sprzedaje?
+Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosi 2,41% w czerwcu 2026 r., a nowo udzielone kredyty mieszkaniowe rosną o 28,4%. Pieniądze na zakup są i kupujący są. Gdy konkretna nieruchomość stoi, przyczyna prawie zawsze leży w cenie, a nie w makrootoczeniu.
Sprzedajesz w 2026?
Ogłoszenie ma jeden start i trwa on dwa tygodnie. Zanim je opublikujemy, sprawdzamy, co faktycznie sprzedało się w dzielnicy w ostatnich miesiącach i za jaką cenę. Jeśli już stoi od miesięcy, sprawdzamy, co da się uratować.
Komentarze
Brak komentarzy. Bądź pierwszy.
BNB, „Statystyka stóp procentowych, czerwiec 2026” (27.07.2026) · Economic.bg na podstawie danych Agencji ds. Wpisów (03.07.2026) · Economic.bg na podstawie danych NSI (24.06.2026) · Investor.bg, wywiad z Gergana Tenekedżijewa (12.02.2026) · DBR.bg, Daniela Grozewa, NSNI (03.04.2026) · DBR.bg, badanie „Adres Nedvizhimi Imoti” (06.07.2026) · DBR.bg, badanie „Imoteka” (30.07.2026) · Plovdiv24.bg, analiza „Adres Nedvizhimi Imoti” (10.06.2026) · Chernomore.bg, Dobromir Ganew (06.08.2026) · Infoz.bg na podstawie danych Zimoti (02.04.2026) · Realtor.com za pośrednictwem PR Newswire (11.06.2026) · Rightmove, komunikat prasowy bez podanej daty.