Обʼєкт стоїть.
Гроші є.
Ставка за житловим кредитом нижча за два з половиною відсотки, а кредитування зростає більш ніж на двадцять вісім. Покупців не бракує. Коли один конкретний обʼєкт стоїть місяцями, причина в ньому самому.
Один покупець на один обʼєкт.
Так описує 2026 рік Гергана Тенекеджиєва, виконавча директорка «Адрес Недвижими имоти»: ринок з одним покупцем на один обʼєкт і однозначним зростанням цін. Для порівняння, у 2025 році подорожчання подекуди сягало 20 відсотків, а покупці змагалися за ті самі оголошення.
Зміна вимірюється одразу в трьох місцях. По-перше, уже другий квартал поспіль кількість продавців перевищує кількість покупців. По-друге, покупець дивиться близько десяти обʼєктів, перш ніж перейти до угоди, а на початку того самого року їх було вісім. По-третє, близько 15 відсотків тих, хто шукає житло, просто відсутні на ринку.
І одразу чесний контрапункт, бо числа вище звучать апокаліптично, а такими не є. Добромир Ганев нагадує, що з 2005 до 2026 року Варна насправді має одинадцяте своє найсильніше півріччя за кількістю угод. Ринок стиснувся порівняно з рекордним 2025 роком, але в історичному розрізі він далеко не завмер. Саме це робить завищення ціни таким дорогим: покупці є, просто вони більше не змушені поспішати.
Гроші є. Отже, справа не в ринку.
Найчастіше чуване пояснення непроданого обʼєкта це те, що ринок зіпсувався. Числа Болгарського народного банку за червень 2026 року цього не підтверджують.
До цього додається, що 60 відсотків угод у другому кварталі пройшли з іпотечним кредитом, а в Софії ця частка становить 70 відсотків. І ціни продовжують зростати: індекс НСИ за перший квартал 2026 року показує 14,8 відсотка річного зростання в країні і 13,2 відсотка для Варни, а ціна в оголошеннях у Варні вже близько 1 990 євро за квадратний метр.
Оголошення має один старт.
«До 14-го дня від виходу на ринок триває пік попиту на обʼєкт. Якщо до цього моменту немає звернень, отже ціну поставлено неправильно і обʼєкт переоцінений.»
Механізм простий і не має нічого спільного з везінням. Портали впорядковують оголошення за новизною, а люди, які стежать за ринком щодня, бачать нове оголошення в перші дні. Другої такої події немає. Через два тижні ті самі покупці вже його побачили і проминули.
Звідси й слово «згоріле» оголошення. Зниження ціни через місяць не створює нових очей, а повертає обʼєкт перед тією самою аудиторією, яка одного разу вже сказала ні. І вона вже знає, що ціна падає, тобто має підставу дочекатися наступного зниження.
Те саме міряють і поза Болгарією. Realtor.com фіксує, що у 2026 році пік зниження ціни припадає саме на четвертий тиждень від публікації оголошення, а обʼєкт, який простояв вісімнадцять тижнів, закривається нижче за очікуване щодо своєї ціни в оголошенні. Їхнє формулювання коротке: поставите правильну ціну, і покупці приходять до вас; поставите неправильну, і ви біжите за ними.
Ціна, фотографії і доступ.
Три речі, над якими продавець справді має владу. Вага їх, однак, неоднакова, і порядок, у якому вони діють, пояснює чому.
Фільтр на порталі працює за ціною. Якщо обʼєкт поза діапазоном, у якому шукає покупець, оголошення не показується взагалі, і найкращим фотографіям світу немає де спрацювати. Ціна вирішує, чи хтось відкриє оголошення.
Вирішують, чи перетвориться відкрите оголошення на дзвінок. Темні кадри, захаращені кімнати і завалені вертикалі опускають обʼєкт на цілу сходинку нижче за сусідній, знятий пристойно. Тут, однак, виправлення дешеве: фотографії переробляються за один день.
Покупець дивиться близько десяти обʼєктів, перш ніж вирішити. Обʼєкт, який показують лише в суботу по обіді і за два дні попередження, випадає зі списку, так і не будучи побаченим. І це виправлення дешеве: усе вирішується телефоном.
Щодо фотографій і доступу в нас немає болгарського дослідження з числами. Єдине болгарське твердження на цю тему є рекламним, без зазначеного джерела, а найчастіше цитоване міжнародне число походить із дослідження тринадцятирічної давності і на іншому ринку. Тому тут ми говоримо якісно. Числа даємо лише там, де є кому їх підтвердити.
Висновок із цього порядку практичний. Дві з трьох речей виправляються за день і коштують майже нічого. Третя, поставлена неправильно в перший день, виправляється місяцями. Тому й розмова про продаж починається з ціни, а не з фотографа.
Маленькі кроки виходять дорожче.
Дослідження «Адрес Недвижими имоти» від липня 2026 року показує, що 54 відсотки продавців у країні за останні шість місяців пішли на компроміс із ціною, від 2 до 10 відсотків від ціни в оголошенні. Друге, незалежне дослідження «Имотека» дає близько 40 відсотків продавців зі знижкою до 10 000 євро, зазвичай від 5 000 до 10 000. Ці два показники не додаються, бо міряють по-різному, але вказують в один бік.
«Знижки до 10 відсотків робляться лише за надринкових і неправильно сформованих цін.»
Тенденцію видно за два роки. У 2025 році половина угод пройшла з коригуванням від 2 до 8 відсотків. На 2026 рік прогноз був, що знижка сягне 12 відсотків, а частка продавців у країні, які знижують ціну, вже становить 54 відсотки (за «Адрес», методика не опублікована). Тобто знижують не лише частіше, а й глибше.
Причина та сама, з якої ми почали. Кожен крок униз повертає обʼєкт перед аудиторією, яка вже його відхилила, замість знайти йому нову. А аудиторія бачить цей крок і робить висновок, що буде й наступний.
Вісім відсотків продають з необхідності.
Лише 8 відсотків продавців у Софії виставили своє житло на продаж, бо мусять. Решта 92 відсотки не обмежені часом і можуть дозволити собі чекати із завищеним оголошенням. Саме тому стільки обʼєктів стоять: немає кому змусити їх скоригувати ціну, поки вікно закривається саме.
«Процеси в секторі повільні», коментує той самий ефект «Адрес». «Щоб дійшло до реального коригування цін униз, потрібне стійке падіння кількості угод.» Тобто колективно ринок виправляється повільно. Індивідуально ж власник платить рахунок одразу, у вигляді місяців.
Початкова ціна виводиться з РЕАЛЬНИХ угод у районі за останні місяці. Ці дані не є публічними. Агенція з реєстрації публікує лише квартальні довідки за видами реєстраційних дій, без розбивки за містами, не кажучи вже про вулиці. Портали показують ціни в оголошеннях, тобто те, чого хочуть продавці, а не те, що заплатили покупці.
Власник, який порівнює із сусіднім оголошенням, насправді порівнює з чужим бажанням. Якщо й воно стоїть уже пʼять місяців, він просто копіює чужу помилку і платить за неї своїм часом.
Три питання, які ми чуємо найчастіше.
Скільки часу обʼєкт стоїть на ринку у 2026 році?
+Портал Zimoti фіксує за перший квартал 2026 року середній час до угоди 29 днів для Софії, 33 дні для Варни, 34 дні для Бургаса і 38 днів для Пловдива. Методика не опублікована, тому число читається як порядок величини, а не як норма. Офіційної болгарської статистики щодо строку експозиції не існує.
Якщо мій обʼєкт стоїть, чи знижувати ціну?
+Зниження маленькими кроками повертає обʼєкт перед тими самими покупцями, які вже його проминули, а не перед новими. Британські дані Rightmove показують, що обʼєкт із правильною ціною від першого дня знаходить покупця у 63% випадків, а обʼєкт, ціну якого довелося знижувати, у 32%. Тому одна правильна ціна на початку виходить дешевше за три кроки вниз.
Чи винен ринок у тому, що мій обʼєкт не продається?
+Середня відсоткова ставка за житловими кредитами становить 2,41% у червні 2026 року, а нові видані житлові кредити зростають на 28,4%. Гроші на купівлю є, і покупці є. Коли конкретний обʼєкт стоїть, причина майже завжди в ціні, а не в макросередовищі.
Продаєш у 2026?
Оголошення має один старт, і він триває два тижні. Перш ніж його опублікувати, дивимося, що реально продалося в районі за останні місяці і за якою ціною. Якщо воно вже стоїть місяцями, дивимося, що можна врятувати.
Коментарі
Коментарів ще немає. Будьте першим.
БНБ, «Лихвена статистика, юни 2026» (27.07.2026) · Economic.bg за даними Агенції з реєстрації (03.07.2026) · Economic.bg за даними НСИ (24.06.2026) · Investor.bg, інтервʼю з Герганою Тенекеджиєвою (12.02.2026) · DBR.bg, Даніела Грозева, НСНИ (03.04.2026) · DBR.bg, дослідження «Адрес Недвижими имоти» (06.07.2026) · DBR.bg, дослідження «Имотека» (30.07.2026) · Plovdiv24.bg, аналіз «Адрес Недвижими имоти» (10.06.2026) · Chernomore.bg, Добромир Ганев (06.08.2026) · Infoz.bg за даними Zimoti (02.04.2026) · Realtor.com через PR Newswire (11.06.2026) · Rightmove, пресреліз без оголошеної дати.