Объект стоит.
Деньги есть.
Ставка по жилищному кредиту ниже двух с половиной процентов, а кредитование растёт больше чем на двадцать восемь. Покупателей хватает. Когда один конкретный объект стоит месяцами, причина в нём самом.
Один покупатель на один объект.
Так описывает 2026 год Гергана Тенекеджиева, исполнительный директор «Адрес Недвижими имоти»: рынок с одним покупателем на один объект и однозначным ростом цен. Для сравнения, в 2025 году рост цен местами доходил до 20 процентов, а покупатели соперничали за одни и те же объявления.
Изменение измеримо сразу в трёх местах. Первое, уже второй квартал подряд число продавцов превышает число покупателей. Второе, покупатель смотрит около десяти объектов, прежде чем перейти к сделке, а в начале того же года их было восемь. Третье, около 15 процентов тех, кто искал жильё, на рынке просто нет.
И сразу честный контрапункт, потому что числа выше звучат апокалиптично, а таковыми не являются. Добромир Ганев напоминает, что с 2005 по 2026 год Варна на деле показывает одиннадцатое по силе полугодие по числу сделок. Рынок сжался по сравнению с рекордным 2025 годом, но исторически он далёк от замершего. Именно это делает завышение цены таким дорогим: покупатели есть, просто их больше никто не заставляет спешить.
Деньги есть. Значит дело не в рынке.
Чаще всего непроданный объект объясняют тем, что рынок обвалился. Числа Болгарского народного банка (БНБ) за июнь 2026 года этого не подтверждают.
К этому добавляется, что 60 процентов сделок во втором квартале прошли с ипотечным кредитом, а в Софии доля составляет 70 процентов. И цены продолжают идти вверх: индекс НСИ (национальный статистический институт) за первый квартал 2026 года показывает 14,8 процента годового роста по стране и 13,2 процента для Варны, а цена предложения в Варне уже около 1 990 евро за квадратный метр.
У объявления один старт.
«До 14-го дня после выхода на рынок приходится пик спроса на объект. Если к этому моменту запросов нет, значит цена выставлена неправильно и объект переоценён.»
Механизм простой и к везению отношения не имеет. Порталы сортируют объявления по новизне, а люди, которые следят за рынком каждый день, видят новое объявление в первые дни. Второго такого события не будет. Через две недели те же покупатели его уже увидели и прошли мимо.
Отсюда и слово «выгоревшее» объявление. Снижение цены через месяц новых глаз не создаёт, а возвращает объект к той же публике, которая один раз уже сказала нет. И она уже знает, что цена падает, то есть у неё есть основание дождаться следующего снижения.
То же измеряется и за пределами Болгарии. Realtor.com отмечает, что в 2026 году пик снижений цены приходится ровно на четвёртую неделю после объявления, а объект, простоявший восемнадцать недель, закрывается ниже ожидаемого относительно своей цены предложения. Их формулировка короткая: поставите верную цену, покупатели придут к вам; поставите неверную, вы побежите за ними.
Цена, фотографии и доступ.
Три вещи, над которыми у продавца действительно есть власть. Но вес у них разный, и порядок, в котором они работают, объясняет почему.
Фильтр в портале по цене. Если объект вне диапазона, в котором ищет покупатель, объявление не показывается вообще, и самым лучшим фотографиям на свете негде сработать. Цена решает, откроет ли кто-то объявление.
Они решают, превратится ли открытое объявление в звонок. Тёмные кадры, неубранные комнаты и заваленные вертикали опускают объект на целую ступень ниже соседнего, снятого прилично. Но здесь исправление дешёвое: фотографии переделываются за один день.
Покупатель смотрит около десяти объектов, прежде чем решить. Объект, который показывают только в субботу после обеда и с предупреждением за два дня, выпадает из списка, так и не будучи увиденным. И это исправление дешёвое: решается телефоном.
По фотографиям и доступу у нас нет болгарского исследования с числами. Единственное болгарское утверждение по теме рекламное, без указанного источника, а самое цитируемое международное число идёт из исследования тринадцатилетней давности и на другом рынке. Поэтому здесь мы говорим качественно. Числа мы даём только там, где есть кому их подтвердить.
Вывод из этого порядка практический. Две из трёх вещей исправляются за день и стоят почти ничего. Третья, выставленная неверно в первый день, исправляется месяцами. Поэтому и разговор о продаже начинается с цены, а не с фотографа.
Мелкие шаги выходят дороже.
Исследование «Адрес Недвижими имоти» от июля 2026 года отмечает, что 54 процента продавцов в стране за последние шесть месяцев пошли на компромисс по цене, от 2 до 10 процентов от цены предложения. Второе, независимое исследование «Имотека» даёт около 40 процентов продавцов со скидкой до 10 000 евро, обычно от 5 000 до 10 000. Эти два не складываются, потому что измеряют по-разному, но указывают в одну сторону.
«Скидки до 10 процентов делаются только при завышенных относительно рынка и неправильно сформированных ценах.»
Тенденция видна на протяжении двух лет. В 2025 году половина сделок прошла с корректировкой от 2 до 8 процентов. На 2026 год прогноз был, что скидка достигнет 12 процентов, а доля продавцов в стране, которые снижают, уже 54 процента (по «Адрес», методика не опубликована). То есть снижают не только чаще, но и глубже.
Причина та же, с которой мы начали. Каждый шаг вниз возвращает объект к публике, которая его уже отвергла, вместо того чтобы найти ему новую. А публика видит этот шаг и делает вывод, что будет и следующий.
Восемь процентов продают по необходимости.
Только 8 процентов продавцов в Софии выставили своё жильё на продажу потому, что им это нужно. Остальные 92 процента временем не прижаты и могут позволить себе ждать на переоценённом объявлении. Именно поэтому столько объектов стоит: некому заставить их скорректировать цену, пока окно закрывается само.
«Процессы в секторе неповоротливы», комментирует тот же эффект «Адрес». «Чтобы дошло до реальной корректировки цен вниз, нужен устойчивый спад числа сделок.» То есть коллективно рынок сам себя поправляет медленно. Индивидуально же собственник платит по счёту сразу, в форме месяцев.
Начальная цена выводится из РЕАЛЬНЫХ сделок в районе за последние месяцы. Эти данные не публичны. Агентство по вписванията публикует только квартальные справки по видам записей, без разбивки по городам, тем более по улицам. Порталы показывают цены предложения, то есть что хотят продавцы, а не что заплатили покупатели.
Собственник, который сравнивает с соседним объявлением, на деле сравнивает с чужим желанием. Если и оно стоит пять месяцев, он просто копирует чужую ошибку и оплачивает её своим временем.
Три вопроса, которые мы слышим чаще всего.
Сколько времени объект стоит на рынке в 2026 году?
+Портал Zimoti отмечает за первый квартал 2026 года среднее время до сделки 29 дней для Софии, 33 дня для Варны, 34 дня для Бургаса и 38 дней для Пловдива. Методика не опубликована, поэтому число читается как порядок величины, а не как норма. Официальной болгарской статистики о сроке экспозиции не существует.
Если мой объект стоит, снижать ли цену?
+Снижение мелкими шагами возвращает объект к тем же покупателям, которые его уже пропустили, а не к новым. Британские данные Rightmove показывают, что объект с верной ценой с первого дня находит покупателя в 63% случаев, а объект, цену которого пришлось снижать, в 32%. Поэтому одна верная цена в начале выходит дешевле трёх шагов вниз.
Виноват ли рынок в том, что мой объект не продаётся?
+Средняя процентная ставка по жилищным кредитам составляет 2,41% в июне 2026 года, а вновь выданные жилищные кредиты растут на 28,4%. Деньги на покупку есть, и покупатели есть. Когда конкретный объект стоит, причина почти всегда в цене, а не в макросреде.
Продаёте в 2026?
У объявления один старт, и длится он две недели. Прежде чем его запустить, мы смотрим, что реально продалось в районе за последние месяцы и по какой цене. Если оно уже стоит месяцами, смотрим, что можно спасти.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.
БНБ, «Процентная статистика, июнь 2026» (27 июля 2026) · Economic.bg по данным Агентства по вписванията (3 июля 2026) · Economic.bg по данным НСИ (24 июня 2026) · Investor.bg, интервью с Герганой Тенекеджиевой (12 февраля 2026) · DBR.bg, Даниела Грозева, НСНИ (3 апреля 2026) · DBR.bg, исследование «Адрес Недвижими имоти» (6 июля 2026) · DBR.bg, исследование «Имотека» (30 июля 2026) · Plovdiv24.bg, анализ «Адрес Недвижими имоти» (10 июня 2026) · Chernomore.bg, Добромир Ганев (6 августа 2026) · Infoz.bg по данным Zimoti (2 апреля 2026) · Realtor.com через PR Newswire (11 июня 2026) · Rightmove, пресс-релиз без объявленной даты.