+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Pon. do pt., 9:00 do 18:009:00 do 18:00

Debata rynkowa · Sierpień 2026

Dwóch analityków patrzy na te same dane.
Dochodzą do przeciwnych wniosków.

Artykuł odblokuje się automatycznie w chwili publikacji. Nie musisz odświeżać strony.

Wkrótce 00:00:00:00 dni : godzin : minut : sekund

Debata rynkowa · Sierpień 2026

Dwóch analityków patrzy na te same dane.
Dochodzą do przeciwnych wniosków.

Jeden widzi rynek, który stanieje o 20-25% do 2029-2030 r. Drugi widzi rynek finansowany przez rosnące kredyty i wynagrodzenia. Obaj cytują BNB i NSI.

Obóz 1

Spadek

◆ VS

Obóz 2

Stabilność

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Pośrednik, BulGhar Homes

24 sierpnia 2026 · 10 min czytania

Udostępnij

O co się spierają

W sierpniu 2026 r. rynek nieruchomości w Bułgarii daje dwa przeciwstawne sygnały jednocześnie. Transakcji ubywa, ale ogłaszane ceny nadal rosną. Banki udzielają coraz więcej kredytów mieszkaniowych, podczas gdy własny organ nadzorczy banków pisze, że mieszkania są przewartościowane. Dwa poniższe obozy patrzą na dokładnie te same dane z Bułgarskiego Banku Narodowego (BNB, БНБ), Krajowego Instytutu Statystycznego (NSI, НСИ) i portali rynkowych. I dochodzą do przeciwnych prognoz.

Trzy tempa wzrostu, I kw. i czerwiec 2026

Kredyty mieszkaniowe+26,4%

Ceny mieszkań (NSI, I kw. 2026)+14,8%

Średnia płaca+12,7%

Różnica między najszybszym a najwolniejszym tempem to poniżej 14 punktów procentowych, a nie dwucyfrowa przepaść klasycznej bańki.

Runda 1

Argumenty twarzą w twarz.

Obóz 1 · Niedźwiedzie

Spadek

Maks Baklajan, analityk finansowy

-20 do -25%

prognozowany spadek cen do 2029-2030 r.

25 → 75 dni

czas sprzedaży nieruchomości potroił się, według jego twierdzenia, niepotwierdzonego zagregowanymi danymi rynkowymi

40% pustych mieszkań

1,6 mln całkowicie pustych mieszkań w Bułgarii, według danych cytowanych przez Plovdiv24.bg

Standart News prognozuje osobno nominalny spadek o 20-30% między 2027 a 2029 r. Transakcje w kraju już spadają: -15,5% r/r w I kw. 2026, -17,9% r/r w II kw. 2026.

Obóz 2 · Byki

Stabilność

Rynek kredytowy i Krajowe Stowarzyszenie Nieruchomości (НАНИ)

+26,4%

wzrost kredytów mieszkaniowych r/r, do około 18,7 mld euro (czerwiec 2026)

+12,7%

wzrost średniej płacy r/r, blisko 14,8% wzrostu cen mieszkań

33 dni

średni czas transakcji w Warnie według portalu Zimoti, bez opublikowanej metodologii; Baklajan podaje 75

Aleksandyr Boczew (Krajowe Stowarzyszenie Nieruchomości, НАНИ) oczekuje, że ceny w dużych miastach będą nadal rosły o 5-7% do końca 2026 r., podczas gdy transakcji ubywa: „mniej, ale droższych transakcji”. Iwo Dimowski: „prawdopodobieństwo realnego spadku cen jest minimalne.”

Te same instytucje: BNB, NSI, portale rynkowe. Przeciwne wnioski.

A Ty po której stronie jesteś?

Obóz 1 · Spadek0%

Obóz 2 · Stabilność0%

0 głosów

Runda 2

Cztery pytania, na które żaden obóz nie odpowiada sam.

Kliknij pytanie, żeby zobaczyć, co kryje się za sprzecznością.

Transakcje spadają o 20%. Ceny rosną. Jak to możliwe, że jedno i drugie?

W Warnie transakcje nieruchomościami spadły o około 20% r/r, a ceny jednocześnie nadal rosły. Oba sygnały pojawiły się w tym samym komunikacie eurocom.bg (2 sierpnia 2026 r.). Wyjaśnienie: na rynku zostaje mniej kupujących, ale ci, którzy kupują, szukają nieruchomości dobrej jakości i akceptują wyższą cenę. Sprzedający przewartościowanych nieruchomości po prostu czekają zamiast obniżać cenę, dlatego średnie ogłaszane ceny nie spadają nawet przy słabszym wolumenie.

BNB finansuje kredyty +26,4%, a sam BNB ostrzega przed 13,8% przewartościowania. Któremu BNB wierzyć?

Obie liczby są realne i pochodzą z tej samej instytucji. Nadzór bankowy BNB śledzi ryzyko systemowe, a 13,8% przewartościowania to jego ocena w stosunku do fundamentów takich jak dochody i czynsze, za III kw. 2025, skomentowana w sierpniu 2026 r. Statystyka wzrostu kredytów po prostu odnotowuje fakt: banki masowo udzielają kredytów mieszkaniowych, bo gospodarstwa domowe biorą kredyty i spłacają w terminie. Dwie funkcje BNB się nie wykluczają, nadzór ostrzega właśnie dlatego, że kredytowanie rośnie tak szybko.

40% mieszkań w Bułgarii stoi pustych. Dlaczego więc nie znajdujemy „deficytu podaży dobrej jakości”?

Oba twierdzenia są prawdziwe, bo mówią o różnych nieruchomościach. Duża część 1,6 mln pustych mieszkań to stare budownictwo w małych miastach i wsiach, nieruchomości, na które prawie nie ma popytu przy żadnej cenie. Deficyt jest w innym segmencie: nowe budownictwo z Aktem 16 (Акт 16), dobra lokalizacja, rozsądna cena. Nadpodaż nie jest problemem ilości, jest problemem produktu w złym miejscu, po złej cenie.

Płace rosną o 12,7%. Ceny rosną o 14,8%. Bańka, czy po prostu nieco szybszy rynek?

Różnica między dwoma tempami wzrostu to 2,1 punktu procentowego, daleko od rozbieżności, która zwykle poprzedza gwałtowną korektę. Klasyczna bańka pojawia się, gdy ceny wyprzedzają dochody o dwucyfrową różnicę przez kilka kolejnych lat. Tutaj dochody prawie doganiają ceny. To nie wyklucza lokalnego przewartościowania konkretnych nieruchomości, ale osłabia tezę o bańce rynkowej na poziomie krajowym.

Zderzenie · Warna · 2 sierpnia 2026