Kiedy płacisz podatek przy sprzedaży nieruchomości, a kiedy nie
10% podatku od zysku albo zero. Różnica tkwi w okresie posiadania, a nie w tym, którą z kolei nieruchomość sprzedajesz. Pełne wyliczenie na 2026 rok, pozycja po pozycji.
10% od zysku. Albo zero.
Zysk pomniejsza się dodatkowo o 10% kosztów uznanych z mocy prawa na podstawie art. 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ЗДДФЛ, dalej ZDDFL), zanim zastosuje się stawkę. Ale u większości sprzedających w Warnie sprawa nawet nie dochodzi do tego wzoru, bo transakcja jest w całości zwolniona.
Cztery przypadki, w których nie płacisz nic.
Posiadane ponad 3 lata. W całości nieopodatkowane.
Mieszkalne, letniskowe lub działki, posiadane ponad 5 lat. Nieopodatkowane.
Nieopodatkowane po 5 latach, bez limitu liczby transakcji.
W pełni nieopodatkowane, bez wymogu okresu posiadania.
Kolejność nie znaczy nic.
Decyduje wyłącznie okres posiadania, 3 lub 5 lat zależnie od rodzaju nieruchomości, a nie to, którą z kolei nieruchomość sprzedajesz w życiu. Drugie, trzecie czy piąte mieszkanie traktuje się według dokładnie tych samych zasad co pierwsze.
Jeśli posiadasz nieruchomość dłużej niż wymagany czas, sprzedaż nie jest opodatkowana, niezależnie od tego, ile nieruchomości sprzedałeś wcześniej. Jeśli krócej, podatek jest należny, nawet gdy to Twoja pierwsza sprzedaż.
Pułapka darowizny.
W przypadku darowanej nieruchomości nie ma ceny zakupu. Podstawą opodatkowania jest cała cena sprzedaży, pomniejszona tylko o 10% kosztów uznanych: 120 000 € × 90% × 10% = 10 800 €.
Jeśli podatek jest należny, deklarujesz go do 30 kwietnia następnego roku, w załączniku nr 13 do rocznej deklaracji podatkowej.
Podatek lokalny to cudzy koszt.
Od 0,1% do 3% ceny z aktu notarialnego, ustalane przez każdą gminę. Płaci go kupujący, nie sprzedający.
Stawki wynikają z uchwał rad poszczególnych gmin. Warna ma 3% od 2020 roku, po zmianie uchwały z 27.12.2019. Plik PDF opublikowany na stronie rady miejskiej nadal pokazuje dawne 2,6%, bo nie został zaktualizowany po zmianie.
Notariusz, wpis, prowizja.
Skala progresywna według wartości przedmiotu transakcji. Z mocy prawa dzieli się po równo, w praktyce prawie zawsze całość bierze na siebie kupujący.
Od wartości przedmiotu transakcji. Zwykle ponosi ją kupujący.
Najczęściej ustalana między 2,5% a 3% ceny transakcji.
Firmy nie mają zwolnienia.
Korzysta ze zwolnienia z art. 13 ZDDFL przy 3 lub 5 latach posiadania, zależnie od rodzaju nieruchomości.
Nie ma takiego zwolnienia. Każdy dochód ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany.
nowy próg obowiązkowej rejestracji do VAT
ZDDFL i ZKPO (ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych) bez zmian
Jedna decyzja, inny rachunek.
Kupujący osobno ponosi podatek lokalny, notariusza i wpis, łącznie około 3 270 – 3 820 €.
Od zysku ze sprzedaży, gdy okres uprawniający do zwolnienia jeszcze nie minął.
Ta sama nieruchomość, ta sama cena. Różnica wynika wyłącznie z okresu posiadania.
Pięć rzeczy, które łatwo pomylić.
„Pierwsze mieszkanie” nie oznacza automatycznie zwolnienia. Decyduje okres posiadania, a nie kolejność.
Podatek lokalny przy nabyciu to koszt kupującego, nie sprzedającego.
Darowana nieruchomość nie ma ceny zakupu do odliczenia. Jej sprzedaż to zwykle najdroższy scenariusz.
Opłata notarialna dzieli się z mocy prawa, ale w praktyce płaci ją prawie w całości kupujący.
Osoba prawna nie ma prawa do zwolnienia ze względu na okres posiadania, osoba fizyczna ma.
Żeby zobaczyć kontekst, kto naprawdę kupuje nieruchomości w Warnie w tym roku, zobacz Kupujący się zmienił. Żeby przekonać się, jak trudno dojść do pierwszego mieszkania, zobacz Pierwsze mieszkanie: 7,6 rocznej pensji.
Planujesz sprzedaż nieruchomości?
Wyliczamy konkretnie, czy w Twoim przypadku podatek jest należny, zanim cokolwiek podpiszesz.
Komentarze
Na razie brak komentarzy, bądź pierwszy.