Mülk bekliyor.
Para var.
Konut kredisi faizi yüzde iki buçuğun altında, kredilendirme ise yüzde yirmi sekizden fazla artıyor. Alıcı eksikliği yok. Belirli bir mülk aylarca bekliyorsa, sebep mülkün kendisindedir.
Bir mülk için bir alıcı.
2026'yı Adres Emlak (Адрес Недвижими имоти) icra direktörü Gergana Tenekedzhieva böyle tanımlıyor: bir mülk için bir alıcının olduğu ve fiyat artışının tek haneli kaldığı bir piyasa. Karşılaştırma için, 2025'te fiyat artışı yer yer yüzde 20'ye ulaşmış, alıcılar aynı ilanlar için yarışmıştı.
Değişim aynı anda üç yerde ölçülebiliyor. Birincisi, art arda ikinci çeyrektir satıcı sayısı alıcı sayısını aşıyor. İkincisi, alıcı işleme geçmeden önce yaklaşık on mülke bakıyor; aynı yılın başında bu sayı sekizdi. Üçüncüsü, konut arayanların yaklaşık yüzde 15'i piyasada artık yok.
Ve hemen dürüst bir karşı not, çünkü yukarıdaki rakamlar felaket gibi geliyor ama öyle değil. Dobromir Ganev, 2005'ten 2026'ya kadar Varna'nın aslında işlem sayısı bakımından en güçlü on birinci yarıyılını yaşadığını hatırlatıyor. Piyasa rekor kıran 2025'e kıyasla daralmış durumda, ancak tarihsel olarak durgunluktan çok uzak. Fazla yüksek fiyatı bu kadar pahalı yapan da tam olarak budur: alıcı var, yalnızca artık acele etmek zorunda değiller.
Para var. Demek ki sorun piyasa değil.
Satılmayan bir mülk için en sık duyulan açıklama, piyasanın bozulduğudur. Bulgaristan Ulusal Bankası (БНБ) Haziran 2026 rakamları bunu desteklemiyor.
Buna şu da eklenir: ikinci çeyrekteki işlemlerin yüzde 60'ı konut kredisiyle (ipotek) yapıldı, Sofya'da bu oran yüzde 70. Fiyatlar da yukarı gitmeye devam ediyor: Ulusal İstatistik Enstitüsü (НСИ) endeksi 2026'nın ilk çeyreğinde ülke genelinde yıllık yüzde 14,8, Varna için yüzde 13,2 artış bildiriyor ve Varna'da ilan fiyatı artık metrekare başına yaklaşık 1 990 euro.
İlanın tek bir başlangıcı var.
“Piyasaya çıkışın 14. gününe kadar mülke yönelik talep zirve yapar. Bu zamana kadar hiç sorgu gelmediyse, fiyat yanlış belirlenmiştir ve mülk fazla pahalıdır.”
Mekanizma basit ve şansla hiçbir ilgisi yok. Portallar ilanları yenilik sırasına göre dizer, piyasayı her gün izleyen kişiler yeni ilanı ilk günlerde görür. İkinci böyle bir olay yoktur. İki hafta sonra aynı alıcılar ilanı zaten görmüş ve geçmiş olurlar.
“Yanmış” ilan sözcüğü de buradan gelir. Bir ay sonra fiyatı düşürmek yeni gözler yaratmaz, mülkü bir kez hayır demiş aynı kitlenin önüne geri getirir. Kitle fiyatın düştüğünü artık biliyor; yani bir sonraki indirimi beklemek için nedeni var.
Aynı şey Bulgaristan dışında da ölçülüyor. Realtor.com, 2026'da fiyat indirimlerinin zirvesinin tam olarak ilanın dördüncü haftasına düştüğünü, on sekiz hafta bekleyen bir mülkün ise ilan fiyatına göre beklenenin altında kapandığını bildiriyor. Formülleri kısa: doğru fiyatı koyarsanız alıcılar size gelir; yanlış fiyatı koyarsanız siz onların peşinden koşarsınız.
Fiyat, fotoğraflar ve erişim.
Satıcının gerçekten söz sahibi olduğu üç şey. Ancak ağırlıkları eşit değildir ve etki ettikleri sıra nedenini açıklar.
Portaldaki filtre fiyata göre çalışır. Mülk alıcının aradığı aralığın dışındaysa ilan hiç gösterilmez ve dünyanın en güzel fotoğrafları işe yarayacak yer bulamaz. Fiyat, birinin ilanı açıp açmayacağını belirler.
Açılan bir ilanın telefon görüşmesine dönüşüp dönüşmeyeceğini belirlerler. Karanlık kareler, dağınık odalar ve eğri dikeyler, mülkü düzgün çekilmiş komşu mülke göre bir basamak aşağı indirir. Ancak burada çözüm ucuzdur: fotoğraflar bir günde yeniden çekilebilir.
Alıcı karar vermeden önce yaklaşık on mülke bakar. Yalnızca cumartesi öğleden sonra ve iki gün önceden haber verilerek gösterilen bir mülk, hiç görülmeden listeden düşer. Bu çözüm de ucuzdur: bir telefonla halledilir.
Fotoğraflar ve erişim konusunda rakamlı bir Bulgaristan araştırmamız yok. Konuyla ilgili tek Bulgar iddiası reklam niteliğinde ve kaynak göstermiyor; en çok alıntılanan uluslararası rakam ise on üç yıl öncesine ait ve başka bir piyasada yapılmış bir araştırmadan geliyor. Bu yüzden burada niteliksel konuşuyoruz. Rakamı yalnızca onu doğrulayabilecek biri olan yerde veriyoruz.
Sıralamadan çıkan sonuç pratiktir. Üç şeyden ikisi bir günde düzelir ve neredeyse hiçbir şeye mal olmaz. Üçüncüsü, ilk gün yanlış konursa, aylarca düzeltilir. Bu yüzden satış konuşması da fotoğrafçıdan değil, fiyattan başlar.
Küçük adımlar daha pahalıya gelir.
Adres Emlak'ın Temmuz 2026 tarihli araştırması, ülkedeki satıcıların yüzde 54'ünün son altı ayda fiyattan, ilan değerinin yüzde 2 ile 10'u arasında taviz verdiğini bildiriyor. İkincisi, Imoteka'nın bağımsız araştırması, satıcıların yaklaşık yüzde 40'ının 10 000 euroya kadar, genellikle 5 000 ile 10 000 euro arasında indirim yaptığını gösteriyor. İkisi birbirine uymaz, çünkü farklı ölçerler, ama aynı yönü gösterirler.
“Yüzde 10'a kadar indirimler yalnızca piyasanın üzerindeki ve yanlış oluşturulmuş fiyatlarda yapılır.”
Eğilim iki yıllık bir süreye yayılıyor. 2025'te işlemlerin yarısı yüzde 2 ile 8 arasında bir düzeltmeyle gerçekleşti. 2026 için tahmin, indirimin yüzde 12'ye ulaşmasıydı; ülkede fiyat düşüren satıcıların payı ise artık yüzde 54 (“Adres”e göre, yöntem yayımlanmamış). Yani yalnızca daha sık değil, daha derin de indirim yapılıyor.
Neden, yola çıktığımız nedenle aynı. Aşağı atılan her adım, mülke yeni bir kitle bulmak yerine onu zaten reddetmiş bir kitlenin önüne geri getirir. Kitle de adımı görür ve bir sonrakinin de geleceğini hesap eder.
Yüzde sekizi zorunluluktan satıyor.
Sofya'daki satıcıların yalnızca yüzde 8'i konutunu mecbur kaldığı için satışa çıkardı. Kalan yüzde 92 zamanla sıkıştırılmış değil ve fazla pahalı bir ilanda bekleyebiliyor. Bu kadar çok mülkün bekleme nedeni de tam olarak bu: pencere kendiliğinden kapanırken fiyatı düzeltmeleri için onları zorlayacak kimse yok.
“Sektördeki süreçler hantal”, diye yorumluyor aynı etkiyi “Adres”. “Fiyatlarda gerçek bir aşağı düzeltmeye ulaşmak için işlem sayısında kalıcı bir düşüş olması gerekir.” Yani toplu olarak piyasa kendini yavaş düzeltir. Bireysel olarak ise mülk sahibi faturayı hemen öder, aylar biçiminde.
Başlangıç fiyatı, mahallede son aylarda yapılan GERÇEK işlemlerden çıkarılır. Bu veriler kamuya açık değildir. Kayıt Ajansı yalnızca kayıt türlerine göre üç aylık raporlar yayımlar, şehirlere göre döküm vermez, sokaklara göre hiç. Portallar ilan fiyatlarını, yani satıcıların ne istediğini gösterir, alıcıların ne ödediğini değil.
Komşu ilanla karşılaştıran bir mülk sahibi aslında başkasının isteğiyle karşılaştırır. O ilan da beş aydır bekliyorsa, yalnızca başkasının hatasını kopyalar ve bunu kendi zamanıyla öder.
En sık duyduğumuz üç soru.
2026'da bir mülk piyasada ne kadar bekler?
+Zimoti portalı, 2026'nın ilk çeyreği için satışa kadar ortalama süreyi Sofya'da 29, Varna'da 33, Burgas'ta 34 ve Plovdiv'de 38 gün olarak bildiriyor. Yöntem yayımlanmamıştır, bu nedenle rakam norm olarak değil, büyüklük mertebesi olarak okunur. Teşhir süresine ilişkin resmî bir Bulgaristan istatistiği yoktur.
Mülküm bekliyorsa fiyatı düşürmeli miyim?
+Küçük adımlarla indirim yapmak, mülkü onu zaten geçmiş olan aynı alıcıların önüne geri getirir, yeni alıcıların önüne değil. Rightmove'un İngiltere verileri, ilk günden doğru fiyatlanan bir mülkün vakaların %63'ünde alıcı bulduğunu, fiyatının düşürülmesi gereken bir mülkün ise %32'sinde bulduğunu gösteriyor. Bu yüzden başlangıçta doğru bir fiyat, üç adım aşağı inmekten daha ucuza gelir.
Mülkümün satılmamasında piyasa mı suçlu?
+Konut kredilerinde ortalama faiz oranı Haziran 2026'da %2,41'dir ve yeni verilen konut kredileri %28,4 artıyor. Satın alma için para da var, alıcı da var. Belirli bir mülk beklediğinde sebep neredeyse her zaman fiyattadır, makro ortamda değil.
Satıyor musunuz 2026'da?
İlanın tek bir başlangıcı vardır ve iki hafta sürer. İlanı yayımlamadan önce, mahallede son aylarda gerçekte neyin hangi fiyata satıldığına bakarız. Zaten aylardır bekliyorsa, nelerin kurtarılabileceğine bakarız.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.
BNB, “Faiz istatistikleri, Haziran 2026” (27.07.2026) · Economic.bg, Kayıt Ajansı verilerine göre (03.07.2026) · Economic.bg, NSI verilerine göre (24.06.2026) · Investor.bg, Gergana Tenekedzhieva ile röportaj (12.02.2026) · DBR.bg, Daniela Grozeva, NSNI (03.04.2026) · DBR.bg, Adres Emlak araştırması (06.07.2026) · DBR.bg, Imoteka araştırması (30.07.2026) · Plovdiv24.bg, Adres Emlak analizi (10.06.2026) · Chernomore.bg, Dobromir Ganev (06.08.2026) · Infoz.bg, Zimoti verilerine göre (02.04.2026) · Realtor.com, PR Newswire aracılığıyla (11.06.2026) · Rightmove, tarihi belirtilmemiş basın bülteni.