+359 879 333 822 WhatsApp Pzt - Cum 09:00 - 18:00, Cmt 09:00 - 16:0009:00 - 18:00

Piyasa tartışması · Ağustos 2026

İki analist aynı verilere bakıyor.
Zıt sonuçlara varıyorlar.

Yazı, yayın anında otomatik olarak açılır. Sayfayı yeniden yüklemeniz gerekmez.

Çok yakında 00:00:00:00 gün : saat : dakika : saniye

Piyasa tartışması · Ağustos 2026

İki analist aynı verilere bakıyor.
Zıt sonuçlara varıyorlar.

Biri, 2029-2030'a kadar %20-25 ucuzlayacak bir piyasa görüyor. Diğeri, artan krediler ve maaşlarla finanse edilen bir piyasa görüyor. İkisi de BNB'yi ve NSI'yi alıntılıyor.

Kamp 1

Düşüş

◆ VS

Kamp 2

İstikrar

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Emlak danışmanı, BulGhar Homes

24 Ağustos 2026 · 10 dk okuma

Paylaş

Neyi tartışıyorlar

2026 Ağustos'unda Bulgaristan gayrimenkul piyasası aynı anda birbirine zıt iki sinyal veriyor. İşlemler düşüyor, ama ilan edilen fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Bankalar giderek daha fazla konut kredisi veriyor, bankaların kendi denetim kurumu ise konutların fazla değerlendiğini yazıyor. Aşağıdaki iki kamp, BNB'nin, NSI'nin ve piyasa portallarının tamamen aynı verilerine bakıyor. Ve zıt tahminlere varıyor.

Üç büyüme hızı, Q1 ve Haziran 2026

Konut kredileri+%26,4

Konut fiyatları (NSI, Q1 2026)+%14,8

Ortalama maaş+%12,7

En hızlı ile en yavaş hız arasındaki fark 14 puanın altında; klasik bir balonun çift haneli uçurumu değil.

Tur 1

Argümanlar karşı karşıya.

Kamp 1 · Ayılar

Düşüş

Max Baklayan, finansal analist

-%20 ile -%25

2029-2030'a kadar öngörülen fiyat düşüşü

25 → 75 gün

mülkün satış süresi, onun iddiasına göre, üç katına çıktı; bu iddia toplulaştırılmış piyasa verileriyle doğrulanmıyor

%40 boş konut

Bulgaristan'da 1,6 milyon tamamen boş konut, Plovdiv24.bg'nin alıntıladığı verilere göre

Standart News ayrıca 2027 ile 2029 arasında nominal %20-30 düşüş öngörüyor. Ülkedeki işlemler zaten düşüyor: 2026 Q1'de yıllık bazda -%15,5, 2026 Q2'de yıllık bazda -%17,9.

Kamp 2 · Boğalar

İstikrar

Kredi piyasası ve NANI

+%26,4

konut kredilerinde yıllık artış, yaklaşık 18,7 milyar avroya kadar (Haziran 2026)

+%12,7

ortalama maaşta yıllık artış, konut fiyatlarındaki %14,8'lik artışa yakın

33 gün

Zimoti portalına göre Varna'da ortalama işlem süresi, yayımlanmış bir yöntem olmadan; Baklayan 75 veriyor

Aleksandar Bochev (Ulusal Gayrimenkul Derneği, NANI), büyük şehirlerdeki fiyatların 2026 sonuna kadar %5-7 artmaya devam etmesini, işlemlerin ise düşmesini bekliyor: “daha az ama daha pahalı işlem”. Ivo Dimovski: “fiyatlarda gerçek bir düşüş olasılığı asgari düzeyde.”

Aynı kurumlar: BNB, NSI, piyasa portalları. Zıt sonuçlar.

Peki siz hangi taraftasınız?

Kamp 1 · Düşüş%0

Kamp 2 · İstikrar%0

0 oy

Tur 2

Dört soru, hiçbir kampın tek başına cevaplamadığı.

Çelişkinin arkasında ne olduğunu görmek için bir soruya dokunun.

İşlemler %20 düşüyor. Fiyatlar yükseliyor. İkisi birden nasıl mümkün?

Varna'da mülk işlemleri yıllık bazda yaklaşık %20 düştü, fiyatlar ise aynı anda yükselmeye devam etti. İki sinyal de eurocom.bg'nin aynı haberinde çıktı (2 Ağustos 2026). Açıklama: piyasada daha az alıcı kalıyor, ama satın alanlar kaliteli mülk arıyor ve daha yüksek fiyatı kabul ediyor. Fazla değerli mülklerin satıcıları fiyatı düşürmek yerine bekliyor; bu yüzden hacim daha zayıf olsa bile ortalama ilan fiyatları düşmüyor.

BNB kredileri +%26,4 finanse ediyor, BNB'nin kendisi ise %13,8'lik bir fazla değerlemeden söz ediyor. Hangi BNB'ye inanalım?

İki rakam da gerçek ve aynı kurumdan geliyor. BNB'nin bankacılık denetimi sistemik riski izliyor; %13,8'lik fazla değerleme, gelir ve kira gibi temel göstergelere göre kendi tahmini, 2025 Q3 için ve 2026 Ağustos'unda yorumlanmış. Kredi artışı istatistiği ise yalnızca bir gerçeği kaydediyor: hane halkları kredi alıp zamanında ödediği için bankalar toplu olarak konut kredisi veriyor. BNB'nin iki işlevi birbirini dışlamıyor; denetim tam da kredilendirme bu kadar hızlı arttığı için uyarıyor.

Bulgaristan'daki konutların %40'ı boş. O zaman neden “kaliteli arz açığı” bulamıyoruz?

İkisi de doğru, çünkü farklı mülklerden söz ediyorlar. 1,6 milyon boş konutun büyük bölümü küçük şehirlerdeki ve köylerdeki eski yapılar; hiçbir fiyata neredeyse talep olmayan mülkler. Açık başka bir segmentte: Akt 16 (Акт 16) almış yeni inşaat, iyi konum, makul fiyat. Aşırı arz bir miktar sorunu değil; yanlış yerdeki, yanlış fiyattaki ürün sorunu.

Maaşlar %12,7 artıyor. Fiyatlar %14,8 artıyor. Balon mu, yoksa sadece biraz daha hızlı bir piyasa mı?

İki büyüme hızı arasındaki fark 2,1 yüzde puan; ani bir düzeltmeden önce genellikle görülen sapmadan çok uzak. Klasik bir balon, fiyatlar birkaç yıl üst üste gelirleri çift haneli farkla geçtiğinde ortaya çıkar. Burada gelirler fiyatlara neredeyse yetişiyor. Bu, belirli mülklerde yerel bir fazla değerlemeyi dışlamıyor, ama ulusal düzeyde bir piyasa balonu tezini zayıflatıyor.

Çatışma · Varna · 2 Ağustos 2026