Nezákonnost je vlastnost
stavby, ne člověka.
Proto se prodává spolu s nemovitostí. Nic v zákoně o územním plánování (ЗУТ) ji převodem neléčí a pokuta zůstává u toho, kdo ji nezaplatí.
Všechno vychází z jedné definice se třemi kumulativními podmínkami. Běžnou opravou je údržba a vnitřní úpravy, při nichž se nezasahuje do konstrukce, nepřemisťují se zdi a nedělají se v nich otvory, pokud se dotýkají konstrukce, a nemění se určení místností a zatížení v nich (§ 5 bod 43 zákona o územním plánování). Pokud padne jedna ze tří, práce už není opravou.
A druhá definice past uzavírá: stavbami jsou i zásadní opravy, rekonstrukce a přestavby, s určením i bez změny určení (§ 5 bod 38 téhož zákona). Tedy přestavba je podle zákona stavbou a všechno, co zákon říká o nezákonných stavbách, platí i pro jednu zbouranou stěnu.
Zasklení je volné. Stěna za ním není.
Zasklení balkonů a lodžií je výslovně vyňato z povolování (čl. 151 odst. 1 bod 6 zákona o územním plánování). Odstranění příčky mezi zaskleným balkonem a pokojem vyňato není, protože se mění určení balkonu. A právě to je nejčastější přestavba v bulharských bytech.
Ve stejném režimu jsou přemístěná nebo odstraněná nosná stěna a otvor v ní, přemístěná koupelna nebo kuchyně (mění se určení a zatížení), sloučené byty a využité podkroví.
U bytu neexistuje pohodlná střední cesta mezi „nic nepotřebuji“ a „potřebuji úplný projekt“. Vnitřní přestavba bytu není na seznamu podle čl. 147 zákona o územním plánování, tedy prochází schváleným investičním projektem a stavebním povolením. Bod, v němž se oprava stává stavbou, je technický a určuje ho oprávněný inženýr-statik, ne řemeslník a ne vlastník.
Příkaz se vydává
proti stavbě.
Čl. 225 odst. 2 zákona o územním plánování popisuje stavbu, ne provádějícího. Stavba zůstává nezákonná i poté, co změní vlastníka, i poté, co provádějící zemře, emigruje nebo zkrachuje.
Příkaz k odstranění vydává starosta a doručuje se zúčastněným osobám a praxe je v okruhu důsledná: adresátem je vlastník, objednatel a/nebo provádějící. Samotné vlastnictví stačí. Opačná strana je ještě nepříjemnější: třetí osoby, které nejsou adresáty, nemají procesní legitimaci k odvolání. „Já jsem to nedělal“ nového vlastníka z řízení nevyjímá.
Náklady nuceného odstranění jsou solidární a seznam v čl. 225a odst. 5 zákona o územním plánování je dlouhý: dozor, stavitel, projektant, odhadce, objednatel. Jenže u přestavby v bytě není nikdo z nich. Seznam se zužuje na provádějícího a objednatele a oběma je předchozí vlastník.
Obec nehoní předchozího vlastníka místo nového. Vykoná příkaz, sepíše protokol o nákladech a získá exekuční titul. Koho bude hledat první, je otázka dostupnosti a majetku: vlastníka, který sedí na adrese.
Jedna uplyne. Druhá nemá začátek.
Sankce proti provádějícímu je správní trest, tedy osobní odpovědnost, a promlčuje se. Odstranění je nucené správní opatření vůči stavbě, vykonává se vůči adresátovi-vlastníkovi a zákon o územním plánování nestanoví lhůtu pro vydání příkazu. Příkaz lze vydat desítky let po stavbě.
Trest je osobní a vyprchá. Následek pro věc je skutečný a zůstává. Kupující dostane ten druhý, ne ten první.
Vůči prodávajícímu jsou hodiny ještě kratší. Nárok podle čl. 195 zákona o závazcích a smlouvách se promlčuje uplynutím jednoho roku u nemovitostí a tři roky jen tehdy, pokud prodávající vědomě zamlčel vadu (čl. 197 téhož zákona). A podle čl. 193 odst. 2 prodávající neodpovídá za vady, které kupující při prodeji znal: kupující, který viděl široký otvor a přesto koupil, bude později těžko tvrdit, že byl oklamán.
Součet: jeden rok vůči prodávajícímu, tři při prokázaném úmyslném zamlčení, vůči řízení proti samotné nemovitosti časově neomezeně. Co dalšího se před podpisem kontroluje: prověrka nemovitosti.
Tolerance je otevřená,
legalizace se uzavřela 26. 11. 2013.
Tolerované podle § 127 odst. 1 přechodných ustanovení jsou stavby postavené do 31. 3. 2001, bez dokumentace, ale tehdy nebo nyní přípustné. Starší § 16 zachycuje stavby postavené do 7. 4. 1987 a ještě dvě období s deklarací v prošlých lhůtách.
Lhůta pro legalizaci podle § 127 odst. 2 a 3 uplynula 26. 11. 2013. Tedy přestavba provedená po 31. 3. 2001 bez stavební dokumentace není tolerovaná a k roku 2026 neexistuje postup, kterým by mohla být legalizována. Stát takové okno dává zhruba jednou za deset let, ale „někdy může znovu“ není právní stav a transakce se na něm neplánuje.
A samotné osvědčení o tolerovanosti není tím, za co se považuje. Je to konstatační dokument: osvědčuje, že stavba splňuje podmínky, ale nečiní ji zákonnou.
Varna to právě prokázala v praxi. V případu lokality „Baba Alino“ obec tvrdí, že část předložených osvědčení o tolerovanosti neodpovídá skutečné poloze objektů. Kupující, který takový dokument držel, držel papír k jiné stavbě.
Využité podkroví chce sto procent sousedů
Připojená terasa, sloučené byty a nastavěné podkroví mají dodatečnou vrstvu: sahají na společné části, tedy na cizí vlastnictví.
Podle čl. 185 odst. 2 zákona o územním plánování se při záboru společných částí vyžaduje souhlas všech vlastníků s notářsky ověřenými podpisy. A podle odst. 3, pokud se společná část připojuje k samostatnému objektu, uzavírá se s ostatními vlastníky smlouva o převodu vlastnictví v notářské formě a teprve na jejím základě se vydává stavební povolení.
V domě se čtyřiceti byty je prakticky nemožné to udělat dodatečně. Proto takové objekty téměř nikdy nejsou legalizovány, jen vypadají vyřízeně. Jak funguje shromáždění vlastníků vůbec: etážové vlastnictví.
Schéma to zaručeně
neukáže.
Past má dva zámky. První: aby se přestavba dostala do katastru, prochází se osvědčením podle čl. 52 odst. 5 zákona o katastru a rejstříku nemovitostí (ЗКИР) a mezi povinnými dokumenty je kopie stavebního povolení. Nezákonná přestavba takové nemá, tedy do katastru nevstoupí.
Druhý: katastr neměří na místě, ale opisuje. Plochy samostatných objektů se přebírají z listiny o vlastnictví a při nedostatku údajů z investičního projektu. Tedy schéma dál ukazuje staré uspořádání a starou plochu.
Důsledek je opačný, než se čeká. Schéma samostatného objektu, které kupující považuje za nejobjektivnější dokument, je právě dokument, který nemá jak nezákonnou přestavbu ukázat. Neukáže ji ani notářský zápis. Ani daňové ocenění. Pravda je jen na místě, ve stěnách.
Proč se tři čísla o ploše často shodují, aniž by je kdo měřil: zastavěná plocha, rozvinutá zastavěná plocha a společné části.
Pokuta je drobná část. Drahé je odstranění.
Pokuta podle čl. 232 odst. 2 zákona o územním plánování pro osobu, která nezákonnou stavbu provede, nařídí nebo připustí, je mezi 511 a 5 113 EUR. Pro právnickou osobu dosahuje majetková sankce podle čl. 237 až 10 226 EUR u staveb čtvrté až šesté kategorie. Navrch přicházejí náklady nuceného odstranění, které nejsou sankcí a nemají strop: jsou tolik, kolik stojí práce.
Údaje Národního stavebního dozorčího úřadu (ДНСК) za rok 2025 ukazují rozsah osobní odpovědnosti: 114 rozhodnutí o uložení pokuty proti fyzickým osobám v celkové hodnotě asi 33 996 EUR, tedy v průměru asi 298 EUR na rozhodnutí. Proti právnickým osobám je 76 rozhodnutí za asi 175 373 EUR.
Zákonná cesta je naopak levná tam, kde se nikdo nedívá: posouzení investičního projektu přestavby v obci Varna je 40,90 EUR a stavební povolení 102,26 EUR, tedy asi 143 EUR obecních poplatků. Statické stanovisko začíná na 250 EUR s DPH a projekt se počítá za metr čtvereční.
A dvoje dveře, na které téměř nikdo nemyslí. Podle čl. 178 odst. 6 zákona o územním plánování může starosta nařídit přerušení dodávky elektřiny, vody, plynu a telefonu a nařízení je pro dodavatele závazné. A podle čl. 148 odst. 7 se povolení nové stavby nevydává osobě, která provedla nezákonnou stavbu, dokud nebyla odstraněna nebo legalizována.
Obec odstraňuje.
Vlastník žaluje investora.
V lokalitě „Baba Alino“, v lese u Varny, je téma nyní zprávou, ne teorií: přes sto staveb a v dotčených budovách přes 40 bytů. K 1. 9. 2026 je tu 19 příkazů k odstranění a další čtyři se připravují.
Správní soud ve Varně zrušil předběžnou vykonatelnost dvanácti příkazů pro nedostatek odůvodnění, ale ne samotné příkazy. Mezitím je k 3. 9. 2026 přerušena dodávka elektřiny a vody, jsou nasazeny omezující pásky a pečetě a přístup se omezuje postupně.
Postoj starosty je formulován přesně a stojí za to ho přečíst doslova: právní úprava dává možnost vlastníkům, kteří se domnívají, že byli uvedeni v omyl, domáhat se svých práv u investora.
To je celé téma v jedné větě. Obec odstraňuje. Vlastník žaluje investora. Obojí se neděje současně a nevyrovnává se.
Často kladené otázky
Kdo odpovídá za nezákonnou přestavbu po koupi?
Nezákonnost je vlastnost stavby, ne osoby, která ji provedla. Příkaz k odstranění podle čl. 225a zákona o územním plánování se vydává proti stavbě a doručuje se vlastníkovi, tedy tomu, kdo nemovitost vlastní v době řízení. Třetí osoby, které nejsou adresáty příkazu, nemají ani procesní legitimaci ho napadnout. Náklady nuceného odstranění jsou solidární podle čl. 225a odst. 5, ale u přestavby v bytě se seznam zužuje na provádějícího a objednatele, a těmi bývá obvykle předchozí vlastník.
Jaká je lhůta pro žalobu na prodávajícího kvůli skryté přestavbě?
Jeden rok při prodeji nemovitostí a tři roky, pokud prodávající vědomě zamlčel vadu (čl. 197 zákona o závazcích a smlouvách). Lhůta běží od předání věci. Samostatně podle čl. 193 odst. 2 téhož zákona prodávající neodpovídá za vady, které kupující znal při prodeji. Proti tomu stojí správní řízení proti samotné stavbě, pro něž zákon o územním plánování nestanoví lhůtu vůbec.
Lze nezákonnou přestavbu dnes legalizovat?
Přestavba provedená po 31. 3. 2001 bez stavební dokumentace nespadá do režimů tolerance podle § 16 a § 127 přechodných ustanovení zákona o územním plánování a lhůta pro legalizaci podle § 127 odst. 2 a 3 uplynula 26. 11. 2013. K roku 2026 platný zákon o územním plánování nestanoví postup, jímž by taková stavba mohla být legalizována. Osvědčení o tolerovanosti je přitom konstatační dokument: osvědčuje, že stavba splňuje podmínky, ale nečiní ji zákonnou.
Je přestavba vidět v katastrálním schématu?
Zpravidla ne. Aby se přestavba dostala do katastru, prochází se osvědčením podle čl. 52 odst. 5 zákona o katastru a rejstříku nemovitostí a mezi povinnými dokumenty je kopie stavebního povolení. Nezákonná přestavba takové povolení nemá, tedy do katastru nevstoupí a schéma dál ukazuje staré uspořádání. Katastr neměří na místě, ale opisuje plochu z listiny o vlastnictví nebo z investičního projektu.
Jedno schéma a jedna obhlídka
Vyžádejte si schéma samostatného objektu a porovnejte ho se stěnami, které vidíte na prohlídce. Nehledáte stavební povolení, ale nesoulad: otvor, který na schématu není, místnost, která změnila určení, terasu, která se stala pokojem. To je jediná kontrola, která funguje, protože dokumenty tu mlčí z principu.
Pošlete nám schéma a několik fotografií z prohlídky. Vrátíme, který nesoulad je oprava, který stavba a kdo ponese příkaz, pokud přijde.
Tento materiál není právní poradenství. Zda je konkrétní práce opravou, nebo stavbou, určuje oprávněný inženýr-statik.
Komentáře
Zatím žádné komentáře. Buďte první.