Illegalität ist eine Eigenschaft
des Baus, nicht der Person.
Deshalb wird sie mit der Immobilie verkauft. Nichts im Gesetz über die Raumordnung (ЗУТ) heilt sie durch Übertragung, und die Geldbuße bleibt bei dem, der sie nicht zahlen wird.
Alles geht von einer Definition mit drei kumulativen Bedingungen aus. Laufende Instandhaltung sind die Unterhaltung und innere Umbauten, bei denen die Konstruktion nicht berührt wird, keine Mauern versetzt und keine Öffnungen in ihnen gemacht werden, wenn sie die Konstruktion berühren, und die Zweckbestimmung der Räume und die Belastungen in ihnen nicht geändert werden (§ 5 Nr. 43 ZUT). Entfällt eine der drei, ist die Arbeit keine Instandhaltung mehr.
Und die zweite Definition schließt die Falle: Bauten sind auch die Hauptreparaturen, Rekonstruktionen und Umbauten, mit und ohne Änderung der Zweckbestimmung (§ 5 Nr. 38 ZUT). Also ist der Umbau nach dem Gesetz ein Bau, und alles, was das ZUT zu illegalen Bauten sagt, gilt für eine eingerissene Wand.
Die Verglasung ist frei. Die Wand danach nicht.
Die Verglasung von Balkonen und Loggien ist ausdrücklich genehmigungsfrei (Art. 151 Abs. 1 Nr. 6 ZUT). Die Entfernung der Trennwand zwischen dem verglasten Balkon und dem Zimmer ist es nicht, weil sich die Zweckbestimmung des Balkons ändert. Und genau das ist der häufigste Umbau in bulgarischen Wohnungen.
In dieselbe Reihe gehören die versetzte oder entfernte tragende Wand und die Öffnung darin, das versetzte Bad oder die versetzte Küche (die Zweckbestimmung und die Belastungen ändern sich), zusammengelegte Wohnungen und der ausgebaute Dachboden.
Für eine Wohnung gibt es keinen bequemen Mittelweg zwischen „ich brauche nichts“ und „ich brauche ein vollständiges Projekt“. Der innere Umbau einer Wohnung steht nicht in der Liste nach Art. 147 ZUT, läuft also über ein genehmigtes Investitionsprojekt und eine Baugenehmigung. Der Punkt, an dem eine Reparatur zum Bau wird, ist technisch und wird von einem befugten Statiker festgestellt, nicht vom Handwerker und nicht vom Eigentümer.
Die Verfügung ergeht
gegen den Bau.
Art. 225 Abs. 2 ZUT beschreibt den Bau, nicht den Ausführenden. Der Bau bleibt illegal, auch nachdem er den Eigentümer gewechselt hat und nachdem der Ausführende gestorben, ausgewandert oder insolvent geworden ist.
Die Abrissverfügung erlässt der Bürgermeister, und sie wird den Beteiligten zugestellt, wobei die Praxis beim Kreis einheitlich ist: Adressat ist der Eigentümer, der Auftraggeber und/oder der Ausführende. Das Eigentum allein genügt. Die Kehrseite ist noch unangenehmer: Dritte, die nicht Adressaten sind, haben keine Prozessbefugnis zur Anfechtung. „Ich habe es nicht gebaut“ nimmt den neuen Eigentümer nicht aus dem Verfahren.
Die Kosten des Zwangsabrisses sind gesamtschuldnerisch, und die Liste in Art. 225a Abs. 5 ZUT ist lang: Aufsicht, Bauunternehmer, Planer, Gutachter, Auftraggeber. Nur gibt es bei einem Umbau in einer Wohnung keinen von ihnen. Die Liste schrumpft auf den Ausführenden und den Auftraggeber, und beide sind der frühere Eigentümer.
Die Gemeinde verfolgt nicht den früheren Eigentümer anstelle des neuen. Sie vollstreckt die Verfügung, erstellt ein Kostenprotokoll und erhält einen Vollstreckungstitel. Wen sie zuerst sucht, ist eine Frage der Auffindbarkeit und des Vermögens: der Eigentümer, der an der Adresse sitzt.
Die eine läuft ab. Die andere hat keinen Anfang.
Die Sanktion gegen den Ausführenden ist eine Verwaltungsstrafe, also persönliche Haftung, und verjährt. Der Abriss ist eine Zwangsmaßnahme der Verwaltung gegen den Bau, die der Adressat-Eigentümer vollzieht, und das ZUT setzt keine Frist für den Erlass der Verfügung. Eine Verfügung kann Jahrzehnte nach dem Bau ergehen.
Die Strafe ist persönlich und verflüchtigt sich. Die Folge für die Sache ist real und bleibt. Der Käufer bekommt die zweite, nicht die erste.
Gegen den Verkäufer ist die Uhr noch kürzer. Die Klage nach Art. 195 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) verjährt bei Immobilien mit Ablauf von einem Jahr, und drei Jahre nur, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat (Art. 197 ZZD). Und nach Art. 193 Abs. 2 ZZD haftet der Verkäufer nicht für Mängel, die dem Käufer beim Verkauf bekannt waren: Ein Käufer, der die breite Öffnung gesehen und trotzdem gekauft hat, wird später schwer behaupten können, er sei getäuscht worden.
Die Summe: ein Jahr gegen den Verkäufer, drei bei nachgewiesenem vorsätzlichem Verschweigen, gegenüber einem zeitlich unbegrenzten Verfahren gegen das Objekt selbst. Was vor der Unterschrift sonst noch geprüft wird: die Prüfung der Immobilie.
Die Duldung ist offen,
die Legalisierung schloss am 26.11.2013.
Geduldet nach § 127 Abs. 1 der Übergangsbestimmungen sind Bauten, die bis zum 31.03.2001 errichtet wurden, ohne Unterlagen, aber damals oder heute zulässig. Der ältere § 16 erfasst die bis zum 07.04.1987 errichteten und zwei weitere Zeiträume mit Erklärung in abgelaufenen Fristen.
Die Frist zur Legalisierung nach § 127 Abs. 2 und 3 ist am 26.11.2013 abgelaufen. Ein nach dem 31.03.2001 ohne Bauunterlagen durchgeführter Umbau ist also nicht geduldet, und Stand 2026 gibt es kein Verfahren, in dem er legalisiert werden könnte. Der Staat gibt ein solches Fenster ungefähr einmal in zehn Jahren, aber „irgendwann vielleicht wieder“ ist keine Rechtslage, und ein Geschäft plant man nicht darauf.
Und die Duldungsbescheinigung selbst ist nicht das, wofür sie gehalten wird. Sie ist ein feststellendes Dokument: Sie bescheinigt, dass der Bau die Bedingungen erfüllt, und macht ihn nicht legal.
Varna hat es gerade in der Praxis bewiesen. Im Fall der Lage „Baba Alino“ behauptet die Gemeinde, dass ein Teil der vorgelegten Duldungsbescheinigungen nicht der tatsächlichen Lage der Objekte entspricht. Ein Käufer, der ein solches Dokument in der Hand hatte, hatte ein Papier für ein anderes Gebäude.
Ein ausgebauter Dachboden braucht hundert Prozent der Nachbarn
Die angeschlossene Terrasse, zusammengelegte Wohnungen und der aufgestockte Dachboden haben eine zusätzliche Ebene: Sie berühren die Gemeinschaftsflächen, also fremdes Eigentum.
Nach Art. 185 Abs. 2 ZUT wird, wenn Gemeinschaftsflächen in Anspruch genommen werden, die Zustimmung aller Eigentümer mit notarieller Beglaubigung der Unterschriften verlangt. Und nach Abs. 3, wenn ein Gemeinschaftsteil einem Sondereigentum zugeschlagen wird, wird mit den übrigen Eigentümern ein Vertrag über die Eigentumsübertragung in notarieller Form geschlossen, und erst auf dessen Grundlage wird die Baugenehmigung erteilt.
In einem Gebäude mit vierzig Wohnungen ist das praktisch unmöglich nachträglich zu machen. Deshalb sind solche Objekte fast nie legalisiert, sondern sehen nur geregelt aus. Wie die Eigentümerversammlung überhaupt funktioniert: das Wohnungseigentum.
Der Plan zeigt es
garantiert nicht.
Die Falle hat zwei Schlösser. Erstens: Damit ein Umbau in das Kataster gelangt, wird eine Bescheinigung nach Art. 52 Abs. 5 des Gesetzes über Kataster und Immobilienregister (ЗКИР) durchlaufen, und zu den Pflichtdokumenten dafür gehört eine Kopie der Baugenehmigung. Der illegale Umbau hat keine, gelangt also nicht in das Kataster.
Zweitens: Das Kataster misst nicht vor Ort, sondern schreibt ab. Die Flächen der Sondereigentumsobjekte werden aus der Eigentumsurkunde entnommen, bei fehlenden Angaben aus dem Investitionsprojekt. Der Plan zeigt also weiter die alte Aufteilung und die alte Fläche.
Die Folge ist das Gegenteil dessen, was man erwartet. Der Plan des Sondereigentums, den der Käufer für das objektivste Dokument hält, ist genau das Dokument, das den illegalen Umbau nicht zeigen kann. Die Notarurkunde zeigt ihn auch nicht. Die Steuerbewertung ebenso wenig. Die Wahrheit steht nur vor Ort, in den Wänden.
Warum die drei Flächenzahlen oft übereinstimmen, ohne dass jemand gemessen hat: ZP, RZP und die Gemeinschaftsflächen.
Die Geldbuße ist der kleine Teil. Teuer ist der Abriss.
Die Geldbuße nach Art. 232 Abs. 2 ZUT für eine Person, die einen illegalen Bau ausführt, anordnet oder zulässt, liegt zwischen 511 und 5.113 EUR. Für eine juristische Person reicht die Vermögenssanktion nach Art. 237 bei Bauten der vierten bis sechsten Kategorie bis 10.226 EUR. Obendrauf kommen die Kosten des Zwangsabrisses, die keine Sanktion sind und keine Obergrenze haben: Sie sind so hoch, wie die Arbeit kostet.
Die Daten der Nationalen Baukontrollbehörde (ДНСК) für 2025 zeigen das Ausmaß der persönlichen Haftung: 114 Bußgeldbescheide gegen natürliche Personen im Gesamtwert von etwa 33.996 EUR, also durchschnittlich etwa 298 EUR je Bescheid. Gegen juristische Personen sind es 76 Bescheide über etwa 175.373 EUR.
Der legale Weg ist dagegen billig, wo niemand hinsieht: Die Prüfung eines Investitionsprojekts für einen Umbau kostet bei der Gemeinde Varna 40,90 EUR und die Baugenehmigung 102,26 EUR, also etwa 143 EUR kommunale Gebühren. Das statische Gutachten beginnt bei 250 EUR mit MwSt., und das Projekt wird pro Quadratmeter berechnet.
Und zwei Türen, an die fast niemand denkt. Nach Art. 178 Abs. 6 ZUT kann der Bürgermeister die Unterbrechung der Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Telefon anordnen, und die Anordnung ist für die Versorger verbindlich. Und nach Art. 148 Abs. 7 wird einer Person, die den illegalen Bau ausgeführt hat, keine Genehmigung für einen Neubau erteilt, solange er nicht abgerissen oder legalisiert ist.
Die Gemeinde reißt ab.
Der Eigentümer verklagt den Bauträger.
In der Lage „Baba Alino“, im Wald bei Varna, ist das Thema derzeit eine Nachricht und keine Theorie: über hundert Gebäude, und in den betroffenen Gebäuden über 40 Wohnungen. Stand 01.09.2026 gibt es 19 Abrissverfügungen und vier weitere in Vorbereitung.
Das Verwaltungsgericht Varna hat die vorläufige Vollstreckung von zwölf der Verfügungen wegen fehlender Begründung aufgehoben, nicht aber die Verfügungen selbst. Inzwischen sind Stand 03.09.2026 die Stromversorgung und die Wasserversorgung unterbrochen, Absperrbänder und Siegel angebracht, und der Zugang wird schrittweise eingeschränkt.
Die Position des Bürgermeisters ist genau formuliert und es lohnt sich, sie wörtlich zu lesen: Die Gesetzgebung gibt den Eigentümern, die sich getäuscht fühlen, die Möglichkeit, ihre Rechte beim Bauträger zu suchen.
Das ist das ganze Thema in einem Satz. Die Gemeinde reißt ab. Der Eigentümer verklagt den Bauträger. Beides geschieht nicht gleichzeitig und gleicht sich nicht aus.
Häufig gestellte Fragen
Wer haftet nach dem Kauf für einen illegalen Umbau?
Die Illegalität ist eine Eigenschaft des Baus, nicht der Person, die ihn ausgeführt hat. Die Abrissverfügung nach Art. 225a des Gesetzes über die Raumordnung (ZUT) ergeht gegen den Bau und wird dem Eigentümer zugestellt, also demjenigen, dem die Immobilie zum Zeitpunkt des Verfahrens gehört. Dritte, die nicht Adressaten der Verfügung sind, haben nicht einmal die Prozessbefugnis, sie anzufechten. Die Kosten des Zwangsabrisses sind nach Art. 225a Abs. 5 gesamtschuldnerisch, aber bei einem Umbau in einer Wohnung schrumpft die Liste auf den Ausführenden und den Auftraggeber, und das ist meist der frühere Eigentümer.
Wie lange habe ich Zeit, den Verkäufer wegen eines verdeckten Umbaus zu verklagen?
Ein Jahr beim Verkauf von Immobilien und drei Jahre, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat (Art. 197 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge, ZZD). Die Frist läuft ab der Übergabe der Sache. Gesondert haftet der Verkäufer nach Art. 193 Abs. 2 ZZD nicht für Mängel, die dem Käufer beim Verkauf bekannt waren. Dem steht das Verwaltungsverfahren gegen den Bau selbst gegenüber, für das das ZUT überhaupt keine Frist setzt.
Kann ein illegaler Umbau heute noch legalisiert werden?
Ein nach dem 31.03.2001 ohne Bauunterlagen durchgeführter Umbau fällt nicht unter die Duldungsregime nach § 16 und § 127 der Übergangsbestimmungen des ZUT, und die Frist zur Legalisierung nach § 127 Abs. 2 und 3 ist am 26.11.2013 abgelaufen. Stand 2026 sieht das geltende ZUT kein Verfahren vor, in dem ein solcher Bau legalisiert werden könnte. Die Duldungsbescheinigung ist dabei ein feststellendes Dokument: Sie bescheinigt, dass der Bau die Bedingungen erfüllt, und macht ihn nicht legal.
Ist der Umbau im Katasterplan zu sehen?
In der Regel nicht. Damit ein Umbau in das Kataster gelangt, wird eine Bescheinigung nach Art. 52 Abs. 5 des Gesetzes über Kataster und Immobilienregister (ZKIR) durchlaufen, und zu den Pflichtdokumenten dafür gehört eine Kopie der Baugenehmigung. Der illegale Umbau hat keine solche Genehmigung, gelangt also nicht in das Kataster, und der Plan zeigt weiter die alte Aufteilung. Das Kataster misst nicht vor Ort, sondern schreibt die Fläche aus der Eigentumsurkunde oder aus dem Investitionsprojekt ab.
Ein Plan und ein Rundgang
Holen Sie den Plan des Sondereigentums und vergleichen Sie ihn mit den Wänden, die Sie bei der Besichtigung sehen. Sie suchen keine Baugenehmigung, sondern eine Abweichung: eine Öffnung, die im Plan fehlt, einen Raum, der seine Zweckbestimmung gewechselt hat, eine Terrasse, die zum Zimmer wurde. Das ist die einzige Prüfung, die funktioniert, weil die Dokumente hier schon von der Anlage her schweigen.
Schicken Sie uns den Plan und einige Fotos von der Besichtigung. Wir melden zurück, welche Abweichung Instandhaltung ist, welche ein Bau und wer die Verfügung tragen würde, falls sie kommt.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Arbeit Instandhaltung oder Bau ist, stellt ein befugter Statiker fest.
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