Nielegalność jest cechą
budowy, a nie człowieka.
Dlatego sprzedaje się ją razem z nieruchomością. Nic w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym (ЗУТ; dalej: ZUT) nie leczy jej przeniesieniem własności, a kara zostaje u tego, kto jej nie zapłaci.
Wszystko zaczyna się od jednej definicji z trzema warunkami łącznymi. Remontem bieżącym jest utrzymanie i wewnętrzne przebudowy, przy których nie dotyka się konstrukcji, nie przesuwa się murów ani nie robi w nich otworów, gdy dotyczą konstrukcji, i nie zmienia się przeznaczenia pomieszczeń ani obciążeń w nich (§ 5 pkt 43 ZUT). Jeśli choć jeden z trzech warunków nie jest spełniony, praca nie jest już remontem.
A druga definicja zamyka pułapkę: budową są także remonty kapitalne, rekonstrukcje i przebudowy, ze zmianą przeznaczenia i bez niej (§ 5 pkt 38 ZUT). Czyli przebudowa z mocy prawa JEST budową, a wszystko, co ZUT mówi o nielegalnych budowach, dotyczy także jednej zburzonej ściany.
Oszklenie jest wolne. Ściana za nim nie.
Oszklenie balkonów i loggii jest wyraźnie zwolnione z pozwolenia (art. 151 ust. 1 pkt 6 ZUT). Zwolnione nie jest natomiast usunięcie ścianki działowej między oszklonym balkonem a pokojem, ponieważ zmienia się przeznaczenie balkonu. I to jest najczęstsza przebudowa w bułgarskich mieszkaniach.
W tym samym rzędzie są przesunięta lub usunięta ściana nośna i otwór w niej, przeniesiona łazienka lub kuchnia (zmienia się przeznaczenie i obciążenia), połączone mieszkania i zaadaptowany strych.
W przypadku mieszkania nie ma wygodnej drogi pośredniej między „nic mi nie trzeba” a „potrzebny jest pełny projekt”. Wewnętrzna przebudowa mieszkania nie figuruje na liście z art. 147 ZUT, czyli wymaga zatwierdzonego projektu inwestycyjnego i pozwolenia na budowę. Punkt, w którym remont staje się budową, ma charakter techniczny i ustala go uprawniony inżynier konstruktor, a nie majster ani właściciel.
Nakaz wydaje się
przeciwko budowie.
Art. 225 ust. 2 ZUT opisuje budowę, a nie sprawcę. Budowa pozostaje nielegalna po zmianie właściciela, a także po tym, jak sprawca umrze, wyemigruje lub zbankrutuje.
Nakaz rozbiórki wydaje burmistrz gminy (кмет) i doręcza go zainteresowanym osobom, a praktyka jest w tym kręgu konsekwentna: adresatem jest właściciel, inwestor i/lub wykonawca. Samo posiadanie własności wystarcza. Druga strona jest jeszcze mniej przyjemna: osoby trzecie, które nie są adresatami, nie mają legitymacji procesowej, aby się odwołać. „Ja tego nie robiłem” nie wyłącza nowego właściciela z postępowania.
Koszty przymusowej rozbiórki są solidarne, a lista w art. 225a ust. 5 ZUT jest długa: nadzór, wykonawca, projektant, rzeczoznawca, inwestor. Tyle że przy przebudowie w mieszkaniu nie ma żadnego z nich. Lista kurczy się do sprawcy i inwestora, a obaj są poprzednim właścicielem.
Gmina nie ściga poprzedniego właściciela zamiast nowego. Wykonuje nakaz, sporządza protokół kosztów i uzyskuje tytuł wykonawczy. Kogo będzie szukać najpierw, to kwestia tego, kogo da się znaleźć i co posiada: właściciela, który mieszka pod tym adresem.
Jeden wygasa. Drugi nie ma początku.
Sankcja wobec sprawcy jest karą administracyjną, czyli odpowiedzialnością osobistą , i ulega przedawnieniu. Rozbiórka jest przymusowym środkiem administracyjnym wobec budowy, wykonuje ją adresat będący właścicielem, i ZUT nie wyznacza terminu na wydanie nakazu. Nakaz można wydać dziesiątki lat po budowie.
Kara jest osobista i wyparowuje. Skutek dla rzeczy jest realny i pozostaje. Kupujący dostaje tę drugą, a nie pierwszą.
Wobec sprzedawcy zegar jest jeszcze krótszy. Roszczenie z art. 195 ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД; dalej: ZZD) wygasa z upływem jednego roku przy nieruchomościach, a trzech lat tylko wtedy, gdy sprzedawca świadomie zataił wadę (art. 197 ZZD). Zgodnie z art. 193 ust. 2 ZZD sprzedawca nie odpowiada też za wady, które kupujący znał w chwili sprzedaży: kupujący, który widział szeroki otwór i mimo to kupił, będzie miał później trudno twierdzić, że został oszukany.
Podsumowując: jeden rok wobec sprzedawcy, trzy przy udowodnionym umyślnym zatajeniu, a wobec samej nieruchomości tryb nieograniczony w czasie. Co jeszcze sprawdza się przed podpisem: sprawdzenie nieruchomości.
Tolerowanie jest otwarte
legalizacja zamknęła się 26 listopada 2013 r.
Tolerowane (търпими) na mocy § 127 ust. 1 przepisów przejściowych są budowy wzniesione do 31 marca 2001 r., bez dokumentów, ale dopuszczalne wtedy lub teraz. Starszy § 16 obejmuje budowy wzniesione do 7 kwietnia 1987 r. oraz jeszcze dwa okresy z deklarowaniem w upłyniętych terminach.
Termin legalizacji z § 127 ust. 2 i 3 upłynął 26 listopada 2013 r. Czyli przebudowa wykonana po 31 marca 2001 r. bez dokumentów budowlanych nie jest tolerowana, a według stanu na 2026 r. nie ma procedury, w której można by ją zalegalizować. Państwo daje takie okno mniej więcej raz na dziesięć lat, ale „kiedyś może znowu” nie jest stanem prawnym i nie planuje się według niego transakcji.
Samo zaświadczenie o tolerowaniu (удостоверение за търпимост) też nie jest tym, za co się je uważa. Jest to dokument deklaratoryjny: potwierdza, że budowa spełnia warunki, ale nie czyni jej legalną.
Warna właśnie to udowodniła w praktyce. W sprawie z miejscowości „Baba Alino” gmina twierdzi, że część przedstawionych zaświadczeń o tolerowaniu nie odpowiada rzeczywistemu położeniu obiektów. Kupujący, który miał taki dokument, miał kartkę papieru dotyczącą innej budowli.
Zaadaptowany strych wymaga stu procent sąsiadów
Dobudowany taras, połączone mieszkania i nadbudowany strych mają dodatkową warstwę: dotykają części wspólnych, czyli cudzej własności.
Zgodnie z art. 185 ust. 2 ZUT, gdy zajmuje się części wspólne, wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli, wyrażona z notarialnym poświadczeniem podpisów. A według ust. 3, gdy część wspólna jest przyłączana do samodzielnego obiektu, zawiera się z pozostałymi właścicielami umowę przeniesienia własności w formie notarialnej i dopiero na jej podstawie wydaje się pozwolenie na budowę.
W budynku z czterdziestoma mieszkaniami praktycznie nie da się tego zrobić po fakcie. Dlatego takie obiekty prawie nigdy nie są zalegalizowane, a tylko wyglądają na uregulowane. Jak w ogóle działa zgromadzenie właścicieli: wspólnota mieszkaniowa (етажна собственост).
Schemat gwarantowanie
tego nie pokazuje.
Pułapka ma dwa zamki. Po pierwsze: aby przebudowa trafiła do katastru, przechodzi się przez zaświadczenie z art. 52 ust. 5 ustawy o katastrze i rejestrze nieruchomości (ЗКИР; dalej: ZKIR), a wśród obowiązkowych dokumentów do niego jest kopia pozwolenia na budowę. Nielegalna przebudowa takiego nie ma, czyli nie trafia do katastru.
Po drugie: kataster nie mierzy na miejscu, tylko przepisuje. Powierzchnie samodzielnych obiektów pobiera się z aktu własności, a w razie braku danych z projektu inwestycyjnego. Czyli schemat nadal pokazuje stary układ i starą powierzchnię.
Wniosek jest odwrotny do oczekiwanego. Schemat samodzielnego obiektu (схема на самостоятелен обект), który kupujący uważa za najbardziej obiektywny dokument, jest właśnie dokumentem, który nie ma jak pokazać nielegalnej przebudowy. Nie pokazuje jej akt notarialny (нотариален акт). Nie pokazuje jej wycena podatkowa (данъчна оценка). Prawda jest tylko na miejscu, w ścianach.
Dlaczego trzy liczby dotyczące powierzchni często się zgadzają, choć nikt nie mierzył: ZP, RZP i części wspólne.
Kara jest drobną częścią. Drogo kosztuje rozbiórka.
Kara z art. 232 ust. 2 ZUT dla osoby, która wykona, zleci lub dopuści nielegalną budowę, wynosi od 511 do 5 113 EUR. Dla osoby prawnej sankcja majątkowa z art. 237 sięga 10 226 EUR przy budowach od czwartej do szóstej kategorii. Do tego dochodzą koszty przymusowej rozbiórki, które nie są sankcją i nie mają górnej granicy: wynoszą tyle, ile kosztuje praca.
Dane Narodowej Dyrekcji Kontroli Budowlanej (ДНСК) za 2025 r. pokazują skalę odpowiedzialności osobistej: 114 postanowień o ukaraniu wobec osób fizycznych na łączną kwotę około 33 996 EUR, czyli średnio około 298 EUR na postanowienie. Wobec osób prawnych wydano 76 postanowień na około 175 373 EUR.
Droga zgodna z prawem jest za to tania tam, gdzie nikt nie patrzy: rozpatrzenie projektu inwestycyjnego dla przebudowy w Gminie Warna (Община Варна) kosztuje 40,90 EUR, a pozwolenie na budowę 102,26 EUR, czyli około 143 EUR opłat gminnych. Opinia konstrukcyjna zaczyna się od 250 EUR z VAT, a projekt liczy się za metr kwadratowy.
I dwoje drzwi, o których prawie nikt nie myśli. Zgodnie z art. 178 ust. 6 ZUT burmistrz może zarządzić odcięcie dopływu prądu, wody, gazu i telefonu, a zarządzenie jest wiążące dla dostawców. A według art. 148 ust. 7 pozwolenie na nową budowę nie jest wydawane osobie, która wykonała nielegalną budowę, dopóki ta nie zostanie rozebrana lub zalegalizowana.
Gmina rozbiera.
Właściciel pozywa inwestora.
W miejscowości „Baba Alino”, w lesie pod Warną, temat jest teraz wiadomością, a nie teorią: ponad sto budynków, a w dotkniętych budynkach ponad 40 mieszkań. Według stanu na 1 września 2026 r. jest 19 nakazów rozbiórki i jeszcze cztery w przygotowaniu.
Sąd Administracyjny w Warnie (Административен съд Варна) uchylił natychmiastową wykonalność dwunastu nakazów z powodu braku uzasadnienia, ale nie same nakazy. Tymczasem według stanu na 3 września 2026 r. odcięto zasilanie w prąd i wodę, założono taśmy ograniczające i pieczęcie, a dostęp jest ograniczany etapami.
Stanowisko burmistrza jest sformułowane precyzyjnie i warto je przeczytać dosłownie: prawo daje właścicielom, którzy uważają, że zostali wprowadzeni w błąd, możliwość dochodzenia swoich praw od inwestora.
To cały temat w jednym zdaniu. Gmina rozbiera. Właściciel pozywa inwestora. Te dwie rzeczy nie dzieją się jednocześnie i nie kompensują się.
Najczęściej zadawane pytania
Kto odpowiada za nielegalną przebudowę po zakupie?
Nielegalność jest cechą budowy, a nie osoby, która ją wykonała. Nakaz rozbiórki na podstawie art. 225a ZUT wydaje się przeciwko budowie i doręcza właścicielowi, czyli temu, kto posiada nieruchomość w chwili postępowania. Osoby trzecie, które nie są adresatami nakazu, nie mają nawet legitymacji procesowej, aby się od niego odwołać. Koszty przymusowej rozbiórki są solidarne według art. 225a ust. 5, ale przy przebudowie w mieszkaniu lista kurczy się do sprawcy i inwestora, a oni zwykle są poprzednim właścicielem.
W jakim terminie mogę pozwać sprzedawcę za ukrytą przebudowę?
Jeden rok przy sprzedaży nieruchomości, a trzy lata, jeśli sprzedawca świadomie zataił wadę (art. 197 ZZD). Termin biegnie od wydania rzeczy. Odrębnie według art. 193 ust. 2 ZZD sprzedawca nie odpowiada za wady, które kupujący znał w chwili sprzedaży. Wobec tego stoi tryb administracyjny wobec samej budowy, dla którego ZUT w ogóle nie wyznacza terminu.
Czy nielegalną przebudowę można dziś zalegalizować?
Przebudowa wykonana po 31 marca 2001 r. bez dokumentów budowlanych nie podlega reżimom tolerowania z § 16 i § 127 przepisów przejściowych ZUT, a termin legalizacji z § 127 ust. 2 i 3 upłynął 26 listopada 2013 r. Według stanu na 2026 r. obowiązujący ZUT nie przewiduje trybu, w którym taką budowę można by zalegalizować. Zaświadczenie o tolerowaniu jest przy tym dokumentem deklaratoryjnym: potwierdza, że budowa spełnia warunki, ale nie czyni jej legalną.
Czy przebudowę widać na schemacie katastralnym?
Co do zasady nie. Aby przebudowa trafiła do katastru, przechodzi się przez zaświadczenie z art. 52 ust. 5 ZKIR, a wśród obowiązkowych dokumentów do niego jest kopia pozwolenia na budowę. Nielegalna przebudowa takiego pozwolenia nie ma, czyli nie trafia do katastru, a schemat nadal pokazuje stary układ. Kataster nie mierzy na miejscu, tylko przepisuje powierzchnię z aktu własności lub z projektu inwestycyjnego.
Jeden szkic i jeden obchód
Wyciągnij schemat samodzielnego obiektu i porównaj go ze ścianami, które widzisz podczas oględzin. Nie szukasz pozwolenia na budowę, tylko rozbieżności: otworu, którego nie ma na schemacie, pomieszczenia, które zmieniło przeznaczenie, tarasu, który stał się pokojem. To jedyna kontrola, która działa, bo dokumenty milczą tu o układzie.
Prześlij nam schemat i kilka zdjęć z oględzin. Odsyłamy ocenę: która rozbieżność to remont, która to budowa i kto otrzyma nakaz, jeśli nadejdzie.
Ten materiał nie stanowi porady prawnej. Czy konkretna praca jest remontem, czy budową, ustala uprawniony inżynier konstruktor.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.