Der Notar beglaubigt.
Er prüft nicht.
Gefestigte Rechtsprechung des Obersten Gerichts: Der Notar ist nicht verpflichtet, eine Belastungsbescheinigung einzuholen oder den Käufer über eine eingetragene Hypothek zu informieren. Er tut es nur auf gesonderte Vereinbarung.
Die Beglaubigung bestätigt Unterschriften und Identität, nicht die Geschichte der Immobilie. Das ist kein Versäumnis des Notars, sondern der Umfang seines Amtes, und die Differenz trägt der Käufer.
Auch das Zeitfenster lässt sich messen: Eine Belastungsbescheinigung für eine Immobilie wird frühestens in drei Werktagen ausgestellt, ein Pfändungsvermerk dagegen wird am selben Tag eingetragen. Drei Tage reichen, damit nach Ihrer Prüfung noch etwas auftaucht.
Geprüft wird anhand der Unterlagen, nicht die Unterlagen selbst
Der Notar stellt die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und ihre Vertretungsmacht fest und prüft anhand der vorgelegten Unterlagen, ob der Verkäufer Eigentümer ist. Er verlangt außerdem die Steuerbewertung und die Bescheinigung über gezahlte Steuern.
Außerhalb davon bleibt: nicht eingetragene Ansprüche, Verbindlichkeiten der Person, die noch nicht zur Eintragung gelangt sind, und alles, was zwischen dem Datum der Auskunft und der Uhrzeit der Unterschrift geschehen ist.
Die Rechnung für den Tag,
Posten für Posten.
Die folgenden Zahlen gelten für ein Geschäft über 115.000 Euro in Varna. Die Tarife gelten offiziell in Lewa; die Beträge in Euro sind unsere Berechnung zum festen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN.
Kommunale Steuer, Gemeinde Varna: 3.450 €. Der Satz beträgt 3 % nach der kommunalen Steuerverordnung, im Dezember 2019 von 2,6 % angehoben. Sie wird vom Käufer gezahlt.
Unsere Provision: 3.450 €, also 3 %. Wir führen sie hier auf und nicht im Kleingedruckten, denn ein Leser, der unseren Preis sucht und nicht findet, setzt ihn mit dem nächstbesten Prozentsatz gleich.
Notar und Eintragung: etwa 715 €. Die Staffel der Notargebühren steht unter Nr. 8 des Tarifs zum Notargesetz (ЗННД), die Eintragung kostet 0,1 %.
Die steuerliche Seite des Verkaufs ist ein eigenes Gespräch: Steuern beim Immobilienverkauf.
Die Gebühr verdoppelt sich leise
Nach Nr. 20 des Tarifs zum Notargesetz wird für die Erstellung eines Entwurfs der notariellen Urkunde die Gebühr nach Nr. 8 erhoben, also dieselbe wie für die Beglaubigung selbst. Schreibt der Notar die Urkunde, fallen zwei volle Gebühren an.
Bei einem Geschäft über 115.000 Euro sind das etwa 601 Euro obendrauf, an einem Tag, wegen einer Frage, die niemand stellt: Wer schreibt die Urkunde?
Kein Online-Rechner zeigt diesen Posten, weil keiner danach fragt. ⚠️ Die Anmerkung zu Nr. 20 schließt die Verdoppelung bei einer Prüfung der Umstände jedoch aus, die Regel gilt also nicht universell.
Zwischen Unterschrift
und Eintragung.
Nach Art. 113 des Eigentumsgesetzes kann eine nicht eingetragene Urkunde Dritten nicht entgegengehalten werden, die zuvor Rechte an derselben Immobilie erworben und eintragen lassen haben. Der Schutz kommt also mit der Eintragung, nicht mit der Unterschrift.
In dieser Lücke ist der Verkäufer nicht mehr Eigentümer, der Käufer aber noch nicht eingetragen. Meist liegt dort auch das Geld.
Ein Treuhandkonto kostet zwischen 50 und 250 €, also weniger als 8 % der kommunalen Steuer für dasselbe Geschäft. Die meisten Geschäfte laufen ohne es, weil es niemand anbietet, nicht weil es teuer wäre.
Nicht das Geschäft scheitert. Ein Dokument scheitert.
Eine fehlende aktuelle Steuerbewertung, eine unbeglichene Verbindlichkeit auf dem Konto, ein abwesender Ehepartner, eine abgelaufene Bescheinigung. Jedes für sich ist eine Kleinigkeit, und jedes hält den Tag auf.
Der Notar kann sie vor Ort nicht anstelle der Parteien beschaffen. Deshalb wird der Tag eine Woche vorher vorbereitet und nicht am Morgen selbst, und zwar schon im Vorvertrag: was Käufer vor der Anzahlung übersehen.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Notar die Immobilie auf Belastungen prüfen?
Nein. Die gefestigte Rechtsprechung des Obersten Kassationsgerichtshofs besagt, dass der Notar nicht verpflichtet ist, eine Belastungsbescheinigung einzuholen oder die Parteien über eine eingetragene Hypothek zu informieren. Er prüft anhand der vorgelegten Unterlagen, ob der Verkäufer Eigentümer ist. Eine vollständige Prüfung erfolgt nur auf zusätzliche Vereinbarung nach Art. 22 des Notargesetzes, gegen gesonderte Vergütung.
Wie hoch ist die kommunale Steuer beim Erwerb einer Immobilie in Varna?
3 % auf den höheren Wert von vereinbartem Preis und Steuerbewertung. Der Satz ist in der Verordnung über die kommunalen Steuern der Gemeinde Varna festgelegt und wurde im Dezember 2019 von 2,6 % angehoben. Bei einem Geschäft über 115.000 Euro beträgt die Steuer 3.450 Euro und wird vom Käufer geschuldet.
Warum fällt die Notargebühr manchmal doppelt aus?
Weil nach Nr. 20 des Tarifs zum Notargesetz für die Erstellung eines Entwurfs der notariellen Urkunde die Gebühr nach Nr. 8 erhoben wird, also dieselbe wie für die Beglaubigung. Schreibt der Notar die Urkunde, fallen zwei volle Gebühren an. Bei einem Geschäft über 115.000 Euro sind das etwa 601 Euro obendrauf.
Wann ist das Geschäft geschützt, bei der Unterschrift oder bei der Eintragung?
Bei der Eintragung. Nach Art. 113 des Eigentumsgesetzes kann eine nicht eingetragene Urkunde Dritten nicht entgegengehalten werden, die zuvor Rechte an derselben Immobilie erworben und eintragen lassen haben. Zwischen Unterschrift und Eintragung liegt ein Zeitraum, und genau den deckt das Treuhandkonto ab.
Drei Fragen, die am meisten wert sind bei geringstem Aufwand
Wer erstellt die Urkunde. Wann wurde die Auskunft über Belastungen ausgestellt. Wo liegt das Geld zwischen Unterschrift und Eintragung. Alle drei lassen sich mit je einer Nachricht klären und entscheiden über einen Unterschied von einigen hundert Euro und einigen Wochen.
Was der Staat nicht für Sie prüft, bleibt Ihre Sache. Schicken Sie uns Datum und Preis des Geschäfts, und wir schicken die vollständige Rechnung für den Tag zurück, Posten für Posten, mit Kennzeichnung, welcher Posten Ihrer ist und welcher der Gegenseite.
Dieses Material ist keine Rechtsberatung. Das konkrete Geschäft wird von einem Juristen geprüft.
Kommentare
Noch keine Kommentare. Seien Sie der Erste.