Notariusz poświadcza.
Nie sprawdza.
Utrwalona praktyka Sądu Najwyższego: notariusz nie ma obowiązku uzyskiwać zaświadczenia o obciążeniach (удостоверение за тежести) ani zawiadamiać kupującego o wpisanej hipotece. Robi to tylko na podstawie osobnego uzgodnienia.
Poświadczenie potwierdza podpisy i tożsamość, nie historię nieruchomości. To nie zaniedbanie w pracy notariusza, tylko zakres jego służby, a różnicę płaci kupujący.
Okno czasowe też da się zmierzyć: zaświadczenie o obciążeniach nieruchomości wydaje się najszybciej w trzy dni robocze, a zajęcie wpisuje się tego samego dnia. Trzy dni wystarczą, by coś się pojawiło po tym, jak już sprawdziłeś.
Kontrola opiera się na dokumentach, a nie na tym, co poza nimi
Notariusz ustala tożsamość stron, ich zdolność do czynności prawnych i umocowanie oraz sprawdza na podstawie przedstawionych dokumentów, czy sprzedający jest właścicielem. Wymaga też wyceny podatkowej (данъчна оценка) i zaświadczenia o zapłaconych podatkach.
To, co zostaje poza tym: niewpisane roszczenia, zobowiązania osoby, które jeszcze nie trafiły do wpisu, i wszystko, co wydarzyło się między datą wyciągu a godziną podpisu.
Rozliczenie dnia,
pozycja po pozycji.
Poniższe liczby dotyczą transakcji za 115 000 euro w Warnie. Taryfy są oficjalnie w lewach; kwoty w euro to nasze przeliczenie po stałym kursie 1 EUR = 1,95583 BGN.
Podatek lokalny, Gmina Warna: 3 450 €. Stawka wynosi 3% według uchwały gminnej o podatkach lokalnych, podniesiona z 2,6% w grudniu 2019 roku. Płaci ją kupujący.
Nasza prowizja: 3 450 €, czyli 3%. Wymieniamy ją tu, a nie drobnym drukiem, bo czytelnik, który szuka naszej ceny i jej nie znajduje, przypisuje jej pierwszy z brzegu procent.
Notariusz i wpis: około 715 €. Skala opłat notarialnych znajduje się w pkt 8 Taryfy do ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych (ЗННД), wpis kosztuje 0,1%.
Podatkowa strona sprzedaży to osobna rozmowa: podatki przy sprzedaży nieruchomości.
Opłata podwaja się po cichu
Według pkt 20 Taryfy do ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych za sporządzenie projektu aktu notarialnego (нотариален акт) pobiera się opłatę z pkt 8, czyli taką samą jak za samo poświadczenie. Jeśli notariusz napisze akt, należą się dwie pełne opłaty.
Przy transakcji za 115 000 euro to około 601 euro więcej, za jeden dzień, z powodu jednego pytania, którego nikt nie zadaje: kto pisze akt.
Żaden kalkulator online nie pokazuje tej pozycji, bo żaden o nią nie pyta. ⚠️ Uwaga do pkt 20 wyłącza jednak podwojenie przy badaniu okoliczności, czyli reguła nie jest uniwersalna.
Między podpisem
a wpisem.
Według art. 113 ustawy o własności (Закон за собствеността) niewpisany akt nie może być przeciwstawiony osobom trzecim, które wcześniej nabyły i wpisały prawa do tej samej nieruchomości. Czyli ochrona przychodzi z wpisem, nie z podpisem.
W tej szczelinie sprzedający nie jest już właścicielem, a kupujący nie jest jeszcze wpisany. Zwykle właśnie tam leżą też pieniądze.
Rachunek powierniczy (доверителна сметка) kosztuje od 50 do 250 €, czyli mniej niż 8% podatku lokalnego od tej samej transakcji. Większość transakcji odbywa się bez niego, bo nikt go nie proponuje, a nie dlatego, że jest drogi.
To nie transakcja upada. Upada jeden dokument.
Brak aktualnej wyceny podatkowej, niespłacone zobowiązanie przypisane do nieruchomości, nieobecny małżonek, wygasłe zaświadczenie. Każde z nich jest osobno drobne i każde zatrzymuje ten dzień.
Notariusz nie ma jak zdobyć ich na miejscu za strony. Dlatego dzień przygotowuje się tydzień wcześniej, a nie rano, i przygotowuje się go już w umowie przedwstępnej: czego kupujący nie dostrzegają przed zaliczką.
Często zadawane pytania
Czy notariusz jest zobowiązany sprawdzić nieruchomość pod kątem obciążeń?
Nie. Utrwalona praktyka Najwyższego Sądu Kasacyjnego przyjmuje, że notariusz nie ma obowiązku uzyskiwać zaświadczenia o obciążeniach ani informować stron o wpisanej hipotece. Sprawdza na podstawie przedstawionych dokumentów, czy sprzedający jest właścicielem. Pełne sprawdzenie wykonuje się tylko na podstawie dodatkowego uzgodnienia w trybie art. 22 ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych, za osobną opłatą.
Ile wynosi podatek lokalny przy nabyciu nieruchomości w Warnie?
3% od wyższej z dwóch wartości: uzgodnionej ceny albo wyceny podatkowej. Stawkę określa uchwała o podatkach lokalnych Gminy Warna, podniesiona z 2,6% w grudniu 2019 roku. Przy transakcji za 115 000 euro podatek wynosi 3 450 euro i płaci go kupujący.
Dlaczego opłata notarialna czasem wychodzi podwójna?
Bo według pkt 20 Taryfy do ustawy o notariuszach i czynnościach notarialnych za sporządzenie projektu aktu notarialnego pobiera się opłatę z pkt 8, czyli taką samą jak za poświadczenie. Jeśli notariusz napisze akt, należą się dwie pełne opłaty. Przy transakcji za 115 000 euro to około 601 euro więcej.
Kiedy transakcja jest chroniona: przy podpisie czy przy wpisie?
Przy wpisie. Według art. 113 ustawy o własności niewpisany akt nie może być przeciwstawiony osobom trzecim, które wcześniej nabyły i wpisały prawa do tej samej nieruchomości. Między podpisem a wpisem jest przerwa i właśnie ją pokrywa rachunek powierniczy.
Trzy pytania, które dają najwięcej za najmniejszy wysiłek
Kto sporządza akt. Kiedy wydano wyciąg o obciążeniach. Gdzie leżą pieniądze między podpisem a wpisem. Każde z trzech zadaje się jedną wiadomością i rozstrzyga różnicę kilkuset euro i kilku tygodni.
To, czego państwo nie sprawdza za ciebie, pozostaje twoje. Wyślij datę i cenę transakcji, a odeślemy pełne rozliczenie dnia, pozycja po pozycji, z zaznaczeniem, która pozycja jest twoja, a która drugiej strony.
Ten materiał nie jest poradą prawną. Konkretną transakcję sprawdza prawnik.
Komentarze
Na razie brak komentarzy. Bądź pierwszy.