Ce ați văzut
devine al dumneavoastră.
Vânzătorul nu răspunde pentru un defect care a fost vizibil la vizionare. Pentru cel ascuns răspunde un an, iar acesta curge de la predarea posesiei, nu din ziua în care a apărut pata.
Vizionarea nu înseamnă doar privit. Este o împărțire a răspunderii.
Cumpărătorul intră în apartament cu gândul că se uită. Din punct de vedere juridic, el face cu totul altceva: mută o limită. Răspunderea vânzătorului pentru vicii este obiectivă, adică se aplică și atunci când el însuși nu a știut de defect, iar o clauză prin care se exonerează de ea este nulă. Excepția este tocmai vizionarea. Potrivit art. 193 alin. (2) din Legea obligațiilor și contractelor (Закон за задълженията и договорите), vânzătorul nu răspunde pentru viciile care au fost cunoscute cumpărătorului.
Practica împarte defectele în două. Cel aparent se constată la o examinare obișnuită: pereți și pardoseli deteriorate, geamuri sparte, fisuri vizibile. El devine problema cumpărătorului din momentul în care a stat în fața lui. Cel ascuns nu poate fi constatat la examinare și predare, ci se manifestă în timp: scurgeri, umezeală, mucegai, fisuri care apar mai târziu. Pentru acesta vânzătorul răspunde, dar într-un termen.
Iar termenul este a doua jumătate a veștii proaste. Conform art. 197 din Legea obligațiilor și contractelor, în cazul unui imobil acesta este de un an, iar de trei ani doar dacă vânzătorul a ascuns defectul cu bună știință, lucru pe care cumpărătorul trebuie să îl dovedească. Ceasul pornește de la predarea posesiei, nu din ziua în care a apărut pata.
Puneți cele două împreună. În aceste douăsprezece luni intră prima iarnă, dar de regulă nu și a doua. Umezeala care apare în a doua iarnă este în afara termenului, oricât de evidentă ar părea ulterior. Tot ce ați văzut devine al dumneavoastră imediat, iar pentru tot ce nu ați văzut aveți la dispoziție un an, care deja curge.
Procesul-verbal de vizionare
dovedește două lucruri, nu unul
Foaia care se semnează în prag este considerată o formalitate. Ea este o probă, și încă cu dublu efect, iar al doilea efect aproape nimeni nu îl vede.
Primul este cunoscut. Procesul-verbal dovedește legătura de cauzalitate, adică cine l-a adus pe cumpărător la această proprietate. Prin hotărârea din 21.01.2019, Judecătoria Burgas a obligat un vânzător să plătească comision, deși tranzacția fusese încheiată fără agenția: proba nu a fost testimonială, ci contractul semnat plus procesul-verbal parafat de cumpărător, prin care atestă că a văzut locuința cu sprijinul agenției. Limita rămâne corectă în ambele sensuri: se plătește legătura de cauzalitate, nu semnătura. Comisia pentru Protecția Consumatorilor, cu confirmarea Curții Administrative Supreme și a Tribunalului Orașului Sofia, consideră interzisă clauza dintr-un proces-verbal care extinde comisionul la rude și persoane afiliate: clientul nu poate fi obligat printr-un proces-verbal la îndatoriri al căror loc este în contractul de intermediere. Mai multe în comisionul agentului imobiliar.
Al doilea efect este cel tăcut. Aceeași foaie documentează data și faptul vizionării, adică momentul de la care defectele aparente se consideră cunoscute potrivit art. 193 alin. (2) din Legea obligațiilor și contractelor. Nimeni nu semnează un proces-verbal gândindu-se la asta.
De aceea o vizionare bine condusă se documentează, iar documentarea nu este o formalitate pe care cumpărătorul s-o expedieze în prag. Singura foaie din întreaga procedură care distribuie simultan bani și răspundere se semnează în picioare, între două uși, în treizeci de secunde.
Dreptul nu se vede de la niciun etaj
Cumpărătorul își păstrează timpul pentru vizionare și delegă documentele. Asimetria este exact inversă. O vizionare slabă înseamnă o reparație plătită în plus. O verificare slabă a documentelor înseamnă o proprietate pierdută.
Vizionarea nu arată nimic din cele ce urmează: cine este proprietarul și dacă există coproprietari, ce sarcini sunt înscrise, dacă există o pretenție neînscrisă, dacă actul notarial este constatator (iar prin Hotărârea interpretativă nr. 11 din 21.03.2013 a Adunării Generale a Colegiului Civil al Curții Supreme de Casație s-a stabilit că un asemenea act nu are forță probantă materială pentru dreptul de proprietate), care sunt datoriile proprietății în condominiu și ce a votat deja adunarea generală. Ce dovedește și ce nu dovedește fiecare extras este explicat în cum se verifică o proprietate înainte de cumpărare.
Un caz aparte este transformarea ilegală: ea nu doar că nu se vede, ci garantat nu poate fi văzută din documentul cu care se liniștește cumpărătorul. Nu există autorizație de construire, deci nu există certificat prin care modificarea să intre în cadastru, deci schema obiectului individual continuă să arate vechea compartimentare. Cu alte cuvinte, cele trei documente pe care cumpărătorul le compară coincid pentru că provin din aceeași sursă primară, nu pentru că cineva a măsurat de trei ori. Continuarea este în transformările ilegale.
Cumpărătorul care a străbătut apartamentul de trei ori cu lanterna și a acceptat documentele așa cum i-au fost înmânate a făcut jumătatea mai ieftină a muncii.
Alunecarea de teren nu este pe terasă
iar banca o știe înaintea dumneavoastră
Litoralul nordic al orașului Varna, adică zona din jurul Alen Mak, Chaika, Kabakum, Sveti Nikola și Vinitsa, se află într-o centură de alunecări de teren. Acesta este un risc sistemic al zonei, nu o excepție la o proprietate anume, și pentru noi este primul filtru, înaintea prețului și înaintea suprafeței.
Societatea de stat „Geozashtita” descrie verificarea ca pe o muncă cu documente, nu cu observația: printr-o consultare a planului urbanistic general al municipalității respective se verifică dacă proprietatea se încadrează în limitele interdicției de construire, iar pentru construcție se solicită un aviz actual privind starea geodinamică a zonei cu alunecări de la societate sau de la o filială a ei. Interdicția cuprinde teritorii separate din municipalitățile Varna, Aksakovo, Balchik și Kavarna. Separat, teritoriile din jurul orașului Varna se află într-o zonă cu intensitate seismică de gradul șapte (coeficient Ks = 0,10 conform Regulamentului nr. RD-02-20-2 din 2012 privind proiectarea la cutremur). Aceasta este o caracteristică a construcției, nu a priveliștii.
Consecința practică este mai aspră decât cea teoretică. La un cumpărător cu credit, tranzacția cade în etapa evaluării, după ce proprietatea a fost deja aleasă, evaluarea a fost plătită și s-a semnat un antecontract cu termen. Creditarea în zonele cu alunecări de teren este refuzată sau puternic restricționată, iar această decizie nu se ia la fața locului și nu poate fi schimbată prin convingere. Cu alte cuvinte, cea mai costisitoare întrebare a întregii cumpărări se decide pe o hartă publică și printr-un aviz la cerere, iar vizionarea nu participă la ea în niciun fel.
O pată, trei facturi, și niciuna nu se citește cu ochiul
Cumpărătorul vede o întunecare în colț și își imaginează o singură factură. Fenomenele din spatele ei sunt trei și se deosebesc nu prin felul reparației, ci prin cine plătește.
Condensul este cazul cel mai ieftin: o chestiune de ventilație, tâmplărie și mod de locuire, costul este al proprietarului și este mic. Umezeala capilară, cea care urcă de la podea în sus, ține de hidroizolația clădirii și nu se rezolvă de către un singur proprietar. Umezeala de infiltrație și scurgerile vin de la acoperiș, terasă, coloană sau de la vecinul de deasupra, deci costul este comun sau străin, nu al dumneavoastră. Umiditatea relativă normală într-o locuință este între 40 și 60 la sută.
Aici vine partea pe care acest articol nu v-o va da: cum să le deosebiți. Nu pentru că ar fi un secret, ci pentru că la o singură vizionare ele nu se deosebesc, iar orice text care susține contrariul vinde siguranță. Un colț proaspăt zugrăvit, mobilă lângă peretele exterior, un aer condiționat în funcțiune și ferestre deschise sunt acțiuni complet legitime ale vânzătorului, care fac invizibile toate cele trei tipuri de umezeală timp de o oră și jumătate.
Diferența se prinde cu un aparat, nu cu ochiul. Expertiza termografică dinaintea cumpărării caută tocmai scurgeri ascunse și umezeală în pereți, tavane și băi, tâmplărie neetanșă, pante ale teraselor și hidroizolație. Releveul arhitectural și structural se oferă la aproximativ 0,77 până la 1,53 EUR pe m², adică între 58 și 115 EUR pentru un apartament de 75 m², ceea ce este sub o taxă lunară de întreținere într-un complex scump. Cât costă reparația, dacă se ajunge la ea, este în renovare sau locuință gata.
Ora unsprezece dimineața
nu verifică nimic din normă
Zgomotul are o normă, iar ea este normativă, nu subiectivă. Regulamentul nr. 6 din 26.06.2006 privind indicatorii de zgomot în mediul ambiant (Наредба № 6 от 26.06.2006 г. за показателите за шум в околната среда) împarte ziua în trei perioade: ziua de la 7 la 19, seara de la 19 la 23 și noaptea de la 23 la 7. Valorile-limită sunt diferite pentru cele trei perioade, iar cea mai strictă dintre ele este valoarea de noapte pentru încăperile din clădirile de locuit, adică pentru dormitor.
O vizionare la ora unsprezece într-o zi lucrătoare nu verifică niciun rând din acest tabel. Norma care decide dacă se va dormi este valabilă între orele 23 și 7. Valoarea de zi pentru zonă se măsoară exact atunci când copiii sunt la școală, iar localul de la parter este gol și deschide la șase seara.
Același lucru este valabil pentru tot ce depinde de oră, nu de atenție: luminozitatea și orientarea arată diferit dimineața și după-amiaza, și diferit în ianuarie și în august; parcarea se vede la ora opt seara; presiunea apei în orele de vârf; viața din scară seara și sâmbăta.
De aici vine singura propoziție practică pe care și-o permite acest articol, pentru că nu este o listă de verificare, ci o limitare: a doua vizionare nu este pentru o privire mai ascuțită. Este pentru altă oră. Și de aici vine argumentul cinstit pentru noi: cumpărătorul intră în clădire o singură dată, la ora la care se poate desprinde de la serviciu. Agenția intră de mai multe ori, la ore diferite și cu alte proprietăți în aceeași scară.
Întrebările al căror răspuns este un document, nu o observație
Există câteva lucruri despre clădire care decid prețul greșelii. Ce au în comun este că răspunsul nu se vede nicăieri la fața locului.
Dacă clădirea are pașaport tehnic. El descrie caracteristicile tehnice ale clădirii și reflectă toate lucrările de construcție după darea ei în exploatare, iar pentru clădirile existente este comandat de proprietari pe cheltuiala lor. În practică, pentru o parte uriașă a fondului locativ nu există pașaport, și acesta este în sine un răspuns.
Cine întreține liftul și când a fost ultima verificare. Prima verificare tehnică periodică are loc la douăzeci și patru de luni după darea în exploatare, următoarele la fiecare douăsprezece. Supravegherea în clădirile de locuit se face, pe bază de contract cu proprietatea în condominiu, de către o persoană autorizată. Nimic din toate acestea nu se vede din interiorul cabinei.
Dacă există deja hotărâri ale adunării generale. Ele îl obligă pe noul proprietar. O hotărâre de înlocuire a liftului sau de reparare a acoperișului, luată cu o săptămână înainte de tranzacție, este o obligație pe care cumpărătorul o moștenește fără să fi votat-o, iar notarul nu verifică obligațiile față de proprietatea în condominiu, pentru că ele nu se numără printre verificările sale obligatorii.
Și cifra care nu apare niciodată în anunț. Intervalul confirmat al taxei de întreținere în Varna este de la 5,83 la 15,61 EUR pe m² pe an, conform cercetării noastre asupra a 11 anunțuri cu taxă indicată (din 16 deschise) la 04.09.2026, deci orientativ. La douăsprezece euro și 75 m² aceasta înseamnă 900 EUR pe an și 9 000 EUR în zece ani, fără indexare. Linia de separare nu este orașul sau marea, ci confortul: adresele urbane cu piscină și recepție costă cât cele de la mare. Mecanismul complet este în proprietatea în condominiu.
Vecinii: singurul domeniu,
pentru care răspunsul este „în niciun fel”
Pentru vecini nu există registru, nu există extras și nu există document. O verificare înainte de tranzacție nu există. Este un caz rar în care răspunsul cinstit la „cum verific” este „în niciun fel”: funcționează doar a doua vizită, la altă oră, și o discuție cu administratorul blocului, care însă este parte, nu sursă.
Merită să știm și pe ce fel de piață se petrece aceasta. Potrivit unei analize a „Adres Nedvizhimi Imoti”, difuzată prin Agenția Telegrafică Bulgară (BTA) la 26.05.2026, cumpărătorul mediu face acum aproximativ 10 vizionări, față de aproximativ opt cu un an înainte, tranzacția durează două luni și jumătate până la trei luni, iar reducerea tipică la negociere, când există, este între 2 000 și 4 000 EUR. Cifrele se referă la Sofia și la orașele mari; o cercetare cu metodologie special pentru Varna nu există.
Citiți-le împreună cu prima secțiune. Zece vizionări înseamnă de zece ori o oră și jumătate, aproape întotdeauna la aceeași oră convenabilă, pe zece proprietăți diferite. Iar o reducere de 2 000 până la 4 000 EUR nu acoperă nici măcar o neînțelegere privind hidroizolația, pentru care termenul din art. 197 din Legea obligațiilor și contractelor a expirat deja.
Vizionarea nu este un examen care se trece cu mai multă străduință. Este o fereastră îngustă care arată o stare, nu un drept, o stare la o singură oră, nu pe parcursul unei zile și nopți, și transferă celui care privește prin ea răspunderea pentru tot ce a văzut.
Întrebări frecvente
Răspunde vânzătorul pentru un defect pe care l-am văzut la vizionare?
Nu. Conform art. 193 alin. (2) din Legea obligațiilor și contractelor, vânzătorul nu răspunde pentru viciile care au fost cunoscute cumpărătorului. Practica numește astfel de defecte aparente, adică ce pot fi constatate la o examinare obișnuită a proprietății: pereți și pardoseli deteriorate, geamuri sparte, fisuri vizibile. Din momentul vizionării ele sunt problema cumpărătorului, indiferent cât va costa ulterior repararea lor. Tocmai de aceea vizionarea nu este doar o privire: ea mută o limită de răspundere, iar procesul-verbal semnat documentează când s-a întâmplat acest lucru.
Cât timp am la dispoziție pentru a ridica o pretenție privind un viciu ascuns?
În cazul unui imobil, termenul conform art. 197 din Legea obligațiilor și contractelor este de un an, iar de trei ani doar dacă vânzătorul a ascuns defectul cu bună știință, lucru pe care cumpărătorul trebuie să îl dovedească. Cel mai important detaliu este de unde începe numărătoarea: termenul curge de la predarea posesiei, adică de la primirea cheii, nu din ziua în care defectul s-a manifestat. Consecința practică este că în aceste douăsprezece luni intră prima iarnă, dar de regulă nu și a doua, iar umezeala care apare în a doua iarnă este deja în afara termenului.
Poate fi deosebit la o vizionare condensul de o scurgere sau de umezeala capilară?
La o singură vizionare, nu. Cele trei fenomene arată aproape la fel într-o oră și jumătate, iar diferența dintre ele este diferența dintre un cost mic al proprietarului și o reparație comună prin adunarea generală. Un colț proaspăt zugrăvit, mobilă lipită de peretele exterior, un aer condiționat în funcțiune și ferestre deschise sunt acțiuni complet legitime, care fac invizibile toate cele trei tipuri de umezeală. Diagnosticul se face cu un aparat, nu cu ochiul: expertiza termografică caută scurgeri ascunse și umezeală în pereți, tavane și băi, tâmplărie neetanșă și probleme de hidroizolație.
De ce se recomandă a doua vizionare la altă oră?
Pentru că o parte din caracteristicile proprietății nu există deloc la ora convenabilă pentru vizionare. Regulamentul nr. 6 din 26.06.2006 privind indicatorii de zgomot în mediul ambiant împarte ziua în zi de la 7 la 19, seară de la 19 la 23 și noapte de la 23 la 7, iar cea mai strictă valoare-limită este cea de noapte pentru încăperile din clădirile de locuit. O vizionare la ora unsprezece dimineața nu verifică niciun rând din această normă. Același lucru este valabil pentru parcare, care se vede seara, pentru presiunea apei în orele de vârf, pentru luminozitatea iarna și pentru viața din scară sâmbăta. A doua vizionare nu este pentru o privire mai atentă, ci pentru altă oră.
Mergeți a doua oară
la ora 22.
Dacă ați ales deja o proprietate, nu mergeți a treia oară mai atent. Mergeți a doua oară la altă oră. Aceeași scară la ora zece seara, într-o vineri, arată zgomotul, parcarea, iluminatul de pe scări și viața din scară, adică exact lucrurile care la o vizionare la ora unsprezece dimineața pur și simplu nu există. Este o oră din seara dumneavoastră și singurul lucru pe această temă pe care îl puteți face cu adevărat singur.
Trimiteți-ne adresa și ora la care ați fost la prima vizionare. Vă răspundem ce a rămas neverificat la acea oră și la acea adresă: dacă zona se află într-o centură de alunecări de teren, ce trebuie scos din documente înainte de plata avansului (arvunei), care întrebări către scară au sens și ce parte din ce ați văzut a devenit deja răspunderea dumneavoastră prin lege. Dacă proprietatea se dovedește problematică, veți afla de la noi înainte de avans, nu după un an.
Material informativ la data de 04.09.2026. Nu reprezintă consultanță juridică și nu înlocuiește un avocat, un inginer sau un expert tehnic. Sumele sunt în euro, la curs fix 1 EUR = 1,95583 BGN.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.