Gördüğünüz
sizin olur.
Satıcı, gösterimde görünür olan bir kusurdan sorumlu değildir. Gizli kusurdan bir yıl sorumludur ve bu süre, lekenin ortaya çıktığı günden değil, zilyetliğin devrinden itibaren işler.
Mülk gösterimi bir gezinti değildir. Sorumluluğun dağıtılmasıdır.
Alıcı daireye, bakıyorum düşüncesiyle girer. Hukuken ise tamamen başka bir şey yapar: bir sınırı kaydırır. Satıcının kusurlardan sorumluluğu nesneldir; yani kusuru kendisi bilmiyor olsa da geçerlidir ve kendisini bundan kurtaran bir kayıt geçersizdir. İstisna tam da mülk gösterimi içindir. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu’nun (ZZD; ЗЗД) 193. maddesinin 2. fıkrasına göre satıcı, alıcının bildiği kusurlardan sorumlu değildir.
Uygulama kusurları ikiye ayırır. Açık kusur olağan bir incelemede fark edilir: hasarlı duvarlar ve zeminler, kırık camlar, görünür çatlaklar. Alıcı onun karşısında durduğu andan itibaren bu onun sorunu olur. Gizli kusur ise inceleme ve teslim sırasında fark edilemez, zamanla ortaya çıkar: sızıntılar, nem, küf, sonradan çıkan çatlaklar. Bundan satıcı sorumludur, ancak belirli bir süre içinde.
Süre ise kötü haberin ikinci yarısıdır. ZZD’nin 197. maddesine göre taşınmazlarda bu süre bir yıldır, üç yıl ise yalnızca satıcı kusuru bilerek gizlemişse geçerlidir ve bunu alıcının ispatlaması gerekir. Saat zilyetliğin devrinden itibaren işlemeye başlar, lekenin ortaya çıktığı günden değil.
İkisini toplayın. Bu on iki aya ilk kış girer, genellikle ikinci kış girmez. İkinci kışta ortaya çıkan nem, sonradan ne kadar bariz görünürse görünsün, sürenin dışındadır. Görülen her şey hemen sizin olur; görülmeyen her şey ise zaten işlemekte olan bir yıl boyunca size kalır.
Gösterim protokolü
iki şeyi kanıtlar, bir şeyi değil
Eşikte imzalanan sayfa bir formalite sayılır. Oysa o bir delildir, üstelik çift etkili bir delil; ikinci etkiyi ise neredeyse kimse görmez.
Birincisi bilinir. Protokol illiyet bağını, yani alıcıyı bu mülke kimin getirdiğini kanıtlar. Burgas İlçe Mahkemesi (Районен съд), 21 Ocak 2019 tarihli kararıyla bir satıcıyı, işlem ajans olmadan tamamlanmış olmasına rağmen komisyon ödemeye mahkûm etti: kanıt tanık beyanı değil, imzalanmış sözleşme artı alıcının, daireyi ajansın aracılığıyla gördüğüne dair paraflanmış protokoldü. Sınır her iki yönde de doğru kalıyor: ödenen illiyet bağıdır, imza değil. Tüketicileri Koruma Komisyonu (Комисия за защита на потребителите), protokoldeki, komisyonu akrabalara ve ilişkili kişilere genişleten bir kaydı yasak şart sayıyor; bu karar Yüksek İdare Mahkemesi (Върховен административен съд) ve Sofya Şehir Mahkemesi (Софийски градски съд) tarafından onaylandı. Müşteri, yeri aracılık sözleşmesinde olması gereken yükümlülüklerle bir protokol yoluyla bağlanamaz. Daha fazlası: emlak danışmanı komisyonu.
İkinci etki sessizdir. Aynı sayfa gösterimin tarihini ve gerçekleştiğini belgeler; yani açık kusurların ZZD’nin 193. maddesinin 2. fıkrası uyarınca bilinen sayıldığı anı. Kimse protokolü bunu düşünerek imzalamaz.
Bu yüzden iyi yürütülen bir gösterim belgelenir ve bu yüzden belgelemek, alıcının eşikte aceleyle geçiştirmesi gereken bir formalite değildir. Tüm süreçte aynı anda hem parayı hem sorumluluğu dağıtan tek sayfa, ayakta, iki kapı arasında, otuz saniyede imzalanır.
Hukuk hiçbir kattan görünmez
Alıcı zamanını gösterime ayırır, belgeleri başkasına devreder. Asimetri tam tersidir. Kötü bir gösterim, fazla ödenmiş bir tadilat demektir. Belgelerin kötü kontrolü, kaybedilmiş bir mülk demektir.
Mülk gösterimi şunların hiçbirini göstermez: mülkün sahibi kim ve ortak malik var mı, hangi yükler tapuya işlenmiş, tescil edilmemiş bir hak talebi var mı, noter senedinin tespit niteliğinde (констативен) olup olmadığı (Yüksek Temyiz Mahkemesi (Върховен касационен съд) Medeni Daireler Genel Kurulunun (ОСГК) 21 Mart 2013 tarihli 11 sayılı Yorum Kararı ile böyle bir senedin mülkiyet hakkı bakımından maddi ispat gücüne sahip olmadığı kabul edilmiştir), kat malikleri topluluğunun (етажна собственост) borçları neler ve genel kurul şimdiden ne karara bağlamış. Her sorgulamanın neyi kanıtladığı ve neyi kanıtlamadığı şurada: satın almadan önce bir mülk nasıl kontrol edilir.
Ayrı bir durum yasa dışı tadilattır: yalnızca görünmez değil, alıcının kendini rahatlattığı belgeden kesinlikle görülemez. İnşaat ruhsatı yok, dolayısıyla değişikliğin kadastroya işlenmesini sağlayacak belge yok, dolayısıyla bağımsız bölümün krokisi (схема на самостоятелен обект) eski planı göstermeye devam ediyor. Yani alıcının karşılaştırdığı üç belge, kimse üç kez ölçtüğü için değil, aynı birincil kaynaktan geldikleri için birbirini tutuyor. Devamı: yasa dışı tadilatlar.
Elinde el feneriyle daireyi üç kez gezen ve belgeleri kendisine verildiği gibi kabul eden alıcı, işin daha ucuz yarısını yapmıştır.
Heyelan terasta değildir
ve banka bunu sizden önce bilir
Varna’nın kuzey kıyısı, yani Alen Mak, Chaika, Kabakum, Sveti Nikola ve Vinitsa çevresindeki bölge, heyelan kuşağında yer alıyor. Bu, tek tek bir mülkün istisnası değil, bölgenin sistemik riskidir ve bizim için fiyattan ve metrekareden önce gelen ilk filtredir.
Devlet şirketi “Geozashtita” (Геозащита) kontrolü gözleme değil belgelere dayalı bir iş olarak tanımlıyor: ilgili belediyenin genel imar planına (общ устройствен план) bakılarak mülkün inşaat yasağı sınırları içinde olup olmadığı kontrol ediliyor, inşaat için ise heyelan bölgesinin jeodinamik durumuna ilişkin şirketten veya şubesinden güncel bir görüş isteniyor. Yasak, Varna, Aksakovo, Balchik ve Kavarna belediyelerine ait ayrı bölgeleri kapsıyor. Ayrıca Varna çevresindeki bölgeler yedinci derece sismik şiddet bölgesinde yer alıyor (Ks = 0,10 katsayısı; depreme dayanıklı tasarıma ilişkin 2012 tarihli RD-02-20-2 sayılı Yönetmelik, Наредба № РД-02-20-2). Bu, manzaranın değil, yapının bir özelliğidir.
Pratik sonuç teorik olandan daha sert. Krediyle alım yapan bir alıcıda işlem, mülk zaten beğenilmişken değerleme aşamasında düşer, değerleme için ödeme yapılmış ve süreli bir ön sözleşme (предварителен договор) imzalanmıştır. Heyelan bölgelerinde kredi verilmesi reddedilir veya ciddi biçimde sınırlanır; bu karar yerinde verilmez ve ikna edilemez. Yani tüm satın alımın en pahalı sorusu, herkese açık bir haritadan ve bir başvuru üzerine verilen görüşten karara bağlanır; mülk gösterimi bu kararda hiçbir şekilde yer almaz.
Tek bir leke, üç fatura, ve hiçbiri gözle okunmaz
Alıcı köşedeki kararmayı görür ve tek bir fatura hayal eder. Arkasındaki olaylar üç tanedir ve birbirinden onarımın türüyle değil, bedelini kimin ödediğiyle ayrılır.
Yoğuşma en ucuz durumdur: havalandırma, doğrama ve yaşam düzeni meselesidir, masraf malike aittir ve küçüktür. Kılcal nem, yani zeminden yukarı doğru çıkan nem, binanın yalıtımına dayanır ve tek bir malik tarafından çözülmez. Sızan nem ve su kaçakları çatıdan, teras veya tesisat borusundan ya da üstteki komşudan gelir; yani masraf ortak veya başkasınındır, sizin değil. Konutta normal bağıl nem yüzde 40 ile 60 arasındadır.
İşte bu makalenin size vermeyeceği bölüm: bunları nasıl ayırt edeceğiniz. Bir sır olduğu için değil, tek bir gösterimde ayırt edilemedikleri için; aksini iddia eden her metin güven satıyordur. Yeni boyanmış bir köşe, dış duvara dayalı mobilya, çalışan klima ve açık pencereler satıcının tamamen meşru eylemleridir ve üç tür nemi de bir buçuk saat boyunca görünmez kılar.
Fark bir cihazla yakalanır, gözle değil. Satın almadan önce yapılan termografik inceleme tam olarak duvarlarda, tavanlarda ve banyolarda gizli sızıntıları ve nemi, sızdırmaz olmayan doğramayı, teras eğimlerini ve yalıtımı arar. Mimari ve yapısal ölçüm hizmeti metrekare başına yaklaşık 0,77 ile 1,53 EUR’a sunuluyor, yani 75 m²’lik bir daire için 58 ile 115 EUR, bu da lüks bir sitede aylık bir bakım aidatının altındadır. Tadilatın, o noktaya gelinirse, maliyeti şurada: tadilat mı, hazır mülk mü.
Sabah on bir
normdan hiçbir şeyi kontrol etmez
Gürültünün bir normu vardır ve bu norm öznel değil, normatiftir. Çevredeki gürültü göstergelerine ilişkin 26 Haziran 2006 tarihli 6 sayılı Yönetmelik (Наредба № 6) günü üç döneme ayırır: gündüz saat 7 ile 19 arası, akşam 19 ile 23 arası ve gece 23 ile 7 arası. Sınır değerler üç dönem için farklıdır ve bunların en katısı, konut binalarındaki odalar, yani yatak odası için geçerli gece değeridir.
Hafta içi saat on birde yapılan bir gösterim, bu tablonun tek bir satırını bile kontrol etmez. Uykunun mümkün olup olmayacağını belirleyen norm, saat 23 ile 7 arasında geçerlidir. Bölgenin gündüz değeri, çocuklar okuldayken ve zemin kattaki mekân boşken, akşam altıda açılırken ölçülür.
Aynısı, dikkate değil saate bağlı olan her şey için geçerlidir: aydınlık ve bakı sabah ve öğleden sonra farklı görünür, Ocak’ta ve Ağustos’ta da farklı; otopark akşam sekizde görülür; yoğun saatlerde su basıncı; akşamları ve cumartesi günü giriş hayatı.
Bu makalenin kendine izin verdiği tek pratik cümle buradan çıkar, çünkü bu bir kontrol listesi değil, bir sınırlamadır: ikinci gösterim daha keskin bir göz için değil. Başka bir saat içindir. Bizim için dürüst argüman da buradan çıkar: alıcı binaya işten ayrılabildiği saatte bir kez girer. Ajans ise çok kez, farklı saatlerde ve aynı girişteki başka mülklerle girer.
Cevabı bir belge olan, gözlem olmayan sorular
Bina hakkında hatanın bedelini belirleyen birkaç şey vardır. Bunların ortak noktası, cevabın yerinde hiçbir yerde görünmemesidir.
Binanın teknik pasaportu (технически паспорт) var mı. Binanın teknik özelliklerini tanımlar ve işletmeye alınmasından sonraki tüm inşaat çalışmalarını yansıtır; mevcut binalar için ise malikler tarafından kendi hesaplarına hazırlatılır. Uygulamada konut stokunun büyük bölümünde pasaport yoktur ve bu, tek başına bir cevaptır.
Asansörü kim bakımda tutuyor ve son kontrol ne zaman yapıldı. İlk periyodik teknik kontrol işletmeye almadan yirmi dört ay sonra, sonrakiler her on iki ayda bir yapılır. Konut binalarında denetim, kat malikleri topluluğuyla yapılan sözleşme uyarınca lisanslı bir kişi tarafından gerçekleştirilir. Bunların hiçbiri kabinin içinden görülmez.
Genel kurulun şimdiden alınmış kararları var mı. Bunlar yeni malik için bağlayıcıdır. İşlemden bir hafta önce alınan bir asansör yenileme veya çatı onarımı kararı, alıcının oy vermeden devraldığı bir yükümlülüktür; noter ise kat malikleri topluluğuna olan borçları kontrol etmez, çünkü bunlar onun zorunlu kontrolleri arasında değildir.
Ve ilanda asla yer almayan rakam. Varna’da bakım aidatının doğrulanmış aralığı yılda metrekare başına 5,83 ile 15,61 EUR olup, 4 Eylül 2026 itibarıyla aidatı belirtilen 11 ilan (16 açık ilandan) üzerinde yaptığımız araştırmaya dayanır; yani yaklaşık bir değerdir. On iki avro ve 75 m² üzerinden bu, yılda 900 EUR ve on yılda 9 000 EUR eder (endeksleme olmadan). Ayrım çizgisi şehir ya da deniz değil, konfordur: havuzlu ve resepsiyonlu şehir adresleri, tatil bölgesindekiler kadar pahalıdır. Tam mekanizma şurada: kat mülkiyeti.
Komşular: tek alan,
yanıtı “hiçbir şekilde” olan
Komşular için sicil yok, sorgu yok, belge yok. İşlemden önce kontrol diye bir şey yoktur. Bu, “nasıl kontrol edebilirim” sorusuna dürüst cevabın “hiçbir şekilde” olduğu nadir bir durumdur: yalnızca başka bir saatte ikinci bir ziyaret ve bina yöneticisiyle konuşmak işe yarar; ancak o bir kaynak değil, bir taraftır.
Bunun nasıl bir piyasada gerçekleştiğini bilmek de değerlidir. “Adres Nedvizhimi Imoti” (Адрес Недвижими имоти) analizine göre, ki Bulgar Telgraf Ajansı (BTA; БТА) aracılığıyla 26 Mayıs 2026’da yayımlandı, ortalama alıcı artık yaklaşık 10 gösterim yapıyor, bir yıl önce yaklaşık sekizdi; işlem iki buçuk ile üç ay sürüyor, pazarlıkta tipik indirim ise, hiç varsa, 2 000 ile 4 000 EUR arasında. Rakamlar Sofya ve büyük şehirler için geçerlidir; Varna’ya özel yöntemli bir araştırma yoktur.
Bunları ilk bölümle birlikte okuyun. On gösterim, on farklı mülk üzerinde, neredeyse her zaman aynı elverişli saatte, her biri bir buçuk saat olmak üzere on kez demektir. Ve 2 000 ile 4 000 EUR’luk bir indirim, ZZD’nin 197. maddesindeki süresi çoktan dolmuş tek bir yalıtım sorununu bile karşılamaz.
Mülk gösterimi, daha fazla gayretle girilen bir sınav değildir. Dar bir penceredir: hakkı değil durumu gösterir, bir günün değil bir saatin durumunu; ve ona bakana, gördüğü her şeyin sorumluluğunu devreder.
Sık sorulan sorular
Gösterimde gördüğüm bir kusurdan satıcı sorumlu mudur?
Hayır. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu’nun 193. maddesinin 2. fıkrasına göre satıcı, alıcının bildiği kusurlardan sorumlu değildir. Uygulama bu tür kusurlara açık kusur der, yani mülkün olağan incelemesinde fark edilebilen kusurlar: hasarlı duvarlar ve zeminler, kırık camlar, görünür çatlaklar. Gösterim anından itibaren bunlar, sonradan onarımları ne kadar tutarsa tutsun, alıcının sorunudur. Tam da bu yüzden mülk gösterimi basit bir gezinti değildir: bir sorumluluk sınırını kaydırır, imzalanan protokol de bunun ne zaman olduğunu belgeler.
Gizli bir kusur için talepte bulunmak üzere ne kadar sürem var?
Taşınmazlarda Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu’nun 197. maddesindeki süre bir yıldır; üç yıl ise yalnızca satıcı kusuru bilerek gizlemişse geçerlidir ve bunu alıcının ispatlaması gerekir. En önemli ayrıntı, saymanın nereden başladığıdır: süre zilyetliğin devrinden, yani anahtarın teslim alınmasından işler, kusurun ortaya çıktığı günden değil. Pratik sonuç şudur: bu on iki aya ilk kış girer, ama genellikle ikinci kış girmez; ikinci kışta ortaya çıkan nem de artık sürenin dışındadır.
Gösterimde yoğuşmayı su kaçağından veya kılcal nemden ayırt etmek mümkün müdür?
Tek bir gösterimde hayır. Üç olgu bir buçuk saat içinde neredeyse aynı görünür; aralarındaki fark ise malikin küçük bir masrafı ile genel kurul aracılığıyla yapılan ortak bir onarım arasındaki farktır. Yeni boyanmış bir köşe, dış duvara bitişik mobilya, çalışan klima ve açık pencereler tamamen meşru eylemlerdir ve üç tür nemi de görünmez kılar. Teşhis gözle değil cihazla yapılır: termografik inceleme duvarlarda, tavanlarda ve banyolarda gizli sızıntıları ve nemi, sızdırmaz olmayan doğramayı ve yalıtım sorunlarını arar.
İkinci gösterimin başka bir saatte yapılması neden önerilir?
Çünkü mülkün bazı özellikleri, gösterim için elverişli saatte hiç var olmaz. Çevredeki gürültü göstergelerine ilişkin 26 Haziran 2006 tarihli 6 sayılı Yönetmelik günü gündüz saat 7 ile 19 arası, akşam 19 ile 23 arası ve gece 23 ile 7 arası olarak ayırır; en katı sınır değer ise konut binalarındaki odalar için gece değeridir. Sabah on birde yapılan bir gösterim bu normun tek bir satırını bile kontrol etmez. Aynısı akşam görülen otopark, yoğun saatlerde su basıncı, kışın aydınlık ve cumartesi giriş hayatı için de geçerlidir. İkinci gösterim daha dikkatli bakmak için değil, başka bir saat içindir.
İkinci kez gidin
saat 22’de.
Bir mülk zaten hoşunuza gittiyse, üçüncü kez daha dikkatli gitmeyin. İkinci kez başka bir saatte gidin. Cuma akşamı saat onda aynı giriş; gürültüyü, otoparkı, merdiven aydınlatmasını ve giriş hayatını, yani sabah on birdeki bir gösterimde hiç var olmayan şeyleri gösterir. Bu, akşamınızdan bir saattir ve bu konuda gerçekten kendi başınıza yapabileceğiniz tek şeydir.
Bize adresi ve ilk gösterimde bulunduğunuz saati gönderin. O saatte ve o adreste neyin kontrol edilmeden kaldığını size geri bildiririz: bölge heyelan kuşağına giriyor mu, kaparo (avans) ödenmeden önce belgelerden neler çıkarılmalı, girişle ilgili hangi sorular anlamlı ve gördüklerinizin hangi kısmı artık kanun gereği sizin sorumluluğunuz oldu. Mülk sorunlu çıkarsa bunu kaparodan önce bizden duyarsınız, bir yıl sonra değil.
Bilgilendirme amaçlı materyal, 4 Eylül 2026 itibarıyla. Hukuki tavsiye değildir; avukatın, mühendisin veya teknik uzmanın yerini tutmaz. Tutarlar, sabit 1 EUR = 1,95583 BGN kuru üzerinden euro cinsindendir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.