Was Sie gesehen haben,
gehört nun Ihnen.
Der Verkäufer haftet nicht für einen Mangel, der bei der Besichtigung sichtbar war. Für den verborgenen haftet er ein Jahr, und sie läuft ab der Übergabe des Besitzes, nicht ab dem Tag, an dem sich der Fleck gezeigt hat.
Die Besichtigung ist kein Anschauen. Sie ist eine Verteilung der Verantwortung.
Der Käufer betritt die Wohnung mit dem Gedanken, dass er sie besichtigt. Rechtlich tut er etwas ganz anderes: Er verschiebt eine Grenze. Die Haftung des Verkäufers für Mängel ist objektiv, das heißt, sie gilt auch dann, wenn er selbst von dem Mangel nichts wusste, und eine Vereinbarung, mit der er sich davon befreit, ist unwirksam. Die Ausnahme gilt genau für die Besichtigung. Nach Art. 193 Abs. 2 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) haftet der Verkäufer nicht für Mängel, die dem Käufer bekannt waren.
Die Praxis teilt Mängel in zwei Gruppen. Der offene Mangel lässt sich bei gewöhnlicher Prüfung feststellen: beschädigte Wände und Beläge, zerbrochene Scheiben, sichtbare Risse. Er wird in dem Moment zum Problem des Käufers, in dem dieser davorstand. Der verborgene Mangel lässt sich bei Prüfung und Übergabe nicht feststellen und zeigt sich erst mit der Zeit: Undichtigkeiten, Feuchtigkeit, Schimmel, Risse, die später durchschlagen. Dafür haftet der Verkäufer, aber befristet.
Und die Frist ist die zweite Hälfte der schlechten Nachricht. Nach Art. 197 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge beträgt sie bei einer Immobilie ein Jahr, und drei Jahre nur, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat, was der Käufer beweisen muss. Die Uhr beginnt mit der Übergabe des Besitzes zu laufen, nicht an dem Tag, an dem sich der Fleck gezeigt hat.
Rechnen Sie beides zusammen. In diese zwölf Monate fällt der erste Winter, in der Regel aber nicht der zweite. Die Feuchtigkeit, die im zweiten Winter durchschlägt, liegt außerhalb der Frist, egal wie offensichtlich sie später aussieht. Alles Gesehene wird sofort Ihres, alles Ungesehene bleibt Ihnen für ein einziges Jahr, das bereits läuft.
Das Besichtigungsprotokoll
beweist zwei Dinge, nicht eines
Das Blatt, das an der Türschwelle unterschrieben wird, gilt als Formalität. Es ist ein Beweismittel, und zwar mit doppelter Wirkung, und die zweite Wirkung sieht fast niemand.
Die erste ist bekannt. Das Protokoll beweist den ursächlichen Zusammenhang, also wer den Käufer zu dieser Immobilie geführt hat. Das Rayongericht Burgas (Районен съд) verurteilte mit Urteil vom 21. Januar 2019 einen Verkäufer zur Zahlung der Provision, obwohl das Geschäft ohne die Agentur abgeschlossen worden war: Der Beweis war nicht ein Zeugenbeweis, sondern der unterschriebene Vertrag samt dem vom Käufer paraphierten Protokoll, dass er die Wohnung mit Unterstützung der Agentur gesehen hat. Die Grenze bleibt in beiden Richtungen korrekt: Bezahlt wird der ursächliche Zusammenhang, nicht die Unterschrift. Die Verbraucherschutzkommission (Комисия за защита на потребителите), bestätigt vom Obersten Verwaltungsgericht (Върховен административен съд) und vom Stadtgericht Sofia (Софийски градски съд), hält eine Klausel in einem Protokoll für verboten, die die Provision auf Verwandte und nahestehende Personen ausdehnt: Der Kunde kann nicht durch ein Protokoll zu Pflichten verpflichtet werden, deren Platz im Maklervertrag ist. Mehr dazu unter Maklerprovision.
Die zweite Wirkung ist die stille. Dasselbe Blatt dokumentiert das Datum und die Tatsache der Besichtigung, also den Zeitpunkt, ab dem die offenen Mängel nach Art. 193 Abs. 2 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge als bekannt gelten. Niemand unterschreibt ein Protokoll und denkt dabei daran.
Deshalb wird eine gut geführte Besichtigung dokumentiert, und deshalb ist die Dokumentation keine Formalität, die der Käufer an der Türschwelle abhaken sollte. Das einzige Blatt im ganzen Verfahren, das zugleich Geld und Haftung verteilt, wird im Stehen unterschrieben, zwischen zwei Türen, in dreißig Sekunden.
Das Recht ist von keinem Stockwerk aus zu sehen
Der Käufer wendet seine Zeit für die Besichtigung auf und delegiert die Dokumente. Die Asymmetrie ist genau umgekehrt. Eine schlechte Besichtigung bedeutet eine überzahlte Renovierung. Eine schlechte Prüfung der Dokumente bedeutet eine verlorene Immobilie.
Die Besichtigung zeigt nichts von Folgendem: wer Eigentümer ist und ob es Miteigentümer gibt, welche Belastungen eingetragen sind, ob es einen nicht eingetragenen Anspruch gibt, ob die notarielle Urkunde (нотариален акт) rein feststellend (констативен) ist (und mit der Auslegungsentscheidung Nr. 11 vom 21. März 2013 der Gesamtversammlung der Zivil- und Handelskammern des Obersten Kassationsgerichtshofs (ВКС) ist angenommen worden, dass eine solche Urkunde keine materielle Beweiskraft für das Eigentumsrecht hat), welche Schulden die Wohnungseigentümergemeinschaft hat und was die Eigentümerversammlung bereits beschlossen hat. Was jede Auskunft belegt und was nicht, steht in Immobilienprüfung vor dem Kauf.
Ein gesonderter Fall ist der illegale Umbau: Er ist nicht nur nicht zu sehen, sondern aus dem Dokument, mit dem sich der Käufer beruhigt, garantiert nicht zu erkennen. Es gibt keine Baugenehmigung, also keine Bescheinigung, mit der die Änderung ins Kataster gelangen könnte, also zeigt die Skizze des selbständigen Objekts (схема на самостоятелен обект) weiterhin die alte Aufteilung. Das heißt, die drei Dokumente, die der Käufer vergleicht, stimmen überein, weil sie aus derselben Primärquelle stammen, und nicht, weil jemand dreimal gemessen hätte. Die Fortsetzung steht in Illegale Umbauten.
Ein Käufer, der die Wohnung dreimal mit der Taschenlampe abgegangen ist und die Dokumente so angenommen hat, wie sie ihm gereicht wurden, hat die billigere Hälfte der Arbeit erledigt.
Die Rutschung liegt nicht auf der Terrasse
und die Bank weiß es vor Ihnen
Die nördliche Küste von Varna, also die Zone um Alen Mak, Chaika, Kabakum, Sveti Nikola und Vinitsa, liegt in einem Erdrutschgürtel. Das ist ein systemisches Risiko der Gegend und keine Ausnahme bei einer einzelnen Immobilie, und für uns ist es der erste Filter, noch vor dem Preis und vor der Quadratmeterzahl.
Das Staatsunternehmen „Geozashtita“ (Геозащита) beschreibt die Prüfung als Arbeit mit Dokumenten, nicht mit Beobachtung: Über eine Auskunft aus dem allgemeinen Entwicklungsplan der jeweiligen Gemeinde (общ устройствен план) wird geprüft, ob die Immobilie in die Grenzen des Bauverbots fällt, und für Bauvorhaben wird eine aktuelle Stellungnahme zum geodynamischen Zustand des Rutschungsgebiets vom Unternehmen oder von einer seiner Niederlassungen verlangt. Das Verbot umfasst einzelne Gebiete der Gemeinden Varna, Aksakovo, Balchik und Kavarna. Gesondert fallen die Gebiete um Varna in eine Zone mit der siebten Stufe der seismischen Intensität (Koeffizient Ks = 0,10 nach der Verordnung Nr. RD-02-20-2 von 2012 über die Planung von Bauwerken bei Erdbeben). Das ist ein Merkmal des Baus, nicht der Aussicht.
Die praktische Folge ist schärfer als die theoretische. Bei einem Käufer mit Kredit scheitert das Geschäft in der Bewertungsphase, nachdem die Immobilie bereits gefallen hat, die Bewertung bezahlt und ein Vorvertrag mit Frist unterschrieben wurde. Die Kreditvergabe in Rutschungszonen wird abgelehnt oder stark eingeschränkt, und diese Entscheidung wird nicht vor Ort getroffen und lässt sich nicht wegdiskutieren. Das heißt, die teuerste Frage des ganzen Kaufs wird von einer öffentlichen Karte und von einer Stellungnahme auf Antrag entschieden, und die Besichtigung nimmt daran in keiner Weise teil.
Ein Fleck, drei Rechnungen, und keine davon lässt sich mit bloßem Auge ablesen
Der Käufer sieht eine Verdunkelung in der Ecke und stellt sich eine Rechnung vor. Hinter ihr stehen drei Phänomene, und sie unterscheiden sich nicht in der Art der Reparatur, sondern darin, wer zahlt.
Kondenswasser ist der günstigste Fall: eine Frage der Lüftung, der Fenster und der Wohnweise, die Kosten trägt der Eigentümer, und sie sind gering. Aufsteigende Feuchtigkeit, die vom Boden nach oben zieht, hängt an der Abdichtung des Gebäudes und wird nicht von einem einzelnen Eigentümer gelöst. Eindringende Feuchtigkeit und Undichtigkeiten kommen vom Dach, von der Terrasse, vom Steigrohr oder vom Nachbarn über Ihnen, die Kosten sind also gemeinschaftlich oder fremd, nicht Ihre. Die normale relative Luftfeuchtigkeit in einer Wohnung liegt zwischen 40 und 60 Prozent.
Hier kommt der Teil, den dieser Artikel Ihnen nicht gibt: wie man sie unterscheidet. Nicht, weil es ein Geheimnis wäre, sondern weil sie sich bei einer Besichtigung nicht unterscheiden lassen, und jeder Text, der das Gegenteil behauptet, verkauft Gewissheit. Eine frisch gestrichene Ecke, ein Möbelstück an der Außenwand, eine laufende Klimaanlage und geöffnete Fenster sind völlig legitime Handlungen des Verkäufers, die alle drei Arten von Feuchtigkeit für eineinhalb Stunden unsichtbar machen.
Der Unterschied wird mit einem Gerät erkannt, nicht mit dem Auge. Die thermografische Untersuchung vor dem Kauf sucht genau nach verborgenen Undichtigkeiten und Feuchtigkeit in Wänden, Decken und Bädern, nach undichten Fenstern, dem Gefälle von Terrassen und der Abdichtung. Die architektonische und konstruktive Aufnahme wird für etwa 0,77 bis 1,53 EUR pro m² angeboten, das heißt zwischen 58 und 115 EUR für eine Wohnung von 75 m², was weniger ist als eine monatliche Instandhaltungsgebühr in einer teuren Anlage. Was die Renovierung kostet, falls es dazu kommt, steht in Renovierung oder fertige Immobilie.
Elf Uhr morgens
prüft nichts von der Norm
Lärm hat eine Norm, und sie ist normativ, nicht subjektiv. Die Verordnung Nr. 6 vom 26. Juni 2006 über die Lärmindikatoren in der Umwelt teilt den Tag in drei Zeiträume: Tag von 7 bis 19 Uhr, Abend von 19 bis 23 Uhr und Nacht von 23 bis 7 Uhr. Die Grenzwerte sind für die drei Zeiträume unterschiedlich, und der strengste davon ist der Nachtwert für Räume in Wohngebäuden, also für das Schlafzimmer.
Eine Besichtigung um elf Uhr an einem Werktag prüft keine einzige Zeile dieser Tabelle. Die Norm, die entscheidet, ob man schläft, gilt zwischen 23 und 7 Uhr. Der Tageswert für die Zone wird genau dann gemessen, wenn die Kinder in der Schule sind und das Lokal im Erdgeschoss leer ist und erst um sechs Uhr abends öffnet.
Dasselbe gilt für alles, was von der Uhrzeit abhängt und nicht von der Aufmerksamkeit: Beleuchtung und Ausrichtung sehen morgens und nachmittags anders aus, und im Januar anders als im August; das Parken zeigt sich um acht Uhr abends; der Wasserdruck zu den Spitzenzeiten; das Leben im Hauseingang abends und am Samstag.
Daraus ergibt sich der einzige praktische Satz, den sich dieser Artikel erlaubt, weil er keine Checkliste ist, sondern eine Beschränkung: Die zweite Besichtigung ist nicht für ein schärferes Auge. Sie ist für eine andere Uhrzeit. Und daraus ergibt sich das ehrliche Argument für uns: Der Käufer betritt das Gebäude einmal, zu der Stunde, zu der er sich von der Arbeit lösen kann. Die Agentur betritt es mehrfach, zu unterschiedlichen Zeiten und mit anderen Immobilien im selben Hauseingang.
Die Fragen, deren Antwort ein Dokument ist, keine Beobachtung
Es gibt einige Dinge am Gebäude, die den Preis eines Fehlers bestimmen. Gemeinsam ist ihnen, dass die Antwort vor Ort nirgends zu sehen ist.
Hat das Gebäude einen technischen Pass. Er beschreibt die technischen Merkmale des Gebäudes und gibt alle Bauarbeiten nach der Inbetriebnahme wieder, und für bestehende Gebäude wird er von den Eigentümern auf ihre Kosten in Auftrag gegeben. In der Praxis gibt es für einen großen Teil des Wohnungsbestands keinen Pass, und das ist für sich genommen schon eine Antwort.
Wer wartet den Aufzug und wann war die letzte Prüfung. Die erste periodische technische Prüfung findet vierundzwanzig Monate nach der Inbetriebnahme statt, die weiteren alle zwölf Monate. Die Aufsicht in Wohngebäuden erfolgt auf Grundlage eines Vertrags mit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine lizenzierte Person. Nichts davon ist aus dem Inneren der Kabine zu sehen.
Gibt es bereits Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Sie binden den neuen Eigentümer. Ein Beschluss über den Austausch eines Aufzugs oder die Reparatur eines Dachs, eine Woche vor dem Geschäft gefasst, ist eine Verpflichtung, die der Käufer erbt, ohne dafür gestimmt zu haben, und der Notar prüft die Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht, weil sie nicht zu seinen Pflichtprüfungen gehören.
Und die Zahl, die nie in der Anzeige steht. Die bestätigte Spanne der Instandhaltungsgebühr in Varna liegt zwischen 5,83 und 15,61 EUR pro m² und Jahr nach unserer Erhebung von 11 Anzeigen mit angegebener Gebühr (von 16 offenen) zum 4. September 2026, also ungefähr. Bei zwölf Euro und 75 m² sind das 900 EUR pro Jahr und 9.000 EUR in zehn Jahren ohne Indexierung. Die Trennlinie ist nicht Stadt oder Meer, sondern Komfort: Stadtadressen mit Pool und Rezeption kosten so viel wie die am Ferienort. Die vollständige Mechanik steht in Wohnungseigentum.
Die Nachbarn: das einzige Feld,
für das die Antwort „gar nicht“ lautet
Für Nachbarn gibt es kein Register, keine Auskunft und kein Dokument. Eine Prüfung vor dem Geschäft existiert nicht. Das ist ein seltener Fall, in dem die ehrliche Antwort auf „wie prüfe ich das“ „gar nicht“ lautet: Es hilft nur ein zweiter Besuch zu einer anderen Uhrzeit und ein Gespräch mit dem Hausverwalter, der jedoch Partei ist und keine Quelle.
Es lohnt sich auch zu wissen, in welchem Markt das geschieht. Laut einer Analyse von „Adres Nedvizhimi Imoti“ (Адрес Недвижими имоти), verbreitet über die Bulgarische Nachrichtenagentur BTA am 26. Mai 2026, macht der durchschnittliche Käufer inzwischen etwa 10 Besichtigungen gegenüber etwa acht ein Jahr zuvor, das Geschäft dauert zweieinhalb bis drei Monate, und der typische Preisnachlass beim Feilschen, wenn es überhaupt einen gibt, liegt zwischen 2.000 und 4.000 EUR. Die Zahlen beziehen sich auf Sofia und die großen Städte; eine Untersuchung mit Methodik speziell für Varna gibt es nicht.
Lesen Sie sie zusammen mit dem ersten Abschnitt. Zehn Besichtigungen sind zehnmal anderthalb Stunden, fast immer zur selben bequemen Uhrzeit, bei zehn verschiedenen Immobilien. Und ein Nachlass von 2.000 bis 4.000 EUR deckt nicht einmal ein einziges Missgeschick mit der Abdichtung, für das die Frist nach Art. 197 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge bereits abgelaufen ist.
Die Besichtigung ist keine Prüfung, die man mit mehr Fleiß besteht. Sie ist ein enges Fenster, das einen Zustand zeigt, kein Recht, einen Zustand zu einer Stunde, nicht über den ganzen Tag, und das dem, der durch es hinsieht, die Verantwortung für alles überträgt, was er gesehen hat.
Häufig gestellte Fragen
Haftet der Verkäufer für einen Mangel, den ich bei der Besichtigung gesehen habe?
Nein. Nach Art. 193 Abs. 2 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge haftet der Verkäufer nicht für Mängel, die dem Käufer bekannt waren. Die Praxis nennt solche Mängel offene, also bei gewöhnlicher Prüfung der Immobilie feststellbare: beschädigte Wände und Beläge, zerbrochene Scheiben, sichtbare Risse. Ab dem Moment der Besichtigung sind sie das Problem des Käufers, unabhängig davon, was ihre Reparatur danach kostet. Genau deshalb ist die Besichtigung nicht bloßes Anschauen: Sie verschiebt eine Haftungsgrenze, und das unterschriebene Protokoll dokumentiert, wann das geschehen ist.
Wie viel Zeit habe ich, einen verborgenen Mangel geltend zu machen?
Bei einer Immobilie beträgt die Frist nach Art. 197 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge ein Jahr, und drei Jahre nur, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat, was der Käufer beweisen muss. Die wichtigste Einzelheit ist, wo das Zählen beginnt: Die Frist läuft ab der Übergabe des Besitzes, also ab dem Erhalt des Schlüssels, und nicht ab dem Tag, an dem sich der Mangel gezeigt hat. Die praktische Folge ist, dass in diese zwölf Monate der erste Winter fällt, in der Regel aber nicht der zweite, und die Feuchtigkeit, die im zweiten Winter durchschlägt, liegt bereits außerhalb der Frist.
Kann man bei einer Besichtigung Kondenswasser von einer Undichtigkeit oder von aufsteigender Feuchtigkeit unterscheiden?
Bei einer einzigen Besichtigung nicht. Die drei Phänomene sehen in anderthalb Stunden fast gleich aus, und der Unterschied zwischen ihnen ist der Unterschied zwischen geringen Kosten für den Eigentümer und einer gemeinschaftlichen Reparatur über die Eigentümerversammlung. Eine frisch gestrichene Ecke, ein Möbelstück dicht an der Außenwand, eine laufende Klimaanlage und geöffnete Fenster sind völlig legitime Handlungen, die alle drei Arten von Feuchtigkeit unsichtbar machen. Die Diagnose wird mit einem Gerät gestellt, nicht mit dem Auge: Die thermografische Untersuchung sucht nach verborgenen Undichtigkeiten und Feuchtigkeit in Wänden, Decken und Bädern, nach undichten Fenstern und nach Problemen mit der Abdichtung.
Warum wird eine zweite Besichtigung zu einer anderen Uhrzeit empfohlen?
Weil ein Teil der Eigenschaften der Immobilie zur bequemen Besichtigungszeit gar nicht existiert. Die Verordnung Nr. 6 vom 26. Juni 2006 über die Lärmindikatoren in der Umwelt teilt den Tag in Tag von 7 bis 19 Uhr, Abend von 19 bis 23 Uhr und Nacht von 23 bis 7 Uhr, wobei der strengste Grenzwert der Nachtwert für Räume in Wohngebäuden ist. Eine Besichtigung um elf Uhr morgens prüft keine einzige Zeile dieser Norm. Dasselbe gilt für das Parken, das man abends sieht, für den Wasserdruck zu den Spitzenzeiten, für die Beleuchtung im Winter und für das Leben im Hauseingang am Samstag. Die zweite Besichtigung dient nicht dem aufmerksameren Hinsehen, sondern einer anderen Uhrzeit.
Gehen Sie ein zweites Mal
um 22 Uhr hin.
Wenn Sie sich bereits für eine Immobilie entschieden haben, gehen Sie nicht ein drittes Mal aufmerksamer hin. Gehen Sie ein zweites Mal zu einer anderen Uhrzeit. Derselbe Hauseingang an einem Freitag um zehn Uhr abends zeigt den Lärm, das Parken, die Treppenhausbeleuchtung und das Leben im Hauseingang, also genau die Dinge, die bei einer Besichtigung um elf Uhr morgens schlicht nicht existieren. Das ist eine Stunde Ihres Abends und die einzige Sache zu diesem Thema, die Sie wirklich selbst erledigen können.
Schicken Sie uns die Adresse und die Uhrzeit, zu der Sie bei der ersten Besichtigung waren. Wir geben zurück, was bei dieser Uhrzeit und dieser Adresse ungeprüft geblieben ist: ob die Gegend in einen Erdrutschgürtel fällt, was vor der Zahlung der Anzahlung (капаро) aus den Dokumenten zu ziehen ist, welche Fragen zum Hauseingang sinnvoll sind und welcher Teil des Gesehenen bereits von Gesetzes wegen Ihre Verantwortung geworden ist. Stellt sich die Immobilie als problematisch heraus, erfahren Sie es von uns vor der Anzahlung und nicht nach einem Jahr.
Informationsmaterial, Stand 04.09.2026. Kein Rechtsrat und kein Ersatz für einen Anwalt, Ingenieur oder technischen Gutachter. Die Beträge sind in Euro bei festem Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN.
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