6 012 euro.
Sayının arkasında ne var.
Kanun, kimin ödeyeceğini belirtmez. Sözleşme belirtir, mahkeme ise tarafları fiilen kimin bir araya getirdiğine bakar. İkisinin arasında 17 belge ve yaklaşık 10 mülk gösterimi durur.
Okur bunu zaten kafasında hesapladı. 2026'nın ilk çeyreğinde Varna'da bir konutun ortalama fiyatı 200 386 EUR (Zimoti.com, infoz.bg aracılığıyla, 2 Nisan 2026) ve bir taraftan alınan olağan %3, yaklaşık 6 012 EUR eder. Masadaki tutar budur.
Soru, bunun çok olup olmadığı değil. Soru, arkasında ne olduğu ve ne zaman muaccel olduğudur. Kimin ödeyeceğini kanun değil, anlaşma belirler: Ticaret Kanunu (ТЗ) md. 51.
Nadiren en büyük kalem. Neredeyse her zaman tek tartışılan kalem.
Olağan olan bir taraftan %3'tür, portal aralığı ise %2 ila 3'tür (address.bg). Çift taraflı hizmette bir ajans her iki taraftan %3 alabilir, yani toplam %6. Kiralamada en yaygını aylık kiranın %50'sidir, yayımlanmış tarifeler ise %70'e veya bir tam kiraya kadar çıkar; sezonluk kiralamalarda %50 (TOPIMMO, address.bg).
Komisyonun boşlukta kalmaması için, aynı işlemin diğer giderleri de yanına konur: edinimde yerel vergi, ki Varna Belediyesi için fiyat ile vergi değerlemesinden yüksek olanın %3'üdür (Yerel Vergi ve Harçlar Kanunu (ЗМДТ) belediyelere yüzde 0,1 ile 3 arasında bir oran tanır), tavanı 3 068 EUR olan noter ücreti artı %20 KDV ve %0,1 tescil (notary294.bg, 2 Eylül 2026'da güncellendi).
Komisyon, işlemin en büyük kalemi olmayı nadiren başarır. Hemen her zaman tartışılan tek kalemdir.
Sayı 17 değil.
Hangi belgenin ilk eskidiği önemlidir.
Bir noter işleminin dosyası en az 17 belgedir (ibrokers.bg kılavuzu, 2026): satıcıdan dokuz, alıcıdan üç, konut kredisi (ipotek) varsa üç daha ve yeni yapıda iki.
Ancak zor kısım sayı değil. Zor kısım güncelliktir. Jeodezi, Haritacılık ve Kadastro Ajansı'nın (АГКК) mülk krokisi geçerlilik süresi taşımaz: düzenlenen krokiler, düzenleme tarihine bakılmaksızın mülkün verilerinde değişiklik olana kadar geçerlidir (AGKK resmî yanıtı). Yük belgesi ile medeni durum belgesi, düzenlendikleri andaki durumu yansıtır. Geçerlilik süresine ilişkin bir kanun bulamadık; bu nedenle noterin veya bankanın bunları ne kadar güncel istediği kanunda değil, onlarda belirlenir. Dosyanın tamamı, işlem günü güncel olmalıdır.
Konut kredisi (ipotek) söz konusuysa yük belgesi olağan süre için değil, on yıllık bir dönem için alınır.
İşlem uzarsa belgelerin bir kısmı yeniden alınır. Bu normal durumdur, istisna değil.
Noter işlemi gününde ne olduğu ayrıca anlatıldı: noter işlemi.
Piyasa soğuyor. İş artıyor.
Ortalama bir alıcı, satın almadan önce 2,5 ila 3 ayda yaklaşık 10 mülk gösterimi yapıyor; bir yıl önce bu sayı yaklaşık 8 idi (“Adres Gayrimenkul” (Адрес Недвижими Имоти), BTA aracılığıyla, 26 Mayıs 2026). İlk talepten imzalı sözleşmeye kadar süreç %15 ila 25 uzadı (New Estates, Forbes Bulgaria aracılığıyla, 18 Mayıs 2026).
Varna'da işleme kadar geçen ortalama süre için portal göstergesi 33 gündür (Zimoti.com, infoz.bg aracılığıyla, 2 Nisan 2026). Yöntemi yayımlanmadığı için olduğu gibi verilmiştir.
Bu sayıların arka planı: 2026'nın ilk yarısında konutlarda 84 119 alım satım, 2025'in aynı döneminde 101 154; yani %17 düşüş (Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията), “Sega” gazetesi aracılığıyla, 11 Temmuz 2026). Satıcılar %26 daha fazla, alıcılar %10 daha az ve 2014'ten beri ilk kez arz talebi geride bırakıyor (“Adres”, BTA aracılığıyla).
Sonuç beklenenin tersidir. Piyasa soğurken emlak danışmanının işi azalmaz, artar; işlemler ise %17 daha az. Pazarlıkla elde edilebilen indirimler 2 000 ile 4 000 EUR arasındadır. Bir mülkün neden satılmadan kaldığı: satılmayan mülk.
Bunlar için kimse
ayrı fatura kesmez.
Kara Para Aklamanın Önlenmesi Kanunu (ЗМИП). Ajanslar, madde 4 uyarınca yükümlü kişilerdir: müşterinin kimliğinin tespiti ve kimlik belgesi kopyası (md. 53, f. 1), fon kaynağı beyanı (md. 66, f. 2), yazılı iç kurallar ve yılda en az bir kez eğitim. Kiralamada aracılık, aylık kirası 10 000 EUR ve üzeri olduğunda kapsama girer.
Ticaret Kanunu md. 50. Emlak danışmanının defteri, her gün kayıt, günün sonunda tarih ve imza, tarafların talebi üzerine dökümler.
Tüketicinin Korunması Kanunu (ЗЗП) md. 147a, f. 5. Genel şartlar ancak gerçekten teslim edilip imzalanmışsa bağlayıcıdır ve ispat yükü müşteride değil emlak danışmanındadır (md. 146, f. 4). Ayrıca emlak danışmanı GDPR kapsamında kişisel veri sorumlusudur ve üç ad, kişisel kimlik numarası, adres, e-posta ve telefon işler.
Bağlam, uygulamaların neden bu kadar farklı olduğunu açıklar: ülkede 5 000'den fazla ajans çalışıyor, NSNI (НСНИ) üyeleri ise 337, yani yaklaşık %6. Sektör 28 546 firmadan oluşuyor; bunların yaklaşık %99'u mikro işletme, 30 binden fazla çalışanla (“Trud” gazetesi, 14 Şubat 2025). Özel bir kanun ve zorunlu lisans yok: iki kanun tasarısı (İTN, Aralık 2024; GERB, Nisan 2025) var ve Mayıs 2026 itibarıyla hiçbiri kabul edilmedi.
Komisyon müşteriye neye mal olur
Komisyon gerçek bir giderdir. Satıcı için işlemden kalan net tutarı azaltır, alıcı için ise peşinatı yükseltir; bunu açıkça söylemek gerekir, geçiştirmemek. Münhasır sözleşmenin de bir bedeli vardır: müşteriyi bir süreye ve bir çalışma biçimine bağlar, sözleşme türü ise ücretin ne zaman talep edilebilir hale geldiğini de değiştirir.
Mahkemelerin gerçekten bozduğu hükümler sektörde bellidir ve adlandırılmasında yarar var. Yükümlülüğün akrabalara ve ilişkili kişilere de genişletilmesi: Tüketiciyi Koruma Komisyonu'nun (КЗП) kararı Yüksek İdare Mahkemesi (ВАС) ve Sofya Şehir Mahkemesi (СГС) tarafından onandı; olayda mülk, müşterinin partneri tarafından başka bir emlak danışmanı aracılığıyla satın alınmıştı. Tavansız cezai şart: günlük %0,5 olan yayımlanmış bir şablon, Yargıtay (ВКС) önünde ayakta kalan günlük %1 ve %10 tavanlı bir hükme karşı. Ve tüketicide tahkim şartı, oysa tüketici uyuşmazlıkları tahkime konu olamaz (ZZP md. 143, f. 2, bent 17; Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunu (ГПК) md. 19, f. 1).
Yayımlanmış bir şablondan, nadiren okunan iki cümle: komisyon, feshi izleyen 24 ay içinde yaptıran kişi, emlak danışmanının kendisine tanıttığı bir alıcıya satış yaparsa da muaccel olur; ve “Aracılık ücreti iade edilmez.”
Ve başka birinin teklifini okuma mekaniği. KDV kayıt eşiği 1 Ocak 2026'dan itibaren 51 130 EUR'dur (KDV Kanunu (ЗДДС) md. 96). “KDV dahil %3,6” teklifi aynı %3 artı vergidir. 200 386 EUR üzerinde fark yaklaşık 1 202 EUR'dur. Çoğu şablonun komisyonu ne zaman talep edilebilir yaptığı: ön sözleşme.
Böyle bir araştırma
Bulgaristan için yok.
Bir mülkün emlak danışmanıyla satılmasının, mal sahibinin kendisi tarafından satılmasına kıyasla ne kadar daha hızlı veya ne kadar daha pahalı olduğunu gösteren bir Bulgar araştırması yok. NAR'ın Amerikan yüzdeleri Bulgarca metinlerde de dolaşıyor, ama bunlar başka bir piyasada, MLS sistemiyle, farklı bir komisyon yapısı ve farklı bir veri türüyle ölçülmüştür. Aktarılabilir değiller ve bu yüzden buraya girmiyorlar.
Emlak danışmanı başına yıllık ortalama işlem sayısı için yöntemi olan kamuya açık bir sayı da yok, bu yüzden “bir işlem X aylık reklamı karşılar” gibi iddialar da ileri sürülmüyor.
Bilinen şey hacimdir: belgeler, süreler ve mülk gösterimleri. Bu sayılır. Sonuç okura kalır.
Sık sorulan sorular
Emlak danışmanı komisyonunu kim öder, satıcı mı alıcı mı?
Kanun bunu taraflar yerine kararlaştırmaz. Ticaret Kanunu md. 51 uyarınca ücret, anlaşmalarına göre taraflardan birinden ya da her ikisinden talep edilir; anlaşma yoksa bu tür faaliyet için olağan ücret her iki taraftan talep edilir. Uygulamada satıcı mülkünün satılması için, alıcı ise kendisine bir mülk bulunduğu ve noter senedine kadar hizmet verildiği için öder. Kiralamada her üç model de karşımıza çıkar: kiraya veren öder, kiracı öder veya her ikisi birden öder.
Alıcıyı kendim bulursam komisyon öder miyim?
Bu, sözleşmedeki maddede yazana değil, tarafları fiilen kimin bir araya getirdiğine bağlıdır. 2019'da iki ilçe mahkemesi aynı türden bir uyuşmazlığı birbirine zıt yönlerde karara bağladı. Shumen'de satıcı, ücretin emlak danışmanının bilgisi olmadan yapılan satışta da muaccel olduğunu açıkça belirten bir münhasır sözleşmeye rağmen danışmanın desteği olmadan sattı ve dava tümüyle reddedildi. Burgas'ta satıcı da işlemi ajans olmadan tamamladı, ancak alıcıyı ajans getirmişti ve satıcı ödemeye mahkûm edildi. Oradaki delil, alıcı tarafından paraflanmış bir mülk gösterim tutanağıydı.
Komisyon ne zaman muaccel olur, ön sözleşmede mi noter senedinde mi?
Yasal bir an yoktur, sözleşmeyle kararlaştırılmış bir an vardır. Kamuya açık şablonlarda ve tarifelerde en sık görülen model, emlak danışmanının getirdiği alıcıyla ön sözleşmenin imzalandığı gün ödemedir; ön sözleşme yapılmazsa noter senedi günü. İmzadan önce sorulması gereken soru da budur, çünkü en sık uyuşmazlık kaynağıdır.
Neden bir ajans %3, bir başkası %3,6 istiyor?
Çoğunlukla fark hizmetin fiyatında değil, vergidedir. 1 Ocak 2026'dan itibaren zorunlu KDV kaydı eşiği 51 130 EUR vergilendirilebilir ciro olup, eşiğin üzerindeki ajans ücretine %20 KDV ekler. Yani KDV dahil %3,6, aynı %3 artı vergidir. Varna'nın ortalama fiyatı olan 200 386 EUR üzerinde %3 ile %3,6 arasındaki fark yaklaşık 1 202 EUR'dur. İki teklifi karşılaştırırken yazıldıkları gibi değil, aynı tabana sahip yüzdeleri karşılaştırın.
İmzaladıysam da emlak danışmanı sözleşmesindeki bir madde geçersiz olabilir mi?
Evet. Müşteri ticari veya mesleki faaliyet dışında gerçek kişiyse, Tüketicinin Korunması Kanunu kapsamında tüketicidir ve haksız şartlar imzalanmış olsa bile hükümsüzdür. Mahkemeler hizmetin kendi bedelini önemli ölçüde aşan cezai şarta, yükümlülüğü akrabalara ve ilişkili kişilere genişleten maddelere ve tüketici sözleşmelerindeki tahkim şartlarına koruma vermeyi reddetmiştir; çünkü tüketici uyuşmazlıkları tahkime konu olamaz.
Dört şey imzadan önce
Kanun, kimin ödeyeceğini belirtmez, sözleşme belirtir, mahkeme ise imzaya değil nedensellik bağına bakar. Yüzdenin arkasında altı aylık sürelere sahip 17 belgelik bir dosya ve 2,5 ila 3 ayda yaklaşık 10 mülk gösterimi var; işlem sayısı %17 azalmış bir piyasada.
Herhangi bir şey imzalamadan önce metinde dört şeyi kontrol edin: ücretin tam olarak ne zaman muaccel olduğu, KDV dahil mi hariç mi olduğu, cezai şartın tavanı olup olmadığı ve fesihten sonra sözleşmenin ne kadar süre geçerli kalmaya devam ettiği. Size sunulan teklifi veya sözleşmeyi bize gönderin; bu fiyatın neleri kapsadığını ve metnin nerede sessiz kaldığını söyleyelim.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Somut sözleşme bir avukat tarafından kontrol edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.