Kaçaklık, yapının
niteliğidir, kişinin değil.
Bu yüzden mülkle birlikte satılır. İmar Kanunu (ЗУТ) içinde hiçbir şey onu devirle iyileştirmez, para cezası ise onu ödemeyecek olanın üzerinde kalır.
Her şey, üç kümülatif koşulu olan tek bir tanımdan başlar. Olağan onarım (текущ ремонт), bakım ve iç tadilatlardır; bunlarda yapının taşıyıcı sistemi etkilenmez, duvarlar taşınmaz ve taşıyıcı sistemi etkiliyorsa duvarlara açıklık açılmaz, odaların amacı ve üzerlerindeki yükler değiştirilmez (İmar Kanunu § 5, b. 43). Üçünden biri düşerse, iş artık onarım değildir.
İkinci tanım ise tuzağı kapatır: köklü onarımlar, yeniden yapılandırmalar ve tadilatlar da, amaç değişikliğiyle veya değişikliği olmadan, yapıdır (İmar Kanunu § 5, b. 38). Yani tadilat kanunen bir yapıdır ve İmar Kanunu'nun kaçak yapılar hakkında söylediği her şey yıkılmış tek bir duvar için de geçerlidir.
Camlama serbesttir. Ardındaki duvar serbest değildir.
Balkon ve locaların camlanması yapı ruhsatından (разрешение за строеж) açıkça muaftır (İmar Kanunu m. 151, f. 1, b. 6). Camlanmış balkon ile oda arasındaki bölme duvarın kaldırılması ise muaf değildir, çünkü balkonun amacı değişir. Bulgaristan'daki apartman dairelerinde en sık rastlanan tadilat da tam olarak budur.
Aynı gruba taşınan veya kaldırılan taşıyıcı duvar ve içine açılan açıklık, yeri değiştirilen banyo veya mutfak (amaç ve yükler değişir), birleştirilen daireler ve kullanıma açılan çatı katı girer.
Bir daire için “hiçbir şeye gerek yok” ile “tam proje gerekli” arasında rahat bir orta yol yoktur. Bir konutun iç tadilatı İmar Kanunu m. 147'deki listede yer almaz; yani onaylı bir yatırım projesi ve yapı ruhsatı gerekir. Onarımın yapıya dönüştüğü nokta teknik bir noktadır ve onu yetkili bir statik mühendis belirler; usta da mülk sahibi de değil.
Emir
yapıya karşı çıkarılır.
İmar Kanunu m. 225, f. 2 yapıyı tanımlar, yapanı değil. Yapı, malik değiştirdikten sonra da, yapan kişi öldükten, göç ettikten veya iflas ettikten sonra da kaçak olarak kalır.
Yıkım emri (заповед за премахване) belediye başkanı tarafından çıkarılır ve ilgili kişilere tebliğ edilir; uygulama muhatap çevresi konusunda tutarlıdır: muhatap malik, yaptıran ve/veya yapan kişidir. Mülkiyet tek başına yeter. Öbür yüzü daha da nahoştur: muhatap olmayan üçüncü kişilerin dava açmak için usule ilişkin yetkisi yoktur. “Ben yapmadım” demek, yeni maliki süreçten çıkarmaz.
Zorla yıkımın masrafları müteselsildir ve İmar Kanunu m. 225a, f. 5'teki liste uzundur: denetçi, müteahhit, proje müellifi, değerleme uzmanı, yaptıran. Ancak bir apartman dairesindeki tadilatta bunlardan hiçbiri yoktur. Liste, yapan ve yaptıran kişiye daralır; ikisi de önceki maliktir.
Belediye, yeni malik yerine önceki maliki kovalamaz. Emri uygular, masraflara ilişkin tutanak düzenler ve icra edilebilir bir belge elde eder. Önce kimi arayacağı, bulunabilirlik ve mal varlığı meselesidir: adreste duran malik.
Biri dolar. Diğerinin başlangıcı yoktur.
Yapana yönelik yaptırım bir idari cezadır, yani kişisel sorumluluktur ve zamanaşımına uğrar. Yıkım ise yapıya uygulanan bir idari zorlama tedbiridir, muhatap malik tarafından yerine getirilir ve İmar Kanunu emrin çıkarılması için süre koymaz. Emir, yapıdan on yıllar sonra çıkarılabilir.
Ceza kişiseldir ve buharlaşır. Eşya üzerindeki sonuç gerçektir ve durur. Alıcı birincisini değil, ikincisini alır.
Satıcıya karşı saat daha da kısadır. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) m. 195 kapsamındaki dava, taşınmazlarda bir yıl geçince zamanaşımına uğrar; üç yıl ise yalnızca satıcı kusuru bilerek gizlediyse geçerlidir (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 197). Ayrıca m. 193, f. 2 uyarınca satıcı, satış sırasında alıcının bildiği kusurlardan sorumlu değildir: geniş açıklığı görüp yine de satın alan bir alıcının daha sonra aldatıldığını ileri sürmesi zordur.
Toplam: satıcıya karşı bir yıl, kanıtlanmış kasıtlı gizlemede üç yıl, mülkün kendisine karşı ise zamanla sınırsız bir süreç. İmzadan önce başka neler kontrol edilir: mülk kontrolü.
Hoşgörü açık,
yasallaştırma 26 Kasım 2013 tarihinde kapandı.
İmar Kanunu geçiş hükümlerinin § 127, f. 1'ine göre hoşgörülen yapılar (търпими строежи), 31 Mart 2001 tarihine kadar belgesiz inşa edilmiş, ancak o zaman veya şimdi izin verilebilir olan yapılardır. Daha eski § 16, 7 Nisan 1987'ye kadar inşa edilenleri ve süresi dolmuş beyan süreleriyle iki dönemi daha kapsar.
§ 127, f. 2 ve 3'e göre yasallaştırma (узаконяване) süresi 26 Kasım 2013 tarihinde sona erdi. Yani 31 Mart 2001'den sonra inşaat belgeleri olmadan yapılan tadilat hoşgörülmez ve 2026 itibarıyla onu yasallaştıracak bir prosedür yoktur. Devlet böyle bir pencereyi yaklaşık on yılda bir açar, ancak “bir gün yine olabilir” hukuki bir durum değildir ve bunun üzerine işlem planlanmaz.
Hoşgörü belgesinin kendisi de sanıldığı gibi değildir. O bir tespit belgesidir: yapının koşullara uyduğunu belgeler, onu yasal hale getirmez.
Varna bunu az önce uygulamada kanıtladı. Baba Alino mevkiindeki olayda belediye, sunulan hoşgörü belgelerinin bir kısmının nesnelerin gerçek konumuna uymadığını öne sürüyor. Böyle bir belgeyi elinde tutan alıcı, başka bir yapıya ait bir kâğıt tutmuş olur.
Kullanıma açılan çatı katı komşuların yüzde yüzünü ister
Eklenen teras, birleştirilen daireler ve üst kata çıkarılan çatı katının ek bir katmanı vardır: ortak alanlara, yani başkasının mülküne dokunurlar.
İmar Kanunu m. 185, f. 2 uyarınca ortak alanlar kullanıma alındığında tüm maliklerin, imzaları noterce onaylanmış rızası aranır. F. 3 uyarınca ise bir ortak alan bağımsız bir bölüme eklendiğinde, diğer maliklerle noter şeklinde bir mülkiyet devri sözleşmesi yapılır ve yapı ruhsatı ancak ona dayanarak verilir.
Kırk daireli bir binada bunu sonradan yapmak pratikte imkânsızdır. Bu yüzden bu tür nesneler neredeyse hiçbir zaman yasallaştırılmış değildir, yalnızca düzenlenmiş gibi görünür. Genel kurulun genel olarak nasıl çalıştığı: kat mülkiyeti.
Kroki bunu kesinlikle
göstermez.
Tuzağın iki kilidi var. Birincisi: bir tadilatın kadastroya girmesi için Kadastro ve Tapu Sicili Kanunu (ЗКИР) m. 52, f. 5 kapsamında bir belgeden geçilir ve bunun zorunlu belgeleri arasında yapı ruhsatının bir kopyası vardır. Kaçak tadilatın böyle bir ruhsatı yoktur, yani kadastroya girmez.
İkincisi: kadastro yerinde ölçmez, aktarır. Bağımsız bölümlerin alanları mülkiyet senedinden, veri yoksa yatırım projesinden alınır. Yani kroki eski düzeni ve eski alanı göstermeye devam eder.
Sonuç beklenenin tersidir. Alıcının en nesnel belge saydığı bağımsız bölüm krokisi, kaçak tadilatı gösteremeyecek olan belgedir. Noter senedi de göstermez. Vergi değeri de. Gerçek yalnızca yerinde, duvarların içindedir.
Alana ilişkin üç rakamın neden çoğu zaman kimse ölçmeden birbirini tutturduğu: ZP, RZP ve ortak alanlar.
Para cezası küçük kısımdır. Pahalı olan yıkımdır.
Kaçak bir yapıyı yapan, yaptıran veya buna izin veren kişi için İmar Kanunu m. 232, f. 2 uyarınca para cezası 511 ile 5 113 EUR arasındadır. Tüzel kişi için m. 237 kapsamındaki mali yaptırım, dördüncü ile altıncı kategori yapılarda 10 226 EUR'ya kadar çıkar. Bunun üzerine, yaptırım olmayan ve üst sınırı bulunmayan zorla yıkım masrafları gelir: işin maliyeti kadardır.
Ulusal İnşaat Denetim Müdürlüğü (ДНСК) verileri, 2025 için kişisel sorumluluğun ölçeğini gösteriyor: gerçek kişilere karşı toplam değeri yaklaşık 33 996 EUR olan 114 ceza kararı, yani karar başına ortalama yaklaşık 298 EUR. Tüzel kişilere karşı yaklaşık 175 373 EUR tutarında 76 karar var.
Yasal yol ise kimsenin bakmadığı yerde ucuzdur: Varna Belediyesi'nde tadilat için yatırım projesinin incelenmesi 40,90 EUR, yapı ruhsatı 102,26 EUR'dur; yani yaklaşık 143 EUR belediye harcı. Statik görüş 250 EUR + KDV'den başlar, proje ise metrekare üzerinden fiyatlandırılır.
Ve neredeyse kimsenin düşünmediği iki kapı daha. İmar Kanunu m. 178, f. 6 uyarınca belediye başkanı elektrik, su, gaz ve telefon beslemesinin kesilmesini emredebilir ve bu emir tedarikçiler için bağlayıcıdır. Ayrıca m. 148, f. 7 uyarınca, kaçak yapıyı yapan kişiye, o yapı yıkılana veya yasallaştırılana kadar yeni yapı için ruhsat verilmez.
Belediye yıkar.
Malik yatırımcıya dava açar.
Varna yakınlarındaki ormandaki Baba Alino mevkiinde konu şu anda teori değil, haber: yüzden fazla yapı ve etkilenen binalarda 40'tan fazla daire. 1 Eylül 2026 itibarıyla 19 yıkım emri var, dördü daha hazırlık aşamasında.
Varna İdare Mahkemesi, emirlerin on ikisinin ön icrasını gerekçesizlik nedeniyle kaldırdı, ancak emirlerin kendisini kaldırmadı. Bu arada 3 Eylül 2026 itibarıyla elektrik ve su kesildi, sınırlayıcı şeritler ve mühürler konuldu, erişim kademeli olarak kısıtlanıyor.
Belediye başkanının tutumu tam olarak ifade edilmiş ve harfiyen okunmaya değer: mevzuat, yanıltıldığını düşünen maliklere haklarını yatırımcıdan arama imkânı tanır.
Bütün konu tek cümlede bu. Belediye yıkar. Malik yatırımcıya dava açar. İkisi aynı anda gerçekleşmez ve birbirini telafi etmez.
Sık sorulan sorular
Satın almadan sonra kaçak tadilattan kim sorumludur?
Kaçaklık, yapının niteliğidir, onu yapan kişinin değil. İmar Kanunu m. 225a uyarınca yıkım emri yapıya karşı çıkarılır ve malike, yani süreç sırasında mülkü elinde bulunduran kişiye tebliğ edilir. Emrin muhatabı olmayan üçüncü kişilerin onu yargıya taşımak için usule ilişkin yetkisi bile yoktur. Zorla yıkımın masrafları m. 225a, f. 5 uyarınca müteselsildir, ancak bir apartman dairesindeki tadilatta liste yapana ve yaptırana daralır; bunlar da genellikle önceki maliktir.
Gizli tadilat nedeniyle satıcıya dava açma süresi nedir?
Taşınmaz satışlarında bir yıl; satıcı kusuru bilerek gizlediyse üç yıl (Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 197). Süre, malın tesliminden başlar. Ayrıca Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu m. 193, f. 2 uyarınca satıcı, satış sırasında alıcının bildiği kusurlardan sorumlu değildir. Buna karşılık, yapının kendisine karşı işleyen idari süreç vardır ve İmar Kanunu bunun için hiçbir süre koymaz.
Kaçak bir tadilat bugün yasallaştırılabilir mi?
31 Mart 2001'den sonra inşaat belgeleri olmadan yapılan tadilat, İmar Kanunu geçiş hükümlerinin § 16 ve § 127'sindeki hoşgörü rejimlerine girmez; § 127, f. 2 ve 3 uyarınca yasallaştırma süresi ise 26 Kasım 2013'te sona erdi. 2026 itibarıyla yürürlükteki İmar Kanunu, böyle bir yapının yasallaştırılacağı bir yol öngörmez. Hoşgörü belgesi de bir tespit belgesidir: yapının koşullara uyduğunu belgeler, onu yasal hale getirmez.
Tadilat kadastro krokisinde görünür mü?
Kural olarak hayır. Bir tadilatın kadastroya girmesi için Kadastro ve Tapu Sicili Kanunu m. 52, f. 5 uyarınca bir belgeden geçilir ve bunun zorunlu belgeleri arasında yapı ruhsatının bir kopyası vardır. Kaçak tadilatın böyle bir ruhsatı yoktur; yani kadastroya girmez ve kroki eski düzeni göstermeye devam eder. Kadastro yerinde ölçmez, alanı mülkiyet senedinden veya yatırım projesinden aktarır.
Bir kroki ve bir tur
Bağımsız bölümün krokisini çıkarın ve gösterimde gördüğünüz duvarlarla karşılaştırın. Yapı ruhsatını değil, farkı arıyorsunuz: krokide olmayan bir açıklık, amacını değiştirmiş bir oda, odaya dönüşmüş bir teras. Burada işe yarayan tek kontrol budur, çünkü belgeler bu konuda doğaları gereği sessizdir.
Bize krokiyi ve gösterimden birkaç fotoğraf gönderin. Hangi farkın onarım, hangisinin yapı olduğunu ve emir gelirse onu kimin taşıyacağını size bildiririz.
Bu içerik hukuki tavsiye değildir. Belirli bir işin onarım mı yapı mı olduğu, yetkili bir statik mühendis tarafından tespit edilir.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.