Nu se cumpără un loc de parcare.
Se cumpără unul din patru lucruri.
Garajul este un bun. Locul de parcare, de regulă, nu este. Diferența a fost aleasă de constructor în proiectul de investiție cu ani în urmă și nu se vede din anunț.
Două anunțuri, ambele spun „cu loc de parcare”. Unul vinde o cotă-parte ideală din terenul imobilului. Celălalt vinde un accesoriu care nu poate părăsi apartamentul. Un al treilea, în clădirea alăturată, vinde ceva ce cumpărătorul nu are dreptul să cumpere dacă nu are un obiect propriu înăuntru.
Diferența nu este în preț și nu este în descriere. Este într-un rând din proiectul de investiție, aprobat cu ani în urmă, pe care cumpărătorul nu îl vede și la alegerea căruia nu a participat.
Arată la fel. Duc la patru rezultate diferite.
Cumpărătorul citește „loc de parcare nr. 12” și crede că dobândește locul de parcare nr. 12. În realitate, ceea ce se transmite este unul dintre următoarele.
1. O cotă-parte ideală din terenul imobilului, corespunzătoare suprafeței, plus folosință repartizată a unui loc concret. Cumpărătorul este coproprietar al curții și are dreptul să parcheze în ea. Dreptul la exact acest loc vine din repartizare, nu din act.
2. O cotă-parte ideală din garajul-parcare ca obiect independent în clădire (art. 37 alin. 4 pct. 1 din Legea privind amenajarea teritoriului, ЗУТ), plus folosință repartizată. Cea mai curată dintre cele patru construcții.
3. Un accesoriu al apartamentului (art. 37 alin. 4 pct. 3 ZUT). Conform art. 98 din Legea proprietății (ЗС), accesoriul urmează bunul principal, dacă nu s-a dispus sau convenit altfel. Locul de parcare nu există juridic fără apartament și nu îl poate părăsi.
4. Doar un drept de creanță: închiriere sau un contract nenumit pentru acces asigurat. Aici nu există nicio proprietate, iar obiectul nu intră în registrul proprietății.
De ce locul în sine nu poate fi un bun: art. 110 ZS enumeră terenul, clădirile și ceea ce este fixat durabil, iar definiția obiectului din § 5 pct. 39 din dispozițiile suplimentare ale ZUT cere cumulativ denumire, amplasare, destinație independentă și identificator conform Legii privind cadastrul și registrul proprietății (ЗКИР). Conturul cu vopsea nu are niciuna dintre ele. Despre cotele-părți ideale ca mărime: ce înseamnă un procent și de ce nu este suprafață.
Practica notarială adaugă o declarație că cumpărătorul este informat și este de acord cu repartizarea folosinței. Aceasta este o dovadă a consimțământului, nu o garanție de drept real.
A hotărât aceasta demult,
și a hotărât același lucru.
Pe forumurile imobiliare se repetă că practica este contradictorie și fiecare instanță hotărăște altfel. Nu este așa. Practica constantă a Curții Supreme de Casație (ВКС) este consecventă de peste cincisprezece ani, iar hotărâre interpretativă nu există și nu a fost necesară, pentru că completele nu se contrazic între ele.
Ea consideră că locul de parcare, dacă nu este construit ca garaj, nu este un obiect independent al dreptului de proprietate, iar tranzacția cu el ca cu un imobil separat este nulă din cauza obiectului imposibil. Cea mai citată formulare îl definește ca parte reală neindividualizată și neindependentă dintr-un teren, o clădire sau un obiect separat din ea.
Aceeași linie admite conversiunea: un contract de transmitere a unei părți reale, care nu poate produce efecte, se transformă într-un contract de vânzare a unei cote-părți ideale din întregul obiect. Și admite că repartizarea folosinței leagă și următorul dobânditor, inclusiv atunci când este informală, prin acordul cu ce este propus în proiectele de arhitectură.
Conversiunea este o plasă de salvare, nu o garanție. Funcționează numai când există un obiect independent din care să se scoată o cotă-parte ideală. Dacă parcarea este declarată parte comună, nu există din ce.
Repartizarea, la rândul ei, este de creanță, nu reală: cumpărătorul primește un drept față de persoane concrete, nu stăpânire asupra unui bun. Protecția este pe cale judiciară, nu o înscriere în registrul proprietății pe care oricine o vede înainte de tranzacție.
Și încă o precizare care se omite des: anul 2015 a schimbat mai puțin decât se susține. Art. 37 alin. 4 ZUT legalizează garajul-parcare ca obiect independent. Nu legalizează locul de parcare separat. De aceea practica din 2018 sună ca cea din 2009.
Întrebarea care strică mai multe tranzacții decât prețul
Răspunsul depinde în întregime de configurație. Cotă-parte ideală din teren: poate oricine, inclusiv o persoană fără nimic în clădire, și dobândește coproprietate. Cotă-parte ideală dintr-un garaj-parcare cu statut de obiect independent: poate oricine.
Parcare ca parte comună (art. 37 alin. 4 pct. 2 ZUT): nu poate o persoană din afară. Art. 38 alin. 3 ZS este categoric că părțile comune nu se pot împărți, iar o cotă-parte ideală din ele nu se dobândește independent. Cumpărătorul trebuie să dețină un obiect independent în clădire. Accesoriu: se transmite numai împreună cu apartamentul.
Consecința practică merită spusă cu voce tare: același loc de parcare este liber comercializabil într-o clădire și invendabil unui cumpărător din afară în clădirea alăturată. Diferența este într-un rând din proiectul de investiție de acum ani și din anunț nu se vede.
Sensul invers este la fel de greu. Cumpărătorul unui apartament crede că locul de parcare merge cu el, dar a fost transmis separat înaintea tranzacției, pentru că în această clădire parcarea este obiect independent.
Garajul nu are niciuna dintre aceste restricții. Este o construcție cu pereți și acoperiș, are identificator propriu conform ZKIR și se cumpără de oricine, inclusiv de o persoană care locuiește la kilometri.
Locul unde
specialiștii nu sunt de aceeași părere.
Poziția moderată, întâlnită în practica notarială și de avocatură: când locul de parcare este cotă-parte ideală dintr-un obiect independent, ipoteca asupra acestei cote-părți ideale este admisibilă. Băncile însă tratează cotele-părți ideale ca o garanție mai slabă. Cota-parte ideală nu are limite fizice, nu poate fi folosită sau închiriată independent, iar la executarea silită prin licitație publică se oferă un procent abstract, nu un loc concret. Rezultatul este un procent de finanțare mai mic, condiții mai scumpe sau refuz.
Poziția doctrinară radicală (av. Martin Petrov, casa de editură „Trud i pravo”) merge mai departe: dacă locul de parcare nu este un bun, asupra lui nu apar drepturi reale, deci ipoteca constituită este nulă, iar creditorul rămâne doar cu o creanță obligațională. Același autor admite că evaluarea fiscală se emite pentru o clădire întreagă sau un obiect separat din ea, dar nu pentru un loc de parcare separat.
Cele două poziții nu se mediază aici, iar a doua nu este prezentată ca drept stabilit. Sensul este altul: nici specialiștii nu sunt de aceeași părere asupra a ceea ce ține cumpărătorul în mâini.
Scenariul care costă bani arată așa. Un cumpărător cu credit ipotecar aprobat în principiu semnează un antecontract pentru un apartament plus loc de parcare. În etapa de evaluare, banca constată că locul de parcare este o cotă-parte ideală fără schemă independentă și fără evaluare fiscală separată. Rezultatele sunt trei: banca finanțează numai apartamentul și cumpărătorul completează cu fonduri proprii, banca reduce evaluarea întregii garanții sau tranzacția cade. Avansul (arvuna) se reține sau se returnează după clauze pe care aproape nimeni nu le citește înainte de semnare. Ce se verifică în prealabil: cum se verifică un imobil.
Marcajul încă nu este trasat
Art. 181 ZUT: dreptul de a construi poate fi obiect al unei tranzacții translative până la finalizarea clădirii în stadiul de structură la roșu (груб строеж), iar după aceea obiect poate fi clădirea construită sau părți independente din ea. Citit literal, un loc de parcare care nu este obiect independent nu este o asemenea parte. Deci înainte de finalizare obiectul este dreptul de a construi, iar după finalizare este cota-parte ideală din obiectul deja apărut. Art. 23 ZKIR confirmă direcția: clădirea în stadiul de structură la roșu este obiect al cadastrului când conține un obiect independent.
Peste aceasta vine riscul fizic. Marcajul încă nu există și va apărea conform proiectului, după lucrările de finisare. Între ce s-a promis și ce s-a executat există loc pentru neconcordanță, care nu se vede la semnare și se vede abia la trasare.
Lățimea coloanei, raza de viraj și locul puțului de instalații nu sunt în antecontract. Când clădirea este în stadiul de structură la roșu și când este dată în exploatare: Actele 14, 15 și 16.
Trei socoteli,
și una pe care piața a făcut-o deja.
Cumpărătorul fără obiect în clădire plătește pentru o parte comună. Preț în jurul medianei pentru un loc de parcare, plus impozit local la dobândire (3% pentru Municipiul Varna), plus taxă de înscriere 0,1% din interesul material și taxă notarială. Primește o tranzacție atacabilă ca nulă din cauza obiectului imposibil. Dacă este declarată nulă, se returnează prețul. Impozitul și taxele nu se returnează de la vânzător. Peste aceasta vin onorariul avocatului și doi sau trei ani de proces. Conversiunea nu ajută aici: nu există un obiect independent din care să se scoată o cotă-parte ideală.
Se cumpără un loc, dar se primește o promisiune. O cotă-parte ideală transmisă din terenul reglementat urbanistic fără repartizarea folosinței, sau cu repartizare doar ca proces-verbal al adunării generale. Repartizarea conform art. 43 alin. 3 ZUT și art. 32 ZS poate fi reexaminată de același organ care a adoptat-o. La schimbarea majorității, locul de lângă intrare poate deveni locul din spatele containerelor. Pierderea nu este o sumă, ci o valoare: un obiect cumpărat ca loc determinat se revinde ca o cotă-parte ideală nedeterminată.
Piața a votat deja. Datele noastre de pe alo.bg la 4 septembrie 2026: 236 de anunțuri active pentru garaj față de 55 pentru loc de parcare în Varna. Piața garajelor este de peste patru ori mai adâncă. Nu este modă. Garajul este un bun pe care oricine îl poate cumpăra și pe care orice bancă îl înțelege.
Întrebări frecvente
Este locul de parcare un obiect independent de proprietate?
De regulă, nu. Practica constantă a Curții Supreme de Casație consideră că locul de parcare care nu este construit ca garaj nu este un obiect independent al dreptului de proprietate, ci o parte reală neindividualizată și neindependentă dintr-un teren, o clădire sau un obiect din ea. Obiect independent poate fi garajul-parcare în ansamblu, conform art. 37 alin. 4 pct. 1 din Legea privind amenajarea teritoriului, nu locul marcat separat din el.
Care este diferența dintre garaj și loc de parcare la cumpărare?
Garajul este o construcție cu pereți și acoperiș, are destinație proprie și identificator conform Legii privind cadastrul și registrul proprietății, adică este obiect independent și se cumpără de oricine. Locul de parcare este un contur pe pardoseală sau pe teren, nu este clădire și nu este încăpere, de aceea se transmite ca cotă-parte ideală, ca accesoriu sau doar ca drept de creanță. Diferența hotărăște dacă obiectul poate fi revândut separat și dacă poate fi ipotecat.
Pot cumpăra un loc de parcare într-o clădire în care nu am locuință?
Depinde de statutul ales în proiectul de investiție. Dacă parcarea este obiect independent sau locul este cotă-parte ideală din terenul imobilului, poate oricine. Dacă parcarea este parte comună conform art. 37 alin. 4 pct. 2 din Legea privind amenajarea teritoriului, nu se poate: conform art. 38 alin. 3 din Legea proprietății, părțile comune nu se pot împărți, iar o cotă-parte ideală din ele nu se dobândește independent, adică cumpărătorul trebuie să dețină un obiect independent în clădire.
Pot vinde locul de parcare separat de apartament?
Numai dacă nu are regim de accesoriu. Conform art. 98 din Legea proprietății, accesoriul urmează bunul principal, adică un loc de parcare cu statut de accesoriu conform art. 37 alin. 4 pct. 3 din Legea privind amenajarea teritoriului se transmite exclusiv împreună cu apartamentul. Dacă locul este cotă-parte ideală dintr-un garaj-parcare sau din terenul imobilului, vânzarea separată este posibilă.
Este adevărat că locurile de parcare se vând acum prin act notarial ca obiecte independente?
Nu în prezent. Un proiect de lege din 1 octombrie 2025 propune un nou art. 180a în Legea privind amenajarea teritoriului, care ar declara locurile de parcare obiecte independente de proprietate, dar Consiliul Superior al Avocaturii dă aviz negativ asupra lui, iar în Legea privind amenajarea teritoriului în vigoare art. 180a nu există. Titlurile de acest tip descriu o propunere legislativă, nu dreptul în vigoare.
Trimiteți-ne propoziția din act
Garajul este un bun, locul de parcare, de regulă, nu este. Statutul este ales de constructor în proiectul de investiție și nu se vede din anunț. Cele patru formulări arată la fel și duc la rezultate diferite, instanța este consecventă în această privință de peste cincisprezece ani, iar proiectul de lege care ar schimba aceasta este încă o propunere.
Trimiteți ce scrie în actul notarial sau în antecontractul pentru locul de parcare. Vă răspundem care dintre cele patru lucruri dobândiți, cui poate fi vândut ulterior și unde se oprește banca.
Acest material nu este consultanță juridică. Cazul concret se verifică de un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.