Frankfurt hat die Zinsen erhöht, und die bulgarische Hypothek ist billiger geworden.
Die EZB hat die Zinsen erstmals seit drei Jahren erhöht. Im selben Monat fiel der durchschnittliche Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite bei uns auf rekordniedrige 2,41 %. Die beiden Nachrichten klingen widersprüchlich. Das sind sie nicht.
Was geschah.
Zum Kontext: Der Euroraum schrumpfte im ersten Quartal 2026 um 0,2 %. Die EZB erhöht die Zinsen in einer schrumpfenden Wirtschaft, nicht in einer überhitzten.
Die Wende in Bulgarien.
Nach Angaben der EZB hat Bulgarien den zweitniedrigsten Hypothekenzins im gesamten Euroraum: 2,45 % bei einem Durchschnitt von 3,43 %. Niedriger liegt nur Malta mit 2,08 %.
Über die gesamte Laufzeit zahlt Lettland fast 50.000 € mehr als Malta. Bulgarien, mit einem Zinssatz zwischen den beiden Extremen des Euroraums, liegt Malta deutlich näher.
Wo wir im Vergleich zu den anderen stehen.
Bei einem Darlehen von 200.000 € für 20 Jahre zahlt Lettland über die gesamte Laufzeit fast 50.000 € mehr als Malta. Bulgarien liegt nahe am günstigsten Ende.
Frankfurt bewegt die Rate nicht.
Die bulgarischen Banken richten sich nach einem lokalen Index, der aus den Einlagenzinsen bei uns abgeleitet wird, nicht nach den Entscheidungen der EZB und nicht nach dem EURIBOR.
Die Banken haben fast doppelt so viel Geld, wie sie ausleihen. Das Geld ist bei uns billig, weil es im Überfluss vorhanden ist.
Der Kanal, über den der EZB-Effekt die Hypotheken dennoch erreichen wird, ist langsam: Die Einlagenzinsen sind bereits gestiegen, im Juni im Durchschnitt auf 1,57 %, 0,24 Prozentpunkte mehr als im Vormonat. Bis zu den Raten kommt das mit großer Verzögerung, in Monaten und Jahren, nicht in Tagen. In den baltischen Staaten ist es umgekehrt: Dort sind die variablen Zinsen direkt an EZB-Indizes gebunden. Bei uns sind über 90 % der Hypotheken variabel verzinst, aber nach einem Einlagenindex, nicht nach einem europäischen.
Der Euro erhöht die Zinsen nicht automatisch.
Keine Abkühlung nach Juni.
Durchschnittliche Laufzeit der neuen Hypotheken: etwa 26 Jahre, nach Angaben der DSK Bank. Die Geschäfte gehen zurück, die Kreditvergabe wächst. Der Markt normalisiert sich, er bricht nicht ein.
Die konkrete Rechnung.
Praktische Regeln.
Ein fester Zinssatz wird bei uns selten angeboten, meist für 1 bis 5 Jahre, und ist 0,8 bis 1,0 Prozentpunkte teurer als der variable.
Die Prognose der DSK Bank sieht eine Verlangsamung des Preisanstiegs bei Immobilien auf etwa 8,5 % im Jahr 2026 vor, aber keinen Rückgang.
Denken Sie an einen Kauf mit Kredit? Fragen Sie uns nach der Rechnung.
Wir zeigen Ihnen die reale Rate, nicht die Werberate. Kommen Sie zur Beratung oder fordern Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie an.
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