Poplatek je nula.
Změna není.
Po dvanácté splátce se podle zákona kompenzace nedluží. Účet za změnu banky při zůstatku 90 000 EUR stále vychází na více než 1 200 EUR a průměrná úroková sazba v zemi se za tři a půl roku pohne o 0,20 procentního bodu.
Jediný řádek, který je opravdu nula a proč to není ta novinka
Otázka, kterou lidé kladou jako první, je na poplatek. Odpověď je krátká a v jejich prospěch. Podle čl. 41 zákona o úvěrech na nemovitosti pro spotřebitele může dlužník úvěr splatit celý nebo zčásti kdykoli, věřitel to nesmí odmítnout a kompenzace se dluží jen tehdy, když ke splacení dojde dříve, než bylo zaplaceno 12 měsíčních splátek od čerpání. A i tehdy je strop do 1 %, a to z předčasně splacené částky, ne z celého úvěru. Po dvanácté splátce zákon nestanoví žádné podmínky a nenechává mezeru pro ustanovení ve smlouvě.
Tři podrobnosti dělají z tohoto pravidla past pro polovinu lidí, kteří ho citují. Hodiny počítají splátky, ne data: úvěr s odkladným obdobím může být dva roky od notáře a ještě nedosáhnout dvanácté splátky. Věta „neplatím poplatek, protože mám pohyblivou sazbu“ je pravdivá, ale pro jiný zákon: pochází z čl. 32 zákona o spotřebitelském úvěru, kde je kritériem skutečně druh sazby. U hypotečního úvěru je kritériem počet splátek a nic jiného. A zatřetí, právo podle čl. 41 je právem spotřebitele, tedy fyzické osoby mimo její podnikání. Nemovitost vedená na firmu se řídí smlouvou, ne zákonem.
Otázka na poplatek má tedy téměř vždy stejnou odpověď: nula. Drahé je všechno ostatní, a na to se nikdo neptá.
Dvě různé operace
s jedním hovorovým názvem
„Změna banky“ pokrývá dvě věci, jejichž cena se liší o řád. Přesjednání je ve stejné bance: stará hypotéka zůstává, nový notářský zápis (нотариален акт) není, náklad je administrativní. Refinancování je nový úvěr v jiné bance: nová hypotéka, nový notářský zápis a stará hypotéka musí být vymazána samostatným postupem.
Je za tím právní důvod, ne bankovní rozmar. Zákonná hypotéka podle čl. 168 zákona o závazcích a smlouvách (ЗЗД) vzniká jen ve prospěch převodce nemovitosti nebo spoluvlastníka při dělení, tedy jen tam, kde dochází k převodu nebo dělení. Při refinancování není ani jedno. Zbývá smluvní hypotéka podle čl. 166 a 167 zákona o závazcích a smlouvách, a ta prochází notářem a plným notářským poplatkem. Levná cesta, která existuje při koupi, při refinancování prostě chybí.
Z toho plyne něco, co banka neřekne: nabídka od jiné banky má hodnotu, i když není přijata. Je důvodem k rozhovoru tam, kde téměř celý náklad odpadá. Mechanika samotného hypotečního úvěru je popsána v článku Hypoteční úvěr krok za krokem a zde se neopakuje.
Tisíc dvě stě eur za nulový úrokový přínos
Tady je výpočet, řádek po řádku, při zůstatku 90 000 EUR a nové hypotéce na stejnou částku. Čísla jsou náš výpočet podle tří veřejných sazebníků k 4. 9. 2026: bankovní sazebník poplatků za úvěry fyzickým osobám platný od 1. 9. 2026, sazebník notářských poplatků k zákonu o notářích a sazebník státních poplatků vybíraných Agenturou pro zápisy (Агенция по вписванията).
Ocenění bytu 120,15 EUR. Kontrola a analýza zajištění 205 EUR. Předběžná kontrola vlastnického práva 50 EUR. Notářský poplatek za novou smluvní hypotéku s DPH 541,49 EUR, největší řádek v seznamu. Zápis nové hypotéky 90 EUR. Bankovní poplatek za úkony spojené se zápisem 20 EUR. Poté výmaz staré: poplatek staré banky mezi 40 a 46 EUR, notářské ověření souhlasu 81,22 EUR, státní poplatek 45 EUR. Plus osvědčení o zatíženích v rychlém režimu 15,34 EUR. Celkem přibližně 1 211 EUR.
Účet roste s výší úvěru, protože tři řádky jsou procenta: přibližně 933 EUR při zůstatku 50 000 EUR, přibližně 1 441 EUR při 120 000 EUR a přibližně 1 645 EUR při 150 000 EUR. Mimo tabulku zůstávají daňové ocenění, katastrální schéma a přepsání pojištění ve prospěch nového věřitele.
Číslo, které téma nese, je kontrast: poplatek za předčasné splacení je nula, a změna přesto stojí přes 1 200 EUR.
Bod návratnosti
a proč často nepřichází
Náklad se vrací z rozdílu v úroku, měsíc po měsíci. Proto existuje měsíc, ve kterém účet vychází na nulu, a ten se počítá, ne cítí. Náš výpočet při zůstatku 90 000 EUR, zbývající době 20 let a nákladu 1 211 EUR dává následující: při rozdílu 0,10 procentního bodu se změna nikdy nevyplatí do konce lhůty; při 0,15 bodu se vyplatí po 133 měsících, tedy po více než jedenácti letech; při 0,30 bodu po 58 měsících; při půl bodu po 34 měsících.
Druhý řez je podle výše. Při stejném rozdílu půl bodu: zůstatek 150 000 EUR a 25 let se vyplatí za 27 měsíců, 90 000 EUR a 20 let za 34 měsíců, 60 000 EUR a 15 let za 48 měsíců, a při 40 000 EUR a pěti zbývajících letech se změna nevyplatí vůbec. Důvod je jednoduchý a s úrokem nemá nic společného: pevné řádky v účtu se nezmenšují spolu s úvěrem.
A zatřetí, bod návratnosti je bod, ne výsledek. Říká, kdy je náklad vrácen, ne kolik je vyděláno. Při 90 000 EUR, 20 letech a půl bodu je úspora za celou dobu přibližně 4 800 EUR proti nákladu 1 211 EUR. Při 0,20 bodu je to méně než 700 EUR netto za dvacet let.
Rozdíl, který v Bulharsku téměř není odkud vzít
Příběh „změň banku a ušetři“ je dovezený z trhů, které prošly cyklem od pěti procent do dvou. U nás materiál pro takový příběh chybí. Podle úrokové statistiky Bulharské národní banky (BNB) je průměrná úroková sazba u nově poskytnutých úvěrů na bydlení 2,43 % v červenci 2026 při RPSN 2,77 % (tisková zpráva z 27. 8. 2026). Stejná řada dává 2,61 % v lednu 2023, 2,57 % v lednu 2024, 2,50 % v lednu 2025 a 2,44 % v červenci 2025.
Tedy za tři a půl roku je celé rozpětí 0,20 procentního bodu. Položte toto číslo vedle předchozí části: při 0,15 bodu se rozdíl vrací jedenáct let a při 0,10 bodu se nevrací.
Závěr není, že refinancování je nesmyslné. Závěr je, že pokud smysl má, pochází z individuální odchylky, ne z trhu: konkrétní úvěr, který nese přirážku výrazně nad dnešní, obvykle proto, že složka žadatele byla v roce poskytnutí slabší. To nepoznáte z reklamy a nepoznáte to ze splátky. Pozná se to jen srovnáním konkrétních dokumentů.
Rozsah je přesto značný: 140,8 mil. EUR přesjednaných a refinancovaných úvěrů na bydlení jen za červenec 2026, přibližně 17,5 % objemu bydlení za měsíc. BNB však obojí vykazuje v jedné položce, takže kolik z toho je změna banky, se neví a tvrdit to nebudeme.
Čtyři způsoby,
jak se účet může obrátit
Refinancování je nové posuzování a nemusí projít. Požadavky BNB na úvěrové standardy (nejvýše 85 % poměr úvěru k zajištění, nejvýše 50 % poměr obsluhy dluhu k příjmu, doba do 30 let) se uplatňují jak při poskytnutí, tak při přesjednání. Nová banka posuzuje složku podle dnešních pravidel, ne podle pravidel z roku starého úvěru. A ocenění a kontrola zajištění, celkem přes 325 EUR, se platí předem a při zamítnutí se nevracejí. Mechanika tří stropů je v článku 85 % LTV, 50 % DSTI, 30 let: stropy BNB.
Hodiny podle čl. 41 se vynulují. Po změně je úvěr novou smlouvou s novým čerpáním a dvanáct splátek začíná znovu. Člověk, který strávil pět let ve staré bance a byl zcela volný odejít, se vrací do prvního roku. U úvěru, který má být splacen z prodeje nemovitosti, vytvoří změna krátce před obchodem poplatek, který by jinak neexistoval (viz Prodej nemovitosti s hypotékou: okno).
Druhé zatížení blokuje novou hypotéku. Nová banka chce první pořadí. Stará hypotéka padá se souhlasem starého věřitele, který přichází po splacení, které přichází z nového čerpání, které nezačne bez čistého zápisu. Kruh se uzavírá dohodnutým pořadím mezi dvěma bankami bez smluvního vztahu mezi sebou.
Nižší splátka pochází z delší doby. Při 90 000 EUR prodloužení z 20 na 25 let při stejné sazbě 2,55 % přidá přibližně 6 700 EUR úroku. Vypráví se to jako „ušetřili jsme 49 EUR měsíčně“.
Nabídka se porovnává podle čísla, které není úrok
Dva reprezentativní příklady zveřejněné samotnými bankami k 4. 9. 2026 ukazují, jak zavádějící je srovnání podle uvedené sazby. První: 50 000 EUR na 240 měsíců při sazbě 2,60 % a RPSN 2,86 %. Druhý: 112 000 EUR na 360 měsíců při sazbě 2,55 % a RPSN 2,72 %. Rozdíl mezi oběma sazbami je 0,05 bodu. Rozdíl mezi oběma RPSN je 0,14 bodu, téměř třikrát větší. V prvním příkladu je uvnitř i údržba bankovního balíčku ve výši 3,30 EUR měsíčně, tedy 792 EUR za dvacet let, které nejsou úrok.
A RPSN není konec. První banka výslovně upřesňuje, že povinné pojištění nemovitosti není zahrnuto do RPSN. Zvlášť, uváděná sazba je tam podmíněná: platí při příjmu mzdy a při využívání placeného bankovního plánu. Taková podmínka nevyprší k datu, ale když ji život poruší, a upomínka nepřijde.
Cena jistoty je také zveřejněna. Tentýž úvěr s pevnou sazbou na první tři roky dává celkovou dlužnou částku 184 894,59 EUR oproti 160 057,53 EUR u pohyblivé. Rozdíl 24 837 EUR za to, že je sazba známa tři ze třiceti let. Není to chyba, ale volba mezi známým a levným.
Dvě opory existují a nepoužívají se: podle čl. 25 odst. 3 zákona o úvěrech na nemovitosti pro spotřebitele (ЗКНИП) je metodika referenční úrokové sazby součástí smlouvy a nesmí se jednostranně měnit, a podle čl. 9 odst. 3 má spotřebitel 14 dnů na rozmyšlenou nad návrhem smlouvy.
Jedno zaškrtnutí
za tři tisíce eur
Operace, která se v Bulharsku skutečně dělá, není změna banky, ale částečné předčasné splacení. Nevyžaduje ani novou hypotéku, ani výmaz, ani notáře. A právě tam se skrývá nejdražší rozhodnutí v celém tématu.
Při zůstatku 90 000 EUR, sazbě 2,55 %, zbývající době 20 let a splátce 479,11 EUR vede vložení 10 000 EUR předčasně k volbě mezi dvěma variantami. Snížená splátka: splátka klesne na 425,87 EUR, doba zůstane 240 měsíců, ušetřený úrok je 2 776 EUR. Zkrácená doba: splátka zůstane 479,11 EUR, doba klesne na 207 měsíců, ušetřený úrok je 6 075 EUR a úvěr skončí o 33 měsíců dříve. Náš výpočet.
Rozdíl mezi nimi je 3 299 EUR, téměř třikrát celý účet za změnu banky. Vložené peníze jsou stejné. Liší se jedno zaškrtnutí v jedné žádosti, provedené jednou a platné pro celou zbývající historii úvěru.
Která varianta je správná, závisí na příjmu, který nevidíme. Při nestabilních příjmech je nižší povinná splátka skutečnou ochranou, ne chybou. Říkáme tu jen tohle: volba existuje, stojí tisíce eur a obvykle ji dělá člověk, který neví, že volí.
Často kladené otázky
Dluží se poplatek při předčasném splacení hypotečního úvěru?
Záleží na počtu zaplacených splátek, ne na druhu sazby a ne na uplynulém čase. Podle čl. 41 zákona o úvěrech na nemovitosti pro spotřebitele se kompenzace dluží jen tehdy, když je úvěr splacen před zaplacením dvanácti měsíčních splátek od jeho čerpání, a pak je do jednoho procenta z předčasně splacené částky. Po dvanácté splátce se kompenzace nedluží a zákon nepředvídá výjimky. Právo má fyzická osoba spotřebitel, takže u úvěru na firmu platí smlouva. Pozor: pravidlo „neplatí se poplatek při pohyblivé sazbě“ pochází z jiného zákona a týká se spotřebitelských, ne hypotečních úvěrů.
Kolik stojí změna banky při refinancování?
Při zůstatku 90 000 EUR vychází účet přibližně na 1 211 EUR podle našeho výpočtu k 4. 9. 2026 podle tří veřejných sazebníků. Největší řádek je notářský poplatek za novou smluvní hypotéku, přibližně 541 EUR s DPH, následovaný kontrolou zajištění, oceněním nemovitosti, zápisem nové hypotéky a výmazem staré. Náklad roste s výší úvěru, protože část řádků jsou procenta: přibližně 933 EUR při zůstatku 50 000 EUR a přibližně 1 645 EUR při 150 000 EUR. Přesjednání ve stejné bance je nesrovnatelně levnější, protože při něm nová hypotéka nevzniká.
Jaký rozdíl v úroku dělá refinancování výhodným?
Při typickém zůstatku 90 000 EUR a dvaceti letech zbývající doby rozdíl 0,10 procentního bodu nepokryje náklad do konce lhůty a 0,15 bodu ho pokryje teprve po přibližně jedenácti letech. Při půl bodu přichází bod návratnosti po přibližně 34 měsících. Malý zůstatek je nebezpečnější než malý rozdíl: při 40 000 EUR a pěti zbývajících letech se nevyplatí ani půl bodu, protože pevné poplatky se nezmenšují spolu s úvěrem. Pro orientaci, podle úrokové statistiky BNB je průměrná sazba u nových úvěrů na bydlení 2,43 % v červenci 2026 a celé rozpětí za poslední tři a půl roku je 0,20 bodu.
Která varianta částečného splacení ušetří více, snížená splátka, nebo zkrácená doba?
Zkrácená doba ušetří výrazně více úroku, ale povinná měsíční splátka zůstává stejná. Při zůstatku 90 000 EUR, sazbě 2,55 % a dvaceti letech zbývající doby vložení 10 000 EUR ušetří přibližně 2 776 EUR úroku při snížené splátce a přibližně 6 075 EUR při zkrácené době, tedy rozdíl je přibližně 3 299 EUR a úvěr skončí o 33 měsíců dříve. To je náš výpočet a je to ilustrace metody, ne nabídka. Která varianta je správná, závisí na stabilitě příjmu: při proměnlivých příjmech je nižší povinná splátka ochranou. Důležité je, že volba existuje, dělá se jednou a promítá se do celé zbývající historie úvěru.
Podívejte se na jeden řádek.
Na počet splátek.
Otevřete splátkový kalendář svého úvěru a spočítejte zaplacené splátky. Pokud jsou dvanáct nebo více, kompenzace za předčasné splacení se nedluží a žádné ustanovení to nemůže vrátit. Potom se podívejte na druhý řádek: kolik je zůstatek a kolik let mu zbývá. Tato dvě čísla rozhodují o tématu dřív, než úrok vůbec vstoupí do rozhovoru.
Pošlete nám splátkový kalendář a nabídku, kterou zvažujete, klidně bez jmen na nich. Vrátíme výpočet pro konkrétní případ: kolik stojí změna při vašem zůstatku, jaký rozdíl v úroku je potřeba, aby se náklad vrátil, a po kolika měsících vychází na nulu. Pokud je odpověď „nikdy“, uslyšíte ji od nás s čísly pod ní.
Informační materiál k 4. 9. 2026, není finanční poradenství a nedoporučuje banku. Částky jsou v eurech při pevném kurzu 1 EUR = 1,95583 BGN. Sazebníky se mění a každý úvěr se posuzuje podle své smlouvy.
Komentáře
Zatím tu nejsou žádné komentáře, buďte první.