Die Gebühr ist null.
Der Wechsel nicht.
Nach der zwölften Rate ist gesetzlich keine Entschädigung mehr geschuldet. Die Rechnung für einen Bankwechsel kommt bei einer Restschuld von 90.000 EUR trotzdem auf über 1.200 EUR, und der durchschnittliche Zins im Land bewegt sich in dreieinhalb Jahren um 0,20 Prozentpunkte.
Die einzige Zeile, die wirklich null ist und warum das nicht die Neuigkeit ist
Die Frage, die die Leute zuerst stellen, betrifft die Gebühr. Die Antwort ist kurz und zu ihren Gunsten. Nach Art. 41 des Gesetzes über Immobilienkredite an Verbraucher (ЗКНИП) kann der Kreditnehmer den Kredit jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen, der Kreditgeber darf das nicht ablehnen, und eine Entschädigung ist nur geschuldet, wenn die Rückzahlung erfolgt, bevor 12 monatliche Tilgungsraten seit der Auszahlung gezahlt wurden. Und auch dann liegt die Obergrenze bei bis zu 1 Prozent, und zwar vom vorzeitig zurückgezahlten Betrag, nicht vom ganzen Kredit. Nach der zwölften Rate stellt das Gesetz keine Bedingungen und lässt keine Lücke für eine Vertragsklausel.
Drei Details machen diese Regel zur Falle für die Hälfte der Leute, die sie zitieren. Die Uhr zählt Raten, nicht Daten: Ein Kredit mit tilgungsfreier Zeit kann zwei Jahre nach dem Notar alt sein und die zwölfte Rate noch nicht erreicht haben. Der Satz „ich schulde keine Gebühr, weil mein Zins variabel ist“ stimmt, aber für ein anderes Gesetz: Er stammt aus Art. 32 des Verbraucherkreditgesetzes (ЗПК), wo das Kriterium tatsächlich die Zinsart ist. Beim Hypothekendarlehen ist das Kriterium die Zahl der Raten und nichts sonst. Und drittens ist das Recht nach Art. 41 das Recht eines Verbrauchers, also einer natürlichen Person außerhalb ihrer gewerblichen Tätigkeit. Eine Immobilie, die auf eine Firma läuft, richtet sich nach dem Vertrag, nicht nach dem Gesetz.
Das heißt, die Frage nach der Gebühr hat fast immer dieselbe Antwort: null. Teuer ist alles andere, und danach fragt niemand.
Zwei verschiedene Operationen
mit einem umgangssprachlichen Namen
„Bankwechsel“ umfasst zwei Dinge, deren Preis sich um eine Größenordnung unterscheidet. Die Neuverhandlung findet bei derselben Bank statt: Die alte Hypothek bleibt, eine neue notarielle Urkunde (нотариален акт) gibt es nicht, die Kosten sind administrativ. Die Refinanzierung ist ein neuer Kredit bei einer anderen Bank: neue Hypothek, neue notarielle Urkunde, und die alte Hypothek muss in einem gesonderten Verfahren gelöscht werden.
Dafür gibt es einen juristischen Grund, keine Laune der Bank. Die gesetzliche Hypothek nach Art. 168 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) wird nur zugunsten des Veräußerers der Immobilie oder des an der Teilung beteiligten Miteigentümers bestellt, also nur dort, wo es eine Übertragung oder Teilung gibt. Bei einer Refinanzierung gibt es keines von beidem. Es bleibt die vertragliche Hypothek nach Art. 166 und 167 ZZD, und die geht über den Notar und über die volle Notargebühr. Der günstige Weg, der beim Kauf besteht, fehlt bei der Refinanzierung schlicht.
Daraus folgt etwas, das die Bank nicht sagen wird: Das Angebot einer fremden Bank hat einen Wert, auch wenn es nicht angenommen wird. Es ist der Anlass für ein Gespräch dort, wo fast alle Kosten entfallen. Die Mechanik des Hypothekendarlehens selbst ist in Hypothekendarlehen Schritt für Schritt erzählt und wird hier nicht wiederholt.
Tausendzweihundert Euro für null Zinsvorteil
Hier die Rechnung, Zeile für Zeile, bei einer Restschuld von 90.000 EUR und einer neuen Hypothek über denselben Betrag. Die Zahlen sind unsere Berechnung nach drei öffentlichen Tarifen zum 04.09.2026: dem Bankentarif für Gebühren bei Krediten an natürliche Personen, gültig seit dem 01.09.2026, dem Tarif der Notargebühren zum Gesetz über Notare und notarielle Tätigkeit und dem Tarif der staatlichen Gebühren, die von der Registrierungsagentur (Агенция по вписванията) erhoben werden.
Schätzung der Wohnung 120,15 EUR. Prüfung und Analyse der Sicherheit 205 EUR. Vorabprüfung des Eigentumsrechts 50 EUR. Notargebühr für die neue vertragliche Hypothek mit MwSt. 541,49 EUR, der größte Posten der Liste. Eintragung der neuen Hypothek 90 EUR. Bankgebühr für Eintragungshandlungen 20 EUR. Danach die Löschung der alten: Gebühr der alten Bank zwischen 40 und 46 EUR, notarielle Beglaubigung der Zustimmung 81,22 EUR, staatliche Gebühr 45 EUR. Dazu eine Belastungsbescheinigung im Eilverfahren 15,34 EUR. Insgesamt etwa 1.211 EUR.
Die Rechnung wächst mit der Kredithöhe, weil drei der Zeilen Prozentsätze sind: etwa 933 EUR bei einer Restschuld von 50.000 EUR, etwa 1.441 EUR bei 120.000 EUR und etwa 1.645 EUR bei 150.000 EUR. Außerhalb der Tabelle bleiben die Steuerbewertung, der Katasterplan und die Umstellung der Versicherung zugunsten des neuen Gläubigers.
Die Zahl, die das Thema trägt, ist der Kontrast: Die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung ist null, und der Wechsel kostet trotzdem über 1.200 EUR.
Der Amortisationspunkt
und warum er oft nicht kommt
Die Kosten kommen über den Zinsunterschied zurück, Monat für Monat. Deshalb gibt es einen Monat, in dem die Rechnung auf null kommt, und er wird berechnet, nicht gefühlt. Unsere Berechnung bei einer Restschuld von 90.000 EUR, 20 Jahren Restlaufzeit und Kosten von 1.211 EUR ergibt Folgendes: Bei einem Unterschied von 0,10 Prozentpunkten amortisiert sich der Wechsel bis zum Ende der Laufzeit nie; bei 0,15 Prozentpunkten nach 133 Monaten, also nach über elf Jahren; bei 0,30 Prozentpunkten nach 58 Monaten; bei einem halben Prozentpunkt nach 34 Monaten.
Der zweite Schnitt ist nach Größe. Beim gleichen Unterschied von einem halben Prozentpunkt: Eine Restschuld von 150.000 EUR und 25 Jahre amortisieren sich in 27 Monaten, 90.000 EUR und 20 Jahre in 34 Monaten, 60.000 EUR und 15 Jahre in 48 Monaten, und bei 40.000 EUR und fünf verbleibenden Jahren amortisiert sich der Wechsel überhaupt nicht. Der Grund ist einfach und hat nichts mit dem Zins zu tun: Die festen Posten der Rechnung schrumpfen nicht mit dem Kredit.
Und drittens: Der Amortisationspunkt ist ein Punkt, kein Ergebnis. Er sagt, wann die Kosten zurück sind, nicht, wie viel gewonnen wurde. Bei 90.000 EUR, 20 Jahren und einem halben Prozentpunkt beträgt die Ersparnis über die gesamte Laufzeit etwa 4.800 EUR gegenüber Kosten von 1.211 EUR. Bei 0,20 Prozentpunkten sind es unter 700 EUR netto über zwanzig Jahre.
Der Unterschied, der in Bulgarien kaum woher kommen kann
Die Erzählung „Bank wechseln und sparen“ wurde aus Märkten importiert, die einen Zyklus von fünf Prozent auf zwei durchlaufen haben. Bei uns fehlt der Stoff für eine solche Erzählung. Nach der Zinsstatistik der Bulgarischen Nationalbank (БНБ) liegt der durchschnittliche Zinssatz für neu vergebene Wohnungsbaukredite im Juli 2026 bei 2,43 %, bei einem effektiven Jahreszins von 2,77 % (Pressemitteilung vom 27.08.2026). Dieselbe Reihe ergibt 2,61 % im Januar 2023, 2,57 % im Januar 2024, 2,50 % im Januar 2025 und 2,44 % im Juli 2025.
Das heißt: Die gesamte Spanne beträgt in dreieinhalb Jahren 0,20 Prozentpunkte. Legen Sie diese Zahl neben den vorigen Abschnitt: Bei 0,15 Prozentpunkten kommt der Unterschied in elf Jahren zurück, bei 0,10 Prozentpunkten kommt er nicht zurück.
Der Schluss ist nicht, dass Refinanzierung sinnlos ist. Der Schluss ist, dass sie, wenn sie Sinn hat, aus einer individuellen Abweichung kommt und nicht vom Markt: ein konkreter Kredit, der einen Aufschlag weit über dem heutigen trägt, meist weil die Unterlagen im Jahr der Vergabe schwächer waren. Das sieht man nicht an der Werbung und nicht an der Rate. Man sieht es nur beim Vergleich konkreter Dokumente.
Der Umfang ist trotzdem ernst: 140,8 Mio. EUR neu verhandelte und refinanzierte Wohnungsbaukredite allein im Juli 2026, etwa 17,5 % des Wohnungsvolumens des Monats. Die BNB weist beides jedoch in einer Position aus, deshalb ist nicht bekannt, wie viele davon ein Bankwechsel sind, und wir werden es nicht behaupten.
Vier Wege,
wie die Rechnung kippt
Die Refinanzierung ist eine neue Prüfung, und sie kann scheitern. Die Anforderungen der BNB an die Kreditstandards (höchstens 85 % LTV, also Kredit im Verhältnis zur Sicherheit, höchstens 50 % DSTI, also Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen, Laufzeit bis 30 Jahre) gelten sowohl bei der Vergabe als auch bei der Neuverhandlung. Die neue Bank prüft die Unterlagen nach den heutigen Regeln, nicht nach den Regeln des Jahres des alten Kredits. Und Schätzung und Prüfung der Sicherheit, zusammen über 325 EUR, werden im Voraus bezahlt und bei einer Ablehnung nicht erstattet. Die Mechanik der drei Obergrenzen steht in Die Bulgarische Nationalbank verschärft die Kreditstandards.
Die Uhr nach Art. 41 wird zurückgesetzt. Nach dem Wechsel ist der Kredit ein neuer Vertrag mit neuer Auszahlung, und die zwölf Raten beginnen von vorn. Wer fünf Jahre bei der alten Bank war und völlig frei aussteigen konnte, kehrt ins erste Jahr zurück. Bei einem Kredit, der aus dem Verkauf der Immobilie getilgt werden soll, schafft der Wechsel kurz vor dem Geschäft eine Gebühr, die es sonst nicht gäbe (siehe Verkauf mit Hypothek).
Eine zweite Belastung blockiert die neue Hypothek. Die neue Bank will den ersten Rang. Die alte Hypothek fällt mit der Zustimmung des alten Gläubigers, die nach der Rückzahlung kommt, die aus der neuen Auszahlung kommt, die ohne sauberen Registerstand nicht startet. Der Kreis schließt sich mit einer vereinbarten Reihenfolge zwischen zwei Banken ohne Vertragsbeziehung untereinander.
Die niedrigere Rate kommt von einer längeren Laufzeit. Bei 90.000 EUR fügt die Verlängerung von 20 auf 25 Jahre bei demselben Zins von 2,55 % etwa 6.700 EUR Zinsen hinzu. Es wird erzählt als „wir haben 49 EUR im Monat gespart“.
Das Angebot wird verglichen nach einer Zahl, die nicht der Zins ist
Zwei repräsentative Beispiele, von den Banken selbst zum 04.09.2026 veröffentlicht, zeigen, wie irreführend der Vergleich nach dem angegebenen Zins ist. Das erste: 50.000 EUR für 240 Monate bei einem Zins von 2,60 % und einem effektiven Jahreszins von 2,86 %. Das zweite: 112.000 EUR für 360 Monate bei einem Zins von 2,55 % und einem effektiven Jahreszins von 2,72 %. Der Unterschied zwischen den beiden Zinssätzen beträgt 0,05 Prozentpunkte. Der Unterschied zwischen den beiden effektiven Jahreszinsen beträgt 0,14 Prozentpunkte, fast dreimal so viel. Im ersten Beispiel steckt auch die Führung eines Bankpakets von 3,30 EUR monatlich darin, also 792 EUR über zwanzig Jahre, die kein Zins sind.
Und der effektive Jahreszins ist nicht das Ende. Die erste Bank stellt ausdrücklich klar, dass die obligatorische Sachversicherung nicht im effektiven Jahreszins enthalten ist. Außerdem ist der dort angegebene Zins bedingt: Er gilt bei Eingang des Arbeitsgehalts und bei Nutzung eines kostenpflichtigen Bankplans. Eine solche Bedingung läuft nicht an einem Datum ab, sondern dann, wenn das Leben sie verletzt, und eine Erinnerung kommt nicht.
Auch der Preis der Sicherheit ist veröffentlicht. Derselbe Kredit bei festem Zins für die ersten drei Jahre ergibt eine Gesamtsumme von 184.894,59 EUR gegenüber 160.057,53 EUR beim variablen. Ein Unterschied von 24.837 EUR dafür, dass der Zins drei von dreißig Jahren bekannt ist. Das ist kein Fehler, sondern eine Wahl zwischen bekannt und günstig.
Zwei Stützen existieren und werden nicht genutzt: Nach Art. 25 Abs. 3 ZKNIP ist die Methodik des Referenzzinssatzes Teil des Vertrags und kann nicht einseitig geändert werden, und nach Art. 9 Abs. 3 hat der Verbraucher 14 Tage Bedenkzeit für den Vertragsentwurf.
Ein Häkchen
für dreitausend Euro
Die Operation, die in Bulgarien tatsächlich gemacht wird, ist kein Bankwechsel, sondern eine teilweise vorzeitige Rückzahlung. Sie verlangt weder eine neue Hypothek noch eine Löschung noch einen Notar. Und genau dort steckt die teuerste Entscheidung des ganzen Themas.
Bei einer Restschuld von 90.000 EUR, einem Zins von 2,55 %, 20 Jahren Restlaufzeit und einer Rate von 479,11 EUR führt die vorzeitige Einzahlung von 10.000 EUR zur Wahl zwischen zwei Varianten. Reduzierte Rate: Die Rate sinkt auf 425,87 EUR, die Laufzeit bleibt bei 240 Monaten, die ersparten Zinsen betragen 2.776 EUR. Verkürzte Laufzeit: Die Rate bleibt bei 479,11 EUR, die Laufzeit sinkt auf 207 Monate, die ersparten Zinsen betragen 6.075 EUR, und der Kredit endet 33 Monate früher. Unsere Berechnung.
Der Unterschied zwischen beiden beträgt 3.299 EUR, fast das Dreifache der gesamten Rechnung für einen Bankwechsel. Das eingezahlte Geld ist dasselbe. Unterschiedlich ist ein Häkchen in einem Antrag, einmal gesetzt und gültig für die ganze Restgeschichte des Kredits.
Welche Variante die richtige ist, hängt von einem Einkommen ab, das wir nicht sehen. Bei instabilen Einnahmen ist die niedrigere Pflichtrate ein echter Schutz und kein Fehler. Wir sagen hier nur Folgendes: Die Wahl existiert, sie kostet Tausende Euro und wird meist von jemandem getroffen, der nicht weiß, dass er wählt.
Häufig gestellte Fragen
Fällt eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens an?
Das hängt von der Zahl der gezahlten Raten ab, nicht von der Zinsart und nicht von der verstrichenen Zeit. Nach Art. 41 des Gesetzes über Immobilienkredite an Verbraucher ist eine Entschädigung nur geschuldet, wenn der Kredit zurückgezahlt wird, bevor zwölf monatliche Tilgungsraten seit der Auszahlung gezahlt wurden, und dann beträgt sie bis zu einem Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Nach der zwölften Rate ist keine Entschädigung geschuldet, und das Gesetz sieht keine Ausnahmen vor. Das Recht steht einer natürlichen Person als Verbraucher zu, bei einem Kredit einer Firma gilt also der Vertrag. Achtung: Die Regel „bei variablem Zins fällt keine Gebühr an“ stammt aus einem anderen Gesetz und betrifft Verbraucherkredite, nicht Hypothekendarlehen.
Was kostet der Bankwechsel bei einer Refinanzierung?
Bei einer Restschuld von 90.000 EUR kommt die Rechnung nach unserer Berechnung zum 04.09.2026 auf etwa 1.211 EUR, nach drei öffentlichen Tarifen. Der größte Posten ist die Notargebühr für die neue vertragliche Hypothek, etwa 541 EUR mit MwSt., gefolgt von der Prüfung der Sicherheit, der Schätzung der Immobilie, der Eintragung der neuen Hypothek und der Löschung der alten. Die Kosten wachsen mit der Kredithöhe, weil ein Teil der Posten Prozentsätze sind: etwa 933 EUR bei einer Restschuld von 50.000 EUR und etwa 1.645 EUR bei 150.000 EUR. Die Neuverhandlung bei derselben Bank ist unvergleichlich günstiger, weil dabei keine neue Hypothek bestellt wird.
Welcher Zinsunterschied macht die Refinanzierung lohnend?
Bei einer typischen Restschuld von 90.000 EUR und zwanzig Jahren Restlaufzeit deckt ein Unterschied von 0,10 Prozentpunkten die Kosten bis zum Ende der Laufzeit nicht, und 0,15 Prozentpunkte decken sie erst nach etwa elf Jahren. Bei einem halben Prozentpunkt kommt der Amortisationspunkt nach etwa 34 Monaten. Die kleine Restschuld ist gefährlicher als der kleine Unterschied: Bei 40.000 EUR und fünf verbleibenden Jahren amortisiert sich selbst ein halber Prozentpunkt nicht, weil die festen Gebühren nicht mit dem Kredit schrumpfen. Zum Vergleich: Nach der Zinsstatistik der Bulgarischen Nationalbank liegt der durchschnittliche Zins für neue Wohnungsbaukredite im Juli 2026 bei 2,43 %, und die gesamte Spanne der letzten dreieinhalb Jahre beträgt 0,20 Prozentpunkte.
Welche Variante der Teilrückzahlung spart mehr, reduzierte Rate oder verkürzte Laufzeit?
Die verkürzte Laufzeit spart deutlich mehr Zinsen, aber die monatliche Pflichtrate bleibt gleich. Bei einer Restschuld von 90.000 EUR, einem Zins von 2,55 % und zwanzig Jahren Restlaufzeit spart die Einzahlung von 10.000 EUR etwa 2.776 EUR Zinsen bei reduzierter Rate und etwa 6.075 EUR bei verkürzter Laufzeit, der Unterschied beträgt also etwa 3.299 EUR, und der Kredit endet 33 Monate früher. Das ist unsere Berechnung und eine Illustration der Methode, kein Angebot. Welche Variante die richtige ist, hängt von der Stabilität des Einkommens ab: Bei schwankenden Einnahmen ist die niedrigere Pflichtrate ein Schutz. Wichtig ist, dass es eine Wahl gibt, dass sie einmal getroffen wird und dass sie sich auf die ganze Restgeschichte des Kredits auswirkt.
Sehen Sie sich eine Zeile an.
Die Zahl der Raten.
Öffnen Sie den Tilgungsplan Ihres Kredits und zählen Sie die gezahlten Raten. Sind es zwölf oder mehr, ist keine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung geschuldet, und keine Klausel kann das zurückholen. Schauen Sie dann auf die zweite Zeile: Wie hoch ist die Restschuld und wie viele Jahre bleiben ihr. Diese beiden Zahlen entscheiden das Thema, bevor der Zins überhaupt ins Gespräch kommt.
Schicken Sie uns den Tilgungsplan und das Angebot, das Sie erwägen, wenn Sie möchten ohne die Namen darauf. Wir senden die Rechnung für den konkreten Fall zurück: Was der Wechsel bei Ihrer Restschuld kostet, welcher Zinsunterschied nötig ist, damit die Kosten zurückkommen, und nach wie vielen Monaten sie auf null kommt. Lautet die Antwort „nie“, hören Sie es von uns mit den Zahlen darunter.
Informationsmaterial, Stand 04.09.2026, keine Finanzberatung und keine Empfehlung einer Bank. Die Beträge sind in Euro zum festen Kurs 1 EUR = 1,95583 BGN. Die Tarife ändern sich, und jeder Kredit wird nach seinem eigenen Vertrag beurteilt.
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