İşlemler %40 düştü.
Fiyatlar yükselmeye devam ediyor.
Varna –%43, Burgas –%40, Sofia –%38: üç aylık işlem sayısında düşüş. Metrekare başına € yükselmeyi durdurmuyor.
Bağlam için bir şehrin üzerine gelin
Piyasa iki yönde hareket ediyor
2026'nın ilk çeyreğinde mülk işlemlerinin sayısı tüm büyük şehirlerde keskin biçimde düştü. Varna –%43, Burgas –%40, Sofia –%38 önceki çeyreğe göre. Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията) aynı raporu yıllık bazda daha küçük rakamlar veriyor: Varna –%21,5, Burgas –%18,0, Sofia –%12,3. Bu iki karşılaştırma sistematik olarak karıştırılır, çünkü başlıklar düşüşün neye göre olduğunu nadiren söyler. Aynı zamanda metrekare başına ortalama fiyat yükselmeye devam ediyor ve bu ilk bakışta çelişkili görünüyor.
Alıcılar neden geri çekildi
Yüksek fiyatlar ve kaliteli mülklerin sınırlı arzı, 2024–2025 temposunu tüketti. Birçok alıcı bekliyor; satın almak istemedikleri için değil, daha dikkatli pazarlık ettikleri ve imzadan önce daha fazla seçeneği karşılaştırdıkları için.
Fiyatlar neden düşmüyor
Konut kredisi (ipotek) faizleri tarihsel olarak düşük kalıyor: ortalama %2,45, euro bölgesinde ikinci en düşük seviye (Avrupa Merkez Bankası, Nisan 2026). Uygun kredi, daha az işlem olmasına rağmen talebi canlı tutuyor, yeni mülklerin en iyi lokasyonlardaki sınırlı arzı ise fiyatların düşmesine izin vermiyor.
“Daha az işlem görüyoruz, ama her biri daha yüksek fiyattan. Piyasa, ne istediğini bilen alıcıların etrafında yoğunlaşıyor.”
Şehirlere göre piyasa
Varna ve Burgas, hacimde benzer bir soğuma modeli izliyor, ancak inşaat dinamiği farklı: yeni yapı ruhsatları 2024'e göre %34 arttı; bu, mevcut yavaşlamaya rağmen orta vadeli ufka duyulan güveni gösteriyor.
Bulgaristan'da ortalama ipotek faizi, euro bölgesinin ikinci en düşük seviyesidir ve bu uygun kredi, daha az işlemde bile fiyatların yükselmesini destekliyor.
Alıcılar için bunun anlamı
Her mülk gezisinde daha az rekabet, ciddi alıcılar için daha güçlü bir pazarlık konumu demektir. Finansmanınız hazırsa, tarihsel verilerin geleceğini göstermediği bir “dip”i beklemek yerine hedefli hareket etmenin zamanı budur.
Yeni inşaatın rolü
Varna ve Burgas'taki artan ruhsat sayısı önümüzdeki 18-24 ay içinde arza yol açacak. Bu, fiyat artışının temposunu kademeli olarak soğutabilir, ancak tersine çeviremez.
Sırada ne var
İşlem hacminin yıl sonuna doğru istikrar kazanmasını, fiyatların ise yumuşak ama sürdürülebilir bir artışla devam etmesini bekliyoruz. Net bütçesi olan alıcılar için mevcut dönem, 2024 piyasasına göre daha sakin bir pazarlık süreci sunuyor.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.