+359 879 333 822 r.nikoghosyan@bulgharhomes.com WhatsApp Po. až pá., 9:00 až 18:009:00 až 18:00

Tržní debata · Srpen 2026

Dva analytici se dívají na stejná data.
Docházejí k opačným závěrům.

Článek se odemkne automaticky v okamžiku zveřejnění. Stránku není třeba obnovovat.

Již brzy 00:00:00:00 dní : hodin : minut : sekund

Tržní debata · Srpen 2026

Dva analytici se dívají na stejná data.
Docházejí k opačným závěrům.

Jeden vidí trh, který do let 2029 až 2030 zlevní o 20 až 25 %. Druhý vidí trh živený rostoucími úvěry a mzdami. Oba citují BNB a NSI.

Tábor 1

Pokles

◆ VS

Tábor 2

Stabilita

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Makléř, BulGhar Homes

24. srpna 2026 · 10 min čtení

Sdílet

O čem se spor vede

V srpnu 2026 vysílá bulharský trh nemovitostí současně dva protichůdné signály. Obchody klesají, ale inzerované ceny dále rostou. Banky poskytují stále více bytových úvěrů, zatímco vlastní dohledový orgán bank píše, že byty jsou nadhodnocené. Oba tábory níže se dívají na naprosto stejná data od BNB, NSI a realitních portálů. A docházejí k opačným prognózám.

Tři tempa růstu, Q1 a červen 2026

Bytové úvěry+26,4%

Ceny bytů (NSI, Q1 2026)+14,8%

Průměrná mzda+12,7%

Rozdíl mezi nejrychlejším a nejpomalejším tempem je menší než 14 bodů, ne dvouciferná propast klasické bubliny.

Kolo 1

Argumenty tváří v tvář.

Tábor 1 · Medvědi

Pokles

Max Baklajan, finanční analytik

-20 až -25 %

předpovídaný pokles cen do let 2029 až 2030

25 → 75 dní

doba prodeje nemovitosti se podle něj ztrojnásobila, což souhrnná tržní data nepotvrzují

40 % prázdných bytů

1,6 mil. zcela prázdných bytů v Bulharsku podle údajů citovaných serverem Plovdiv24.bg

Standart News samostatně předpovídá nominální pokles o 20 až 30 % mezi lety 2027 a 2029. Obchody v zemi už klesají: -15,5 % meziročně v Q1 2026, -17,9 % meziročně v Q2 2026.

Tábor 2 · Býci

Stabilita

Úvěrový trh a NANI

+26,4%

meziroční růst bytových úvěrů, na přibližně 18,7 mld. EUR (červen 2026)

+12,7%

meziroční růst průměrné mzdy, blízko 14,8% růstu cen bytů

33 dní

průměrná doba obchodu ve Varně podle portálu Zimoti, bez zveřejněné metodiky; Baklajan uvádí 75

Alexandar Bočev (NANI) očekává, že ceny ve velkých městech budou do konce roku 2026 dále růst o 5 až 7 %, zatímco obchody klesají: „méně, ale dražších obchodů“. Ivo Dimovski: „pravděpodobnost skutečného poklesu cen je minimální.“

Stejné instituce: BNB, NSI, realitní portály. Opačné závěry.

A na které straně jste vy?

Tábor 1 · Pokles0%

Tábor 2 · Stabilita0%

0 hlasů

Kolo 2

Čtyři otázky, na které žádný tábor neodpovídá sám.

Klikněte na otázku a uvidíte, co stojí za rozporem.

Obchody klesají o 20 %. Ceny rostou. Jak je možné obojí?

Ve Varně obchody s nemovitostmi meziročně klesly o zhruba 20 %, zatímco ceny současně dále rostly. Oba signály zazněly ve stejné zprávě serveru eurocom.bg (2. 8. 2026). Vysvětlení: na trhu zůstává méně kupujících, ale ti, kdo kupují, hledají kvalitní nemovitosti a přijímají vyšší cenu. Prodávající nadhodnocených nemovitostí prostě čekají, místo aby cenu snížili, a proto průměrné inzerované ceny nepadají ani při slabším objemu.

BNB financuje úvěry +26,4 %, ale sama BNB varuje před 13,8% nadhodnocením. Které BNB máme věřit?

Obě čísla jsou skutečná a pocházejí ze stejné instituce. Bankovní dohled BNB sleduje systémové riziko: 13,8% nadhodnocení je její odhad vůči fundamentům, jako jsou příjmy a nájmy, za Q3 2025, komentovaný v srpnu 2026. Statistika růstu úvěrů naopak jen zachycuje fakt: banky masově poskytují bytové úvěry, protože domácnosti si úvěry berou a splácejí je včas. Obě funkce BNB se nevylučují, dohled varuje právě proto, že úvěrování roste tak rychle.

40 % bytů v Bulharsku je prázdných. Proč tedy nenacházíme „nedostatek kvalitní nabídky“?

Obě tvrzení jsou pravdivá, protože mluví o různých nemovitostech. Velká část z 1,6 mil. prázdných bytů je starší zástavba v malých městech a vesnicích, nemovitosti, o které není téměř žádná poptávka za žádnou cenu. Nedostatek je v jiném segmentu: novostavby s Aktem 16, dobrá lokalita, rozumná cena. Nadbytek nabídky není problém množství, je to problém produktu na špatném místě za špatnou cenu.

Mzdy rostou o 12,7 %. Ceny rostou o 14,8 %. Bublina, nebo jen o něco rychlejší trh?

Rozdíl mezi oběma tempy růstu je 2,1 procentního bodu, daleko od rozchodu, který obvykle předchází prudké korekci. Klasická bublina vzniká, když ceny několik let po sobě předbíhají příjmy o dvouciferný rozdíl. Zde příjmy ceny téměř dohánějí. To nevylučuje místní nadhodnocení konkrétních nemovitostí, ale oslabuje tezi o tržní bublině na celostátní úrovni.

Střet · Varna · 2. 8. 2026