+359 879 333 822 WhatsApp Luni până vineri 9:00 până la 18:00, sâmbătă 9:00 până la 16:009:00 - 18:00

Dezbatere de piață · august 2026

Doi analiști privesc aceleași date.
Ajung la concluzii opuse.

Articolul se deblochează automat în momentul publicării. Nu este nevoie să reîncărcați pagina.

În curând 00:00:00:00 zile : ore : minute : secunde

Dezbatere de piață · august 2026

Doi analiști privesc aceleași date.
Ajung la concluzii opuse.

Unul vede o piață care se va ieftini cu 20-25% până în 2029-2030. Celălalt vede o piață finanțată de credite și salarii în creștere. Amândoi citează Banca Națională a Bulgariei (BNB) și Institutul Național de Statistică (INS).

Tabăra 1

Scădere

◆ VS

Tabăra 2

Stabilitate

BulGhar Homes

Trusted Homes · Trusted Future

Raffy Nikoghosyan Broker, BulGhar Homes

24 august 2026 · 10 min de citit

Distribuie

Despre ce se dispută

În august 2026, piața imobiliară din Bulgaria transmite simultan două semnale contrare. Tranzacțiile scad, dar prețurile afișate continuă să crească. Băncile acordă tot mai multe credite pentru locuințe, în timp ce propriul organ de supraveghere al băncilor scrie că locuințele sunt supraevaluate. Cele două tabere de mai jos se uită la exact aceleași date de la BNB, INS și de pe portalurile imobiliare. Și ajung la prognoze opuse.

Trei ritmuri de creștere, T1 și iunie 2026

Credite pentru locuințe+26,4%

Prețurile locuințelor (INS, T1 2026)+14,8%

Salariul mediu+12,7%

Diferența dintre cel mai rapid și cel mai lent ritm este sub 14 puncte, nu prăpastia de două cifre a unei bule clasice.

Runda 1

Argumentele față în față.

Tabăra 1 · Urșii

Scădere

Max Baklayan, analist financiar

-20 până la -25%

scădere prognozată a prețurilor până în 2029-2030

25 → 75 de zile

timpul de vânzare a unui imobil s-a triplat, conform afirmației sale, neconfirmată de date agregate ale pieței

40% locuințe goale

1,6 mil. de locuințe complet goale în Bulgaria, conform datelor citate de Plovdiv24.bg

Standart News prognozează separat o scădere nominală de 20-30% între 2027 și 2029. Tranzacțiile din țară scad deja: -15,5% an/an în T1 2026, -17,9% an/an în T2 2026.

Tabăra 2 · Taurii

Stabilitate

Piața creditelor și NANI

+26,4%

creșterea creditelor pentru locuințe an/an, până la circa 18,7 mld. de euro (iunie 2026)

+12,7%

creșterea salariului mediu an/an, aproape de creșterea de 14,8% a prețurilor locuințelor

33 de zile

timpul mediu de tranzacție în Varna conform portalului Zimoti, fără metodologie publicată; Baklayan indică 75

Aleksandar Bochev (NANI) se așteaptă ca prețurile din orașele mari să continue să crească cu 5-7% până la sfârșitul lui 2026, în timp ce tranzacțiile scad: „mai puține tranzacții, dar mai scumpe”. Ivo Dimovski: „probabilitatea unei scăderi reale a prețurilor este minimă.”

Aceleași instituții: BNB, INS, portalurile imobiliare. Concluzii opuse.

Dumneavoastră de care parte sunteți?

Tabăra 1 · Scădere0%

Tabăra 2 · Stabilitate0%

0 voturi

Runda 2

Patru întrebări la care nicio tabără nu răspunde singură.

Apăsați pe o întrebare pentru a vedea ce se află în spatele contradicției.

Tranzacțiile scad cu 20%. Prețurile cresc. Cum este posibil ambele?

În Varna, tranzacțiile cu imobile au scăzut cu aproximativ 20% an/an, iar prețurile au continuat simultan să crească. Cele două semnale au apărut în același comunicat al eurocom.bg (02.08.2026). Explicația: rămân mai puțini cumpărători pe piață, dar cei care cumpără caută imobile de calitate și acceptă prețul mai mare. Vânzătorii de imobile supraevaluate pur și simplu așteaptă, în loc să scadă prețul, de aceea prețurile medii afișate nu scad nici la un volum mai slab.

BNB finanțează credite +26,4%, iar tot BNB avertizează asupra unei supraevaluări de 13,8%. Care BNB să o credem?

Ambele cifre sunt reale și provin de la aceeași instituție. Supravegherea bancară a BNB urmărește riscul sistemic, iar supraevaluarea de 13,8% este estimarea ei în raport cu fundamentele, precum veniturile și chiriile, pentru T3 2025, comentată în august 2026. Statistica creșterii creditelor pur și simplu înregistrează un fapt: băncile acordă masiv credite pentru locuințe, pentru că gospodăriile se împrumută și achită la termen. Cele două funcții ale BNB nu se exclud, supravegherea avertizează tocmai pentru că creditarea crește atât de repede.

40% dintre locuințele din Bulgaria sunt goale. De ce nu găsim atunci un „deficit de ofertă de calitate”?

Ambele afirmații sunt adevărate, pentru că vorbesc despre imobile diferite. O mare parte din cele 1,6 mil. de locuințe goale sunt construcții vechi din orașe mici și sate, imobile pentru care aproape nu există cerere la niciun preț. Deficitul este într-un alt segment: construcții noi cu Actul 16, locație bună, preț rezonabil. Supraoferta nu este o problemă de cantitate, este o problemă de produs în locul greșit, la prețul greșit.

Salariile cresc cu 12,7%. Prețurile cresc cu 14,8%. Bulă sau doar o piață ceva mai rapidă?

Diferența dintre cele două ritmuri de creștere este de 2,1 puncte procentuale, departe de decalajul care precedă de obicei o corecție bruscă. O bulă clasică apare atunci când prețurile depășesc veniturile cu o diferență de două cifre mai mulți ani la rând. Aici veniturile aproape că ajung din urmă prețurile. Aceasta nu exclude o supraevaluare locală a unor imobile concrete, dar slăbește teza unei bule de piață la nivel național.

Confruntare · Varna · 02.08.2026