5 112,92 euro.
Și exact ea este încălcarea.
Pragul nu a fost ales în euro, ci recalculat din leva, iar suma în sine se află deja de partea cealaltă a liniei, nu este un plafon până la care se poate.
Pragul nu este un număr rotund și exact de aceea este trecut cu vederea
Limita peste care plata în numerar pe teritoriul țării este interzisă este 5 112,92 EUR. Numărul pare ciudat, pentru că nu a fost ales. Este un rest de la leva: pragul din Legea privind limitarea plăților în numerar (Закон за ограничаване на плащанията в брой) a fost de 10 000 BGN, iar 10 000 împărțit la cursul fix 1,95583 dă 5 112,9188.
Două detalii ale acestei limite fac mai multă treabă decât numărul în sine.
Primul: pragul se numără inclusiv. Adică 5 112,92 EUR nu este un plafon până la care se poate, ci se află deja de partea cealaltă a liniei. În numerar se poate până la 5 112,91 EUR.
Al doilea: legea nu interzice bancnotele, ci plata în numerar între părți. Textul cere ca plata să se facă prin transfer sau prin depunere într-un cont de plăți. Cumpărătorul care merge la ghișeu și depune suma în contul vânzătorului a respectat legea, chiar dacă a purtat banii într-un plic. Contează operațiunea și urma pe care o lasă, nu mijlocul de transport al banilor.
Consecința practică este neplăcut de simplă. Avansul la o tranzacție imobiliară este aproape întotdeauna de circa 10 la sută din preț. La un preț de ordinul a 51 000 EUR, avansul standard este deja peste prag, adică aproape întreaga piață din Varna se află acolo. Iar un loc de parcare de 15 000 EUR, care se simte ca o sumă mică și rareori trece printr-un avocat, este de aproape trei ori peste limită.
„Îl împărțim în trei tranșe”
cea mai scumpă frază din subiect
Legea prevede exact această mișcare. Pe lângă plățile peste prag, ea prinde și plățile sub prag, atunci când fac parte din operațiuni de plată legate între ele, pe același temei, a căror valoare totală atinge pragul.
Criteriul nu este suma, ci temeiul. Un contract este un singur temei. Trei tranșe de 5 000 EUR în baza unui antecontract nu sunt trei plăți sub prag. Sunt o singură plată de 15 000 EUR, făcută în numerar.
Efectul este dublu. În primul rând, baza sancțiunii devine întreaga sumă. În al doilea rând, împărțirea adaugă ceva ce este în sine o dovadă: trei tranșe oprite exact sub prag, în baza aceluiași contract, arată exact ca ceea ce sunt.
Unde se termină noțiunea de „legate” nu este definit în lege. Se trasează în fiecare caz în parte, iar administrația fiscală a dat răspunsuri opuse pentru ipoteze diferite: la contractul de chirie se însumează valoarea pe durata contractului, iar la dividendul distribuit prin hotărâri separate fiecare plată este tratată de sine stătător. Diferența este tot în temei: un contract față de două hotărâri separate.
Așadar cea mai importantă parte a regulii nu se află în textul legii, ci în interpretarea lui. Acesta este motivul pentru care subiectul nu este de autoservire. Cum se structurează avansul în sine am descris în Antecontractul.
Amenda se calculează la întreaga plată nu la depășire
Sancțiunea este un procent, iar oamenii presupun de obicei că procentul se aplică la suma de peste prag. Nu este așa.
Persoană fizică: amendă de 25 la sută din cuantumul total al plății efectuate. Persoană juridică: sancțiune patrimonială de 50 la sută. La încălcare repetată, 50 și respectiv 100 la sută. Deciziile de sancționare sunt emise de Agenția Națională a Veniturilor (Национална агенция за приходите).
Cei 20 000 EUR plătiți în numerar nu sunt amendați la depășirea de aproape 15 000 EUR. Sunt amendați la 20 000 EUR, adică 5 000 EUR. Un avans de 8 500 EUR pentru un imobil de 85 000 EUR atrage o amendă de 2 125 EUR pentru cumpărător.
Și aici vine al doilea lucru, pe care rareori îl citim până la capăt. Legea sancționează două expresii: cel care efectuează sau permite efectuarea plății. Acestea sunt două comportamente diferite, nu unul. Adică și destinatarul banilor este expus, iar dacă vânzătorul este o firmă, sancțiunea la el este dublă ca procent. După același exemplu: 2 125 EUR la cumpărător și 4 250 EUR la vânzătorul firmă, în total 6 375 EUR pentru o singură tranșă, degeaba.
Dacă destinatarul va fi sancționat concret depinde și de modul în care este întocmit actul. Există o practică potrivit căreia decizia de sancționare care nu precizează care dintre cele două forme este imputată suferă de o încălcare procedurală esențială. Dar aceasta este o apărare într-o procedură deja începută, nu un motiv de a conta pe rezultatul ei.
Jumătatea mai scumpă: ai plătit și nu ai nimic
Amenda este previzibilă. Se calculează cu un calculator și se știe dinainte. Celălalt risc nu este așa, și tocmai de aceea este cel mai mare.
Art. 164, alin. 1, pct. 3 din Codul de procedură civilă (ГПК) nu admite martori pentru stabilirea contractelor de valoare peste 2 556,46 EUR, cu excepția soților și a rudelor apropiate. Pct. 4 nu îi admite pentru stingerea obligațiilor bănești stabilite printr-un act scris, iar pct. 6 pentru combaterea conținutului unui înscris sub semnătură privată emis de parte. Depozițiile martorilor la aceste puncte se admit doar cu acordul expres al părții adverse, dat în fața instanței.
Citiți ultima propoziție încă o dată. Pentru a-și dovedi plata cu martori, cumpărătorul are nevoie de acordul vânzătorului. Vânzătorul care neagă plata nu îl va da.
Rămâne chitanța. Este un înscris sub semnătură privată, iar cealaltă parte poate contesta autenticitatea semnăturii, ceea ce duce la o procedură potrivit art. 193 din Codul de procedură civilă, expertiză grafologică, amânări și cheltuieli. Extrasul bancar este incomparabil mai puternic, deoarece este un document al unui terț fără interes în litigiu, iar temeiul transferului transformă „a primit bani” în „a primit acești bani pentru aceasta”.
Asimetria este întreg subiectul: plata în numerar nu lasă nimic împotriva vânzătorului și totul asupra cumpărătorului, pentru că cumpărătorul este cel care trebuie să dovedească faptul că a plătit. Dacă tranzacția se desface și se ajunge la o acțiune pentru restituirea avansului sau a dublului acestuia, primul pas nu este disputa pe fond, ci dovedirea faptului că plata a fost efectuată.
Un cuvânt cu două sensuri iar prețul lui are cinci cifre
În limbajul uzual al pieței, „cash” înseamnă fără credit ipotecar, adică din fonduri proprii. Juridic, „în numerar” înseamnă bancnote. Cele două sensuri nu coincid, și exact în această nepotrivire se nasc cele mai multe încălcări.
Vânzătorul aude „cumpărătorul plătește cash”, înțelege „aduce banii” și convin predarea în numerar. Nimeni nu a vrut să încalce nimic. Un cumpărător cu un buget de 40 000 EUR din fonduri proprii care chiar plătește în bancnote intră într-o amendă de 10 000 EUR, plus lipsa dovezii plății, plus o declarație privind originea fondurilor, care trebuie să explice de unde au venit 40 000 EUR în numerar.
Problema cuvintelor nu se oprește aici. Excepțiile în care legea nu se aplică deloc sunt enumerate exhaustiv și sunt șapte: retragerea și depunerea din conturi proprii, același lucru pentru conturile persoanelor lipsite de capacitate de exercițiu, ale soților și ale rudelor în linie dreaptă, tranzacțiile cu valută efectuate în mod profesional, operațiunile cu Banca Națională a Bulgariei, schimbul bancnotelor deteriorate, remunerațiile din muncă conform Codului muncii, depozitele garantate.
Niciuna dintre ele nu acoperă o tranzacție imobiliară. Nu există excepție „între rude”, nu există „între persoane fizice”, nu există „este doar avans, nu tranzacția în sine”. Punctul pentru rude reglementează depunerea și retragerea din contul unei rude, nu plata prețului în baza unui contract.
Cea mai nevinovată plată lunară de pe piață
O chirie de 490 EUR pe lună este mult sub prag și nimeni nu o percepe ca problemă. Pe an însă ea este 5 880 EUR, adică peste prag.
Potrivit interpretării administrației fiscale, valoarea contractului de chirie se apreciază pentru durata lui, iar în cazul unui contract fără termen, pentru un an. Dacă valoarea totală atinge pragul, fiecare plată lunară trebuie să treacă pe cale bancară, deși rata lunară este mult sub el. După această lectură, chiriașul care a plătit un an întreg din mână în mână se uită la o bază de 5 880 EUR și o amendă de 1 470 EUR, adică de trei ori mai mult decât chiria lunară.
Aici este important să spunem cinstit: aceasta este interpretare, nu litera legii. Depinde de durata contractului și de formulările din el. Și tocmai de aceea este un bun exemplu: cea mai obișnuită plată de pe piață poate fi o încălcare, iar răspunsul depinde de un document pe care chiriașul nu l-a citit niciodată cu atenție și de o practică administrativă care nu se află în lege.
Plata în numerar nu dispare din vedere rămâne fără explicație
Agentul imobiliar este entitate obligată potrivit Legii privind măsurile împotriva spălării banilor (Закон за мерките срещу изпирането на пари). Aceasta nu este o formalitate făcută în treacăt: identificare după un document oficial, stabilirea beneficiarului real, verificare complexă a clientului la o operațiune ocazională de la 15 000 EUR în sus, iar la plata în numerar de la 5 000 EUR (art. 11, alin. 1, pct. 3 din aceeași lege, de la 1 ianuarie 2026), declarație pentru persoanele expuse politic, declarație privind originea fondurilor, raportare în caz de suspiciune, păstrarea dosarului cinci ani după încetarea relației.
Declarația de origine cere concret, nu cuvântul „economii”: la moștenire se indică anul dobândirii și datele despre autorul moștenirii, la economii perioada și sursa, la venit din activitate perioada și contrapartea. Se semnează cu menționarea expresă a răspunderii penale pentru declararea unor împrejurări neadevărate.
Și aici este legătura care face plata în numerar mai scumpă decât pare. Cumpărarea unui imobil este exact evenimentul care face nepotrivirea vizibilă. Imobilul se înscrie, se declară la primărie, intră în profilul fiscal. Dacă situația patrimonială nu se leagă de veniturile declarate, administrația fiscală poate revizui în procedura specială, iar acolo constatările din actul de revizuire se consideră adevărate până la proba contrară. Nu administrația dovedește că banii sunt inexplicabili, ci persoana dovedește că sunt explicabili.
Cea mai grea combinație este cea clasică: preț diminuat în actul notarial și diferența într-un plic. Se suprapun patru riscuri separate deodată, iar cel mai scump nu este amenda. La desfacere, cumpărătorul primește înapoi prețul declarat, pentru că diferența nu există pe hârtie. Ce se datorează efectiv la vânzare am descris în Impozite la vânzarea unui imobil.
Iar noul plafon european nu vă va ajuta
De la 10 iulie 2027, în întreaga Uniune Europeană va fi în vigoare interdicția plăților în numerar în valoare de 10 000 EUR sau mai mult. Cifra circulă deja în știri și produce exact concluzia greșită.
Două lucruri despre el.
În primul rând, pragul bulgar este și rămâne mai scăzut. 5 112,92 EUR față de 10 000 EUR. Plafonul european este un standard minim, nu o permisiune, iar statele membre pot introduce praguri mai mici. Olanda, de exemplu, a coborât deja la 3 000 EUR pentru bunuri fizice.
În al doilea rând, sfera regulii europene este mai îngustă decât legea bulgară. Ea se aplică atunci când cel puțin una dintre părți acționează în mod profesional și nu se aplică între persoane private. Legea bulgară nu are o astfel de limitare: ea prinde și tranzacția dintre doi vecini.
Cumpărătorul care a auzit la știri „limita în Europa este 10 000 de euro și nu se aplică între persoane private” este exact omul care va plăti avansul în numerar și apoi va plăti amenda.
Aceasta este și esența întregului subiect. Pragul este o singură propoziție, dar în jurul ei stau o interpretare care nu este în lege, o sancțiune care se calculează la întreaga sumă și un regim probatoriu care îl lasă pe cumpărător singur. Alegerea modului de plată nu este un detaliu tehnic în ziua semnării, ci o decizie care se ia înainte de contract.
Întrebări frecvente
Care este suma maximă care se poate plăti în numerar la o tranzacție imobiliară?
Plățile pe teritoriul țării se efectuează numai prin transfer sau prin depunere într-un cont de plăți, atunci când valoarea lor este egală sau depășește 5 112,92 EUR. Adică în numerar se poate până la 5 112,91 EUR, iar suma de 5 112,92 EUR este deja încălcare, nu limită. Pragul provine din vechile 10 000 BGN la cursul fix 1,95583, de aceea numărul nu este rotund. Legea nu interzice însă bancnotele ca atare: depunerea sumei în contul destinatarului la ghișeul unei bănci îndeplinește cerința, deoarece operațiunea trece printr-un cont de plăți.
Poate fi suma împărțită în mai multe tranșe sub prag?
Nu. Pe lângă plățile peste prag, legea prinde și plățile sub el, atunci când fac parte din operațiuni de plată legate între ele, pe același temei, a căror valoare totală atinge pragul. Criteriul nu este mărimea tranșei individuale, ci temeiul: un contract este un singur temei. Trei tranșe de 5 000 EUR în baza unui antecontract sunt tratate ca o singură plată de 15 000 EUR, iar amenda se calculează la întreaga sumă. Împărțirea nu reduce riscul și adaugă o împrejurare care arată exact ca o eludare.
Cât este amenda și la ce sumă se calculează?
Pentru persoana fizică amenda este de 25 la sută din cuantumul total al plății efectuate, iar pentru persoana juridică sancțiunea patrimonială este de 50 la sută. La încălcare repetată, cuantumurile devin 50 și respectiv 100 la sută. Deciziile de sancționare sunt emise de Agenția Națională a Veniturilor. Baza este întreaga sumă plătită în numerar, nu depășirea pragului: la 20 000 EUR în numerar amenda pentru persoana fizică este de 5 000 EUR. Legea sancționează atât pe cel care efectuează, cât și pe cel care permite plata, adică ambele părți sunt expuse.
Cum se dovedește o plată efectuată în numerar?
Greu, și aceasta este jumătatea mai scumpă a riscului. Potrivit art. 164, alin. 1 din Codul de procedură civilă, martorii nu se admit pentru stabilirea contractelor de valoare peste 2 556,46 EUR, pentru stingerea obligațiilor bănești stabilite printr-un act scris și nici pentru combaterea conținutului unui înscris sub semnătură privată. Depozițiile în aceste ipoteze se admit numai dacă partea adversă consimte expres în fața instanței, iar partea care neagă plata nu va consimți. Rămâne chitanța, a cărei autenticitate poate fi contestată și poate duce la expertiză grafologică. Extrasul bancar este cea mai puternică dovadă, deoarece provine de la un terț fără interes în litigiu, mai ales când temeiul transferului indică contractul.
Avansul este săptămâna viitoare?
Verificați temeiul, nu suma.
Deschideți antecontractul și vedeți trei lucruri: în ce cont se plătește, care este temeiul transferului și dacă există alte plăți în baza aceluiași contract care se însumează cu aceasta. Dacă suma este împărțită în tranșe, adunați-le înainte de a decide că sunteți sub prag.
Trimiteți-ne contractul și suma avansului. Vă răspundem dacă plata intră sub incidența pragului, care tranșe se însumează pe un singur temei și ce rămâne nedovedit dacă plata nu trece printr-un cont. Dacă cazul este la limită, vă vom spune că răspunsul cere un avocat, nu un calculator.
Materialul este informație generală la decembrie 2026, nu reprezintă consultanță juridică sau fiscală și nu înlocuiește un avocat. Pragurile și sancțiunile se verifică în textul oficial al legii la data plății.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.