Ați semnat antecontractul.
Imobilul încă nu este al dumneavoastră.
Contract semnat, avans (arvună) plătit, dată stabilită la notar și senzația unei treburi încheiate. Întreaga construcție care ține o tranzacție de o sută de mii de euro stă într-un singur articol cu trei alineate.
Între semnătură și actul notarial există o fereastră. În ea, imobilul este încă al vânzătorului, iar cumpărătorul este invizibil pentru sistemul de înscrieri. Acest articol parcurge ce se întâmplă în fereastră și cât costă fiecare dintre deznodăminte.
Nu oferă un model de contract și nu înlocuiește un jurist. Oferă o idee despre ce se hotărăște înainte de întâlnire, pentru că după semnătură textul nu mai este al dumneavoastră.
Un articol, trei alineate și trei lucruri pe care semnătura nu le face
Art. 19 din Legea obligațiilor și contractelor (ЗЗД) cere forma scrisă și condițiile esențiale ale vânzării viitoare și oferă o acțiune pentru încheierea contractului definitiv. Atât. De aici încolo încep lucrurile pe care semnătura NU le face.
Nu transferă proprietatea. Cumpărătorul are o creanță împotriva vânzătorului, nu un drept asupra imobilului. Diferența este întreaga temă.
Alin. 2 este un test, nu o dorință. Un contract fără imobil clar determinat și fără preț clar nu poate fi declarat definitiv, pentru că instanța nu are ce să înlocuiască. Lacuna nu se completează cu bun-simț.
Legalizarea notarială nu este condiție de valabilitate și nu oferă nimic față de un terț. Aceasta este cea mai răspândită așteptare greșită pe această temă.
La o cumpărare în construcție, acest contract este documentul principal pentru o perioadă lungă, iar ce anume se deține în fiecare etapă este o altă întrebare: Actele 14, 15 și 16.
O singură sumă,
trei deznodăminte diferite.
Cuvântul „капаро” nu există în legislația bulgară. Legea reglementează arvuna (задатък, art. 93 ZZD). Aceiași 10 000 de euro pot fi trei lucruri diferite, iar diferența nu stă în cuvânt, ci în conținutul clauzei.
Acontul. Se restituie, iar prejudiciile se dovedesc în ordinea generală (art. 82 ZZD).
Arvuna (art. 93 ZZD). Se pierde sau se restituie dublă, fără a se dovedi prejudicii.
Clauza penală (art. 92 ZZD). Se datorează, dar poate fi redusă potrivit alin. 2.
Contrar intuiției: în cazul arvunei, cumpărătorul care a renunțat pierde întreaga sumă, chiar dacă vânzătorul nu are niciun prejudiciu demonstrabil.
Iar adevărata dispută nu este aproape niciodată cine are dreptate după lege. Este a cui este vina. Vânzătorul susține că cumpărătorul s-a răzgândit, cumpărătorul susține că a descoperit o problemă a imobilului. Același fapt, trei deznodăminte.
Clauza care pare o protecție până când este nevoie de ea
Clauza penală se datorează fără dovedirea prejudiciului (art. 92 alin. 1 ZZD). Dar instanța o poate reduce ca excesivă potrivit alin. 2, iar conform Hotărârii interpretative nr. 1/2009 a Colegiului comercial al Curții Supreme de Casație (ТР № 1/2009 на ОСТК на ВКС), clauza penală stabilită în afara funcțiilor ei de garantare, de despăgubire și de sancționare este nulă. Aprecierea se face la momentul încheierii.
Consecința este concretă: o clauză penală fără plafon sau fără termen final de calcul este vulnerabilă, pentru că caracterul ei excesiv nu poate fi apreciat la momentul încheierii.
Calculul care face punctul vizibil. 0,2% pe zi la 100 000 de euro înseamnă 200 de euro pe zi, adică aproximativ 73% pe an. Șase luni de întârziere dau aproximativ 36 000 de euro.
Protecția care pare cea mai agresivă este și cea mai ușor de demolat. Un cumpărător care s-a bazat pe ea poate rămâne cu totul fără despăgubire.
Nu data semnăturii.
Data unei singure înscrieri.
Antecontractul nu se numără printre actele de la art. 112 din Legea proprietății (ЗС) și nu se înscrie, pentru că nu transferă un drept real. Cât timp cumpărătorul îl deține doar pe el, imobilul poate fi vândut, ipotecat sau grevat cu sechestru (възбрана), fără ca acest lucru să se vadă împotriva lui.
Se înscrie cererea de chemare în judecată (art. 114 ZS). De la înscriere, dobândirea de către un terț este inopozabilă reclamantului. Până atunci, nu este.
Instanța verifică dacă vânzătorul a fost proprietar la data înscrierii cererii de chemare în judecată (art. 363 din Codul de procedură civilă, ГПК). Dacă a vândut înainte de această dată, acțiunea se respinge. Nu există imobil, nu există avans, nu se returnează taxele.
Și după un proces câștigat, ceasul nu se oprește: 6 luni conform art. 115 alin. 2 ZS pentru consemnarea hotărârii, altfel înscrierea cererii de chemare în judecată își pierde efectul, iar drepturile altora devin din nou opozabile.
Dreptul de la art. 19 alin. 3 ZZD se stinge prin prescripția de cinci ani (art. 110 ZZD), din momentul în care trebuia încheiat contractul definitiv.
Instanța nu scrie contractul. Instanța înlocuiește notarul.
Taxa de stat induce în eroare tocmai prin cât este de mică. Valoarea acțiunii este evaluarea fiscală (данъчна оценка) (art. 69 alin. 1 pct. 4 CPC), iar taxa se percepe la ¼ din ea (art. 71 alin. 2 CPC și Hotărârea interpretativă nr. 4/2016 a Colegiului civil al Curții Supreme de Casație, ТР № 4/2016 на ОСГК на ВКС), adică aproximativ 1% din evaluare, plus 0,1% pentru înscrierea cererii.
Acesta este prețul pentru a începe procesul, nu prețul pentru a obține imobilul.
După rămânerea definitivă, aveți două săptămâni să plătiți prețul, altfel hotărârea se anulează la cererea pârâtului (art. 362 CPC). Asupra imobilului câștigat se înscrie un sechestru, iar instanța nu eliberează copia hotărârii până nu sunt plătite cheltuielile de transfer și impozitele (art. 364 CPC). Aici intră impozitul local pe dobândirea cu titlu oneros, care pentru municipalitatea Varna este de 3% conform ordonanței municipale privind impozitele locale, taxa notarială și taxa de înscriere.
Măsura incertitudinii. Întrebarea dacă un cumpărător care nu a plătit integral prețul poate cere declararea contractului ca definitiv a rămas deschisă din 7 august 2020 până în 9 mai 2023 (Hotărârea interpretativă nr. 4/2020 a Colegiului civil și comercial al Curții Supreme de Casație, ТР № 4/2020 на ОСГТК на ВКС, cu opinie separată). Aproape trei ani pentru a răspunde la o întrebare pe care și-o pune orice astfel de cumpărător. Iar din 18 februarie 2025, Regulamentul nr. 1 (Наредба № 1) nu mai stabilește onorarii minime obligatorii pentru avocați, adică nu există nici un reper normativ pentru cel mai mare capitol de cheltuieli.
Banca a refuzat.
Avansul a fost în numerar.
Refuzul băncii nu este, în mod implicit, un temei pentru renunțarea la contract. Dacă nu există o clauză expresă privind ce se întâmplă atunci, pentru vânzător aceasta este o neexecutare din partea cumpărătorului. Prețul este întregul avans, de regulă 10% din preț, plus evaluarea bancară și taxele de aprobare.
Scenariul nu este rar: în prima jumătate a anului 2026, ponderea tranzacțiilor cu credit ipotecar în Varna este de aproximativ 55%, adică se aplică pentru peste jumătate dintre cumpărători.
Pragul din Legea privind limitarea plăților în numerar este de 5 112,92 € și vizează suma „egală cu sau mai mare”, adică suma în sine este deja o încălcare.
Amenda este de 25% pentru persoana fizică și de 50% pentru cea juridică, aplicată la întreaga plată, nu la depășire. Nu există prag minim. La 10 000 de euro în numerar, aceasta înseamnă 2 500 de euro.
Problema mai costisitoare nu este însă amenda. Fără o urmă bancară, dovedirea plății se reduce la o chitanță pe care cealaltă parte o contestă.
Context într-o singură propoziție: în primul trimestru al anului 2026, în Varna au fost înscrise 2 433 de tranzacții, cu 21,5% mai puține față de anul precedent. Mai puține tranzacții înseamnă mai multe părți fără experiență la masă. Ce se mai omite înainte de avans: ce omit cumpărătorii.
Tot ce se află în această fereastră se hotărăște înainte de întâlnire
Semnătura creează o obligație, nu proprietate. Între ea și actul notarial stau câteva propoziții scrise dinainte, și tocmai ele hotărăsc cine ce pierde dacă ceva merge prost.
După semnătură, textul nu mai este al dumneavoastră. De aceea, dacă aveți un proiect de contract, trimiteți-l împreună cu termenul în care trebuie să îl semnați.
Acest material nu reprezintă consultanță juridică. Textul unei tranzacții concrete se verifică de către un jurist.
Comentarii
Încă nu există comentarii, fiți primul.