ЗП, РЗП и идеальные части:
сколько вы займёте
Заявленная площадь обычно это сумма самостоятельного объекта и идеальных частей. Два объявления с одинаковым числом могут описывать жильё с разной обитаемой площадью.
Кадастр не измеряет. Он переписывает.
По ст. 4, ч. 5 Наредбы (подзаконного акта) № РД-02-20-5 от 2016 г. площадь самостоятельного объекта берётся из документа о праве собственности, при отсутствии данных из инвестиционного проекта, и только если нет ни того, ни другого, она вычисляется после замера на месте.
То есть схема в общем случае воспроизводит число из нотариального акта. Она не является независимой проверкой площади, какой её считает покупатель.
⚠️ Примечание для тех, кто ищет: наредбы «РД-02-20-2 об измерении» не существует. Есть четыре разные действующие наредбы с этим номером, и ни одна из них не о площадях. Применимые это РД-02-20-5 от 2016 г. и Наредба № 7 от 2003 г.
ЗП и РЗП
есть в законе.
Застроенная площадь (ЗП) и общая застроенная площадь (РЗП) определены в § 5 Дополнительных положений Закона об устройстве территории (ЗУТ). Идеальные части в ст. 38 Закона о собственности.
А «чистая площадь», «полезная площадь» и «светлая площадь» не имеют легального определения ни в ЗУТ, ни в Законе о собственности, ни в Законе о кадастре и реестре недвижимости (ЗКИР). Это рыночные слова, и каждый застройщик наполняет их своим содержанием.
Поэтому одно и то же число в двух объявлениях может значить разное, и при этом никто не солгал.
Единого числа нет, и в этом проблема
В новостройках встречаются от 15 до 20% площади по нотариальному акту, в других зданиях от 12 до 15%, а в панельных домах площадь по акту близка к реально обитаемой.
Точный процент для конкретного объекта берётся из таблицы расчёта площадей по инвестиционному проекту, а она не является публичным документом.
Отсюда и системное искажение: цена за квадрат по объявлениям занижает новостройки по сравнению с панелью, потому что знаменатель раздут сильнее. Что с чем сравнивать это отдельный разговор: панельный дом или новостройка.
Два числа,
которые измеряют разное.
Двухкомнатная во Владиславово это 1 576 €/кв. м при 106 объявлениях. Тот же тип в Бризе это 2 469 €/кв. м при 181 объявлении. Наши данные с alo.bg, 4 сентября 2026.
Разница выглядит как 57%. Если допустить, что общие части весят около 15% в одном случае и 5% в другом (допущение, а не измеренная величина), скорректированная разница становится больше, а не меньше.
Как районы соотносятся друг с другом: Варна по районам.
Дорогих пунктов два
Первый: просите площадь по схеме и идеальные части по отдельности, а не сумму. Второе число превращает цену за квадрат в сравнимое число.
Второй: «расхождения до 10% допустимы» это обратное тому, что говорит закон. Ст. 210 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) даёт одну десятую как порог, за которым возникает право на отказ или расторжение, а ниже него, при цене за единицу меры, цена корректируется соответственно. Срок один год с момента передачи (ст. 211 ЗЗД).
В новостройках расчёт площадей закрывается вводом в эксплуатацию: Акт 14, 15 и 16.
Часто задаваемые вопросы
Включает ли заявленная площадь общие части?
В большинстве случаев да, но объявление не обязано об этом сообщать. Заявленная площадь обычно это сумма площади самостоятельного объекта и идеальных частей общего имущества здания. Поэтому два объявления с одинаковым числом могут описывать жильё с разной обитаемой площадью.
Измеряет ли кадастровая схема площадь квартиры?
Нет. По ст. 4, ч. 5 Наредбы № РД-02-20-5 от 2016 г. площадь самостоятельного объекта берётся из документа о праве собственности, при отсутствии данных из инвестиционного проекта, и только если нет ни того, ни другого, она вычисляется после замера на месте. Схема в общем случае воспроизводит число из нотариального акта и не является независимой проверкой площади.
Сколько составляют общие части в процентах?
Единого числа нет. В новостройках встречаются от 15 до 20% площади по нотариальному акту, в других зданиях от 12 до 15%, а один документированный случай показывает 13,3%. В панельных домах площадь по акту близка к реально обитаемой. Точный процент для конкретного объекта берётся из таблицы расчёта площадей по инвестиционному проекту, которая не является публичным документом.
«7% идеальных частей» означают ли 7 кв. м?
Нет. Процент это доля в общем имуществе всего здания, а по ст. 40, ч. 1 Закона о собственности доли соразмерны соотношению между стоимостями помещений, а не между их площадями. Чтобы перевести процент в квадратные метры, нужна общая площадь общего имущества здания, число, которого в кадастровой схеме нет.
Что такое «чистая площадь» по закону?
Такого определения нет. «Чистая площадь», «полезная площадь» и «светлая площадь» не определены ни в ЗУТ, ни в Законе о собственности, ни в ЗКИР. Это рыночные слова, и каждый застройщик наполняет их своим содержанием, поэтому одно и то же число в двух объявлениях может значить разное.
Два числа, а не одно
Спрашивайте, сколько составляет площадь по схеме и сколько идеальные части. По отдельности. Сумма это то, что все сравнивают, а по отдельности видно, что вы реально займёте.
Пришлите нам оба числа вместе с ценой. В ответ дадим реальную цену обитаемого квадрата и то, как она смотрится на фоне района.
Этот материал не является юридической или налоговой консультацией. Конкретный случай проверяет специалист.
Комментарии
Комментариев пока нет. Будьте первым.