Banka artık “evet” demiyor.
“Buraya kadar” diyor.
Bulgaristan'da kredi rekor düzeyde ucuz, buna rağmen insanlar giderek daha erken takılıyor. Taksitte değil, girişte takılıyorlar. Her konut kredisinin üzerinde BNB'nin koyduğu üç tavan durur ve bunlar, kimse ne kadar ödeyebileceğinize bakmadan önce, size en fazla ne kadar kredi verileceğini belirler.
Üç sayı her şeyi belirler.
11 Eylül 2024 tarihli Yönetim Kurulu kararıyla Bulgaristan Ulusal Bankası (BNB, БНБ) yeni verilen konut kredileri için kredi standartları getirdi. Bunlar 1 Ekim 2024'ten itibaren yürürlüktedir ve hem kredi kullandırılırken hem de mevcut bir kredinin yeniden yapılandırılmasında uygulanır.
Ağustos 2026 itibarıyla doğrulandı: bu seviyelere o tarihten beri dokunulmadı. BNB'nin 2026'daki tek makroihtiyati kararları, 2027'nin ikinci ve üçüncü çeyreği için %2,25 olarak belirlenen döngüsel karşıtı sermaye tamponuna ilişkindir. Bu tampon bankaların sermayesine ilişkindir, borçlunun cebine değil, ve tavanlarda bir değişiklikle kolayca karıştırılır. Değişiklik yok.
%5'lik supap
Kurallar mutlak değildir. Bir banka tavanların dışında kredi verebilir, ancak bir çeyrekte bu tür kredilerin toplam hacmi, bir önceki çeyrekte yeni verilen konut kredileri hacminin %5'ini aşamaz. Yani istisnalar vardır ama kısıtlıdır ve en iyi görünen dosyalara gider. İsteyen herkese değil.
Üç ay, ve piyasa yeniden dizildi.
2024'ün dördüncü çeyreği tamamen yeni kurallar altındaki ilk çeyrektir ve BNB ne olduğunu yayımladı. Uzaktan görünen sayı tek bir sayıdır.
Önlemden önce her dört krediden biri, bugün geçemeyecek bir kredi çeşidiydi. Ağırlıklı ortalama DSTI-O %39,1'den %36,8'e düşüyor. Gerekliliklerin dışında verilen krediler toplam 10 140'ın 421'i, yani %4,2, supap tavanının hemen altında.
Diğer iki tavan neredeyse hiçbir şeyi oynatmıyor: ortalama LTV-O yaklaşık %74'te kalıyor, ortalama vade ise yaklaşık 25,2 yıl. Her iki değer de kuraldan önce de tavanın altındaydı.
Vade ve finansman tavanı neredeyse hiç ısırmadı, çünkü piyasa orada değildi. Gelir tavanı ısırdı, hem de sert. Tavanlara tam da en çok sıkışanlar takılıyor, yani kredinin sahip olmadıkları farkı kapatmasına güvenen insanlar.
DSTI, maaşa oranla taksit değildir.
Bu, kredi hazırlığında en sık tekrarlanan hatadır. Gösterge, yalnızca gelecekteki ipotek taksitini değil, kredi ürünleri için yapılan tüm cari ödemeleri de gelirle kıyaslar. Hesaba şunlar girer:
Kullanılmayan kredi kartı limiti de ağırlık yapar. Kart yıllardır sıfır bakiyeyle durabilir ve yine de azami ipotek tutarını düşürebilir, çünkü limit erişilebilir kredidir. Alıcı yalnızca daha düşük bir onaylı tutar görür ve nedenini nadiren öğrenir.
Buradan, başvuru gününde çözülemeyecek bir şey çıkar. Kullanılmayan bir kartı kapatmak, leasingi bitirmek veya taksitli alışveriş kredisini temizlemek göstergeyi değiştirir, ama haftalar değil aylar alır. İpotek hazırlığı, mülkü görmeden çok önce başlar.
%85 fiyat üzerinden değildir.
Kredi tutarı, satıcıyla kararlaştırılan tutara göre değil, bankanın kabul ettiği, lisanslı bir değerleme uzmanının piyasa değerlemesine göre belirlenir. Banka değerlemesi genellikle ikisinden düşük olandır. Fark kimseyle paylaşılmaz: alıcı bunu nakit olarak, noterden önce karşılar.
Konutun fiyatı değişmedi. Yalnızca değerleme 12 000 euro değişti, alıcının hesabı ise 10 200 euro değişti; bu tutar nakit ve genellikle birkaç hafta içinde ödenir.
Satın alma için yetersiz, düşürülmüş bir kredi. DSTI'da kendi payıyla ağırlık yapan ikinci, daha pahalı bir kredi. Geri adım atmak için hiçbir nedeni olmayan satıcıyla fiyatın yeniden müzakeresi. Ya da işlemin bozulması ve kaybedilen kaparo. Hata burada sinirle değil, parayla ödenir.
Bunun ne kadarı sizin paranız.
2026'nın ikinci çeyreğinde Varna'da bir konutun ortalama fiyatı metrekare başına 2 000 euroyu geçti, çeyreklik bazda yaklaşık %4 artışla. Şehirdeki gerçek aralık geniştir, semte ve binaya göre metrekare başına kabaca 1 400 ila 2 500 euro, ancak hesap için ortalamayı kullanacağız.
Varna ilinde ortalama brüt maaş, 2026'nın ilk çeyreğinde ayda 1 304 euro; ülkede Sofya'dan sonra ikinci sırada. Yani 18 000 euro, bankanın kapısına varmak için bile 13,8 brüt Varna maaşıdır. Vergi, noter harcı ve tapu kaydı bunun üstüne gelir.
Neredeyse her ikinci işlem bankadan geçiyor
Kayıt Ajansı (Агенция по вписванията) verilerine göre 2026'nın ilk çeyreğinde Varna'da 2 433 gayrimenkul işlemi gerçekleşti ve 1 117 sözleşmeli ipotek tescil edildi.
İki sayı farklı yönlerde hareket ediyor: işlemler yıllık bazda %21,5 düşerken tescil edilen ipotekler %5,7 artıyor. Piyasa daralıyor, bankaya bağımlı alıcıların payı ise artıyor. Tam da bu yüzden 2024'te Sofya'da yazılan bir kural, 2026'da somut bir Varna işleminde hissediliyor.
Arka plan ulusal ölçekte de aynı. Ülkedeki konut kredileri Haziran 2026 itibarıyla 18,68 milyar euroya ulaşıyor, yıllık bazda %26,4 artışla. Tavanlar krediyi durdurmadı. Yeniden düzenledi.
Üç sayı aynı anda hesaplanır.
Değerleme, DSTI ve öz kaynak üç ayrı kontrol değil, üç değişkenli tek bir hesaptır. Birini düşürmek diğer ikisini kaydırır. Üçüncü sayıyı, yani değerlemeyi ise alıcı kontrol etmez ve en son öğrenir; genellikle kaparo zaten ödendikten sonra.
%5'lik supap, ortalama durum için bir güvenlik ağı değildir. En hazırlıklı dosyalara gider; “hazırlıklı dosya” ise temiz kredi geçmişi, belgelenmiş gelir ve bankanın isteyerek değerlendirdiği bir mülk demektir. Bunların hepsi işlemden önce kurulur, işlem sırasında değil.
BNB'nin tavanları 2024'ten kalma bir haber değildir. Bugün piyasanın kalıcı koşuludur. Faiz tarihin en düşük seviyesindedir ve tam da bu yüzden fren artık faiz değildir. Fren, kaparodan önce hazır olması gereken tutardır; bu da önceden hesaplanır ya da kaybedilen kaparoyla ödenir.
Doğruluk notu: LTV-O ve DSTI-O göstergeleri, konut niteliğindeki taşınmazla teminatlandırılmış, yeni verilen konut kredilerine ilişkindir. Etkiye ilişkin veriler, kuralların tamamen geçerli olduğu ilk çeyrek olan 2024'ün dördüncü çeyreğine ait BNB raporundan alınmıştır. Fiyatlar ve maaşlar yayımlanmış ortalama değerlerdir, teklif değildir: belirli bir mülkün belirli değerlemesi, banka talimatıyla lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından yapılır.
En sık duyduğumuz üç soru.
%85 tavanı fiyat üzerinden mi yoksa değerleme üzerinden mi ölçülür?
+Değerleme üzerinden. Kredi tutarı, satıcıyla kararlaştırılan fiyata göre değil, bankanın kabul ettiği, lisanslı bir değerleme uzmanının piyasa değerlemesine göre belirlenir ve banka değerlemesi genellikle ikisinden düşük olandır. 120 000 euroluk bir konutta ve fiyatın %10 altındaki bir değerlemede kredi 102 000 euroden 91 800 euroya düşer, öz kaynak ise 18 000 euroden 28 200 euroya çıkar. 10 200 euroluk fark nakit olarak yatırılır.
DSTI'ya ipotek taksiti dışında ne girer?
+Kredi ürünleri için yapılan tüm cari ödemeler girer: bireysel krediler, leasing, taksitli alışveriş kredisi, kredi kartlarının ve kredili mevduat hesabının asgari ödemeleri. Bazı bankalar kirayı da dahil eder. Kullanılmayan bir kredi kartı limiti de, alıcı nedenini anlamadan azami ipotek tutarını düşürebilir.
Bir banka BNB tavanlarının dışında kredi verebilir mi?
+Verebilir, ancak miktar kısıtlıdır. Gerekliliklerin dışında verilen kredilerin toplam hacmi, bir önceki çeyrekte yeni verilen konut kredileri hacminin %5'ini aşamaz. 2024'ün dördüncü çeyreğinde gerekliliklerin dışında 10 140 krediden 421'i verildi, yani %4,2. Bu istisnalar en hazırlıklı dosyalara gider, herkese değil.
Size ne kadar kredi verileceğini mi merak ediyorsunuz?
Kaparodan önce üç şey aynı anda hesaplanır: değerleme, DSTI ve öz kaynak. Varna'daki semtlere göre banka değerlemelerini biliyoruz ve hangi göstergenin nerede ağır bastığını biliyoruz. Buradaki hata sinire değil, kaparoya mal olur.
Yorumlar
Henüz yorum yok, ilk yorumu siz yapın.